關(guān)于安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例（修訂草案）的說明
關(guān)于《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例(修訂草案)》的說明
——2015年9月21日在安徽省第十二屆人民代表大會
常務(wù)委員會第二十三次會議上
省人民代表大會城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境與資源保護(hù)委員會主任委員 余焰爐
安徽省人民代表大會常務(wù)委員會：
根據(jù)常委會2015年工作要點(diǎn)和立法計(jì)劃，省人大城建環(huán)資委牽頭組織起草了《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例(修訂草案)》(以下簡稱修訂草案)，并于9月13日向主任會議作了匯報(bào)。現(xiàn)就有關(guān)情況說明如下。
一、修訂《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》的必要性
隨著城鄉(xiāng)建設(shè)尤其是房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，物業(yè)管理在改善人民群眾的生活和工作環(huán)境、提高城市管理水平、維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定、擴(kuò)大就業(yè)等方面的重要作用日益凸顯，物業(yè)管理需求旺盛，發(fā)展?jié)摿薮�，物業(yè)服務(wù)企業(yè)迅速增加。初步統(tǒng)計(jì)，我省現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)4196個(gè)，從業(yè)人員26.1萬人;實(shí)施物業(yè)管理項(xiàng)目9202個(gè)，管理面積6.67億平方米，其中住宅項(xiàng)目6086個(gè)，面積5.2億平方米;成立業(yè)主委員會2764個(gè);新建的商業(yè)住宅小區(qū)90%實(shí)施了物業(yè)管理。隨著物業(yè)管理市場的迅速發(fā)展，物業(yè)管理的內(nèi)涵更加豐富，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的要求不斷提高，許多新情況新問題也逐漸顯現(xiàn)，尤其在健全物業(yè)市場管理體制機(jī)制、保障業(yè)主和物業(yè)使用人權(quán)益、發(fā)揮業(yè)主大會和業(yè)主委員會作用、續(xù)籌和使用專項(xiàng)維修資金、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為、明確物業(yè)管理和行政執(zhí)法職責(zé)等方面，亟待通過立法進(jìn)一步加以明確。目前，全國人大尚未制定法律，在物業(yè)管理上主要依據(jù)是國務(wù)院行政法規(guī)，我省2009年10月修訂的《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡稱《條例》)在物業(yè)管理方面發(fā)揮了重要作用，但隨著形勢發(fā)展，不少方面已難以適應(yīng)新情況新要求。本屆以來，已有125名代表提出26件關(guān)于修改《條例》的議案和建議，在常委會代表接待日，也有代表提出此類建議。因此，有必要根據(jù)我省物業(yè)管理發(fā)展的新形勢，對現(xiàn)行《條例》進(jìn)行適當(dāng)修訂。
二、修訂的原則、思路和主要依據(jù)
(一)原則、思路
堅(jiān)持法制統(tǒng)一、與上位法不相抵觸的原則，體現(xiàn)權(quán)利與義務(wù)對等、信息公開和便于操作的要求，明確著重解決現(xiàn)階段一些能夠解決的突出問題的思路，以保障和促進(jìn)我省物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。
(二)主要依據(jù)
修訂過程中，主要依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，同時(shí)參考了住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》等部委規(guī)章，及《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》和《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，借鑒了外省、市地方性法規(guī)。
三、修訂草案的起草過程
成立協(xié)調(diào)組和起草小組。常委會領(lǐng)導(dǎo)對《條例》修訂工作非常重視，今年3月上旬，成立了由常委會副主任沈衛(wèi)國牽頭，省人大城建環(huán)資委、省人大常委會法工委、省政府法制辦、省住建廳和部分領(lǐng)銜提出建議的省人大代表參加的起草工作協(xié)調(diào)組，啟動了《條例》修訂工作。城建環(huán)資委把這項(xiàng)工作作為全年工作的重中之重，精心組織，制定方案，組成了包括常委會城建環(huán)資工委和法工委、省政府法制辦、省住建廳，以及有關(guān)專家和省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會等參加的修訂草案起草小組。
