新修版《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》解讀

　　一面是地下車庫(kù)空空蕩蕩，大量車位閑置，一面是地上車輛亂停，影響居民出行和小區(qū)形象。由于開(kāi)發(fā)商堅(jiān)持車位“只售不租”，導(dǎo)致不少小區(qū)都出現(xiàn)停車難的怪現(xiàn)象。不過(guò)，從今年5月1日起，想租車位的業(yè)主將有法律來(lái)?yè)窝�。省人大近日公布了新修訂的《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》，這部“五一”正式施行的地方法規(guī)明確指出，建設(shè)單位沒(méi)賣掉的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出租給業(yè)主，拒不出租的，最高可以處50萬(wàn)元罰款。此外，新條例還對(duì)小區(qū)公共維修資金“錢生錢”，物業(yè)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)的評(píng)估，政府部門介入小區(qū)管理等，做出了新的規(guī)定。

　　A 關(guān)于小區(qū)停車

　　新規(guī)一：賣不掉的車位不能拒不出租

　　新的《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》明確，小區(qū)內(nèi)的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的停車需要，至于出售、附贈(zèng)還是出租，由當(dāng)事雙方約定。如果擬出售車位、車庫(kù)數(shù)量少于有購(gòu)買需求的業(yè)主戶數(shù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)通過(guò)抽簽等公平方式確定，每戶只能購(gòu)買一個(gè)。

　　據(jù)一位參與條例修訂工作的省住建廳相關(guān)人士介紹，對(duì)于有產(chǎn)權(quán)的可售車位，新條例并不禁止開(kāi)發(fā)企業(yè)全部或大部分出售，只要符合雙方約定。但目前存在的問(wèn)題是，很多小區(qū)車位賣不掉，而開(kāi)發(fā)商仍然拒不出租，導(dǎo)致了資源的大量閑置。因此，新條例做出了全新的規(guī)定，“建設(shè)單位未出售或者未附贈(zèng)的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主，租金按照價(jià)格行政主管部門核定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行;業(yè)主要求承租車位、車庫(kù)的，建設(shè)單位不得只售不租。”擬出租車位少于要求承租的業(yè)主戶數(shù)時(shí)，同樣應(yīng)采取抽簽等公平方式?jīng)Q定，每戶限租一個(gè)。

　　據(jù)了解，在條例修訂最初的草案中，并沒(méi)有針對(duì)此規(guī)定的罰則，但為了保證這條新規(guī)能落到實(shí)處，不至變?yōu)橐患埧瘴�，最終出臺(tái)的新條例制定了處罰條款，“建設(shè)單位對(duì)業(yè)主要求承租的車位、車庫(kù)只售不租的，由縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處十萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下罰款。”

　　在滿足業(yè)主購(gòu)買和承租需求后還有多余車位的，可以出租給業(yè)主以外的使用人，但租期不得超過(guò)六個(gè)月。

　　新規(guī)二：人防工程的車位最多租三年

　　由于人防工程的停車位不得出售，只能出租，有些開(kāi)發(fā)商為回籠資金，便硬性規(guī)定停車位租賃合同必須二十年一簽，相當(dāng)于“變相出售”。去年，常州一家小區(qū)就被曝出，開(kāi)發(fā)商向業(yè)主一次性出租車位20年使用權(quán)，價(jià)格也因此高達(dá)13.2萬(wàn)-15萬(wàn)元一個(gè)，引發(fā)了業(yè)主的強(qiáng)烈不滿。為防止開(kāi)發(fā)商“逼”業(yè)主簽長(zhǎng)期租賃合同，新條例要求，人防工程平時(shí)用作停車位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開(kāi)放，租賃期限不得超過(guò)三年，不得將停車位出售、附贈(zèng)。租賃期限超過(guò)三年，且逾期不改正的，處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款。

　　新規(guī)一：八成以上資金可存定期

　　讓公共維修資金“錢生錢”也是新條例的一大亮點(diǎn)。據(jù)了解，江蘇目前有專項(xiàng)維修資金近300億元，因不少建筑尚在保修期之內(nèi)，業(yè)主的使用率不到1%，大量的資金以活期形式沉淀在銀行。針對(duì)百姓要求盤活資金的呼聲，新條例規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)可以申請(qǐng)，將不低于住宅專項(xiàng)維修資金百分之八十的款項(xiàng)轉(zhuǎn)存為一年以上的定期存款，維修資金代管部門應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起五個(gè)工作日內(nèi)予以辦理。

