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2016年最新營改增細(xì)則出臺(tái)
財(cái)政部、國家稅務(wù)總局24日對外公布營改增全面推開細(xì)則。其中，對北上廣深四城市，規(guī)定個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。
被國務(wù)院下鐵令要在5月1日實(shí)施的“營改增”終于出臺(tái)了細(xì)則。昨天，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局在官網(wǎng)上對外發(fā)布了《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》， 明確了自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營改增試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，納入試點(diǎn)范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。
同時(shí)，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局昨天首次對外發(fā)布了《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》、《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》、《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》和《跨境應(yīng)稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規(guī)定》一系列規(guī)定。這些規(guī)定對于之前備受關(guān)注的二手房買賣增值稅是升是降，以及跨境電商稅率等熱點(diǎn)問題給出了答案。
其中《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》指出，提供交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。提供有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，稅率為17%。境內(nèi)單位和個(gè)人發(fā)生的跨境應(yīng)稅行為，稅率為零。具體范圍由財(cái)政部和國家稅務(wù)總局另行規(guī)定。除以上三條外，稅率一律為6%。
《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》則對人們密切關(guān)注的二手房稅負(fù)問題給予了明確，指出個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。而對于北上廣深四個(gè)城市而言，個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。
【閱讀拓展】
增值稅如何計(jì)算
1.營業(yè)稅：營業(yè)稅是對在中國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形的資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其所取得的營業(yè)額征收的一種稅。
2.增值稅：自1954年在法國開征以來，因其有效地解決了傳統(tǒng)銷售稅的重復(fù)征稅問題，增值稅迅速被世界其他國家采用。增值稅是對銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)以及進(jìn)口貨物的單位和個(gè)人就其實(shí)現(xiàn)的增值額征收的一個(gè)稅種
3.北京二手房營業(yè)稅、增值稅計(jì)算公式：
營業(yè)稅=含稅價(jià)格×稅率
增值稅=[含稅價(jià)格/(1+5%)]×5%
舉例算賬
北京部分二手房增值稅略降
通過專業(yè)人士的解讀，我們明確二手房增值稅的計(jì)算公式如下：[含稅價(jià)格/(1+5%)]×5%=房價(jià)/(1+5%)×5%。我們按北京不同類型的二手房進(jìn)行舉例算賬：
第一類：北京購房人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。
假設(shè)成交總價(jià)為300萬元，那么，營改增前，應(yīng)繳營業(yè)稅=300萬元×5%=15萬;營改增后，應(yīng)繳增值稅=300萬元÷(1+5%)×5%=14.2857萬元。可以看出，這類二手房營改增前后，就營業(yè)稅和增值稅這兩個(gè)對比的話，稅負(fù)降了(15萬元-14.2857萬元)=0.7143萬元，略降。
第二類：2年以上(含2年)住房上市交易的普通住宅，根據(jù)規(guī)定，營改增前后，都屬于免征，沒什么變化。
2年以上(含2年)住房上市交易的非普通住宅，假設(shè)現(xiàn)成交總價(jià)和原價(jià)之間差價(jià)為200萬元，那么，營改增前,應(yīng)繳營業(yè)稅=200萬元×5%=10萬;營改增后，應(yīng)繳增值稅=200萬元÷(1+5%)×5%=9.5238萬元�？梢钥闯觯@類二手房營改增前后，就營業(yè)稅和增值稅這兩個(gè)對比的話，稅負(fù)降了(10萬元-9.5238萬元)=0.4762萬元，屬略降。
熱點(diǎn)解讀
二手房增值稅和營業(yè)稅算法不同
昨天，針對通知明確的幾大熱點(diǎn)問題，北青報(bào)記者采訪了北京稅務(wù)界權(quán)威人士，對市民關(guān)注的三大熱點(diǎn)問題進(jìn)行了解讀。
熱點(diǎn)一
現(xiàn)有營業(yè)稅優(yōu)惠政策延續(xù)
3月11日上午，國稅總局局長王軍在“部長通道”回答記者提問時(shí)表示，“營改增”會(huì)確保所有行業(yè)的稅負(fù)只減不增。3月18日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過了全面推開營改增試點(diǎn)方案，明確自5月1日起，全面推開營改增試點(diǎn)，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)納入試點(diǎn)范圍。同時(shí)明確的還有，新增試點(diǎn)行業(yè)的原有營業(yè)稅優(yōu)惠政策原則上延續(xù)，即個(gè)人銷售二手房適用免征營業(yè)稅、差額征收營業(yè)稅的優(yōu)惠政策繼續(xù)延續(xù)。
