不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例的意義是什么
國土資源部正式公布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》，內(nèi)容包括登記程序、類型、形式在內(nèi)共計(jì)108條。這意味著，2016年不動(dòng)產(chǎn)登記制度工作重點(diǎn)開始落地基層。
2015年3月1日，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》正式實(shí)施，醞釀八年的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度開始進(jìn)入實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。此后，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的具體實(shí)施細(xì)則 成為業(yè)內(nèi) 關(guān)心的焦點(diǎn)。同年3月底，國務(wù)院法制辦對(duì)外公布，不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例具體實(shí)施細(xì)則已形成草案，分別就不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、類型、程序等內(nèi)容逐一細(xì)化。
今年1月份，醞釀近10個(gè)月的具體細(xì)則最終面世。記者注意到，細(xì)則的內(nèi)容分別對(duì)“集體土地;國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋;宅基地使用權(quán)及房屋;集 體建設(shè)用 地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物”等不動(dòng)產(chǎn)類型的所有權(quán)登記進(jìn)一步明確、細(xì)化。同時(shí)，對(duì)海域使用權(quán)登記、地役權(quán)登記、抵押權(quán)登記等方面也有詳細(xì)規(guī)定。
值得一提的是，不動(dòng)產(chǎn)登記資料施行依法查詢制度。除了公檢法機(jī)構(gòu)等國家機(jī)關(guān)可以依法查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料以外，不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)權(quán)利人、利害關(guān)系人在按照規(guī)定辦理申請(qǐng)之后，也可以依法查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料。
此外，細(xì)則中還明確，不動(dòng)產(chǎn)登記過渡期內(nèi)，農(nóng)業(yè)部會(huì)同國土部等部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的統(tǒng)一登記工作，按照農(nóng)業(yè)部有關(guān)規(guī)定辦理耕地的土地承包經(jīng)營權(quán)登記。不動(dòng)產(chǎn)登記過渡期后，由國土部負(fù)責(zé)指導(dǎo)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)登記工作。
年初，國土部曾表示，2016年的工作方向，包括出臺(tái)宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記指導(dǎo)意見，研究起草不動(dòng)產(chǎn)登記人員管理、信息查詢、證書監(jiān)管以及權(quán)屬調(diào)查等相關(guān)辦法和政策，進(jìn)一步完善和拓展不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)功能。
按照國土部2015年公布的時(shí)間計(jì)劃，2015年健全不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的配套制度，并平穩(wěn)有序?qū)嵤?2016年全面形成制度體系;最終于2017年實(shí)現(xiàn)信息共享，依法公開查詢。
國土部不動(dòng)產(chǎn)登記中心市場(chǎng)監(jiān)測(cè)處處長(zhǎng)盧靜分析認(rèn)為，從不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施以來的市場(chǎng)效果來看，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響并不明顯。 “當(dāng)前，房 地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)主要受供求關(guān)系、宏觀調(diào)控政策和金融調(diào)控政策的調(diào)整等不同因素的影響，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記可能會(huì)在一定程度上影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期，但是它本身 是行政管理行為，短期來看對(duì)市場(chǎng)的影響不是特別明顯”。
“從不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施的長(zhǎng)遠(yuǎn)效果來看，我們認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度有利于 房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，有利于我們構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制”。盧靜表示，首先，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度有利于健全現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度，是為了建立現(xiàn)代市場(chǎng)體 系，保障交易安全，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)公開有序發(fā)展。