　　有業(yè)內(nèi)人士算過(guò)一筆賬，定活利率相差9倍之多，轉(zhuǎn)存定期之后，小區(qū)維修資金利息收益可增加幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)元，將為今后共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的大修、更換提供了有力的資金來(lái)源。

　　新規(guī)二：六種情形可應(yīng)急提取

　　住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，但目前國(guó)家規(guī)定，動(dòng)用這筆錢，需要兩個(gè)“三分之二”(建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主)討論通過(guò)，程序繁瑣。如果發(fā)生緊急情況怎么辦?省新條例明確，出現(xiàn)六種危及房屋安全情形之一可以應(yīng)急提取，包括：屋面防水損壞造成滲漏的;電梯故障危及人身安全的;公共護(hù)(圍)欄破損嚴(yán)重，危及人身安全的;樓體單側(cè)外立面有脫落危險(xiǎn)的;專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的;以及危及房屋安全的其他情形。

　　C 關(guān)于物業(yè)費(fèi)

　　新規(guī)一：政府指導(dǎo)價(jià)每三年評(píng)估

　　對(duì)于小區(qū)物業(yè)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，新條例規(guī)定，普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。業(yè)主大會(huì)成立后，是否繼續(xù)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)由業(yè)主大會(huì)決定。這意味著，業(yè)主大會(huì)可以決定隨行就市，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，比如與物業(yè)公司協(xié)商，提高服務(wù)檔次，增加服務(wù)內(nèi)容，同時(shí)業(yè)主也將相應(yīng)支付高一點(diǎn)的費(fèi)用。而別墅等非普通住宅和非住宅實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由當(dāng)事人在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　新條例進(jìn)一步明確，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，由價(jià)格和物業(yè)管理行政主管部門制定物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)與浮動(dòng)幅度，每三年內(nèi)進(jìn)行一次評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果適時(shí)調(diào)整，并予以公布。

　　據(jù)了解，在條例修訂過(guò)程中，有物管企業(yè)反映，有的地方物業(yè)費(fèi)的政府指導(dǎo)價(jià)多年不變，不能及時(shí)客觀地反映物業(yè)服務(wù)的成本變化和市場(chǎng)供求，而且由于長(zhǎng)時(shí)間不調(diào)，一旦調(diào)整幅度較大，業(yè)主的抵觸情緒就很大。因此新條例做出了三年一評(píng)估的規(guī)定。

　　新規(guī)二：不交物業(yè)費(fèi)可能被公示

　　業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)、物管企業(yè)可以通過(guò)上門催交、在小區(qū)內(nèi)顯著位置公示等形式，督促其限期交納;逾期不交納的，物管企業(yè)可以向法院起訴。這是新條例針對(duì)拖欠、拒交物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象出臺(tái)的新規(guī)定。據(jù)了解，目前很多小區(qū)的物業(yè)費(fèi)收繳率不高，欠費(fèi)直接影響物管企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，也侵害了誠(chéng)信的交費(fèi)業(yè)主的利益。而今后，不交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，可能會(huì)被公示，甚至被告上法庭。

　　D 關(guān)于社區(qū)管理

　　新規(guī)：城管、公安等也將介入小區(qū)管理

　　有的小區(qū)里居民違規(guī)開(kāi)飯店，有的居民將車輛亂停亂放，甚至堵住了消防通道，有的居民私搭亂建。但由于物業(yè)公司只能上門勸阻，沒(méi)有執(zhí)法權(quán)，管理起來(lái)難度很大。若都去打官司，成本又太高。讓有執(zhí)法權(quán)的相關(guān)政府部門也來(lái)介入小區(qū)管理，這是新物管條例的又一創(chuàng)新舉措。“城市管理、公安、工商、環(huán)保、衛(wèi)生、規(guī)劃等行政管理部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。”

　　E 關(guān)于電梯

　　新規(guī)：開(kāi)發(fā)商預(yù)交電梯更新費(fèi)

