房地產(chǎn)調(diào)控政策述評(píng)
據(jù)新華社報(bào)道，“金九銀十”之際，國(guó)內(nèi)多地接連出臺(tái)樓市調(diào)控新政將樓市推上了最熱門(mén)話(huà)題。9月30日到10月7日，南京、廈門(mén)、深圳、蘇州、合肥、成都、鄭州、武漢、珠海、東莞等共計(jì)19城先后發(fā)布新的樓市調(diào)控政策。業(yè)內(nèi)人士分析，這是新一輪調(diào)控收緊的開(kāi)始，預(yù)計(jì)這股調(diào)控浪潮或?qū)⒗^續(xù)，“銀十”成交量或?qū)⑾禄Ｏ旅婢鸵黄饋?lái)看看房地產(chǎn)調(diào)控政策述評(píng)吧。
1、統(tǒng)一部署、因城施策——18城市出臺(tái)限購(gòu)限貸政策
縱觀9月份以來(lái)的限購(gòu)限貸政策，可以分為三類(lèi)：
1)2.0加強(qiáng)版：2.0加強(qiáng)版強(qiáng)調(diào)的是政策的接連出臺(tái)。以南京為例，在9月26日出臺(tái)限購(gòu)政策，限制擁有2套以上住房的居民家庭購(gòu)買(mǎi)新房。10月5月，短短十天的時(shí)間，又發(fā)文加大對(duì)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度，單身人士限購(gòu)1套住房，有貸無(wú)房或有房無(wú)貸的居民再購(gòu)買(mǎi)住房商貸首付比率最低為50%。此外，杭州、廈門(mén)、蘇州、鄭州同樣在短時(shí)期內(nèi)連續(xù)出臺(tái)加強(qiáng)版限購(gòu)限貸政策。
2)防范“假離婚”版：防范“假離婚”版意在控制投資性需求。以深圳為例，要求本市戶(hù)籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶(hù)籍居民的家庭)繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)2套住房的政策;本市戶(hù)籍成年單身人士(含離異)在本市限購(gòu)1套住房。如是，單身也不能買(mǎi)2套了。
3)首次出臺(tái)版：東莞首次出臺(tái)限購(gòu)政策，預(yù)計(jì)主要原因有兩點(diǎn)，一是也是為了為當(dāng)前過(guò)熱的東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，二是避免深圳限購(gòu)升級(jí)后購(gòu)房者轉(zhuǎn)移帶來(lái)的壓力。
不同城市有不同城市的限購(gòu)限貸特色，具體內(nèi)容詳見(jiàn)上表，我們就不贅述了。
2、本輪限購(gòu)限貸政策挑戰(zhàn)消費(fèi)者購(gòu)房資格
與購(gòu)房能力的極限，阻礙資金流向房地產(chǎn)
2015年以來(lái)市場(chǎng)行情的持續(xù)向好，最大的原因可能就要?dú)w功于流動(dòng)性。從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)看，公司債的放開(kāi)使得民企也能獲得融資成本較為便宜的資金，讓企業(yè)敢于在土地市場(chǎng)上搶地王、拿地王。
從購(gòu)房者的角度看，充裕流動(dòng)性為購(gòu)房者提供了更多的杠桿，增強(qiáng)了購(gòu)房者的支付能力。同時(shí)近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，房子確實(shí)為最優(yōu)良的資產(chǎn)，是當(dāng)前的最佳投資標(biāo)的`。
從銀行的角度看，銀行愿意為房企和購(gòu)房者放貸。一方面是實(shí)體經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)不佳，另一方面就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸和住房按揭貸款都有房地產(chǎn)作為抵押，銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)低。 資金不斷流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，側(cè)面說(shuō)明房地產(chǎn)有吸附流動(dòng)性的特質(zhì)，但是限購(gòu)限貸政策的出臺(tái)，將從購(gòu)房資格與購(gòu)房能力兩個(gè)層面阻止資金流向房地產(chǎn)。
3、談一談?wù)叱雠_(tái)的時(shí)間選擇
這其中是有規(guī)律可循的，想必大家對(duì)“930”政策并不陌生，有的年份是限購(gòu)限貸的松綁，有的年份是限購(gòu)限貸的重啟，而“930”正好是“十一”國(guó)慶節(jié)的前一天。影響較大的房地產(chǎn)政策一般都選擇在節(jié)假日前期或者節(jié)假日中進(jìn)行。
首先，節(jié)假日相當(dāng)于一個(gè)緩沖期，為政策的實(shí)施做鋪墊。因?yàn)楣?jié)假日期間樓盤(pán)一般都不開(kāi)盤(pán)的，選擇假期前或者假期中出臺(tái)限購(gòu)政策，讓多數(shù)購(gòu)房者在假期中有了一定心理準(zhǔn)備，買(mǎi)與不買(mǎi)或者能買(mǎi)還是不能買(mǎi)在假期結(jié)束后可以有個(gè)基本的判斷，不會(huì)帶來(lái)不必要?jiǎng)邮帯?/p>
其次，十八屆六中全會(huì)10月份召開(kāi)，再接下來(lái)就是十九大的召開(kāi)。在如此關(guān)鍵的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，管理層也不希望房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)類(lèi)似股災(zāi)的資產(chǎn)泡沫破裂，防控風(fēng)險(xiǎn)。
● 最后，金九銀十出臺(tái)限購(gòu)政策，可能對(duì)成交量有倒逼作用，短期內(nèi)或?qū)⒋偈钩山环帕�。主要從以下幾點(diǎn)進(jìn)行考慮：一方面，15年二季度以來(lái)市場(chǎng)一路向好，市場(chǎng)集中度越來(lái)越高，但是城市的成交并沒(méi)有出現(xiàn)放量。這里面主要有兩個(gè)原因，一是開(kāi)發(fā)商不愿意賣(mài)房子，面粉比面包貴，房子賣(mài)掉倒不如留著慢慢賣(mài);二是庫(kù)存不足，現(xiàn)在核心城市的去化周期均為個(gè)位數(shù)。另一方面，限購(gòu)政策出臺(tái)后，開(kāi)發(fā)商主動(dòng)去化的意愿將會(huì)增加。 整體來(lái)看，本輪限購(gòu)政策啟動(dòng)后，預(yù)計(jì)市場(chǎng)在短期內(nèi)或?qū)o(wú)法消化，未來(lái)將是一個(gè)政策效應(yīng)逐步釋放的過(guò)程。最終將會(huì)作用到土地市場(chǎng)，但時(shí)間可能相對(duì)較長(zhǎng)。
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