《南京市住宅物業(yè)管理條例》7月起實(shí)施

　　今年1月，市十五屆人大四次會議高票通過了《南京市住宅物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)。近日，省十二屆人大常委會第二十二次會議批準(zhǔn)了《南京市住宅物業(yè)管理條例》，7月1日正式施行，屆時，拒交物業(yè)費(fèi)將會被列入失信黑名單，物業(yè)維修資金使用可以啟動綠色快速通道，物業(yè)公司要定期公布業(yè)主共有資金專用賬戶收支情況，每年至少一次。

　　房屋質(zhì)量問題應(yīng)該由開發(fā)商負(fù)責(zé)，然而在以前，如果開發(fā)商“不講理”，業(yè)主和物業(yè)公司也沒轍�！稐l例》實(shí)施后，開發(fā)商將被要求在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記前，按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業(yè)保修金，用來保障物業(yè)保修期內(nèi)維修費(fèi)用。該物業(yè)保修金交存期間為5年，交存期內(nèi)，物業(yè)保修金不足的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足;等交存期滿后，物業(yè)保修金有余額的，開發(fā)商可以拿回。條例中還明確，物業(yè)保修金不得納入房屋建設(shè)成本。

　　哪種情況下，不交納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主會被列入失信“黑名單”?根據(jù)《條例》，業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等形式，督促其限期交納;逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認(rèn)后仍不履行的，按照個人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個人信用檔案。

　　由于維修資金申請困難，不少小區(qū)的維修資金長期閑置，房屋得不到該有的維修。如何合理妥善地使用維修資金?《條例》設(shè)置了“維修資金綠色通道”。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生電梯故障、外墻墻面有脫落危險和專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙等緊急情況，需要動用維修資金時，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)在兩個工作日內(nèi)完成審核。

　　小區(qū)賬目管理是不少業(yè)主關(guān)注的焦點(diǎn)，如何避免業(yè)主公共收益被占用或挪用?《條例》明確，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主共有資金專用賬戶，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定公布業(yè)主共有資金專用賬戶收支情況，每年不得少于一次。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)規(guī)范財務(wù)管理并定期公示賬目，業(yè)主委員會不得擅自動用住宅專項維修資金，侵占業(yè)主共有財產(chǎn)。

　　《南京市住宅物業(yè)管理條例》出臺紀(jì)實(shí)

　　拒交物業(yè)費(fèi)會被列入失信名單嗎?物業(yè)維修資金使用難如何突破?怎樣督促物業(yè)公司提高服務(wù)質(zhì)量……3月30日，省十二屆人大常委會第二十二次會議通過的《南京市住宅物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)給出了答案。

　　“制定《南京市住宅物業(yè)管理條例》，是市人大常委會貫徹落實(shí)十八屆四中全會精神、發(fā)揮人大立法主導(dǎo)作用的一次創(chuàng)新實(shí)踐，也是依法解決我市住宅物業(yè)管理當(dāng)中突出問題的一項民生工程。”市人大常委會主任陳紹澤說，立法過程中，市人大堅持人大主導(dǎo)立法全過程，探索人大主導(dǎo)、委托第三方機(jī)構(gòu)起草模式;堅持問題導(dǎo)向，梳理問題、征求意見3次覆蓋所有市人大代表，所有區(qū)、鎮(zhèn)街人大，所有類型物業(yè)小區(qū);堅持公民全程參與，充分吸納業(yè)主、物業(yè)公司、建設(shè)單位、專營公司、政府相關(guān)部門等利益主體全程參與立法，讓不同群體的利益需求得到充分表達(dá)、交流和尊重;堅持統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，兼顧各方利益，積極穩(wěn)妥地制定實(shí)名投訴登記受理、三方征信、維修資金綠色通道等制度，努力尋求立法的“最大公約數(shù)”，充分體現(xiàn)了以民為本、立法為民的根本宗旨。

