青島房地產(chǎn)開發(fā)新條例解讀

　　《青島市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》已于7月1日起正式實施，同之前條例相比，新《條例》在企業(yè)監(jiān)管、信息透明等各方面都有新舉措。

　　新增竣工公示制度，明確項目交付條件

　　房款交上了，滿懷憧憬地收了房，卻發(fā)現(xiàn)房子根本達不到交付條件……現(xiàn)實生活中，很多購房者經(jīng)常會遇到這樣的問題。

　　的確，在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中，個別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未進行竣工驗收或者不符合交付使用條件的房屋強行交付業(yè)主使用，以逃避可能因此產(chǎn)生的延期交房違約責(zé)任，從而造成社會矛盾和糾紛。據(jù)了解，

　　新規(guī)定:房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工應(yīng)當通過規(guī)劃、工程質(zhì)量、公安消防等法律、法規(guī)規(guī)定的驗收，并取得相關(guān)驗收合格文件或者憑證、住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，還要取得供水、供電、供熱、供氣、排水、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施投入使用的證明文件的同事，還要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要將開發(fā)項目各項驗收合格和投入使用的證明材料于項目交付使用前五日在交房現(xiàn)場醒目位置公示，公示期限不得少于三十日。

　　處罰措施：未按照要求將開發(fā)項目各項驗收合格和投入使用的證明材料進行公示的，處十萬元以上三十萬元以下罰款。

　　意義：其實，原有條例也要求開發(fā)商取得各項驗收后方可交房，但是，對于購房者而言，很難知道開發(fā)商到底有沒有取得各項驗收的合格證和投入使用的證明。新條例明確交付標準、提出證明公示，確保驗收結(jié)果陽光、透明，保證購房者的知情權(quán)，便于業(yè)主維護合法利益，減少因信息不對稱引起的糾紛。

　　新增建設(shè)方案制度，防止項目延期交付

　　延期交房是購房者在購房過程中 “永遠的痛”，日前，李滄區(qū)奧克斯廣場延期交房引發(fā)廣大業(yè)主的抗議。

　　造成延期交房的原因很多，從開發(fā)企業(yè)角度分析，企業(yè)對工程進度的控制、資金問題、設(shè)計的變更、手續(xù)辦理的時間等等，都可能會造成交房延期。

　　新規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照國有土地使用權(quán)出讓合同約定或者劃撥決定書規(guī)定的開竣工時間、條件要求進行開發(fā)項目建設(shè)，并在辦理施工許可前制定開發(fā)建設(shè)方案。開發(fā)建設(shè)方案應(yīng)當載明開發(fā)期數(shù)、開發(fā)進度以及配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)進度、交付使用時間等內(nèi)容。通過開發(fā)建設(shè)方案備案，開發(fā)主管部門可以清楚掌握每個開發(fā)項目建設(shè)的總體安排、建設(shè)內(nèi)容和進度情況，對開發(fā)過程中的關(guān)鍵節(jié)點出現(xiàn)延遲的，及時預(yù)警并督促企業(yè)調(diào)整方案、加快建設(shè)，以保證項目按期交付。

　　處罰措施：未按照要求制定開發(fā)建設(shè)方案的，處十萬元以上三十萬元以下罰款;未按照要求報送統(tǒng)計資料的，處五千元以上一萬元以下罰款。

　　意義：根據(jù)開發(fā)企業(yè)制定的開發(fā)建設(shè)方案備案，行業(yè)主管部門可以隨時了解企業(yè)施工進展，便于監(jiān)督檢查。

　　強化住宅手冊制度，明確項目質(zhì)量責(zé)任

　　商品房是居民最大的消費品之一，質(zhì)量問題也是百姓最關(guān)心的問題。但是，對業(yè)主而言，房屋在使用過程中出現(xiàn)的一些問題，究竟該誰來負責(zé)，很多人并不清楚。

　　新規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照商品房買賣合同的`約定按時交付商品房，提供商品住宅使用手冊。商品住宅使用手冊應(yīng)當包括住宅使用說明書和住宅質(zhì)量保證書，由市房地產(chǎn)開發(fā)管理機構(gòu)統(tǒng)一監(jiān)制。其中，住宅質(zhì)量保證書載明了保修單位、保修范圍、保修期限、保修責(zé)任以及損害賠償?shù)葍?nèi)容;住宅使用說明書載明了平面布局、房屋結(jié)構(gòu)、特殊工藝、性能指標、管線走向等。

　　處罰措施：未按照規(guī)定提供商品住宅使用手冊的，處一萬元以上五萬元以下罰款。

　　意義：商品住宅使用手冊包含的各部分條款，明確宣告買房人的權(quán)利內(nèi)容及范圍，既提醒消費者購房時應(yīng)做出合理約定，以減少以后不必要的糾紛，避免了日后奔波之苦;又為消費者購房后可能發(fā)生的問題作出了詳細的規(guī)定與提示，使得購房者在維權(quán)時有了書面依據(jù)。《住宅質(zhì)量保證書》確保了一旦房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按約定及時維修;《住宅使用說明書》則便于用戶根據(jù)生活習(xí)慣在結(jié)構(gòu)允許的情況下進行個性化改造，為裝修提供方便。

　　其實，交付時要提供商品住宅使用手冊的規(guī)定早已有之，且大部分企業(yè)都能做到，但是，新條例將這一規(guī)定上升至法規(guī)高度，另外，對手冊的內(nèi)容也進行了具體的細分，更利于購房者使用。

　　新增企業(yè)信用信息檔案，實行信用承諾制度

　　房子建了一半，開發(fā)商找不到了;房子住進去沒多久，就開始漏水，找開發(fā)商無人理會……所有這些，都同開發(fā)商的信譽息息相關(guān)。

　　新規(guī)定：城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門會同相關(guān)部門建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用信息檔案，并納入市公共信用信息平臺;實行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用承諾制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用承諾遵守情況將納入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用信息檔案。同時，企業(yè)要明確發(fā)生破產(chǎn)、解散等情況后的房屋質(zhì)量保修責(zé)任承擔(dān)主體，附具該責(zé)任主體提供的保證函;建立房地產(chǎn)開發(fā)嚴重違法失信名單制度。

　　意義：企業(yè)信用信息檔案記載企業(yè)守法守信、社會監(jiān)督與評價等信息，并同時記載其主要投資人的信用信息。城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門依據(jù)企業(yè)信用信息檔案定期進行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用狀況評價，并向社會公布，加大了社會監(jiān)督作用;信用承諾制度則防止出現(xiàn)因項目開發(fā)完成，無法找到保修主體，或房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，開發(fā)企業(yè)和施工單位相互推諉責(zé)任，切實保護購房者合法權(quán)益;而建立違法失信名單制度則對于列入“黑名單”的企業(yè)，各相關(guān)部門建立聯(lián)動響應(yīng)和約束懲戒機制，在資質(zhì)管理、用地、融資、建設(shè)、預(yù)售、政府購買服務(wù)等方面予以限制，形成“一處違法、處處受制”的經(jīng)營氛圍，提高行業(yè)的社會誠信度。

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