湖北省物業(yè)管理?xiàng)l例草案
《湖北審議物業(yè)管理?xiàng)l例》草案第十六條提出，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他可用于停放汽車(chē)的場(chǎng)地，屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得作為停車(chē)位銷(xiāo)售。在《湖北審議物業(yè)管理?xiàng)l例》草案第四十八條提出，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
湖北省十二屆人大常委會(huì)第十八次會(huì)議召開(kāi)。會(huì)議期間審議我省第一部物業(yè)管理地方法規(guī)《湖北省物業(yè)管理?xiàng)l例(草案)》。
備受關(guān)注的小區(qū)車(chē)位車(chē)庫(kù)管理問(wèn)題，在《湖北審議物業(yè)管理?xiàng)l例》草案中有了明確規(guī)定�！逗睂徸h物業(yè)管理?xiàng)l例》草案第十六條提出，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他可用于停放汽車(chē)的場(chǎng)地，屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得作為停車(chē)位銷(xiāo)售。
在第五十六條中提出，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃停車(chē)位、車(chē)庫(kù)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。在滿(mǎn)足業(yè)主需要后，停車(chē)位、車(chē)庫(kù)有富余的，可以臨時(shí)出租給其他人，但每次租賃期限不得超過(guò)六個(gè)月。未按規(guī)定出售或者出租車(chē)庫(kù)、車(chē)位，給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任，并處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款。
在實(shí)際生活中，經(jīng)常會(huì)有住宅變?yōu)樯啼仭⒉宛^后擾民的情況出現(xiàn)。《湖北審議物業(yè)管理?xiàng)l例》草案第五十五條提出，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理有關(guān)手續(xù)，同時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
關(guān)于房屋交付后空置期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取問(wèn)題，《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定為“房屋交付后一年內(nèi)無(wú)人入住的，空置期間由業(yè)主按百分之七十的比例承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用”。在《湖北審議物業(yè)管理?xiàng)l例》草案第四十八條提出，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
關(guān)于《湖北省物業(yè)管理?xiàng)l例(草案)》的說(shuō)明
——2015年11月23日在湖北省第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十八次會(huì)議上
湖北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng) 尹維真
主任、副主任、秘書(shū)長(zhǎng)、各位委員：
我受省人民政府的委托，現(xiàn)就《湖北省物業(yè)管理?xiàng)l例(草案)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例(草案)》)的有關(guān)問(wèn)題，作如下說(shuō)明：
一、制定條例的必要性
物業(yè)管理與人民群眾生產(chǎn)生活息息相關(guān)，對(duì)于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，全面建成小康社會(huì)，踐行創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開(kāi)放、共享的發(fā)展理念有著重要意義。隨著住房制度改革的不斷深化，城鎮(zhèn)化加快發(fā)展，物業(yè)管理在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下呈現(xiàn)出一些新情況、新問(wèn)題。一方面，我省物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展較快。物業(yè)管理類(lèi)型從住宅延伸到非住宅。截止目前，我省已實(shí)施物業(yè)管理項(xiàng)目8015個(gè)、建筑面積5.18億平方米，其中住宅小區(qū)項(xiàng)目6068個(gè)、建筑面積4.16億平方米;非住宅小區(qū)項(xiàng)目1947個(gè)、建筑面積1.02億平方米。全省物業(yè)服務(wù)企業(yè)4142家，其中一級(jí)資質(zhì)57家、二級(jí)資質(zhì)216家、三級(jí)資質(zhì)2531家、暫定級(jí)別1338家，注冊(cè)物業(yè)管理師482人，從業(yè)人員總數(shù)18.21萬(wàn)人。全省歸集住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金176.88億元，已使用9.63億元。我省物業(yè)管理取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，在改善人們生活和工作環(huán)境，解決城鄉(xiāng)就業(yè)問(wèn)題，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展等方面，發(fā)揮了積極的作用。