　　近兩年來(lái)，老小區(qū)電梯關(guān)人事件時(shí)常見(jiàn)諸報(bào)端，一些上世紀(jì)末建成的高層住宅電梯開(kāi)始進(jìn)入“大修期”，也讓電梯安全成為關(guān)注的焦點(diǎn)。由于節(jié)能省地的要求，目前住宅項(xiàng)目小高層、高層漸成主流，今后電梯壞了怎么辦?維修、更換的費(fèi)用誰(shuí)來(lái)出?業(yè)內(nèi)人士告訴揚(yáng)子晚報(bào)記者，公共維修資金應(yīng)付一般的維修沒(méi)問(wèn)題，但如果是換電梯，根本不夠用。新條例提出了一個(gè)新的籌資渠道，對(duì)于5月1日條例施行后出讓的土地，配置電梯的項(xiàng)目，“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在交付使用前按照建筑安裝總費(fèi)用百分之一的比例交存資金，專項(xiàng)用于電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的更新和改造。”據(jù)了解，目前南京住宅的建安成本約在每平方米兩三千元，以三千元為例，總建筑面積20萬(wàn)平方米的中型社區(qū)，開(kāi)發(fā)商將預(yù)交600萬(wàn)元的電梯、消防更新改造費(fèi)。

　　此外，新條例還規(guī)定，住宅物業(yè)交付使用后，電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān);其更新和改造按照相關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，所需資金由業(yè)主承擔(dān)，政府可以給予補(bǔ)貼。

　　其他重要規(guī)定

　　保障房配建物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房

　　集中建設(shè)的保障性住房應(yīng)當(dāng)按照不低于總建筑面積千分之三增加配置物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房，收益用于彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足。

　　老樓配電梯須2/3業(yè)主同意

　　住宅物業(yè)需要使用共有部分增設(shè)電梯等進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)、改造的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本幢或本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，符合規(guī)劃、土地、建設(shè)、環(huán)境保護(hù)、消防管理等法律、法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并且依法辦理相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)。

　　舊小區(qū)政府來(lái)改造

　　對(duì)配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的舊住宅小區(qū)，設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施進(jìn)行改造整治，并將整治規(guī)劃和年度計(jì)劃向社會(huì)公布。

　　舊住宅小區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備的改造建設(shè)資金，由政府負(fù)責(zé);業(yè)主專有部分的設(shè)施設(shè)備改造支出，由業(yè)主承擔(dān)。

　　道路停車收益業(yè)主大會(huì)可處置

　　業(yè)主大會(huì)成立前，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)合同中約定。收益的百分之七十納入住宅專項(xiàng)維修資金，其余部分可補(bǔ)貼物業(yè)費(fèi)。

　　業(yè)主大會(huì)成立后，道路、場(chǎng)地停車收益，以及利用共有部分、共用設(shè)施從事廣告等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，須經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)委會(huì)決定，收益如何使用也由其決定，或按物業(yè)服務(wù)合同約定。沒(méi)有決定或者約定的，按照前款規(guī)定使用。

　　-新聞鏈接

　　一項(xiàng)調(diào)查顯示南京六成小區(qū)不租車位

　　365地產(chǎn)家居網(wǎng)本月22日發(fā)布的一項(xiàng)停車位調(diào)查顯示，車位租售矛盾較突出。有八成網(wǎng)友有租賃需求，但僅有四成小區(qū)有車位出租。半數(shù)受調(diào)查網(wǎng)友反映開(kāi)發(fā)商寧愿將車位閑置，也不肯改售為租。

　　調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在資金寬裕的前提下，有43%的網(wǎng)友選擇購(gòu)買車位，但其中有26%的網(wǎng)友選擇先租后買，僅有16%的網(wǎng)友選擇“一定要買車位”，另有58%的網(wǎng)友選擇不買車位。加上先租后買的人群，租賃需求超過(guò)八成。但在被調(diào)查樓盤中，僅有四成小區(qū)有出租車位，其中剛需樓盤租售結(jié)合的較多。而改善型樓盤則比較牛氣，不少樓盤只售不租。

　　即便是租售并舉的小區(qū)，由于出租比例偏低，一般只有15%左右，也遠(yuǎn)不能滿足業(yè)主的租賃需求。有近一半網(wǎng)友反映，所在小區(qū)的車位出售給業(yè)主，剩余車位未被利用。僅有三成網(wǎng)友認(rèn)為小區(qū)內(nèi)車位租售比例合理。

　　記者昨晚也在南京一家已交付四年的小區(qū)看到，地下車庫(kù)空空蕩蕩，停放的車輛約占車位總數(shù)的三分之一左右，而小區(qū)地面道路上停滿車輛。據(jù)了解，該小區(qū)可租車位占比15%，已基本租完，而可售車位賣出的并不多。