廣東省物業(yè)管理條例解讀

　　廣東省物業(yè)管理條例，1998年7月29日廣東省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第四次會議通過，2008年11月28日廣東省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第七次會議于2008年11月28日修訂通過，自2009年3月1日起施行。下面就一起來看看小編分享的廣東省物業(yè)管理條例亮點解讀吧。

　　新修訂的《廣東省物業(yè)管理條例》已于3月1日起正式實施，深化和細(xì)化了《物權(quán)法》規(guī)定，對于規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益、營造和諧社區(qū)具有重要意義。我市某律師事務(wù)所周律師對條例進(jìn)行了解讀，認(rèn)為該條例有維護(hù)業(yè)主的車位權(quán)利、物管賴著不走將被嚴(yán)懲、擅改房屋結(jié)構(gòu)要受處罰、不能隨意改變房屋用途、突出基層組織作用等十大亮點。

　　車位首先滿足業(yè)主需要

　　新條例規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域業(yè)主的需要。建設(shè)單位將車位、車庫出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人以外的其他人的，其租賃合同期限不得超過6個月,且取得車位、車庫權(quán)屬登記后方能出售，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示擬出售車位、車庫的產(chǎn)權(quán)證明文件和出售價格。擬出售的數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時，每戶業(yè)主只能購買一個車位、車庫。

　　周律師認(rèn)為，以前很多小區(qū)的車位在不知不覺中就被賣了，上述規(guī)定將有利于維護(hù)業(yè)主的知情權(quán)。此外，由于車位畢竟屬于稀缺資源，“每戶業(yè)主只能購買一個車位、車庫”，保證了業(yè)主對車位需求的公平性。

　　物管賴著不走將被嚴(yán)懲

　　新條例規(guī)定，業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按規(guī)定退出物業(yè)管理區(qū)域的，責(zé)令限期退出;逾期拒不退出的，處5萬元以上15萬元以下的罰款，并由頒發(fā)其資質(zhì)證書的房地產(chǎn)行政主管部門吊銷其資質(zhì)證書。

　　周律師指出，這一規(guī)定將會有力打擊那些不尊重業(yè)主自治解聘決定，賴在小區(qū)不走的物業(yè)企業(yè)，極大保障了業(yè)主對物業(yè)服務(wù)方式的完全選擇權(quán)。

　　不能隨意改變房屋用途

　　條例規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，不得違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。但也未一刀切地給予禁止，如果業(yè)主確實需要改變房屋用途，例如因下崗再就業(yè)需要將住房改為商鋪的，應(yīng)依法辦理相應(yīng)的審批手續(xù)，要符合國家衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)要求等，征得有利害關(guān)系的`業(yè)主的同意可以“住改商”。

　　擅改房屋結(jié)構(gòu)要受處罰

　　新條例明令禁止“將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方”。如果違反這項規(guī)定，將“由縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期拆除，并對業(yè)主、物業(yè)使用人處1千元以上5千元以下的罰款，對裝飾裝修企業(yè)處5千元以上5萬元以下的罰款。”

　　周律師認(rèn)為，新條例首次對擅自改變房屋結(jié)構(gòu)的行為做出處罰，對此專設(shè)一項禁止性規(guī)定，旨在遏制不斷引發(fā)糾紛的此類現(xiàn)象，有效遏制“房中房”改造問題。

　　業(yè)主有決定重大事項表決權(quán)

　　條例規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主對籌集和使用專項維修資金、改建和重建建筑物及其附屬設(shè)施作出決定的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。對制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約等其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項作出決定的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　物管服務(wù)費明碼標(biāo)價

　　物業(yè)管理服務(wù)費一直是小區(qū)業(yè)主關(guān)注的熱點之一。有市民反映，小區(qū)環(huán)境并不怎樣，但是小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費卻很貴，物業(yè)公司根本沒有按照政府指導(dǎo)價來收取物業(yè)管理費，這個問題在這次的物管法中同樣有相應(yīng)的規(guī)定，《條例》指出：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置進(jìn)行公示。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方協(xié)商確定。”

　　物業(yè)服務(wù)不滿意罷免不再難

　　近幾年來關(guān)于業(yè)主與物業(yè)公司糾紛事件的報道越來越多，業(yè)主對物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，但卻拿物業(yè)公司沒辦法，物業(yè)公司一直處于強(qiáng)勢地位。針對這一情況，新的物管條例第五十條做出規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會，決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前書面告知業(yè)主委員會。

　　業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿一個月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。

　　業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域。

　　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)合同自動延續(xù)至業(yè)主大會作出選聘或者續(xù)聘決定為止。”

　　業(yè)主大會召開條件放寬

　　此前有多數(shù)市民提出，自己所住的小區(qū)雖然已經(jīng)交樓入住一段時間了，但一直沒有召開過業(yè)主大會，也沒有說要成立業(yè)主委員會，而且什么事情都是由開發(fā)商請的物管來管理的問題。在此次的物管法中也提出了相應(yīng)的解決方法。條例第十三條規(guī)定：“百分之二十以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求。已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上的，業(yè)主可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求。符合前兩款情形之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)會同物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會籌備組。”

　　車位優(yōu)先權(quán)傾向業(yè)主

　　隨著私家車的增多，車位不足也成了小區(qū)的一個熱點問題，有物管公司為了增加收入，把小區(qū)的車位出租給小區(qū)外的用戶，為此業(yè)主抱怨不少�！稐l例》第五十四條規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)首先出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人……建設(shè)單位將車位、車庫出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人以外的其他人的，其租賃合同期限不得超過六個月。

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