2016新版《南京市住宅物業(yè)管理條例》解讀
2016年1月24日上午，《南京市住宅物業(yè)管理條例》(以下簡稱“條例”)，在市人大十五屆四次會議上高票通過。“條例”報省人大常委會審議批準后，有望今年上半年正式施行。目前南京市仍在執(zhí)行2002年出臺的《南京市物業(yè)管理辦法》，存在明顯的滯后性。不少專家學(xué)者認為此次新條例有很大的創(chuàng)新，可操作性也很強，并對后期細則的制定提出諸多建議。
物業(yè)費值不值可請機構(gòu)評估“不少業(yè)主覺得物業(yè)服務(wù)差，就拒繳物業(yè)費，”一位專家介紹，此前很多糾紛，很大程度上源于“服務(wù)是否合格無人界定。”
本次通過的“條例”一大亮點是：業(yè)主自治組織、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)，都可委托第三方評估機構(gòu)，對物業(yè)服務(wù)標準及質(zhì)量、費用測算、物業(yè)保修金、住宅專項維修資金管理等進行評估，并出具全面的評估報告。評估結(jié)果有效期一年，并向全體業(yè)主公告，同時告知物業(yè)管理行政主管部門。
需要提醒的是，“如果法院判定業(yè)主敗訴，第三方評估報告也不能作為拒繳物業(yè)費的理由。”南京市城市治理委員會公眾委員趙健表示。
南京理工大學(xué)經(jīng)濟學(xué)產(chǎn)權(quán)制度博導(dǎo)朱憲成教授建議，在具體操作時，第三方機構(gòu)提供的服務(wù)可以做成“小而專”，如不同的機構(gòu)，可只針對保潔服務(wù)做評估，或針對安保方面做評估。
房屋質(zhì)量問題建設(shè)單位擔(dān)責(zé)
現(xiàn)實生活中很多物業(yè)糾紛和矛盾，與開發(fā)商前期施工遺留問題密不可分。如建筑質(zhì)量比較差、配套設(shè)施設(shè)備不健全、開發(fā)商承諾的售后維修服務(wù)和物業(yè)服務(wù)不兌現(xiàn)等。
“房屋漏水，本是開發(fā)商要解決的問題，結(jié)果開發(fā)商將責(zé)任推給了物業(yè)公司，業(yè)主因此而拒繳物業(yè)費的也不是少數(shù)。”某物業(yè)服務(wù)公司負責(zé)人告訴記者，只有在“條例”里明確開發(fā)商的責(zé)任，矛盾才能減少。
此次“條例”中明確了建設(shè)單位在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建筑安裝總造價2%的比例，交存物業(yè)保修金，并不得納入房屋建設(shè)成本。物業(yè)保修金將實行“統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、�？顚Ｓ�、政府監(jiān)管”的原則，由市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門指定的機構(gòu)統(tǒng)一管理。在物業(yè)保修金交存期內(nèi)，建設(shè)單位不履行保修責(zé)任或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責(zé)任的，維修費用在物業(yè)保修金中列支。
值得提醒的是：物業(yè)保修金交存期限為8年，如果交存期滿沒有用完，余額將返還建設(shè)單位。
南京大學(xué)法學(xué)院教授，南京市人大常委會立法咨詢組專家肖澤晟表示，這一制度雖然給建設(shè)單位施加了一定的負擔(dān)，但卻保障了未來潛在購房者的`合法權(quán)益，確保開發(fā)商將來有能力或切實履行房屋維修責(zé)任，給購房者吃了一個“定心丸”，可以大幅度減少將來因前期物業(yè)質(zhì)量引起的糾紛。
首次嘗試：業(yè)主組織法人化
南京市目前執(zhí)行著2002年施行的《南京市物業(yè)管理辦法》。該辦法存在滯后性，導(dǎo)致近年來市民對物業(yè)管理問題的投訴逐年遞增。業(yè)內(nèi)人士分析，要解決業(yè)主大部分的矛盾需要給業(yè)主組織一個身份。“業(yè)委會對業(yè)主沒有約束性，就因為這個組織沒有身份。”
據(jù)悉，本次通過的條例，首次出現(xiàn)業(yè)主組織法人化。“在南京是一個創(chuàng)新，在法律規(guī)定上給業(yè)主組織一個身份，可以解決內(nèi)部很多矛盾。”業(yè)內(nèi)人士坦言。