昨天公布的細(xì)則顯示，無論是北上廣深這四大房價(jià)上漲快的一線城市，還是北上廣深之外的城市，二手房現(xiàn)有營業(yè)稅的優(yōu)惠政策確實(shí)得到了延續(xù)。
熱點(diǎn)二
北上廣深2年以上普宅免稅非普宅不免
根據(jù)通知，北京、上海、廣州和深圳這4大一線城市，個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。
通知明確，北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)，個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。
熱點(diǎn)三
二手房增值稅算法和營業(yè)稅不一樣
“通知明確的增值稅征收率是5%，和目前營業(yè)稅的稅率5%看上去一樣，但是，因?yàn)槎惙N不一樣，營改增后，有的二手房增值稅反而要比營業(yè)稅略降。”昨天，上述專業(yè)人士表示。
該人士介紹，營業(yè)稅屬于價(jià)內(nèi)稅，計(jì)算公式為：營業(yè)稅=含稅價(jià)格×稅率=房價(jià)×稅率。
而增值稅屬于價(jià)外稅，計(jì)稅分為一般計(jì)稅方法和簡易計(jì)稅方法。簡而言之，一般計(jì)稅法就是按稅率征收，而簡易計(jì)稅法就是按征收率征收。“根據(jù)財(cái)政部、稅務(wù)總局的現(xiàn)行規(guī)定，企業(yè)應(yīng)稅服務(wù)的年應(yīng)征增值稅銷售額超過500萬元標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為一般納稅人，未超這一標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人。一般納稅人一般按一般計(jì)稅方法計(jì)營改增稅款，而小規(guī)模納稅人則按簡易計(jì)稅法計(jì)稅。通知明確了二手房按5%的征收率征收增值稅，意味著二手房按簡易計(jì)稅法征收增值稅。”
因此，5月1日后二手房增值稅=[含稅價(jià)格/(1+征收率)]×征收率=房款/(1+征收率)×征收率，即為：[含稅價(jià)格/(1+5%)]×5%=計(jì)稅房款/(1+5%)×5%。
新政
房企土地成本能抵扣
自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營改增試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，納入試點(diǎn)范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。
從稅率上看，房地產(chǎn)和建筑業(yè)將分別由5%和3%的營業(yè)稅改為11%的增值稅，但增值稅與營業(yè)稅在原理上有著本質(zhì)的不同。此外，對于4月30日(《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目)之前的舊項(xiàng)目，兩個(gè)行業(yè)的企業(yè)可以選擇簡易計(jì)稅等過渡期政策。
安永大中華區(qū)間接稅主管合伙人梁因樂昨日表示，細(xì)則明確了向政府部門支付的土地價(jià)款可以作為房地產(chǎn)企業(yè)銷售額扣除部分，力度很大。“在一線城市，土地成本占了整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的三分之一到四分之一。”
對于房地產(chǎn)的老項(xiàng)目來說，可以選擇采用簡易計(jì)稅方法或一般計(jì)稅方法。若采用簡易計(jì)稅方法，則增值稅征收率為5%。若采用一般計(jì)稅方法，應(yīng)繳納增值稅額為銷項(xiàng)稅額減進(jìn)項(xiàng)稅額，增值稅稅率為11%，但土地成本、建筑成本、裝修成本可以抵扣。
梁因樂指出，選擇何種計(jì)稅方式，房企需要根據(jù)下游買家作出選擇。若下游買家是個(gè)人，則可能采用簡易計(jì)稅方法相對好一點(diǎn)，一定程度上避免了向個(gè)人轉(zhuǎn)嫁增值稅。若下游買家是企業(yè)，則可以考慮采用一般計(jì)稅方式，因?yàn)椴捎靡话阌?jì)稅方式的話，房企可以開出的11%稅率的增值稅專用發(fā)票，企業(yè)買家可用來抵扣，這對企業(yè)買家來說吸引力較大。
二手房交易稅負(fù)降0.24%
細(xì)則還明確，個(gè)人銷售購買所得的住房，按5%的征收率簡易計(jì)增值稅，稅負(fù)為4.76%，這比現(xiàn)行5%的營業(yè)稅稅負(fù)還要低0.24%。
原營業(yè)稅的優(yōu)惠政策也繼續(xù)沿用，即：對北京、上海、廣州和深圳之外的非一線城市，規(guī)定個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。 對北上廣深四城市，規(guī)定個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。
而個(gè)人銷售寫字樓等其他不動(dòng)產(chǎn)，則以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)稅。
此外，個(gè)人出租住房的，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額，與現(xiàn)行營業(yè)稅相比，稅負(fù)也有所降低。
賣房租房委托代征 無須多跑一個(gè)部門
以往二手房交易涉及到個(gè)稅、契稅、營業(yè)稅等稅種都屬于地稅征管的稅種，只需到地稅窗口繳納即可，那營改增之后，是不是又要多跑一個(gè)國稅局呢?答案是否定的。昨日的細(xì)則明確，納稅人銷售取得的不動(dòng)產(chǎn)和其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)的增值稅，國家稅務(wù)局暫委托地方稅務(wù)局代為征收。
廣州市國稅部門表示，針對二手房交易、房屋租賃業(yè)務(wù)營改增后的稅收征管、發(fā)票開具等問題，正在探索國地稅部門委托代征新機(jī)制。廣東國地稅部門已成功完成營改增數(shù)據(jù)遷移工作，與地稅部門協(xié)商擴(kuò)大了征管數(shù)據(jù)共享權(quán)限，順利完成了84.41萬戶營改增試點(diǎn)納稅人的接收。
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