安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例(修訂草案)提交三審
7月25日下午，安徽省十二屆人大常委會(huì)召開(kāi)第31次會(huì)議，《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例(修訂草案)》提交“三審”，與“二審稿”相比，三審稿對(duì)業(yè)主在物業(yè)管理中的義務(wù)、新建住宅物業(yè)的綜合查收、車位車庫(kù)等公用設(shè)施的權(quán)屬等內(nèi)容，進(jìn)一步明確細(xì)化。根據(jù)修改內(nèi)容，業(yè)主違規(guī)飼養(yǎng)寵物，或者破壞公共綠化等行為將會(huì)被禁止。
違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物將被禁止
有的常委會(huì)組成人員提出，條例應(yīng)當(dāng)增加破壞小區(qū)綠化、飼養(yǎng)大型犬類威脅他人安全的行為。法制委員會(huì)研究認(rèn)為，住宅小區(qū)內(nèi)攀折花木，破壞小區(qū)綠化現(xiàn)象以及違反飼養(yǎng)寵物的行為比較普遍，損害了其他業(yè)主權(quán)利，威脅其他業(yè)主的人身安全。對(duì)此類行為做出禁止的規(guī)定，對(duì)于維護(hù)其他業(yè)主的合法權(quán)益十分必要。
為此，修改二稿增加了兩項(xiàng)業(yè)主的禁止行為。破壞公共綠化及其附屬設(shè)施，以及違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物都會(huì)被禁止。
街道應(yīng)急接管物業(yè)業(yè)主應(yīng)繳納物業(yè)費(fèi)
修改稿中對(duì)物業(yè)應(yīng)急管理做出了規(guī)定，明確物業(yè)公司退出小區(qū)管理，將由街道或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)急接管。省人大法制委員會(huì)研究認(rèn)為，根據(jù)誰(shuí)受益誰(shuí)付費(fèi)的原則，應(yīng)急管理中的`物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。為此，三審稿對(duì)此內(nèi)容也予以修改明確。
【解讀】
應(yīng)在土地出讓合同中約定車位權(quán)屬
目前，住宅小區(qū)內(nèi)車位、車庫(kù)等公共服務(wù)設(shè)施的權(quán)屬不明，已經(jīng)成為物業(yè)管理服務(wù)中的焦點(diǎn)問(wèn)題和突出矛盾。“基層調(diào)研、專家座談和網(wǎng)民都提出了相同意見(jiàn)。”潘法律介紹，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。
“將有關(guān)公共服務(wù)設(shè)施權(quán)屬規(guī)定由土地管理部門和開(kāi)發(fā)商在土地出讓合同中協(xié)商約定，有利于明確車位、車庫(kù)等權(quán)屬，有利于業(yè)主準(zhǔn)確知情，有利于減少因此引起的矛盾糾紛，是必要的。”對(duì)此，修訂草案修改稿規(guī)定，車位、車庫(kù)等公共服務(wù)設(shè)施的權(quán)屬，設(shè)區(qū)的市、縣(市)人民政府土地行政管理部門應(yīng)當(dāng)在土地出讓合同中約定;建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中注明。
禁止違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物損壞公共綠化
一直以來(lái)，是否應(yīng)該在小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)寵物，都存在諸多爭(zhēng)議。“住宅小區(qū)內(nèi)攀折花木，破壞小區(qū)綠化現(xiàn)象以及違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物的行為比較普遍，損害了其他業(yè)主權(quán)利，威脅其他業(yè)主的人身安全。”潘法律說(shuō)。
“對(duì)此類行為作出禁止性規(guī)定，有利于保護(hù)業(yè)主的利益。”他介紹，此次修訂草案修改稿也關(guān)注于此，明確要求，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，禁止損壞公共綠化及其附屬設(shè)施，禁止違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物。
明確業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的義務(wù)
“明確業(yè)主的義務(wù)，有利于業(yè)主加強(qiáng)自我約束，是必要的。”潘法律說(shuō)道。因此，在明確業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利的同時(shí)，修訂草案修改稿還明確了業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的義務(wù)。
根據(jù)規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定。同時(shí)，遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。
要按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，并配合、支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同實(shí)施的物業(yè)管理活動(dòng)。
物管主管部門需驗(yàn)收新小區(qū)物業(yè)
新建物業(yè)的竣工驗(yàn)收，按照國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定，由建設(shè)單位組織進(jìn)行。
“考慮到新建住宅物業(yè)直接關(guān)系到廣大業(yè)主切身利益，因配套設(shè)施質(zhì)量問(wèn)題而引起的糾紛時(shí)有發(fā)生。”在潘法律看來(lái)，規(guī)定物業(yè)管理行政主管部門對(duì)新建住宅物業(yè)的配套設(shè)施進(jìn)行綜合查驗(yàn)，可以有效地維護(hù)業(yè)主的利益，減少社會(huì)矛盾和糾紛。
因此，修訂草案修改稿要求，對(duì)新建住宅物業(yè)，設(shè)區(qū)的市、縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)按照規(guī)定進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)綜合查驗(yàn)。對(duì)綜合查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，責(zé)令建設(shè)單位限期整改。物業(yè)管理行政主管部門未履行綜合查驗(yàn)職責(zé)的，依法追究相關(guān)責(zé)任，由有關(guān)行政機(jī)關(guān)責(zé)令改正，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
值得一提的是，修訂草案修改稿中，除了明確水、電、燃?xì)獾扰涮捉ㄖ捌湓O(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，還特別提出，“要按照規(guī)劃要求完成綠化建設(shè)及車庫(kù)、車位的配置。”
保障性住房需配置物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房
在此前修改稿中，規(guī)定了物業(yè)服務(wù)用房的配置，有省人大常委會(huì)法制委員會(huì)組成人員提出，對(duì)政府集中建設(shè)的保障性住房，也應(yīng)當(dāng)配置物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房。
“保障性住房為政府出資建設(shè)，其入住業(yè)主主要是低收入人群，可能在物業(yè)費(fèi)交納方面存在困難。為了彌補(bǔ)物業(yè)費(fèi)的不足，保障物業(yè)管理活動(dòng)能夠正常進(jìn)行，規(guī)定保障性住房配建物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房是必要的。”潘法律說(shuō)道。
修訂草案修改稿規(guī)定，集中建設(shè)的保障性住房應(yīng)當(dāng)按照不低于總建筑面積千分之三增加配置物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房，收益用于彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足。
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