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2016最新南京物管條例7月1日實(shí)施
《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》將于7月1日起正式實(shí)施。昨天南京市人大“金陵民聲—熱點(diǎn)網(wǎng)談”欄目以“促進(jìn)住宅物業(yè)管理?xiàng)l例的貫徹落實(shí)”為話題，邀請(qǐng)嘉賓與網(wǎng)民在線開展互動(dòng)交流，聽取大家對(duì)貫徹實(shí)施《條例》的意見和建議。
據(jù)了解，目前條例配套文件制定已進(jìn)入起草階段，同時(shí)物業(yè)行政主管部門配合市政府法制辦，進(jìn)一步修改完善《南京市物業(yè)維修資金管理辦法》、《南京市既有住宅增設(shè)電梯管理辦法》等政府規(guī)范性文件，形成本市較為完善的物業(yè)管理政策法規(guī)體系，據(jù)市房產(chǎn)局副局長(zhǎng)蘭文平介紹，配套制度包括18項(xiàng)，其中涉及市政府規(guī)范性文件3項(xiàng)，房產(chǎn)局規(guī)范性文件5項(xiàng)，示范文本8項(xiàng)，地方標(biāo)準(zhǔn)2項(xiàng)。
“其中規(guī)范性文件有：業(yè)主大會(huì)指導(dǎo)規(guī)則，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)管理辦法，住宅物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)管理辦法，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用管理制度，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估制度，物業(yè)保修金管理辦法，住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法。”
互動(dòng)中，網(wǎng)友“木偶小兵”提出，《條例》有哪些制度創(chuàng)新?是否能夠解決南京物業(yè)管理現(xiàn)狀中的一些突出問題?對(duì)此，市人大常委會(huì)法工委副主任鐘連勇表示，《條例》設(shè)定了六項(xiàng)制度來解決目前比較集中的問題。“一是實(shí)名投訴登記受理制度，二是第三方評(píng)估制度，三是物業(yè)保修金制度，四是獨(dú)立建賬制度，五是關(guān)于征信制度，六是住宅專項(xiàng)維修資金的應(yīng)急使用制度。”
網(wǎng)友“菲菲”則提出《條例》生效后，政府如何深化行政監(jiān)管工作來確保物業(yè)管理活動(dòng)正常、有序進(jìn)行?據(jù)蘭文平介紹，近期政府相關(guān)部門加大了相關(guān)工作開展力度，主要工作有三個(gè)方面：“一是搭建行業(yè)專家?guī)�，目前，我們已啟�?dòng)了行業(yè)專家的邀請(qǐng)和公開征集工作，并將結(jié)合制定物業(yè)管理第三方評(píng)估活動(dòng)管理辦法建立完善符合條例要求和我市物業(yè)市場(chǎng)需要的第三方工作機(jī)制;二是深化行業(yè)信用征集，目前我們已經(jīng)結(jié)合江蘇省住建廳建立全省信用信息管理系統(tǒng)的相關(guān)文件精神，向省廳申請(qǐng)了市、區(qū)、街三級(jí)用戶，同時(shí)提出信用系統(tǒng)開發(fā)需求，爭(zhēng)取年內(nèi)落實(shí)條例制度，完成數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè);三是規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，我們結(jié)合條例要求繼續(xù)深化住宅區(qū)物業(yè)項(xiàng)目專項(xiàng)檢查，通過專家團(tuán)隊(duì)規(guī)范物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)行為，整體提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。”
《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)紀(jì)實(shí)
拒交物業(yè)費(fèi)會(huì)被列入失信名單嗎?物業(yè)維修資金使用難如何突破?怎樣督促物業(yè)公司提高服務(wù)質(zhì)量……3月30日，省十二屆人大常委會(huì)第二十二次會(huì)議通過的《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)給出了答案。