“小區(qū)業(yè)委會的活不好干，不拿工資，也沒有權(quán)利，干得好應(yīng)該，干得不好被罵，很多時候業(yè)主并不買賬。”某小區(qū)業(yè)委會主任坦言，確定了身份，以后不少事情就可以名正言順地管理了。
此外，業(yè)內(nèi)人士分析，市條例在省條例的基礎(chǔ)上進行了細化，尤其是成立業(yè)主委員會相關(guān)條件上進行了明確的說明。
“業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)為本業(yè)主小組內(nèi)的業(yè)主，其資格條件、任期等參照業(yè)主委員會委員設(shè)置條件，在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。”趙健認為，此前說得比較含糊的不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的情形在新“條例”中都進行了說明。
鏈接：南京物管條例7月1日實施
《南京市住宅物業(yè)管理條例》將于7月1日起正式實施。昨天南京市人大“金陵民聲—熱點網(wǎng)談”欄目以“促進住宅物業(yè)管理條例的貫徹落實”為話題，邀請嘉賓與網(wǎng)民在線開展互動交流，聽取大家對貫徹實施《條例》的意見和建議。
據(jù)了解，目前條例配套文件制定已進入起草階段，同時物業(yè)行政主管部門配合市政府法制辦，進一步修改完善《南京市物業(yè)維修資金管理辦法》、《南京市既有住宅增設(shè)電梯管理辦法》等政府規(guī)范性文件，形成本市較為完善的物業(yè)管理政策法規(guī)體系，據(jù)市房產(chǎn)局副局長蘭文平介紹，配套制度包括18項，其中涉及市政府規(guī)范性文件3項，房產(chǎn)局規(guī)范性文件5項，示范文本8項，地方標準2項。
“其中規(guī)范性文件有：業(yè)主大會指導(dǎo)規(guī)則，首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費管理辦法，住宅物業(yè)管理項目招投標管理辦法，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項目負責(zé)人信用管理制度，物業(yè)服務(wù)收費管理辦法，物業(yè)服務(wù)第三方評估制度，物業(yè)保修金管理辦法，住宅專項維修資金管理辦法。”
互動中，網(wǎng)友“木偶小兵”提出，《條例》有哪些制度創(chuàng)新?是否能夠解決南京物業(yè)管理現(xiàn)狀中的一些突出問題?對此，市人大常委會法工委副主任鐘連勇表示，《條例》設(shè)定了六項制度來解決目前比較集中的問題。“一是實名投訴登記受理制度，二是第三方評估制度，三是物業(yè)保修金制度，四是獨立建賬制度，五是關(guān)于征信制度，六是住宅專項維修資金的應(yīng)急使用制度。”
網(wǎng)友“菲菲”則提出《條例》生效后，政府如何深化行政監(jiān)管工作來確保物業(yè)管理活動正常、有序進行?據(jù)蘭文平介紹，近期政府相關(guān)部門加大了相關(guān)工作開展力度，主要工作有三個方面：“一是搭建行業(yè)專家?guī)�，目前，我們已啟動了行業(yè)專家的邀請和公開征集工作，并將結(jié)合制定物業(yè)管理第三方評估活動管理辦法建立完善符合條例要求和我市物業(yè)市場需要的第三方工作機制;二是深化行業(yè)信用征集，目前我們已經(jīng)結(jié)合江蘇省住建廳建立全省信用信息管理系統(tǒng)的相關(guān)文件精神，向省廳申請了市、區(qū)、街三級用戶，同時提出信用系統(tǒng)開發(fā)需求，爭取年內(nèi)落實條例制度，完成數(shù)據(jù)庫建設(shè);三是規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場，我們結(jié)合條例要求繼續(xù)深化住宅區(qū)物業(yè)項目專項檢查，通過專家團隊規(guī)范物業(yè)企業(yè)經(jīng)營服務(wù)行為，整體提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。”
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