新版《青島市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》解讀
為了更好地保護購房者的權(quán)益，從本月1日起實施的新版 《青島市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》(以下簡稱條例)新增了住宅手冊、建設(shè)方案和竣工公示三大制度，其中明確規(guī)定，商品房須有說明書和保修證。目前住宅使用手冊正在設(shè)計編制中，將于年底印發(fā)實施。
住宅手冊年底印發(fā)實施
新《條例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照商品房買賣合同的約定按時交付商品房，提供商品住宅使用手冊。商品住宅使用手冊應(yīng)當(dāng)包括住宅使用說明書和住宅質(zhì)量保證書，由市房地產(chǎn)開發(fā)管理機構(gòu)統(tǒng)一監(jiān)制。其中，住宅質(zhì)量保證書載明了保修單位、保修范圍、保修期限、保修責(zé)任以及損害賠償?shù)葍?nèi)容。如果房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按住宅質(zhì)量保證書的約定及時維修。住宅使用說明書載明了平面布局、房屋結(jié)構(gòu)、特殊工藝、性能指標(biāo)、管線走向等，便于用戶根據(jù)生活習(xí)慣在結(jié)構(gòu)允許的情況下進行個性化改造，為裝修提供方便。
記者了解到，我市在2015年就下發(fā)過通知，要求房地產(chǎn)企業(yè)交房時提供商品住宅使用手冊，雖然大部分企業(yè)都能做到，但還是有部分企業(yè)隨意增刪手冊條款，或者根本就不提供手冊。因此，新條例將住宅手冊納入其中，從法律法規(guī)的層面強制要求房地產(chǎn)企業(yè)交房時提供住宅手冊，并使用統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)文本，不得隨意增刪。目前該手冊正在設(shè)計編制中，將于今年印發(fā)實施。
“商品住宅使用手冊包含的各部分條款，明確宣告買房人的權(quán)利內(nèi)容及范圍，提醒消費者購房時應(yīng)作出合理約定，以減少以后不必要的糾紛，避免了日后奔波之苦。 ”市城鄉(xiāng)建設(shè)委房地產(chǎn)開發(fā)管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，手冊還為消費者購房后可能發(fā)生的問題作出了詳細(xì)的規(guī)定與提示，使得購房者在維權(quán)時有了書面依據(jù)。
開發(fā)商交房前五日需公示
針對延期交房的問題，新《條例》也新增了兩項制度，防止開發(fā)商的“拖延癥”。 《條例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國有土地使用權(quán)出讓合同約定或者劃撥決定書規(guī)定的開竣工時間、條件要求進行開發(fā)項目建設(shè)，并在辦理施工許可前制定開發(fā)建設(shè)方案。開發(fā)建設(shè)方案應(yīng)當(dāng)載明開發(fā)期數(shù)、開發(fā)進度以及配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)進度、交付使用時間等內(nèi)容。通過開發(fā)建設(shè)方案備案，開發(fā)主管部門可以清楚掌握每個開發(fā)項目建設(shè)的總體安排、建設(shè)內(nèi)容和進度情況，對開發(fā)過程中的'關(guān)鍵節(jié)點出現(xiàn)延遲的，及時預(yù)警并督促企業(yè)調(diào)整方案、加快建設(shè)，以保證項目按期交付。
還有個別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未進行竣工驗收或者不符合交付使用條件的房屋強行交付業(yè)主使用，以逃避可能因此產(chǎn)生的延期交房違約責(zé)任，從而造成社會矛盾和糾紛。為此，《條例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，應(yīng)當(dāng)通過規(guī)劃、工程質(zhì)量、公安消防等法律、法規(guī)規(guī)定的驗收，并取得相關(guān)驗收合格文件或者憑證。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，還要取得供水、供電、供熱、供氣、排水、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施投入使用的證明文件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要將開發(fā)項目各項驗收合格和投入使用的證明材料于項目交付使用前五日在交房現(xiàn)場醒目位置公示，公示期限不得少于三十日。通過明確標(biāo)準(zhǔn)、證明公示，確保驗收結(jié)果陽光、透明，擴大業(yè)主用戶的知情權(quán)，便于業(yè)主維護合法利益，減少因信息不對稱引起的糾紛。
解讀青島房產(chǎn)三大新制度 保質(zhì)量防延期
不少人在購置新房中，遇到開發(fā)商延期交付的狀況。記者昨日從市房地產(chǎn)開發(fā)管理局獲悉，本月開始實施的新《青島市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》中出現(xiàn)的最主要變化，就是新增竣工公示制度，明確項目交付條件;新增建設(shè)方案制度，防止項目延期交付;強化住宅手冊制度，明確項目質(zhì)量責(zé)任等，這三大在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的新增制度與購房者權(quán)益息息相關(guān)，參與《條例》起草的法律專家對此進行全面解讀，讓市民能夠及時掌握維護權(quán)益法律依據(jù)。
“在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中，個別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未進行竣工驗收或者不符合交付使用條件的房屋強行交付業(yè)主使用，以逃避可能因此產(chǎn)生的延期交房違約責(zé)任，從而造成社會矛盾和糾紛。”市房地產(chǎn)開發(fā)管理局法律顧問孫強參與了該《條例》的起草工作，他說在房地產(chǎn)商與業(yè)主發(fā)生的糾紛中，因為延期交付問題占了絕大多數(shù)。
新《條例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，應(yīng)當(dāng)通過規(guī)劃、工程質(zhì)量、公安消防等法律、法規(guī)規(guī)定的驗收，并取得相關(guān)驗收合格文件或者憑證。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，還要取得供水、供電、供熱、供氣、排水、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施投入使用的證明文件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要將開發(fā)項目各項驗收合格和投入使用的證明材料于項目交付使用前五日在交房現(xiàn)場醒目位置公示，公示期限不得少于三十日。“以前采取的是備案制度，業(yè)主要了解房產(chǎn)是否具備交付條件需要自己到相關(guān)部門去查詢，并且大部分人并不十分清楚該查哪些證明。”孫強說，新《條例》新增了竣工公示制度，明確項目交付條件，可以確保驗收結(jié)果陽光、透明，擴大業(yè)主用戶的知情權(quán)，便于業(yè)主維護合法利益，減少因信息不對稱引起的糾紛。
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