第二，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度有利于充分發(fā)揮政府作用，規(guī)范市場(chǎng)行為，穩(wěn)定市場(chǎng)秩序，構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī) 制。
第三，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度一直客觀存在，目前做的工作是把分散的登記變?yōu)椴粍?dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。實(shí)踐證明統(tǒng)一登記以后沒有對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定造成不利的影 響。
盧靜還表示，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記不是以征收房地產(chǎn)稅為目的。他指出，房地產(chǎn)稅的目的主要是調(diào)節(jié)供求關(guān)系，優(yōu)化資源配置，調(diào)節(jié)收入分配， 防止房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)際上是在鼓勵(lì)和保護(hù)人們持有產(chǎn)業(yè)，其制度設(shè)計(jì)的初衷并未與開征房地產(chǎn)稅相掛鉤，更不是為了 征收房地產(chǎn)稅。“雖然不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記客觀上有利于摸清房地產(chǎn)家底，為房地產(chǎn)稅的出臺(tái)奠定更為扎實(shí)的基礎(chǔ)，但是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記并不是開征房地產(chǎn)稅的必要環(huán)節(jié) 和條件”。
《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的出臺(tái)其意義主要有三大方面。
一是對(duì)于我國財(cái)稅制度改革方面的重要意義。條例的推出將加快房地產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等稅種推出的步伐。
胡景暉認(rèn)為，我國目前現(xiàn)有的個(gè)人稅收主要是收入性稅收，財(cái)產(chǎn)性稅收的.來源較少。未來要進(jìn)行稅收調(diào)節(jié)的話，參照發(fā)達(dá)國家和地區(qū)經(jīng)驗(yàn)，是需要有財(cái)產(chǎn)性稅收的，而財(cái)產(chǎn)性稅收中最主要的就是房地產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅。不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例的出臺(tái)將首先在制度上保障不動(dòng)產(chǎn)登記工作有法可依，為摸清不動(dòng)產(chǎn)家底做好制度保障，為未來房地產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等的研討、課征提供重要的基礎(chǔ)性保障。從政府的財(cái)政收入結(jié)構(gòu)來說，我國未來一段時(shí)間將逐步扭轉(zhuǎn)地方政府主要依賴“土地財(cái)政”的模式。隨著土地資源的日漸緊缺，“土地財(cái)政”這一模式在綁架地方財(cái)政的同時(shí)，事實(shí)上也已經(jīng)難以持續(xù)。在這樣的情況下，依靠長(zhǎng)效型的稅收穩(wěn)定財(cái)政收入是必然之舉，因此，以持有型財(cái)產(chǎn)為標(biāo)的的、特別是以房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的的稅收將推出。此類稅收的推出一定是以不動(dòng)產(chǎn)登記為前提的。
二是從產(chǎn)權(quán)的確權(quán)方面來說，不動(dòng)產(chǎn)登記能夠使得相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)在包括產(chǎn)權(quán)確權(quán)在內(nèi)等方面的信息更加完備。
胡景暉表示，對(duì)于個(gè)人、單位、房屋買賣雙方等方面來說，在動(dòng)態(tài)登記、聯(lián)網(wǎng)、適度開放查詢等的情況下，將可以使得不動(dòng)產(chǎn)交易安全性得到提高，避免由于信息缺失、產(chǎn)權(quán)不確權(quán)、查詢困難等原因而產(chǎn)生的交易風(fēng)險(xiǎn)，交易的便捷性也將得到提升，進(jìn)而促進(jìn)存量房市場(chǎng)的積極健康發(fā)展;同時(shí)，也將極大地改善涉及不動(dòng)產(chǎn)信息工作時(shí)的行政、司法效率。
三是《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》將推動(dòng)全國不動(dòng)產(chǎn)信息的電子化，最終形成全國范圍內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)信息動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)庫。
胡景暉表示，未來如果這一信息庫能夠和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)現(xiàn)有的信息數(shù)據(jù)對(duì)接，或者有條件地開放、共享的話，將能夠建立我國自有的MLS(Multiple Listing System)系統(tǒng)。有了我們中國自己的MLS系統(tǒng)，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)來說，將進(jìn)一步加快從現(xiàn)有的雙邊代理的服務(wù)模式向國外單邊代理的先進(jìn)模式轉(zhuǎn)化，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展和房屋買賣市場(chǎng)的進(jìn)一步規(guī)范化。
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