“制定《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》，是市人大常委會(huì)貫徹落實(shí)十八屆四中全會(huì)精神、發(fā)揮人大立法主導(dǎo)作用的一次創(chuàng)新實(shí)踐，也是依法解決我市住宅物業(yè)管理當(dāng)中突出問題的一項(xiàng)民生工程。”市人大常委會(huì)主任陳紹澤說，立法過程中，市人大堅(jiān)持人大主導(dǎo)立法全過程，探索人大主導(dǎo)、委托第三方機(jī)構(gòu)起草模式;堅(jiān)持問題導(dǎo)向，梳理問題、征求意見3次覆蓋所有市人大代表，所有區(qū)、鎮(zhèn)街人大，所有類型物業(yè)小區(qū);堅(jiān)持公民全程參與，充分吸納業(yè)主、物業(yè)公司、建設(shè)單位、專營(yíng)公司、政府相關(guān)部門等利益主體全程參與立法，讓不同群體的利益需求得到充分表達(dá)、交流和尊重;堅(jiān)持統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，兼顧各方利益，積極穩(wěn)妥地制定實(shí)名投訴登記受理、三方征信、維修資金綠色通道等制度，努力尋求立法的“最大公約數(shù)”，充分體現(xiàn)了以民為本、立法為民的根本宗旨。
招標(biāo)：首次采用公開招標(biāo)方式委托第三方起草
成文：共征集市民提出的各類意見建議3400多條，相關(guān)內(nèi)容50多萬字亮點(diǎn)：三方征信、維修資金綠色通道等制度設(shè)立成關(guān)注焦點(diǎn)
2015年1月5日，市人大常委會(huì)辦公廳在中國(guó)招標(biāo)網(wǎng)、南京日?qǐng)?bào)、南京人大官方網(wǎng)站等媒體發(fā)布《南京市地方性法規(guī)起草招標(biāo)公告》，首次采用公開招標(biāo)的方式委托第三方起草南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例。
招標(biāo)公告甫一出，就引起了媒體和市民的廣泛關(guān)注。“通過公開招標(biāo)方式委托起草地方性法規(guī)，是南京人大歷史上的第一次，在全國(guó)范圍內(nèi)也沒有先例可循。”市人大常委會(huì)相關(guān)工作機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人介紹。
對(duì)此，市人大常委會(huì)高度重視，根據(jù)地方立法的基本要求，參照工程項(xiàng)目招標(biāo)辦法起草了招標(biāo)公告和招標(biāo)文件。經(jīng)過激烈的角逐，最終河海大學(xué)成為中標(biāo)單位。
“公開招投標(biāo)的做法有利于征集到具備特別經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識(shí)的立法參與者，有助于地方立法更專業(yè)、更接地氣。”南京大學(xué)法學(xué)院教授邱鷺風(fēng)對(duì)這種“開門立法”的方式表示贊同。
招標(biāo)完成后，隨即啟動(dòng)了條例的起草工作。為保證法規(guī)文本質(zhì)量，市人大常委會(huì)專門成立了立法工作領(lǐng)導(dǎo)小組、專家顧問組和各區(qū)人大聯(lián)絡(luò)小組，明確由中標(biāo)單位河海大學(xué)項(xiàng)目組主導(dǎo)，環(huán)資城建委和市政府相關(guān)部門協(xié)助開展前期調(diào)研和起草工作。
成文：共征集市民提出的各類意見建議3400多條，相關(guān)內(nèi)容50多萬字
3月28日，《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》提交省十二屆人大常委會(huì)第二十二次會(huì)議審議。此前，《條例》已經(jīng)市十五屆人大常委會(huì)一審、二審，市人代會(huì)三審。為做好《條例(草案)》的起草修改，市人大法制委、常委會(huì)法工委、環(huán)資城建委做了大量工作。
實(shí)行市、區(qū)、街(鎮(zhèn))三級(jí)聯(lián)動(dòng)，征求意見覆蓋所有區(qū)、街(鎮(zhèn))人大，物業(yè)小區(qū)，市人大代表;分析梳理12345市民投訴工單，對(duì)物業(yè)管理存在的問題全面摸底;先后召開有部門、區(qū)、街道、社區(qū)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、專家參加的數(shù)十場(chǎng)座談會(huì)，分別前往省內(nèi)外8個(gè)城市學(xué)習(xí)考察。
組織多場(chǎng)面向常委會(huì)組成人員、市人大代表、全市人大系統(tǒng)的立法輔導(dǎo)講座，幫助廣大代表熟悉有關(guān)知識(shí);二審后，常委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)班子成員分別帶隊(duì)到12個(gè)代表團(tuán)召開座談會(huì)，當(dāng)面聽取代表意見和建議。
對(duì)不同區(qū)域和類型的62個(gè)小區(qū)、1260位業(yè)主開展線下問卷調(diào)查，并同步向常委會(huì)全體組成人員和500多位市人大代表發(fā)放調(diào)查問卷;專題網(wǎng)議吸引約15萬名網(wǎng)友在線參與，2000余名網(wǎng)友參與問卷調(diào)查;通過多種方式，共征集市民提出的各類意見建議3400多條，相關(guān)內(nèi)容50多萬字。
對(duì)征求到的意見建議，市人大及其常委會(huì)相關(guān)工作機(jī)構(gòu)和起草組成員逐條研究，并對(duì)分歧較大、爭(zhēng)議較多的意見進(jìn)行專題論證;經(jīng)過4次集中修改，最終形成提交會(huì)議審議的《條例(草案)》文本;在全市50多個(gè)小區(qū)啟動(dòng)試點(diǎn)，并同步制定出臺(tái)配套辦法和文件，確保住宅物業(yè)管理?xiàng)l例主要制度能夠落地。