另一方面，廣大城鎮(zhèn)居民對(duì)物業(yè)管理的要求不斷提高與其存在的矛盾和問(wèn)題比較突出。一是建設(shè)單位遺留問(wèn)題比較多。有的'配套設(shè)施設(shè)備不健全，有的權(quán)屬關(guān)系不明確，有的承諾事項(xiàng)不兌現(xiàn)，這在很大程度上直接導(dǎo)致了物業(yè)糾紛的產(chǎn)生。二是業(yè)主委員會(huì)成立難。雖然國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)和業(yè)主委員會(huì)的成立作了規(guī)定，由于缺乏實(shí)施細(xì)則，操作性不強(qiáng)，導(dǎo)致多數(shù)小區(qū)都未成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。三是物業(yè)服務(wù)不規(guī)范。物業(yè)服務(wù)企業(yè)亂收費(fèi)、服務(wù)差的問(wèn)題在一些地方還比較突出。四是舊住宅區(qū)設(shè)施設(shè)備年久失修，環(huán)境臟、亂、差等問(wèn)題一直未能得到很好的解決。同時(shí)，物業(yè)管理體制、車(chē)位車(chē)庫(kù)的權(quán)屬劃分、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的緊急使用等諸多問(wèn)題需要規(guī)范明確，物業(yè)管理中政府與市場(chǎng)、業(yè)主和企業(yè)、管理與服務(wù)的關(guān)系問(wèn)題也需要從地方立法層面上進(jìn)一步確立。因此，為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)上位法的規(guī)定，總結(jié)我省物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，制定出臺(tái)《湖北省物業(yè)管理?xiàng)l例》顯得尤為迫切和重要。
目前，廣東、山東、江蘇、青海、上海等省、市相繼出臺(tái)了物業(yè)管理方面的地方性法規(guī)，為我省物業(yè)管理立法提供了豐富的可供學(xué)習(xí)的經(jīng)驗(yàn)和做法。
二、《條例(草案)》起草過(guò)程
在省人大常委會(huì)和省政府的高度重視下，《湖北省物業(yè)管理?xiàng)l例》立法項(xiàng)目列入了省人大2013年至2017年五年立法規(guī)劃和2015年立法計(jì)劃項(xiàng)目。去年，我們就成立了由省住建廳、省人大城環(huán)委、省政府法制辦、市州物業(yè)主管部門(mén)及有關(guān)專(zhuān)家組成的協(xié)調(diào)小組和起草工作專(zhuān)班，有序有力的開(kāi)展立法相關(guān)工作。
在省人大常委會(huì)王玲副主任的帶領(lǐng)下，省人大城環(huán)委還與我廳組成調(diào)研組，先后赴武漢、咸寧、黃岡等地就物業(yè)管理情況進(jìn)行了專(zhuān)題調(diào)研，省人大常委會(huì)部分組成人員還先后到香港和澳門(mén)進(jìn)行了學(xué)習(xí)考察，形成了物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研報(bào)告，為加快推進(jìn)我省物業(yè)管理立法工作提供了理論和實(shí)踐支撐。
按照科學(xué)立法、民主立法的要求，我們?cè)谡J(rèn)真學(xué)習(xí)上位法、充分借鑒兄弟省市相關(guān)立法經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，先后多次召開(kāi)專(zhuān)題座談會(huì)、立法論證會(huì)，充分吸收社會(huì)各界人士、專(zhuān)家學(xué)者、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、廣大業(yè)主、以及政府相關(guān)部門(mén)的意見(jiàn)建議，經(jīng)過(guò)數(shù)易其稿，形成了《湖北省物業(yè)管理?xiàng)l例(草案)》送審稿，于今年年初上報(bào)到省政府。之后，省政府法制辦及時(shí)在政府法制網(wǎng)上公開(kāi)征求了意見(jiàn)，并組織赴省內(nèi)外進(jìn)行了專(zhuān)題調(diào)研。針對(duì)廣大業(yè)主和服務(wù)企業(yè)關(guān)注的熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題，10月中旬又組織召開(kāi)了業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及建設(shè)單位代表和政府部門(mén)、律師、教授、媒體記者參加的立法聽(tīng)證會(huì)。在充分聽(tīng)取各方意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，經(jīng)反復(fù)研究，十易其稿，形成了《條例(草案審議稿)》，于11月2日提請(qǐng)省政府常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)，并按照審議意見(jiàn)修改完善，形成了本次省人大常委會(huì)審議的草案。
三、需要說(shuō)明的幾個(gè)問(wèn)題
《條例(草案)》共八章七十八條，包括總則，物業(yè)管理區(qū)域與相關(guān)配置，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)，前期物業(yè)管理，物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)的使用與維護(hù)，法律責(zé)任，附則等內(nèi)容。
(一)關(guān)于物業(yè)管理體制。為了解決業(yè)主委員會(huì)成立難，業(yè)主自治制度不能有效執(zhí)行等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，按照上位法的規(guī)定，考慮到物業(yè)管理是社區(qū)建設(shè)的重要組成部分，在借鑒了武漢、宜昌等城市近年來(lái)發(fā)揮街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)屬地指導(dǎo)協(xié)調(diào)物業(yè)管理的成功經(jīng)驗(yàn)后，我們?cè)诓莅钢忻鞔_了街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)的相關(guān)責(zé)任，規(guī)定其負(fù)責(zé)組織和指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)的小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)，督促業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)的關(guān)系(第四條);建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，具體解決物業(yè)管理中需要協(xié)調(diào)的問(wèn)題(第五條)�？h級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系(第六條)。通過(guò)這些制度的建立，推動(dòng)物業(yè)管理由房產(chǎn)部門(mén)單一監(jiān)管向基層政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)轉(zhuǎn)變，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)由傳統(tǒng)服務(wù)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)變，真正融入到社區(qū)建設(shè)管理服務(wù)之中。
