四川省物業(yè)管理?xiàng)l例全文

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　　(2012年3月29日四川省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十九次會議通過)

　　四川省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會公告第67號

　　《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》(NO:SC112511)已由四川省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十九次會議于2012年3月29日通過，現(xiàn)予公布，自2012年7月1日起施行。

　　四川省人民代表大會常務(wù)委員會

　　2012年3月29日

　　條例解讀：四川物管條例7月起施行隱匿共有收益屬違法

　　第一章總則

　　第一條為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，改善人居環(huán)境，促進(jìn)社會和諧，根據(jù) 《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合四川省實(shí)際，制定本條例。

　　第二條本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及相關(guān)監(jiān)督管理活動適用本條例。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人按照合同約定或者業(yè)主通過自行管理等方式,對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

　　第三條省人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　市、縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　縣級以上地方人民政府發(fā)展改革、公安、民政、司法、財政、環(huán)保、城鄉(xiāng)規(guī)劃、衛(wèi)生、工商、質(zhì)監(jiān)等有關(guān)部門按照各自職責(zé)，依法實(shí)施對物業(yè)管理活動的服務(wù)和監(jiān)督工作。

　　第四條街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會的設(shè)立和業(yè)主委員會的工作，督促業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé);協(xié)調(diào)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理的關(guān)系，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。

　　居民(村民)委員會協(xié)助街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)開展物業(yè)管理有關(guān)的工作。

　　第五條建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理與社區(qū)管理之間的相關(guān)問題。

　　物業(yè)管理工作聯(lián)席會議由物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)召集，房地產(chǎn)行政主管部門、居民(村民)委員會、公安派出所和物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營單位等參加。

　　第六條縣級以上地方人民政府及有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)行業(yè)納入本地現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，制定扶持政策,加強(qiáng)行業(yè)管理,提高專業(yè)化水平，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。

　　第七條物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信經(jīng)營和服務(wù)，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益。

　　第二章物業(yè)管理的區(qū)域及設(shè)施

　　第八條縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)單位或業(yè)主委員會的申請，以土地使用權(quán)證確定的用地范圍為基礎(chǔ)，并考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù)和社區(qū)建設(shè)等因素劃定物業(yè)管理區(qū)域。影響消防、避險、燃?xì)�、電梯以及其他具有共有功能共用設(shè)施設(shè)備使用的，不得分割劃分。縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。

　　第九條建設(shè)單位在取得商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售前，應(yīng)當(dāng)持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目核準(zhǔn)或者備案文件、土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等資料，向項(xiàng)目所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請劃分物業(yè)管理區(qū)域。房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起20日內(nèi)，按本條例第八條規(guī)定進(jìn)行劃分。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域以書面說明和圖紙形式在房屋銷售現(xiàn)場的顯著位置公示。

　　第十條已經(jīng)建成并交付使用的物業(yè)，確需要劃分物業(yè)管理區(qū)域的，由業(yè)主委員會或者業(yè)主代表向物業(yè)所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提出申請。房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)的配合下，征求業(yè)主、居民(村民)委員會的意見，經(jīng)相應(yīng)區(qū)域內(nèi)三分之二以上業(yè)主同意后進(jìn)行劃分，并在相應(yīng)區(qū)域內(nèi)公告。

　　第十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類物業(yè)配套建筑應(yīng)當(dāng)按照工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范同時規(guī)劃設(shè)計(jì)、同時建設(shè)。任何單位和個人不得擅自改變配套建筑的用途。

　　第十二條新建住宅物業(yè)時建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)設(shè)計(jì)配置具備水、電、通風(fēng)、采光等基本使用功能和條件的物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會議事活動用房。

　　物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會議事活動用房位于地面的部分不低于百分之五十。物業(yè)服務(wù)用房按照房屋建筑總面積的千分之二，且不低于100平方米配置;業(yè)主委員會議事活動用房按照不低于30平方米配置。

　　城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，應(yīng)當(dāng)在許可證及其附圖上載明配套建設(shè)的物業(yè)服務(wù)用房的建筑面積�？h級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房室號。

　　物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會議事活動用房屬全體業(yè)主共有，分別交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會無償使用。任何組織和個人不得擅自變更用途，也不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押。

　　第十三條新建住宅物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)按照國家、行業(yè)、地方標(biāo)準(zhǔn)配置機(jī)動車、非機(jī)動車停放庫(位)。

　　第十四條新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的水、電、氣等計(jì)量裝置應(yīng)當(dāng)按照專有部分一戶門號一貿(mào)易結(jié)算表、共有部分獨(dú)立計(jì)量表配置。通訊、消防、電梯、安全防范、環(huán)衛(wèi)、郵政等附屬設(shè)施設(shè)備的配置應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。

　　配套設(shè)施不齊全的老舊住宅區(qū)，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)配合地方人民政府采取措施逐步改造，實(shí)現(xiàn)供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的分戶計(jì)量、分戶控制。業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為改造工作提供便利。

　　第十五條新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣等終端用戶的分戶計(jì)量表或者終端用戶入戶端口以前的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線按照國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范統(tǒng)一設(shè)計(jì)，由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位依法組織具有資質(zhì)的單位安裝施工，所需費(fèi)用依照有關(guān)工程計(jì)價規(guī)定確定，由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收后應(yīng)當(dāng)將住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線的所有權(quán)移交給組織安裝施工的專業(yè)經(jīng)營單位，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收并承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)、更新和管理的責(zé)任。