亮點(diǎn)：三方征信、維修資金綠色通道等制度設(shè)立成關(guān)注焦點(diǎn)
《條例(草案)》提交市人大常委會(huì)審議后，關(guān)于實(shí)名投訴登記受理、三方征信、維修資金綠色通道等制度的設(shè)立成為關(guān)注的焦點(diǎn)。如何規(guī)范業(yè)主、物業(yè)公司、建設(shè)單位、專營(yíng)公司、政府相關(guān)部門五類主體的權(quán)利義務(wù)，謀求各方利益的“最大公約數(shù)”，成為本次立法的最大挑戰(zhàn)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前住宅小區(qū)的日常管理主要涉及12個(gè)政府部門的職能，但執(zhí)法機(jī)制不順暢，有些部門不愿意進(jìn)入小區(qū)執(zhí)法，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)矛盾越積越多，市民反響強(qiáng)烈。為此，《條例》詳細(xì)規(guī)定了物業(yè)管理相關(guān)各部門的職責(zé)分工，力求構(gòu)建分工明確、綜合協(xié)調(diào)的行政執(zhí)法機(jī)制，同時(shí)，為了保障公民參與社會(huì)公共事務(wù)管理的權(quán)利，保障公民的監(jiān)督權(quán)，還建立了實(shí)名投訴登記受理制度。
物業(yè)管理矛盾多發(fā)的原因，一方面是各方主體之間缺乏信任，另一方面是違法成本過低。為此，《條例》分別對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)征信、物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人征信、業(yè)主征信作出規(guī)定，以強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的契約意識(shí)。一審時(shí)，《條例(草案)》提出，業(yè)主有欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等違反物業(yè)服務(wù)合同行為，經(jīng)生效判決或仲裁裁決確認(rèn)的，按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人信用檔案。部分業(yè)主對(duì)拒交物業(yè)費(fèi)納入個(gè)人信用檔案反應(yīng)強(qiáng)烈，有意見認(rèn)為，業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)原因多樣，情況復(fù)雜，不宜簡(jiǎn)單規(guī)定。經(jīng)過論證，調(diào)整為：判決或者裁決后“仍不履行的”，納入信用信息系統(tǒng)。
一方面大量的維修資金閑置，另一方面因維修資金申請(qǐng)困難，房屋得不到及時(shí)維修，居民對(duì)此意見很大�！稐l例(草案)》提出，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生電梯故障、外墻墻面有脫落危險(xiǎn)和專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙這3種緊急情況時(shí)，住宅專項(xiàng)維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)在5個(gè)工作日內(nèi)完成審批。有意見認(rèn)為，申請(qǐng)時(shí)間過長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)不了應(yīng)急使用的目的。因此，《條例》對(duì)維修資金的使用情形和程序作了修改、完善，明確規(guī)定審核完成期限為兩個(gè)工作日。
此外，《條例》還對(duì)規(guī)范物業(yè)服務(wù)活動(dòng)、建設(shè)單位保修金制度、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任、專營(yíng)單位的義務(wù)作了明確，從而保障業(yè)主獲得公開、透明、質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)。
3月30日，省十二屆人大常委會(huì)第二十二次會(huì)議批準(zhǔn)了《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》，為這部歷時(shí)一年有余、歷經(jīng)三審的地方性法規(guī)落下了注腳。
“住宅物業(yè)管理與百姓生活息息相關(guān)，涉及面廣、關(guān)注度高，事關(guān)社會(huì)和諧穩(wěn)定和群眾幸福安居。”市人大常委會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，法規(guī)經(jīng)省人大常委會(huì)批準(zhǔn)實(shí)施后，要抓好落實(shí)，發(fā)揮其規(guī)范和解決住宅物業(yè)管理面臨問題的作用，為市民百姓創(chuàng)造良好的居住生活條件，進(jìn)一步增進(jìn)廣大市民的幸福感、滿意度。
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