專家解讀不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記
自10月8日起，上海市將全面實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。屆時(shí)，房地產(chǎn)登記將改為不動(dòng)產(chǎn)登記，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書和登記證明將停止發(fā)放，代之以頒發(fā)《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》和《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》。
據(jù)悉，上海市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)為上海市規(guī)劃和國土資源管理局下設(shè)的上海市不動(dòng)產(chǎn)登記局，各區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心受上海市不動(dòng)產(chǎn)登記局委托，具體辦理轄區(qū)范圍內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)工作。
下面就這一熱點(diǎn)，我們一起來看看專家解讀不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記吧。
解讀：不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記意味著什么
《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》實(shí)施的主要目的是建立所有種類不動(dòng)產(chǎn)的登記制度。有專家表示，《條例》本意不在房地產(chǎn)，客觀出發(fā)點(diǎn)也不是單純從反腐、抑制房價(jià)考慮。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是征收房地產(chǎn)稅的前提和基礎(chǔ)，《條例》的推出或?qū)⒓涌旆康禺a(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等稅種推出步伐——
不動(dòng)產(chǎn)登記為了誰
“建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，有利于更好地保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，維護(hù)正常的市場交易秩序。”國土資源部政策法規(guī)司副司長魏莉華道出了建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的重要意義。
據(jù)魏莉華介紹，由于各部門登記方法、技術(shù)規(guī)程不一致，原有的分散登記方式很容易導(dǎo)致各種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的重疊、漏登;分散在不同部門管理和登記，又容易導(dǎo)致農(nóng)林用地、農(nóng)牧用地及林牧用地之間權(quán)屬界線不清、權(quán)利歸屬不明，引發(fā)矛盾和糾紛。
“實(shí)施統(tǒng)一登記可以更好地厘清當(dāng)事人之間的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利界限，減少權(quán)屬糾紛，提高登記的.準(zhǔn)確性和權(quán)威性。統(tǒng)一登記實(shí)施后，建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息依法公開查詢系統(tǒng)，又可以有效保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全。”魏莉華進(jìn)一步解釋說。
當(dāng)然，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，對于企業(yè)和群眾來說，也會(huì)帶來不少便利。魏莉華舉了個(gè)例子，比如，分散登記時(shí)，在農(nóng)村，當(dāng)事人要分別到4個(gè)不同的部門辦理不同的證件;在城市，當(dāng)事人最少也要辦2個(gè)證：到建設(shè)部門辦理《房屋所有權(quán)證》，到國土資源部門辦理《國有土地使用證》。證書繁多，不僅增加了企業(yè)和群眾的不便，還增加了成本。“統(tǒng)一登記之后，在統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記依據(jù)的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊證和登記信息管理平臺(tái)的統(tǒng)一，逐步實(shí)現(xiàn)一個(gè)窗口對外，減少辦證環(huán)節(jié)，讓當(dāng)事人少跑路，大大減輕了負(fù)擔(dān)。”魏莉華說。
在實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度后，原有登記證書是否會(huì)作廢?對此，魏莉華表示，《條例》將充分保護(hù)和穩(wěn)定物權(quán)。“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是行政管理體制改革的重要內(nèi)容，目的是提高行政效率，而不是對產(chǎn)權(quán)關(guān)系進(jìn)行調(diào)整。”《條例》中明確指出，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人已經(jīng)依法享有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，不因登記機(jī)構(gòu)和登記程序的改變而受到影響;《條例》實(shí)施前依法頒發(fā)的各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書和制作的不動(dòng)產(chǎn)登記簿繼續(xù)有效。
登記信息如何共享
《條例》要求，國務(wù)院國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記的信息應(yīng)當(dāng)納入該平臺(tái)，確保國家、省(區(qū)市)、市、縣四級(jí)登記信息實(shí)時(shí)共享。這也是《條例》中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。《條例》要求，不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息與住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門審批信息、交易信息等應(yīng)當(dāng)實(shí)時(shí)互通共享。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)能夠通過實(shí)時(shí)互通共享取得的信息，不得要求不動(dòng)產(chǎn)登記申請人重復(fù)提交。
