《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》解讀
當(dāng)業(yè)主和物業(yè)對(duì)服務(wù)產(chǎn)生爭(zhēng)議時(shí)，第三方評(píng)估公司進(jìn)入評(píng)價(jià);高層住宅的電梯壞了，動(dòng)用維修基金維修，兩天錢就能到位;業(yè)主惡意欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，要被記入誠(chéng)信檔案……今日起實(shí)施的《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》亮點(diǎn)頻現(xiàn)。建立物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估制度對(duì)物業(yè)和業(yè)主雙方約定的合同內(nèi)容，業(yè)主感覺(jué)物業(yè)服務(wù)跟不上，而物業(yè)又認(rèn)為自己已經(jīng)盡責(zé)，如何平息雙方的糾紛?對(duì)此，《條例》第六條提出，本市建立物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估制度。業(yè)主自治組織、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，開(kāi)展物業(yè)項(xiàng)目交接和查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測(cè)算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估等活動(dòng)。
對(duì)此，南京市人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)副主任鐘連勇告訴記者說(shuō)，目前，從國(guó)家到地方，尚未建立起第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)的認(rèn)證體系。為此，南京先走一步，為增強(qiáng)《條例》可操作性，形成較為完善的物業(yè)管理政策法規(guī)體系，相關(guān)配套文件制定已進(jìn)入起草階段。比如，對(duì)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行名錄制度管理，對(duì)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)的硬件、軟件、行業(yè)能力、人員配備等記錄在冊(cè)，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)發(fā)生矛盾時(shí)，根據(jù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)名錄，尋求幫助。小區(qū)分立或合并需要“雙過(guò)半”
《條例》第二十八條規(guī)定，需要分立的，應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)擬新設(shè)立的物業(yè)管理區(qū)域?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ锟偯娣e過(guò)半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意;需要合并的，應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ锟偯娣e過(guò)半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的'業(yè)主同意。“比如某小區(qū)有1000戶業(yè)主，需要分立出來(lái)的部分涉及100戶業(yè)主，那么100戶業(yè)主中要有超過(guò)50戶業(yè)主同意分立，同時(shí)，這些同意分立的業(yè)主的專有面積之和要超過(guò)100戶業(yè)主的建筑總面積的一半。”鐘連勇就分立舉例說(shuō)。南京市人大常委會(huì)立法咨詢專家、江蘇朗華律師事務(wù)所主任武孝奎認(rèn)為，在實(shí)際操作中還需要注意的是，比如在分立或合并前，業(yè)主已經(jīng)與物業(yè)達(dá)成服務(wù)合同，分立或合并后，合同并未到期，除非業(yè)主認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)不符合合同要求，向法院提出訴訟，要求中止合同，并被法院并最終判定，否則，不能因?yàn)榉至⒒蚝喜⒍S便提前終止原先合同。緊急情況維修資金可走綠色通道一邊是大量的維修資金閑置，另一邊卻因?yàn)榫S修資金啟動(dòng)程序繁瑣，房屋得不到及時(shí)維修，根據(jù)《條例》相關(guān)規(guī)定，這種情況將得到根治。“住宅專項(xiàng)維修資金管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到應(yīng)急維修資金使用書(shū)面申請(qǐng)之日起二個(gè)工作日內(nèi)完成審核。應(yīng)急維修工程竣工驗(yàn)收后，應(yīng)當(dāng)將使用維修資金總額及業(yè)主分?jǐn)偳闆r在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。”
《條例》第六十二條規(guī)定，發(fā)生下列危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即進(jìn)行維修、更新和改造的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)均可以憑應(yīng)急維修工程項(xiàng)目說(shuō)明、維修工程實(shí)施方案，向住宅專項(xiàng)維修資金管理部門(mén)提出資金使用申請(qǐng)：電梯故障;消防設(shè)施故障;屋面、外墻滲漏;二次供水水泵運(yùn)行中斷，但專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)二次供水水泵設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的除外;專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙;樓頂、樓體外立面存在脫落危險(xiǎn);其他危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況。對(duì)此，武孝奎說(shuō)，以往維修基金的啟動(dòng)周期比較長(zhǎng)，因?yàn)橐獌蓚�(gè)“三分之二”以上的業(yè)主通過(guò)，審批期限也比較長(zhǎng)。南京物管條例在省條例相關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上，提出，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生危及房屋使用安全和業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況下，可以走綠色快速通道，這種做法非常值得肯定。
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