(二)關(guān)于業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)。現(xiàn)實(shí)執(zhí)行中，由于缺乏相應(yīng)的啟動(dòng)機(jī)制，使得首屆業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)難以召開(kāi)。草案明確規(guī)定了首屆業(yè)主大會(huì)的籌備成員，設(shè)定了籌備程序，細(xì)化了啟動(dòng)流程，解決成立難的問(wèn)題(第十九條至第二十五條)。針對(duì)業(yè)主自治運(yùn)行中表決機(jī)制不健全，方式方法落后的問(wèn)題，創(chuàng)新了業(yè)主自治管理模式，對(duì)于業(yè)主人數(shù)超過(guò)300人的小區(qū)，設(shè)定了業(yè)主代表大會(huì)制(第十八條第三款);為了保證業(yè)委會(huì)委員的正常履職，設(shè)定了委員候補(bǔ)制度(第三十條)和撤銷(xiāo)資格制度(第三十三條第二款);為了方便表決和提高公信力，規(guī)定房產(chǎn)部門(mén)要建立物業(yè)管理電子投票信息系統(tǒng)，鼓勵(lì)電子投票表決方式(第三條第五項(xiàng)、第二十九條)。
(三)關(guān)于供水供電等設(shè)施設(shè)備配置及責(zé)任劃分。長(zhǎng)期以來(lái)供水、供電等物業(yè)附屬設(shè)施的管理維護(hù)、計(jì)量收費(fèi)等問(wèn)題是引發(fā)小區(qū)糾紛、影響安定的重要因素，究其原因主要是供水、供電等物業(yè)附屬設(shè)施的管理維護(hù)責(zé)任不明所致。為了防止今后開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在供水、供電等物業(yè)附屬設(shè)施配置建設(shè)上的隨意性以及專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位逃避附屬設(shè)施設(shè)備的維護(hù)責(zé)任，保障水、電、氣等設(shè)施設(shè)備的使用安全，有效發(fā)揮專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位維護(hù)管理的專(zhuān)業(yè)技術(shù)優(yōu)勢(shì)，草案在借鑒山東、江蘇等外省經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，規(guī)定應(yīng)當(dāng)將專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備移交給專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位管理、維護(hù)。由于老舊小區(qū)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備移交還存在改造等問(wèn)題，鑒于全省各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不同，草案授權(quán)由市(州)另行制定具體辦法(第十四條、第十五條、第六十七條和第六十八條)。
(四)關(guān)于車(chē)位車(chē)庫(kù)的使用與管理。車(chē)位車(chē)庫(kù)是物業(yè)糾紛和矛盾比較集中的問(wèn)題，主要原因有兩個(gè)方面，一是車(chē)位車(chē)庫(kù)的權(quán)屬不清，二是車(chē)位車(chē)庫(kù)數(shù)量有限，屬于稀缺資源。為此，草案在物權(quán)法相關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步明確業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)車(chē)位，屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得出售(第十六條);規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要，如有富余可以臨時(shí)對(duì)外出租，但每次租賃期限不得超過(guò)六個(gè)月(第五十六條);違反規(guī)定出售車(chē)位的，由房產(chǎn)部門(mén)處以5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款(第七十條第一項(xiàng))。該規(guī)定在聽(tīng)證會(huì)上獲得各方代表的充分認(rèn)可。
(五)關(guān)于專(zhuān)項(xiàng)維修資金的緊急使用。鑒于國(guó)家頒布了《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》，草案沒(méi)有對(duì)專(zhuān)項(xiàng)維修資金作專(zhuān)章的規(guī)定�，F(xiàn)實(shí)中專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用是由業(yè)主大會(huì)決定，但業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)、決定過(guò)程漫長(zhǎng)，造成緊急情況下無(wú)法用錢(qián)，也導(dǎo)致了專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用難。為此，草案就專(zhuān)項(xiàng)維修資金的緊急使用開(kāi)辟了綠色通道，規(guī)定可以先行采取應(yīng)急措施，再行報(bào)告并核準(zhǔn)(第六十六條)。
以上說(shuō)明連同《條例(草案)》，請(qǐng)一并予以審議。
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