梳理分析相關(guān)問題。在起草工作前，起草小組組織省住建廳、合肥學(xué)院、省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會等部門和院校的專家，針對我省物業(yè)管理現(xiàn)狀認(rèn)真梳理出管理體制、物業(yè)服務(wù)、物管區(qū)域劃分等18大類問題，逐個(gè)進(jìn)行了分析討論。同時(shí)，起草小組還收集整理了國內(nèi)外有關(guān)物業(yè)管理方面的法律制度和理論研究成果。通過深入研討，進(jìn)一步深化了認(rèn)識，統(tǒng)一了思想，城建環(huán)資委和起草小組認(rèn)為，《條例》修訂要從實(shí)際出發(fā)，重點(diǎn)應(yīng)放在解決觀念轉(zhuǎn)變，監(jiān)管重心下移，完善業(yè)主大會和業(yè)主委員會權(quán)責(zé)，規(guī)范相關(guān)資金籌集、管理和使用，強(qiáng)化法律責(zé)任等問題上，促進(jìn)我省物業(yè)管理水平的提升。
深入開展調(diào)查研究。起草過程始終貫穿著調(diào)查研究。常委會副主任沈衛(wèi)國、城建環(huán)資委負(fù)責(zé)同志和有關(guān)常委會委員分別帶領(lǐng)起草小組到合肥、蕪湖、淮南、六安、馬鞍山、池州、黃山、寧國等地開展調(diào)研，同時(shí)，赴江、浙進(jìn)行學(xué)習(xí)考察。考慮到近幾年物業(yè)管理糾紛案件大幅上升，起草小組還專門組織召開了法院方面的調(diào)研座談會，聽取了審判人員的意見建議。通過一系列調(diào)研，面對面聽取政府及相關(guān)部門、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、街道辦事處、社居委、人大代表等各方面意見建議，深入物業(yè)管理小區(qū)實(shí)地了解有關(guān)情況，夯實(shí)了《條例》修訂的實(shí)踐基礎(chǔ)。
廣泛征求各方面意見。起草小組兩次通過省人大網(wǎng)站代表服務(wù)平臺、中安在線等向省人大代表和社會各界征集了300多條意見建議;同時(shí)，通過書面方式向省人大常委會各工作機(jī)構(gòu)和綜合辦事機(jī)構(gòu)、省政府有關(guān)部門、省政協(xié)委員、各市人大常委會征求了100多條意見建議。起草小組認(rèn)真研究這些意見建議及代表提出的26件相關(guān)議案、建議，結(jié)合調(diào)研掌握的第一手情況，對修訂草案初稿進(jìn)行反復(fù)斟酌和修改，并組織專家開展論證，力求完善精準(zhǔn)。
專委會認(rèn)真審議把關(guān)。6月中旬，修訂草案初稿形成后，城建環(huán)資委召開全體會議討論研究。之后，形成了修訂草案征求意見稿，于8月底正式以省人大常委會辦公廳名義書面征求了省政府意見。
在此基礎(chǔ)上，9月7日城建環(huán)資委再次召開全體會議，討論、審議了修訂草案征求意見稿，形成了該修訂草案。
四、修訂的主要內(nèi)容
本次修訂保留了原《條例》的框架結(jié)構(gòu)，對原條文作了176處修改，刪除7條，增加31條。現(xiàn)修訂草案共7章，105條。
(一)突出物業(yè)管理向物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)變
隨著住房市場化改革的深入，早期公有住房管理中管理者與住戶之間的管理與被管理關(guān)系，逐漸轉(zhuǎn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人之間服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系�，F(xiàn)代物業(yè)管理也必然要從對“物”管理向?yàn)?ldquo;人”服務(wù)轉(zhuǎn)變，強(qiáng)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)，突出業(yè)主的`主體地位。為此，修訂草案在幾個(gè)方面作了相關(guān)規(guī)定。
保障物業(yè)使用人的合法權(quán)益。業(yè)主和物業(yè)使用人不一致的現(xiàn)象越來越普遍，出現(xiàn)了很多無房屋所有權(quán)的物業(yè)使用人，其使用活動對物業(yè)管理產(chǎn)生的影響越來越大。但是由于這些物業(yè)使用人沒有產(chǎn)權(quán)，難以參與物業(yè)管理，其應(yīng)享有的合法權(quán)益也難以保障。修訂草案增加了對物業(yè)使用人權(quán)益的保護(hù)。一是在總則中明確了對物業(yè)使用人合法權(quán)益的保護(hù)(第一條);二是增加了物業(yè)使用人的權(quán)利和義務(wù)相關(guān)內(nèi)容(第十條第三款);三是規(guī)定物業(yè)使用人可以列席業(yè)主大會(第十七條第三款);四是增加了對物業(yè)使用人人身、財(cái)產(chǎn)的保護(hù)(第七十一條第一款、第三款)。