　　專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備包括變(配)電、二次供水、燃?xì)庹{(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線。

　　第十六條本條例實(shí)施前建設(shè)的住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣等終端用戶分戶計(jì)量表或者終端用戶入戶端口以前的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線的所有權(quán)由業(yè)主大會決定是否無償移交給專業(yè)經(jīng)營單位;決定無償移交的，物業(yè)管理區(qū)域所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位按照國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格的，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收并負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)、更新和管理。

　　驗(yàn)收不合格的，由專業(yè)經(jīng)營單位按照國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范提出整改方案，經(jīng)整改合格后移交。住宅物業(yè)尚在工程質(zhì)量保修期內(nèi)的整改費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)，超出保修期的由全體業(yè)主共同承擔(dān)。

　　第三章業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會

　　第十七條依法登記取得房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　因買賣、贈與、繼承等法律關(guān)系已經(jīng)合法占有房屋，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的，在物業(yè)管理中享有業(yè)主權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。

　　業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

　　第十八條物業(yè)的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。

　　第十九條業(yè)主在業(yè)主大會上的投票權(quán)，實(shí)行一人一票，一個專有部分按一人計(jì)算。但在首次業(yè)主大會上建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的，或者同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計(jì)算。

　　第二十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合下列條件之一的，可以召開首次業(yè)主大會會議：

　　(一)交付的房屋專有部分面積達(dá)到建筑物總面積百分之五十或者交付的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)百分之五十以上;

　　(二)首套房屋交付已滿兩年且交付的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)百分之二十以上;

　　(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)依法解除合同或者前期物業(yè)服務(wù)合同到期前90天。

　　同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只能設(shè)立一個業(yè)主大會。

　　第二十一條符合本條例第二十條第一款規(guī)定情形的，條件具備之日起30日內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報告物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)申請?jiān)O(shè)立業(yè)主大會。

　　符合本條例第二十條第一款規(guī)定情形的，建設(shè)單位未及時書面報告申請?jiān)O(shè)立業(yè)主大會的，同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付專有部分百分之十以上的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)提出設(shè)立業(yè)主大會的書面要求。

　　保障性住房物業(yè)可根據(jù)其房屋所有權(quán)權(quán)屬成立業(yè)主大會或由所在地街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)組織相關(guān)部門、物業(yè)使用人、居民(村民)委員會成立管理委員會，履行業(yè)主大會相關(guān)職責(zé)。

　　第二十二條街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在收到報告之日起15日內(nèi)會同物業(yè)管理區(qū)域所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門組織業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議。

　　籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位、房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)和居民(村民)委員會組成，其中業(yè)主代表人數(shù)不得少于總?cè)藬?shù)的三分之二�；I備組成員名單應(yīng)當(dāng)由街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行書面公告。

　　籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)或者居民(村民)委員會組織業(yè)主推薦�；I備組組長由街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)代表擔(dān)任。

　　第二十三條籌備組履行下列職責(zé)：

　　(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點(diǎn)、內(nèi)容和形式;

　　(二)擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案;

　　(三)確認(rèn)業(yè)主身份、業(yè)主投票權(quán)數(shù)和業(yè)主專有部分面積;

　　(四)擬定業(yè)主委員會選舉辦法草案，提出候選人建議名單;

　　(五)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;

　　(六)召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起90日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議�；I備組工作經(jīng)費(fèi)和召開首次業(yè)主大會會議的經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　第二十四條業(yè)主大會履行下列職責(zé)：

　　(一)制定和修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會工作;

　　(三)確定物業(yè)管理方式，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

　　(四)籌集和使用專項(xiàng)維修資金，并監(jiān)督實(shí)施;

　　(五)制定、修改共有部分管理、使用、經(jīng)營等方面的規(guī)程;

　　(六)法律、法規(guī)或者議事規(guī)則確定由業(yè)主大會決定的其他事項(xiàng)。

　　第二十五條管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利和履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

　　制定管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定和損害社會公共利益。

　　管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。

　　第二十六條業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序和業(yè)主委員會的屆期、組成和成員任職條件、終止成員資格等事項(xiàng)作出約定，并可以約定業(yè)主委員會候補(bǔ)成員的設(shè)立、缺席業(yè)主表決權(quán)計(jì)算規(guī)則等事項(xiàng)。

　　第二十七條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，由5人以上的單數(shù)組成，任期3年或者5年。

　　業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。

　　業(yè)主委員會的決定應(yīng)當(dāng)在作出之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

　　第二十八條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列材料到物業(yè)管理區(qū)域所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)備案，街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在收到備案材料后抄送縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門：

　　(一)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況;

　　(二)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(三)業(yè)主大會決定的其他重大事項(xiàng)。

　　業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向所在地公安機(jī)關(guān)申請刻制業(yè)主委員會印章。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將成立情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第二十九條業(yè)主委員會履行以下職責(zé)：

　　(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議，維護(hù)業(yè)主共同權(quán)益;

　　(二)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實(shí)施情況;

　　(三)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

　　(四)聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;

　　(六)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;