專家解讀不動產(chǎn)登記暫行條例
《不動產(chǎn)登記暫行條例》實施的主要目的是建立所有種類不動產(chǎn)的登記制度。上海市規(guī)劃和國土資源管理局發(fā)布消息稱，自10月8日起，上海市將全面實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。屆時，房地產(chǎn)登記將改為不動產(chǎn)登記，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書和登記證明將停止發(fā)放，代之以頒發(fā)《不動產(chǎn)權(quán)證書》和《不動產(chǎn)登記證明》。不動產(chǎn)登記到底意味著什么?一起來看看專家解讀不動產(chǎn)登記暫行條例。
從保護不動產(chǎn)物權(quán)的角度看不動產(chǎn)登記類型與權(quán)利體系
程 嘯 清華大學(xué)法學(xué)院副教授
一、規(guī)定不動產(chǎn)登記類型有利于保證登記的真實與準(zhǔn)確
《不動產(chǎn)登記暫行條例》第3條規(guī)定：“不動產(chǎn)首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記等，適用本條。”這是對不動產(chǎn)登記類型的規(guī)定。其中，首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記與注銷登記是依據(jù)不動產(chǎn)權(quán)利的變動形態(tài)對不動產(chǎn)登記進行的劃分，屬于權(quán)利登記。至于更正登記、異議登記、預(yù)告登記與查封登記，則屬于法律規(guī)定的其他登記類型
首先，《不動產(chǎn)登記暫行條例》是《物權(quán)法》的配套規(guī)定，旨在貫徹落實《物權(quán)法》和其他法律關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)定。但是，條例的性質(zhì)與《物權(quán)法》畢竟有所不同�！段餀�(quán)法》屬于不動產(chǎn)登記的實體法，而條例是不動產(chǎn)登記的程序法。事實上，我國《物權(quán)法》對預(yù)告登記、更正登記和異議登記的規(guī)定，也就是對不動產(chǎn)登記類型的規(guī)定。
其次，在《不動產(chǎn)登記暫行條例》中對不動產(chǎn)登記類型做出規(guī)定，有利于實現(xiàn)國務(wù)院要求的不動產(chǎn)登記“四個統(tǒng)一”的目標(biāo)。按照國務(wù)院的規(guī)定，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記就是要將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個部門承擔(dān)，做到登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。
二、詳細列舉可以登記的不動產(chǎn)權(quán)利有利于維護權(quán)利人的不動產(chǎn)物權(quán)
由于不動產(chǎn)登記制度旨在維護不動產(chǎn)交易的安全和提高交易效率，因此不動產(chǎn)登記并非意味著，登記機構(gòu)只要將不動產(chǎn)的自然狀況(如位置、面積等)記載不動產(chǎn)登記簿上即可。
《不動產(chǎn)登記暫行條例》就哪些不動產(chǎn)權(quán)利具有登記能力，可以依據(jù)條例進行登記做了明確的規(guī)定。該條例第5條規(guī)定：“下列不動產(chǎn)權(quán)利，依照本條例的.規(guī)定辦理登記：(一)集體土地所有權(quán);(二)房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán);(三)森林、林木所有權(quán);(四)耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán);(五)建設(shè)用地使用權(quán);(六)宅基地使用權(quán);(七)海域使用權(quán);(八)地役權(quán);(九)抵押權(quán);(十)法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權(quán)利。”
《不動產(chǎn)登記暫行條例》第5條是非常重要的規(guī)定，它明確了能夠依據(jù)條例進行登記的不動產(chǎn)權(quán)利的具體類型。今后，無論是不動產(chǎn)登記機構(gòu)在受理登記申請或按照有關(guān)國家機關(guān)的要求進行登記，還是人民法院處理不動產(chǎn)登記糾紛案件，都應(yīng)當(dāng)依據(jù)本條加以判斷。
首先，《不動產(chǎn)登記暫行條例》是《物權(quán)法》的配套法規(guī)，旨在貫徹落實《物權(quán)法》的規(guī)定�！段餀�(quán)法》第5條規(guī)定的物權(quán)法定原則是物權(quán)法的基本原則，對于不動產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)的明晰化，保護不動產(chǎn)物權(quán)人的權(quán)益都是非常重要的。因此，判斷哪些不動產(chǎn)上的權(quán)利具有登記能力時，應(yīng)當(dāng)從公示原則的角度確定具有登記能力的不動產(chǎn)權(quán)利。所有的不動產(chǎn)上的物權(quán)，無論其變動以登記為生效要件還是對抗要件，原則上均具有登記能力，除非法律另有規(guī)定。具體包括：(1)不動產(chǎn)所有權(quán)，如土地所有權(quán)、房屋所有權(quán)、林木所有權(quán)等;(2)不動產(chǎn)用益物權(quán)，包括土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、海域使用權(quán)以及地役權(quán);(3)不動產(chǎn)抵押權(quán)，如房屋抵押權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)的抵押權(quán)等。
其次，不僅是《物權(quán)法》這樣的法律上規(guī)定的不動產(chǎn)物權(quán)可以辦理登記，即便是其他法律，如果規(guī)定了某類不動產(chǎn)權(quán)利實行登記的，也能夠登記。為此，《不動產(chǎn)登記暫行條例》第5條第10項屬于為其他法律規(guī)定預(yù)留的通道。今后隨著我國經(jīng)濟社會的發(fā)展，如果出現(xiàn)了新的、應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀牟粍赢a(chǎn)權(quán)利，完全可以通過制訂或修改相應(yīng)的法律加以規(guī)定，從而使該權(quán)利能依據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》進行登記。
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