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青島市物業(yè)管理?xiàng)l例
《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例》是青島市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理和對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理?xiàng)l例。
青島市物業(yè)管理?xiàng)l例
第一章 總 則
第一條
為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)使用人、物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條
本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理和對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理，適用本條例。
第三條
市和各區(qū)(市)物業(yè)管理行政主管部門對(duì)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理。
市和各區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。
有關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)按照各自法定職責(zé)，做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。
街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)按照本條例的規(guī)定，負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)中的協(xié)調(diào)和指導(dǎo)工作。
第四條
業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)管理企業(yè)或者其他管理人管理。
第五條
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，實(shí)施物業(yè)管理;業(yè)主應(yīng)當(dāng)支持、配合物業(yè)管理企業(yè)開展工作。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)
第六條
建立業(yè)主名冊(cè)制度。
業(yè)主名冊(cè)，由業(yè)主委員會(huì)建立和管理。實(shí)施前期物業(yè)管理的物業(yè)，由建設(shè)單位建立業(yè)主名冊(cè)，并在業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后移交其管理。
業(yè)主變更的，新業(yè)主應(yīng)當(dāng)在業(yè)主名冊(cè)上進(jìn)行變更登記。
第七條
物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮城市規(guī)劃、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備以及公共配套項(xiàng)目等因素。
新建住宅區(qū)，包括分期建設(shè)或者兩個(gè)以上單位開發(fā)建設(shè)的住宅區(qū)，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)向區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求，區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)，按照本條第一款和第二款的規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域。
尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，由區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門會(huì)同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)按照實(shí)際情況劃分或者調(diào)整。
住宅區(qū)跨區(qū)(市)的，由市物業(yè)管理行政管理部門按照本條第一款和第二款的規(guī)定劃分或者調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域。
第八條
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。
只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。
第九條
符合下列條件之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門書面報(bào)告物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時(shí)間等有關(guān)情況，并提供業(yè)主名冊(cè);建設(shè)單位未及時(shí)書面報(bào)告的，業(yè)主可以向區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求：
(一)入住率達(dá)到百分之五十以上的;
(二)入住率達(dá)到百分之三十以上并且首套房屋辦理入住手續(xù)已滿兩年的。
區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門接到建設(shè)單位的書面報(bào)告或者業(yè)主的書面要求后，應(yīng)當(dāng)和物業(yè)所在地的街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織成立業(yè)主大會(huì)籌備組�；I備組成員由業(yè)主代表和居民委員會(huì)成員組成。
籌備組成員名單確定后三日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第十條
籌備組負(fù)責(zé)下列籌備工作：
(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;
(二)參照物業(yè)管理行政管理部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則(草案)》和《業(yè)主公約(草案)》;
(三)登記和確認(rèn)業(yè)主身份;
(四)確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單;
(五)其他準(zhǔn)備工作。
前款(一)、(二)、(三)、(四)項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十一條
籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起三十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)、制定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主公約等。
業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開之日起成立。
第十二條
召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，籌備組應(yīng)當(dāng)事先將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)和議程通知所在區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和居民委員會(huì)，邀請(qǐng)其派代表參加。
第十三條
業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。
業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議三日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主意見。凡需要投票表決的，業(yè)主的意見經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。
業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)作出書面記錄并存檔。
業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)在三日內(nèi)，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布。
第十四條
業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力，但不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定。
第十五條
業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、議題提出及確定方式、業(yè)主投票權(quán)確定辦法和業(yè)主委員會(huì)的組成、任期、換屆及成員的更換等事項(xiàng)依法作出規(guī)定。
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