　　招標(biāo)：首次采用公開招標(biāo)方式委托第三方起草

　　成文：共征集市民提出的各類意見建議3400多條，相關(guān)內(nèi)容50多萬字亮點(diǎn)：三方征信、維修資金綠色通道等制度設(shè)立成關(guān)注焦點(diǎn)

　　2015年1月5日，市人大常委會辦公廳在中國招標(biāo)網(wǎng)、南京日報、南京人大官方網(wǎng)站等媒體發(fā)布《南京市地方性法規(guī)起草招標(biāo)公告》，首次采用公開招標(biāo)的方式委托第三方起草南京市住宅物業(yè)管理條例。

　　招標(biāo)公告甫一出，就引起了媒體和市民的廣泛關(guān)注。“通過公開招標(biāo)方式委托起草地方性法規(guī)，是南京人大歷史上的第一次，在全國范圍內(nèi)也沒有先例可循。”市人大常委會相關(guān)工作機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人介紹。

　　對此，市人大常委會高度重視，根據(jù)地方立法的基本要求，參照工程項目招標(biāo)辦法起草了招標(biāo)公告和招標(biāo)文件。經(jīng)過激烈的角逐，最終河海大學(xué)成為中標(biāo)單位。

　　“公開招投標(biāo)的做法有利于征集到具備特別經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識的立法參與者，有助于地方立法更專業(yè)、更接地氣。”南京大學(xué)法學(xué)院教授邱鷺風(fēng)對這種“開門立法”的方式表示贊同。

　　招標(biāo)完成后，隨即啟動了條例的起草工作。為保證法規(guī)文本質(zhì)量，市人大常委會專門成立了立法工作領(lǐng)導(dǎo)小組、專家顧問組和各區(qū)人大聯(lián)絡(luò)小組，明確由中標(biāo)單位河海大學(xué)項目組主導(dǎo)，環(huán)資城建委和市政府相關(guān)部門協(xié)助開展前期調(diào)研和起草工作。

　　成文：共征集市民提出的各類意見建議3400多條，相關(guān)內(nèi)容50多萬字

　　3月28日，《南京市住宅物業(yè)管理條例》提交省十二屆人大常委會第二十二次會議審議。此前，《條例》已經(jīng)市十五屆人大常委會一審、二審，市人代會三審。為做好《條例(草案)》的起草修改，市人大法制委、常委會法工委、環(huán)資城建委做了大量工作。

　　實(shí)行市、區(qū)、街(鎮(zhèn))三級聯(lián)動，征求意見覆蓋所有區(qū)、街(鎮(zhèn))人大，物業(yè)小區(qū)，市人大代表;分析梳理12345市民投訴工單，對物業(yè)管理存在的問題全面摸底;先后召開有部門、區(qū)、街道、社區(qū)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、專家參加的數(shù)十場座談會，分別前往省內(nèi)外8個城市學(xué)習(xí)考察。

　　組織多場面向常委會組成人員、市人大代表、全市人大系統(tǒng)的立法輔導(dǎo)講座，幫助廣大代表熟悉有關(guān)知識;二審后，常委會領(lǐng)導(dǎo)班子成員分別帶隊到12個代表團(tuán)召開座談會，當(dāng)面聽取代表意見和建議。

　　對不同區(qū)域和類型的.62個小區(qū)、1260位業(yè)主開展線下問卷調(diào)查，并同步向常委會全體組成人員和500多位市人大代表發(fā)放調(diào)查問卷;專題網(wǎng)議吸引約15萬名網(wǎng)友在線參與，2000余名網(wǎng)友參與問卷調(diào)查;通過多種方式，共征集市民提出的各類意見建議3400多條，相關(guān)內(nèi)容50多萬字。

　　對征求到的意見建議，市人大及其常委會相關(guān)工作機(jī)構(gòu)和起草組成員逐條研究，并對分歧較大、爭議較多的意見進(jìn)行專題論證;經(jīng)過4次集中修改，最終形成提交會議審議的《條例(草案)》文本;在全市50多個小區(qū)啟動試點(diǎn)，并同步制定出臺配套辦法和文件，確保住宅物業(yè)管理條例主要制度能夠落地。