設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會制度。建立業(yè)主監(jiān)事會制度，有利督促業(yè)委會正確執(zhí)行業(yè)主大會決定，規(guī)范業(yè)委會行為，維護(hù)全體業(yè)主利益。修訂草案增加了業(yè)主大會可以設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會或者獨(dú)立監(jiān)事的規(guī)定，由業(yè)主大會議事規(guī)則對其職責(zé)、議事規(guī)則和工作經(jīng)費(fèi)，監(jiān)事的選舉規(guī)則、資格、人數(shù)、任期等事項(xiàng)進(jìn)行約定(第三十五條)。
建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處機(jī)制。物業(yè)管理中的矛盾糾紛有著多樣性和復(fù)雜性的特點(diǎn)，為及時(shí)解決這些問題，維護(hù)物業(yè)管理當(dāng)事人合法權(quán)益、保持物業(yè)管理區(qū)域和諧有序，有必要建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處機(jī)制，有效解決日常管理中的矛盾糾紛。修訂草案在這方面作了規(guī)定(第七十四條)。
加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管和評估。目前對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行的是資質(zhì)管理，未實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化管理，也沒有設(shè)立第三方對其物業(yè)服務(wù)水平進(jìn)行評估。為此，修訂草案增加了對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)管和評估的規(guī)定，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息系統(tǒng)和信用檔案，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行動態(tài)監(jiān)督管理，推進(jìn)建立物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理機(jī)制(第五十五條、第七十二條)。
此外，為了進(jìn)一步體現(xiàn)“管理”向“服務(wù)”轉(zhuǎn)變，修訂草案將原《條例》第四章名稱“物業(yè)管理服務(wù)”修改為“物業(yè)服務(wù)”。
(二)推動物業(yè)管理工作重心下移
修訂草案突出了物業(yè)管理行業(yè)屬地管理，對縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、村民委員會賦予了一定的職權(quán)。一是總則部分細(xì)化了職責(zé)(第六條);二是增加了在業(yè)主委員會召集會議、換屆選舉中的職責(zé)(第二十六條、第二十七條);三是規(guī)定組織有關(guān)部門或委托第三方對業(yè)主委員會經(jīng)費(fèi)收支進(jìn)行審計(jì)的職責(zé)(第三十四條);四是規(guī)定了物業(yè)服務(wù)合同備案職責(zé)(第五十九條第三款);五是增加了對物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)管職責(zé)(第六十三條);六是明確了在物業(yè)服務(wù)應(yīng)急管理中的職責(zé)(第六十四條);七是規(guī)定負(fù)責(zé)建立聯(lián)席會議制度的職責(zé)(第七十五條)。
(三)增加了業(yè)主自行管理的內(nèi)容
根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。修訂草案對物業(yè)管理定義作了補(bǔ)充，并規(guī)定實(shí)行自行管理的應(yīng)當(dāng)通過管理規(guī)約就管理事項(xiàng)、管理實(shí)施方式、管理責(zé)任的承擔(dān)方式等事項(xiàng)共同作出約定(第二條第二款、第七十六條)。
(四)完善了業(yè)主大會和業(yè)主委員會的規(guī)定
《物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定了業(yè)主通過設(shè)立業(yè)主大會并選舉業(yè)主委員會管理物業(yè)的基本制度，但有關(guān)規(guī)定較為原則，各方面普遍反映業(yè)主大會、業(yè)主委員會籌備難、開會難、履職難、換屆難。為此，在修訂草案中，一是進(jìn)一步明確了籌備成立首次業(yè)主大會的條件、首次業(yè)主大會會議籌備組組成和職責(zé)(第十二條、第十三條、第十四條);二是對業(yè)主大會的職責(zé)作了完善(第十五條);三是對業(yè)主代表制度、業(yè)主大會會議形式和表決辦法等進(jìn)行完善(第十七條、第十八條);四是增設(shè)了物業(yè)管理委員會的規(guī)定，對不具備成立業(yè)主大會條件，或者未能成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，可以組成物業(yè)管理委員會實(shí)施物業(yè)管理(第二十一條)。
業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。修訂草案對業(yè)主委員會職責(zé)和義務(wù)作了更加具體的規(guī)定(第二十四條、第二十五條)。此外，對業(yè)主委員會會議的召開程序、換屆選舉程序、委員資格、委員調(diào)整等作了規(guī)定(第二十六條至第三十條)。
