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央行2014年放松首套房認定標的三大信號
一直流傳的“還清首套房貸再貸算首套”的傳言終于落地。央行發(fā)布通知要求積極支持居民家庭合理的住房貸款需求，對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，執(zhí)行首套房貸款政策;首套房貸利率下限為基準利率的0.7倍
業(yè)內人士認為，信貸政策松動是一個持續(xù)利好，并不是一個限時利好。對于買家而言，并沒有“過了這村沒有這店”的交易緊迫感。他們有耐心繼續(xù)觀望房價的走勢，在獲得信貸更多支持的同時，圖謀房價更大幅度的讓步。
七折優(yōu)惠很難落地實施
【政策】對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行根據(jù)風險自主確定。
【解讀】從表面上看，貸款利率下限七折當然是對購房者有利的政策，但問題是如果利率七折，對銀行來講屬于薄利或倒貼執(zhí)行。就目前銀行對于房貸的姿態(tài)來看，仍傾向于至少在基準利率或基準利率之上來執(zhí)行，按照基準利率七折的做法落地很難，而且即便執(zhí)行也會有很多限制條件。
“最低標準不等于執(zhí)行標準，銀行在具體作法上擁有很大的自由度。”上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示，從風險控制和放貸收益兩方面來看，銀行在未來執(zhí)行中會更傾向于現(xiàn)行標準。該條對市場影響幾乎可以忽略不計。
德佑地產(chǎn)研究咨詢主任陸騎麟也表示，該項政策銀行很難落地，因為上半年央行就出臺過相關政策，希望銀行對首次購房置業(yè)要有適當利率優(yōu)惠，不過到目前幾乎沒有銀行響應，即使有也是十分苛刻的標準，因此基準利率七折的利率優(yōu)惠短期內幾乎不會出現(xiàn)在市場上。
改善類買家負擔減輕
【政策】對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構執(zhí)行首套房貸款政策。
【解讀】上海新房交易中普通商品住宅比例約為4.6%，且買家絕大多數(shù)是純首次置業(yè)，無需政策傾斜。該政策對新房交易的推動力很弱。
二手房中，普通商品住宅占交易比例為75%。以目前剛需和改善的分布比例來看，大約有占市場20%-30%的改善型家庭可以直接受益。
宋會雍認為，此舉對改善類買家入市是一個重大的負擔減輕，并有望激活一部分有意入市但困頓在首付款籌措環(huán)節(jié)的改善需求購房者。如果按照原先的標準是“認房又認 貸”,第二套將會是7成首付，并且利率是基準利率的1.1倍。而此次央行出臺的新標準，購買第二套普通住宅的購房者如果還清貸款，也將享受首套房的優(yōu)惠。“信貸放松只是幫助了需求最迫切的、且卡在信貸門檻上的那部分改善型買家。信貸放松會形成局部的集中釋放，這些累積需求過后，市場仍會回到一個平穩(wěn)的態(tài)勢。”
取消限購城市限貸也放松
【政策】在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業(yè)金融機構應根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。
【解讀】隨著限購令的取消，限貸令對應松動延展，以配合對購房需求的貸款支持。宋會雍認為，總的來說，此次信貸層面的放寬，是對自住類需求強有力的入市支持，一定程度上提高了市場購買力。不過他也強調，買家更愿意看到房屋的降價，那才是購房總成本的降低。
不過上海至今并未取消限購，故該政策對上海影響不大。
房貸政策調整釋放三大信號
并不是要再讓房價“起飛”
市場高度關注的房貸政策調整終于在9月30日得以明晰。央行、銀監(jiān)會公布通知，積極支持居民家庭合理的住房貸款需求，首套房認定有所放松。
在房地產(chǎn)市場存在觀望情緒、多地取消限購以及宏觀經(jīng)濟下行壓力較大的背景下，房貸政策調整釋放出哪些信號?