　　亮點(diǎn)：三方征信、維修資金綠色通道等制度設(shè)立成關(guān)注焦點(diǎn)

　　《條例(草案)》提交市人大常委會審議后，關(guān)于實(shí)名投訴登記受理、三方征信、維修資金綠色通道等制度的設(shè)立成為關(guān)注的焦點(diǎn)。如何規(guī)范業(yè)主、物業(yè)公司、建設(shè)單位、專營公司、政府相關(guān)部門五類主體的權(quán)利義務(wù)，謀求各方利益的“最大公約數(shù)”，成為本次立法的最大挑戰(zhàn)。

　　據(jù)統(tǒng)計，目前住宅小區(qū)的日常管理主要涉及12個政府部門的職能，但執(zhí)法機(jī)制不順暢，有些部門不愿意進(jìn)入小區(qū)執(zhí)法，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)矛盾越積越多，市民反響強(qiáng)烈。為此，《條例》詳細(xì)規(guī)定了物業(yè)管理相關(guān)各部門的職責(zé)分工，力求構(gòu)建分工明確、綜合協(xié)調(diào)的行政執(zhí)法機(jī)制，同時，為了保障公民參與社會公共事務(wù)管理的權(quán)利，保障公民的監(jiān)督權(quán)，還建立了實(shí)名投訴登記受理制度。

　　物業(yè)管理矛盾多發(fā)的原因，一方面是各方主體之間缺乏信任，另一方面是違法成本過低。為此，《條例》分別對物業(yè)服務(wù)企業(yè)征信、物業(yè)項目負(fù)責(zé)人征信、業(yè)主征信作出規(guī)定，以強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的契約意識。一審時，《條例(草案)》提出，業(yè)主有欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等違反物業(yè)服務(wù)合同行為，經(jīng)生效判決或仲裁裁決確認(rèn)的，按照個人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個人信用檔案。部分業(yè)主對拒交物業(yè)費(fèi)納入個人信用檔案反應(yīng)強(qiáng)烈，有意見認(rèn)為，業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)原因多樣，情況復(fù)雜，不宜簡單規(guī)定。經(jīng)過論證，調(diào)整為：判決或者裁決后“仍不履行的”，納入信用信息系統(tǒng)。

　　一方面大量的維修資金閑置，另一方面因維修資金申請困難，房屋得不到及時維修，居民對此意見很大。《條例(草案)》提出，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生電梯故障、外墻墻面有脫落危險和專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙這3種緊急情況時，住宅專項維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)在5個工作日內(nèi)完成審批。有意見認(rèn)為，申請時間過長，實(shí)現(xiàn)不了應(yīng)急使用的目的。因此，《條例》對維修資金的使用情形和程序作了修改、完善，明確規(guī)定審核完成期限為兩個工作日。

　　此外，《條例》還對規(guī)范物業(yè)服務(wù)活動、建設(shè)單位保修金制度、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任、專營單位的義務(wù)作了明確，從而保障業(yè)主獲得公開、透明、質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)。

　　3月30日，省十二屆人大常委會第二十二次會議批準(zhǔn)了《南京市住宅物業(yè)管理條例》，為這部歷時一年有余、歷經(jīng)三審的地方性法規(guī)落下了注腳。

　　“住宅物業(yè)管理與百姓生活息息相關(guān)，涉及面廣、關(guān)注度高，事關(guān)社會和諧穩(wěn)定和群眾幸福安居。”市人大常委會相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，法規(guī)經(jīng)省人大常委會批準(zhǔn)實(shí)施后，要抓好落實(shí)，發(fā)揮其規(guī)范和解決住宅物業(yè)管理面臨問題的作用，為市民百姓創(chuàng)造良好的居住生活條件，進(jìn)一步增進(jìn)廣大市民的幸福感、滿意度。

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