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2014年首套房貸政策調(diào)整釋放三大信號
市場高度關(guān)注的房貸政策調(diào)整終于在30日得以明晰。央行、銀監(jiān)會公布通知，積極支持居民家庭合理的住房貸款需求，首套房認(rèn)定有所放松。
在房地產(chǎn)市場存在觀望情緒、多地取消限購以及宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的背景下，房貸政策調(diào)整釋放出哪些信號?
信號一：支持居民改善型自住型住房需求
通知明確，對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，執(zhí)行首套房貸款政策。
“這次調(diào)整的亮點(diǎn)是，首套房的認(rèn)定更加明確，范圍有所擴(kuò)大，從而支持改善型住房需求。”中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇表示，以前首套房還清了貸款再買房就享受不到首套房貸款優(yōu)惠，現(xiàn)在則可享受最低首付款比例30%、貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍的優(yōu)惠。
隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生活水平提高，越來越多居民產(chǎn)生了越來越強(qiáng)的改善型住房需求。中國銀行國際金融研究所副所長宗良表示，二套房對于現(xiàn)階段的中國人來說，更多是改善型住房需求，而非投資投機(jī)需求。房地產(chǎn)信貸政策要在抑制投資投機(jī)需求的同時，滿足自住及改善型需求。
“大城市住房改善型需求量最大，改善型需求實現(xiàn)了，對剛性需求也是有幫助的。”國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)部研究員張立群表示，剛性需求往往要求的是小戶型，改善型住房需求滿足后原有的小戶型住房會周轉(zhuǎn)起來，帶動滿足剛性住房需求。
國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所研究員吳慶認(rèn)為，對于首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放松，可降低改善型需求的購房成本，利息成本估計會降低20%左右。
信號二：穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期
這次房貸政策調(diào)整，是在近期房地產(chǎn)市場價格持續(xù)走低的情況下出臺的。最新統(tǒng)計顯示，8月份70個大中城市中，有68個城市新建商品住宅價格環(huán)比下降。
“房地產(chǎn)市場預(yù)期非常關(guān)鍵，一旦一致形成看空判斷，對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展非常不利。這時調(diào)整房貸政策，支持滿足合理住房需求，發(fā)出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期的明確信號。”中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心咨詢研究部副部長王軍分析。
在王軍看來，這次房貸政策調(diào)整目的在于“穩(wěn)”，并不是要再讓房價“起飛”。
房貸政策調(diào)整，從某種意義上說，也是回歸常態(tài)。交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平指出，之前的限購限貸政策，主要是針對前幾年房價持續(xù)猛漲、泡沫不斷加大的特殊情況采取的特殊對策，帶有明顯的行政色彩。
“目前房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系已發(fā)生明顯變化，庫存增多。需求雖然仍然存在，但因為各種限制措施難以充分釋放。要順應(yīng)市場的變化，進(jìn)行合理調(diào)整，釋放改善型住房需求，穩(wěn)定市場預(yù)期。”連平認(rèn)為。
信號三：定向調(diào)控穩(wěn)增長惠民生
放在更大的背景下看，房貸政策調(diào)整，與宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力加大緊密相關(guān)。8月份中國經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)，從PMI等先行指標(biāo)，到投資等實體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，均明顯回落，形勢比較嚴(yán)峻。
“經(jīng)濟(jì)下行壓力很重要的來源之一，就在于房地產(chǎn)投資持續(xù)下降。調(diào)整房貸政策非常及時、必要，要引導(dǎo)房地產(chǎn)市場需求恢復(fù)，使房地產(chǎn)投資由落轉(zhuǎn)穩(wěn)，進(jìn)而穩(wěn)住投資，穩(wěn)住整個經(jīng)濟(jì)增長。”張立群分析。
需要明確的是，這次房貸政策調(diào)整，并沒有實施根本性轉(zhuǎn)向和強(qiáng)烈刺激。只是通過放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放等方式，支持改善型自住型需求，從而引導(dǎo)恢復(fù)房地產(chǎn)市場的合理需求。
“房貸政策調(diào)整，從宏觀調(diào)控的視角看，還是一種結(jié)構(gòu)性調(diào)控，沒有大轉(zhuǎn)向，不搞一刀切。就像之前對小微、三農(nóng)的定向支持一樣，是一種結(jié)構(gòu)性調(diào)控。”王軍認(rèn)為。
住房需求，不僅關(guān)系到經(jīng)濟(jì)增長，而且關(guān)系到民生改善和消費(fèi)擴(kuò)大。連平分析，這次房貸政策適度松綁，是穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生比較好的結(jié)合。
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