南京市住宅物管條例7月實施

　　當業(yè)主和物業(yè)對服務產(chǎn)生爭議時，第三方評估公司進入評價;高層住宅的電梯壞了，動用維修基金維修，兩天錢就能到位;業(yè)主惡意欠交物業(yè)服務費用，要被記入誠信檔案……今日起實施的《南京市住宅物業(yè)管理條例》亮點頻現(xiàn)。建立物業(yè)服務第三方評估制度對物業(yè)和業(yè)主雙方約定的合同內(nèi)容，業(yè)主感覺物業(yè)服務跟不上，而物業(yè)又認為自己已經(jīng)盡責，如何平息雙方的糾紛?對此，《條例》第六條提出，本市建立物業(yè)服務第三方評估制度。業(yè)主自治組織、建設(shè)單位、物業(yè)服務企業(yè)可以委托物業(yè)服務第三方評估機構(gòu)，開展物業(yè)項目交接和查驗、物業(yè)服務標準和費用測算、物業(yè)服務質(zhì)量評估等活動。

　　對此，南京市人大常委會法制工作委員會副主任鐘連勇告訴記者說，目前，從國家到地方，尚未建立起第三方評估機構(gòu)的認證體系。為此，南京先走一步，為增強《條例》可操作性，形成較為完善的物業(yè)管理政策法規(guī)體系，相關(guān)配套文件制定已進入起草階段。比如，對第三方評估機構(gòu)進行名錄制度管理，對第三方評估機構(gòu)的硬件、軟件、行業(yè)能力、人員配備等記錄在冊，當業(yè)主和物業(yè)發(fā)生矛盾時，根據(jù)第三方評估機構(gòu)名錄，尋求幫助。小區(qū)分立或合并需要“雙過半”

　　南京市住宅物管條例7月實施，多部門公布聯(lián)系人接投訴

　　《南京市住宅物業(yè)管理條例》于7月1日起正式實施，這也是我市30年立法史上首部由人代會審議通過的民生類法規(guī)。記者昨天獲悉，房產(chǎn)、建設(shè)、環(huán)保等多個部門將在小區(qū)內(nèi)公布聯(lián)系人，直接受理相關(guān)投訴。

　　小區(qū)內(nèi)公共收益、代收代繳費用等信息定期公布

　　根據(jù)條例，我市將建立實名投訴登記受理制度，房產(chǎn)、建設(shè)、規(guī)劃、民政、城管、公安、質(zhì)監(jiān)、物價、人防、環(huán)保等部門要在住宅小區(qū)內(nèi)公布本部門聯(lián)系人和聯(lián)系方式，直接受理小區(qū)內(nèi)相關(guān)投訴，加強對違法行為的處理，建立行政綜合執(zhí)法體系，有效減少小區(qū)內(nèi)的矛盾糾紛，維護廣大業(yè)主利益。

　　物業(yè)服務企業(yè)對小區(qū)內(nèi)物業(yè)服務費用、公共收益、代收代繳費用等信息實行定期公布，保障業(yè)主的知情權(quán)，形成公開、透明的業(yè)主監(jiān)督機制。

　　應急使用維修資金，兩個工作日完成審核

　　小區(qū)內(nèi)發(fā)生危及人身安全或者嚴重影響業(yè)主居住生活的緊急情況時，業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)、社區(qū)居委會可以向住宅專項維修資金管理部門提出應急使用維修資金。住宅專項維修資金管理部門應當自收到應急使用書面申請之日起兩個工作日內(nèi)完成審核，快速啟用住宅專項維修資金，保證住宅區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的緊急情況得到及時妥善維修。

　　條例要求建設(shè)單位按一定比例交納物業(yè)保修金，在交存期內(nèi)建設(shè)單位不履行或者無法履行保修責任的，維修費用在保修金中列支。這項制度強化了建設(shè)單位對房屋質(zhì)量的保修責任，為解決房屋質(zhì)量問題提供了途徑。

　　此外，條例還創(chuàng)設(shè)公共服務保障制度，專業(yè)經(jīng)營單位不得因部分用戶未履行交費義務而采取斷電斷水的簡單方式，侵害已交費用戶的權(quán)益;對物業(yè)服務企業(yè)、物業(yè)項目負責人、業(yè)主三方征信作出了規(guī)定，增強各方契約意識。

　　將制定條例配套辦法和實施細則

　　記者了解到，為確保條例的貫徹實施，全市選擇了65個不同類型的小區(qū)進行條例運行試點。

　　“為了解法規(guī)通過后的宣傳貫徹情況和小區(qū)試點工作開展情況，發(fā)現(xiàn)小區(qū)試點中存在的一些難點、熱點問題，5月初，我們實地走訪視察了部分具有一定代表性的試點小區(qū)，并對走訪調(diào)研中發(fā)現(xiàn)的問題提出對策和建議，為下一步配套制度的完善奠定了基礎(chǔ)。”市人大法制委主任委員夏公喜介紹，法制委還會同市房產(chǎn)局，對條例文本進行釋義，逐條說明立法的理由、依據(jù)。同時，針對群眾普遍關(guān)心的一些問題，如住宅維修資金交納使用、業(yè)委會職責規(guī)定、業(yè)主大會權(quán)力等，編印簡明扼要的宣傳手冊，以問答形式進行解釋，并通過街鎮(zhèn)、居(村)民委員會進行投放，讓群眾能夠真正熟悉、了解條例。

　　據(jù)悉，按照立法法相關(guān)要求，條例的配套辦法和細則將在法規(guī)出臺后一年內(nèi)制定。

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　　物管條例熱點問答

　　1.物業(yè)服務企業(yè)拒不退出小區(qū)或拒不交接的，如何處理?

　　答：條例第46條規(guī)定，對物業(yè)服務企業(yè)拒不退出或者移交資料的，經(jīng)業(yè)主委員會請求，轄區(qū)內(nèi)公安機關(guān)應當給予協(xié)助。

　　2.條例對物業(yè)服務企業(yè)的嚴重失信行為的懲戒措施有哪些?

　　答：失信懲戒措施包括：兩年內(nèi)不得在本市申報各類物業(yè)服務示范項目;失信行為改正前，物業(yè)管理行政主管部門不予開具誠信證明;一年內(nèi)不將其納入物業(yè)管理招標投標平臺等。

　　3.物業(yè)服務企業(yè)擅自改變物業(yè)服務用房的用途怎么辦?

　　答：按照條例第49條、50條的規(guī)定，由物業(yè)管理行政主管部門實施信用處罰。

　　4.物業(yè)服務企業(yè)違反合同約定損害業(yè)主權(quán)益時，業(yè)主如何依法維權(quán)?

　　答：條例第34、43條規(guī)定，前期物業(yè)服務合同、物業(yè)服務合同中應當約定物業(yè)服務標準及評估方式、違約責任、履約保證措施和合同解除條件。第45條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未能履約，造成業(yè)主損失的，應當承擔相應的法律責任。第49條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未按約定提供服務的，應當由物業(yè)管理行政主管部門記入企業(yè)信用檔案。

　　5.如何處置小區(qū)內(nèi)違建、群租、拆改結(jié)構(gòu)等行為?

　　答：條例第55條列舉了物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的禁止性行為，要求物業(yè)服務企業(yè)履行勸阻、制止義務，并向有關(guān)部門報告。物業(yè)服務企業(yè)并無行政執(zhí)法權(quán)，條例第76條針對這些行為明確了相應的行政執(zhí)法部門。