(五)規(guī)范了專項(xiàng)維修資金管理和使用
專項(xiàng)維修資金使用難和續(xù)籌難是較為突出的問題。修訂草案規(guī)定了街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、業(yè)主大會、業(yè)主委員會在專項(xiàng)維修資金籌集、使用、續(xù)籌和監(jiān)督方面的職責(zé)(第六條第一款第三項(xiàng)、第十五條第一款第九項(xiàng)、第二十四條第七項(xiàng))，并規(guī)定管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)包括專項(xiàng)維修資金籌集、管理和使用等有關(guān)內(nèi)容(第三十一條第十項(xiàng))。此外，對業(yè)主大會成立前后專項(xiàng)維修資金的管理以及業(yè)主大會自行管理專項(xiàng)維修資金作了具體規(guī)定，并規(guī)定設(shè)區(qū)的市按照國家和省有關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)制定專項(xiàng)維修資金交存、使用和管理的具體辦法(第八十七條)。
修訂草案還規(guī)定了在六種特定情形下，相關(guān)業(yè)主不能形成法定多數(shù)意見時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主可以提出應(yīng)急處置方案，經(jīng)專項(xiàng)維修資金管理部門復(fù)核后進(jìn)行應(yīng)急處置(第八十九條)。
針對高層住宅電梯、消防等特種設(shè)施設(shè)備的后期更新、改造資金籌集困難的問題，修訂草案規(guī)定受讓土地的住宅物業(yè)配置電梯的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在交付使用前按照建筑安裝總費(fèi)用百分之一的比例交存資金，專項(xiàng)用于電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的更新改造。該資金歸業(yè)主所有，納入物業(yè)管理區(qū)域?qū)ｍ?xiàng)維修資金管理(第八十八條)。
(六)明確了車庫、車位的管理和使用
住宅小區(qū)內(nèi)車位、車庫的管理和使用，是物業(yè)管理服務(wù)的難點(diǎn)和重點(diǎn)之一，糾紛和矛盾比較集中。修訂草案對建設(shè)單位出售、出租車位、車庫作了規(guī)定(第八十二條);明確規(guī)劃、消防、公安機(jī)關(guān)交通管理等行政主管部門對物業(yè)管理區(qū)域停車位施劃的指導(dǎo)(第八十三條第三款);對將人民防空工程平時(shí)用作停車位的管理、使用、收費(fèi)等作了規(guī)定，明確應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放，不得出售、附贈，租賃期限不得超過三年(第八十五條)。
(七)強(qiáng)化了法律責(zé)任
根據(jù)相關(guān)內(nèi)容的修改，法律責(zé)任部分新增了相應(yīng)的處罰條款，分別是對建設(shè)單位未及時(shí)報(bào)送籌備首次業(yè)主大會會議文件資料的處罰(第九十四條);對街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府未按規(guī)定組建業(yè)主大會籌備組以及建設(shè)單位拒不承擔(dān)首次業(yè)主大會籌備經(jīng)費(fèi)的處罰(第九十五條);對專業(yè)經(jīng)營單位拒不承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)或者更新責(zé)任的處罰(第九十六條);對業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的處罰(第九十八條);對物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規(guī)定公布相關(guān)材料或者公布失實(shí)的處罰(第九十九條);對拆改房屋承重結(jié)構(gòu)，侵占、損壞物業(yè)的共用部位、公用設(shè)施設(shè)備，擅自改變建筑物及其附屬設(shè)施用途等禁止性行為的處罰(第一百條);對建設(shè)單位拒絕出租車位、車庫的處罰(第一百零一條);對業(yè)主委員會及其成員、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其工作人員挪用、貪污、侵占、擅自處分業(yè)主共同利益的處罰(第一百零二條)。
此外，根據(jù)我省物業(yè)管理工作實(shí)際情況，統(tǒng)一將原《條例》中“房地產(chǎn)行政主管部門”修改為“物業(yè)管理行政主管部門”。修訂草案還對原《條例》部分內(nèi)容作了刪減、合并，同時(shí)對部分條文順序作了調(diào)整，并作了個(gè)別文字修改，不再一一說明。
修訂草案和以上說明是否妥當(dāng)，請審議。
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