2016年湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例解讀
2016年7月28日，省十二屆人大常委會(huì)第二十三次會(huì)議表決通過(guò)《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱條例)，從今年10月1日起施行。
該條例規(guī)定小區(qū)車位(庫(kù))不能賣給外人，小區(qū)內(nèi)不能養(yǎng)烈犬、大犬，維修資金可按單元(棟)表決使用，或者按業(yè)主占建筑面積比例算。
小區(qū)車位(庫(kù))不能賣給外人
物業(yè)區(qū)域內(nèi)車位、車庫(kù)的銷售、使用，也是社會(huì)熱點(diǎn)，同時(shí)也是該條例審議過(guò)程的中熱點(diǎn)。
據(jù)介紹，由于物權(quán)法在規(guī)定車位、車庫(kù)時(shí)，沒(méi)有對(duì)依法配建的人防工程車位、車庫(kù)的權(quán)屬作明確規(guī)定，人民防空法也沒(méi)有對(duì)其所有權(quán)進(jìn)行規(guī)定�？紤]到在使用中的復(fù)雜情況，該條例沒(méi)有對(duì)此類車位的使用管理作出規(guī)定。
但是，一個(gè)物業(yè)區(qū)域內(nèi)，按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證確定且初始登記所有權(quán)人為建設(shè)單位的停車位、車庫(kù)，當(dāng)事人可以通過(guò)銷售、附贈(zèng)或者出租等方式約定，不得銷售給業(yè)主以外的單位和個(gè)人。優(yōu)先滿足業(yè)主需要后對(duì)外出租的，每次租賃期限不得超過(guò)一年。
如果是占用業(yè)主共有道路或者場(chǎng)地用于停放車輛的車位，屬于全體業(yè)主共有，其分配、使用及收費(fèi)管理具體事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定;建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得銷售或者變相銷售。如果違反，不僅要退還違法所得，最高還可處車位價(jià)錢的三倍罰款。
維修資金可按單元(棟)表決使用
7月28日下午，該條例表決通過(guò)之后，省人大常委會(huì)還舉行新聞發(fā)布會(huì)，就相關(guān)規(guī)定回答了記者提問(wèn)。記者注意到，針對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金使用難的實(shí)際情況，該條例提出了創(chuàng)新方法：小區(qū)公共設(shè)施損壞需要?jiǎng)佑镁S修資金，不再需要整個(gè)小區(qū)的業(yè)主同意，哪一棟壞了或哪一個(gè)單元壞了，只需要所涉單元(棟)同意即可。
省人大城鄉(xiāng)建設(shè)與環(huán)境資源保護(hù)委員會(huì)副主任委員張小菁介紹，經(jīng)業(yè)主大會(huì)依法決定，可以根據(jù)維修范圍，以單元(棟)為單位進(jìn)行表決，也可以采用異議表決。
某一單元或某一棟樓出現(xiàn)問(wèn)題，該棟樓反對(duì)的業(yè)主人數(shù)在三分之一以下，而且專有建筑面積占整棟樓面積三分之一以下，兩者同時(shí)具備，所涉單元(棟)可以動(dòng)用維修基金。
另外，該條例還專門對(duì)緊急情況下的`住宅專項(xiàng)維修資金使用作了規(guī)定，即可以“先采取應(yīng)急措施，再申請(qǐng)使用”。
小區(qū)禁止養(yǎng)烈犬、大犬
該條例在審議和立法調(diào)研過(guò)程中，有代表和專家提出，小區(qū)內(nèi)犬只擾民、傷人現(xiàn)象比較突出，尤其是烈性犬和大型犬，應(yīng)該對(duì)此予以規(guī)范。
省人大城鄉(xiāng)建設(shè)與環(huán)境資源保護(hù)委員會(huì)副主任委員張小菁在回答記者提問(wèn)時(shí)說(shuō)，條例對(duì)此作了專門規(guī)定，明確禁止在物業(yè)區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)烈性犬和大型犬，犬只的具體品種、體高和體重標(biāo)準(zhǔn)由公安機(jī)關(guān)確定，并向社會(huì)公布。如果有人在小區(qū)內(nèi)養(yǎng)烈犬、大犬，公安機(jī)關(guān)可以沒(méi)收犬只，并可處5000元以上1萬(wàn)元以下罰款。
業(yè)主、物業(yè)使用人養(yǎng)其它犬只，攜犬出戶要束犬鏈牽引，犬只傷害他人的，養(yǎng)犬人要承擔(dān)法律責(zé)任。
物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)物業(yè)區(qū)域內(nèi)養(yǎng)犬行為的監(jiān)督，及時(shí)制止違法違規(guī)養(yǎng)犬行為。如果業(yè)主、物業(yè)使用人攜犬出戶沒(méi)有束犬鏈牽引，公安機(jī)關(guān)要責(zé)令其改正;拒不改正的，處500元以上1000元以下罰款;情節(jié)惡劣或造成嚴(yán)重后果的，沒(méi)收犬只。
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