“這一制度設(shè)計(jì)，既方便群眾依法查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料，也便于機(jī)構(gòu)高效開展登記審核工作，最大限度保證登記內(nèi)容的真實(shí)性和市場交易安全。”國土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記局局長王廣華告訴《經(jīng)濟(jì)日報(bào)》記者。
據(jù)王廣華介紹，國家層面將組織建設(shè)全國統(tǒng)一的國土資源與不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)。各地負(fù)責(zé)推進(jìn)本地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記的數(shù)據(jù)整合、接入信息平臺(tái)的相關(guān)準(zhǔn)備工作。“我們加快了信息平臺(tái)建設(shè)步伐。2015年下半年開始，陸續(xù)完成不動(dòng)產(chǎn)登記操作系統(tǒng)軟件與信息平臺(tái)的對接，提供不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢服務(wù)。2015年7月，計(jì)劃上線試運(yùn)行信息平臺(tái);2016年完善平臺(tái)并擴(kuò)大試運(yùn)行范圍;2017年全面運(yùn)行。”王廣華說，“目前，已經(jīng)形成了平臺(tái)建設(shè)的頂層設(shè)計(jì)，即將組織平臺(tái)的開發(fā)建設(shè)。”
王廣華表示，在信息平臺(tái)投入運(yùn)行前，各地要全面清理、整理不動(dòng)產(chǎn)登記歷史資料，整合本地區(qū)土地、房屋、林地、草原、海域存量登記數(shù)據(jù)，建立關(guān)聯(lián)關(guān)系，健全完善不動(dòng)產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)庫。信息平臺(tái)投入運(yùn)行后，各地應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)匦畔⒒ぷ骰A(chǔ)，及早對各類不動(dòng)產(chǎn)登記操作系統(tǒng)軟件進(jìn)行融合、對接，形成統(tǒng)一發(fā)證的業(yè)務(wù)操作系統(tǒng)軟件;支持與本級(jí)國土、住建、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門的業(yè)務(wù)協(xié)同，提供本級(jí)登記信息查詢服務(wù);并按照信息平臺(tái)統(tǒng)一技術(shù)要求，預(yù)留接口，做好準(zhǔn)備，一旦成熟，及時(shí)接入信息平臺(tái)，并將本地區(qū)日常不動(dòng)產(chǎn)登記信息實(shí)時(shí)納入信息平臺(tái)。“我們將建立清單銷號(hào)等激勵(lì)機(jī)制促進(jìn)地方加快推進(jìn)信息化工作。”王廣華說。
此外，之前外界將“以人查房”作為不動(dòng)產(chǎn)登記的主要看點(diǎn)，認(rèn)為可以用姓名查詢的方式獲得他人的房產(chǎn)信息。但是，《條例》全文并沒有提到有關(guān)“以人查房”的內(nèi)容。
對樓市影響幾何
受《條例》出臺(tái)消息影響，12月22日A股早盤地產(chǎn)板塊高位跳水。截至當(dāng)日收盤，房地產(chǎn)板塊的143只個(gè)股中，115家同比下跌，其中，69只個(gè)股跌幅超過5%，而金宇車城、國興地產(chǎn)、鐵嶺新城等9只股票跌幅更是超過10%。對此，部分專家認(rèn)為《條例》出臺(tái)短期對房價(jià)確有不利心理影響，長期來看，因《條例》并不會(huì)左右供需關(guān)系，因此，對房價(jià)走勢無實(shí)質(zhì)影響。
“不動(dòng)產(chǎn)登記制度出臺(tái)，對房價(jià)的影響沒有想象中那么大。”住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌說，“不動(dòng)產(chǎn)登記制度并不直接影響房價(jià)，只是會(huì)對以它為基礎(chǔ)的房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅產(chǎn)生影響。完成登記還需幾年時(shí)間，房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅的征收辦法也尚未形成。因此，現(xiàn)在談不動(dòng)產(chǎn)登記對房價(jià)影響為時(shí)過早。”
近段時(shí)間以來，全國各地都出現(xiàn)放松樓市調(diào)控政策預(yù)期的聲音，有專家認(rèn)為，《條例》在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)出臺(tái)，有很明顯的信號(hào)作用，對市場走勢影響較大或?qū)⒓铀俜慨a(chǎn)稅的落地出臺(tái)。“《條例》出臺(tái)是房地產(chǎn)調(diào)控從之前交易環(huán)節(jié)調(diào)控轉(zhuǎn)變到存量環(huán)節(jié)調(diào)控的重要標(biāo)志性事件。對百姓來說，《條例》意味著公民擁有房屋情況將實(shí)現(xiàn)‘全透明’。借助《條例》，政府的稅基未來將逐漸從交易環(huán)節(jié)過渡到持有環(huán)節(jié)，財(cái)產(chǎn)稅的二次分配將更加明顯，相信房產(chǎn)稅將很快全面落地。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。
亞豪機(jī)構(gòu)市場部總監(jiān)郭毅表示，《條例》出臺(tái)對樓市中長期影響較大。“短期來看，《條例》的公布將給二手房市場帶來一定沖擊，特別是多部門信息聯(lián)網(wǎng)，打破了以往房產(chǎn)信息查詢的瓶頸，有可能出現(xiàn)新一輪投資客集中拋售房產(chǎn)的現(xiàn)象，高端二手房供量有望增加，對于平抑二手房市場價(jià)格起到積極作用。預(yù)計(jì)2015年，北京新房市場將出現(xiàn)頂級(jí)豪宅集中上市的現(xiàn)象。”在他看來，隨著《條例》的實(shí)施，未來高端市場的主力購房客群將以高知高管為主，高端市場產(chǎn)品設(shè)計(jì)與營銷方式也將隨之升級(jí)。
從市場表現(xiàn)看，二手房市場出現(xiàn)了大戶型拋售的情況。北京中原監(jiān)測信息顯示，《條例》出臺(tái)之前，一、二線城市大戶型二手房上市量已然增加。他們預(yù)測，對于部分高端住宅來說，《條例》正式出臺(tái)依然是重大利空，預(yù)計(jì)大戶型二手房供應(yīng)將繼續(xù)增加。
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