信號1
支持改善型自住房需求
通知明確，對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，執(zhí)行首套房貸款政策。
“這次調整的亮點是，首套房的認定更加明確，范圍有所擴大，從而支持改善型住房需求。”中央財經(jīng)大學中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇表示，以前首套房還清了貸款再買房就享受不到首套房貸款優(yōu)惠，現(xiàn)在則可享受最低首付款比例30%、貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍的優(yōu)惠。
隨著經(jīng)濟發(fā)展和生活水平提高，越來越多居民產(chǎn)生了越來越強的改善型住房需求。中國銀行國際金融研究所副所長宗良表示，二套房對于現(xiàn)階段的中國人來說，更多是改善型住房需求，而非投資投機需求。房地產(chǎn)信貸政策要在抑制投資投機需求的同時，滿足自住及改善型需求。
“大城市住房改善型需求量最大，改善型需求實現(xiàn)了，對剛性需求也是有幫助的。”國務院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟部研究員張立群表示，剛性需求往往要求的是小戶型，改善型住房需求滿足后原有的小戶型住房會周轉起來，帶動滿足剛性住房需求。
國務院發(fā)展研究中心金融研究所研究員吳慶認為，對于首套房認定標準放松，可降低改善型需求的購房成本，利息成本估計會降低20%左右。
信號2
穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預期
這次房貸政策調整，是在近期房地產(chǎn)市場價格持續(xù)走低的情況下出臺的。最新統(tǒng)計顯示，8月份70個大中城市中，有68個城市新建商品住宅價格環(huán)比下降。
“房地產(chǎn)市場預期非常關鍵，一旦一致形成看空判斷，對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展非常不利。這時調整房貸政策，支持滿足合理住房需求，發(fā)出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預期的明確信號。”中國國際經(jīng)濟交流中心咨詢研究部副部長王軍分析。
在王軍看來，這次房貸政策調整目的在于“穩(wěn)”,并不是要再讓房價“起飛”。
房貸政策調整，從某種意義上說，也是回歸常態(tài)。交通銀行[-0.23% 資金 研報]首席經(jīng)濟學家連平指出，之前的限購限貸政策，主要是針對前幾年房價持續(xù)猛漲、泡沫不斷加大的 特殊情況采取的特殊對策，帶有明顯的行政色彩。
“目前房地產(chǎn)市場的供求關系已發(fā)生明顯變化，庫存增多。需求雖然仍然存在，但因為各種限制措施難以充分釋放。要順應市場的變化，進行合理調整，釋放改善型住房需求，穩(wěn)定市場預期。”連平認為。
信號3
定向調控穩(wěn)增長惠民生
放在更大的背景下看，房貸政策調整，與宏觀經(jīng)濟下行壓力加大緊密相關。8月份中國經(jīng)濟主要指標，從PMI等先行指標，到投資等實體經(jīng)濟指標，均明顯回落，形勢比較嚴峻。
“經(jīng)濟下行壓力很重要的來源之一，就在于房地產(chǎn)投資持續(xù)下降。調整房貸政策非常及時、必要，要引導房地產(chǎn)市場需求恢復，使房地產(chǎn)投資由落轉穩(wěn)，進而穩(wěn)住投資，穩(wěn)住整個經(jīng)濟增長。”張立群分析。
需要明確的是，這次房貸政策調整，并沒有實施根本性轉向和強烈刺激。只是通過放松首套房認定標準、增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放等方式，支持改善型自住型需求，從而引導恢復房地產(chǎn)市場的合理需求。
“房貸政策調整，從宏觀調控的視角看，還是一種結構性調控，沒有大轉向，不搞一刀切。就像之前對小微、三農(nóng)的定向支持一樣，是一種結構性調控。”王軍認為。
住房需求，不僅關系到經(jīng)濟增長，而且關系到民生改善和消費擴大。連平分析，這次房貸政策適度松綁，是穩(wěn)增長、調結構、惠民生比較好的結合。
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