《西寧市物業(yè)管理條例》擬廢止
西寧市法制辦發(fā)布公告,稱2015年3月27日,青海省第十二屆人民代表大會常務委員會第十八次會議審議通過了《青海省物業(yè)管理條例》。而《西寧市物業(yè)管理條例》與《青海省物業(yè)管理條例》在物業(yè)服務費收取、法律責任等方面有不相一致的地方,根據(jù)國家有關法律規(guī)定,擬廢止《西寧市物業(yè)管理條例》。
據(jù)了解,《西寧市物業(yè)管理條例》實施9年以來,對推動西寧市物業(yè)管理工作的健康發(fā)展起到了積極的作用!段鲗幨形飿I(yè)管理條例》廢止后,西寧市的物業(yè)管理工作將根據(jù)《青海省物業(yè)管理條例》的規(guī)定做好相關工作。
《西寧市物業(yè)管理條例》解讀
住房商品化、物業(yè)服務有償化的今天,業(yè)主們經(jīng)常遇到一些前所未有的問題,解決這些問題沒有經(jīng)驗可找。將于今年5月1日起實施的《西寧市物業(yè)管理條例》,讓更多的人了解業(yè)主委員會,懂得如何維護廣大業(yè)主的權益,知曉物業(yè)管理企業(yè)和小區(qū)業(yè)主之間的權責關系,讓業(yè)主們真正意識到小區(qū)是全部業(yè)主的,每位業(yè)主都有義務參與小區(qū)的管理。
經(jīng)過幾年的努力,西寧市物業(yè)管理已全面啟動。截至2006年12月,西寧市實行物業(yè)管理的物業(yè)項目達到742個,管理面積1156.88萬平方米,覆蓋率達43%(西寧市物業(yè)總量2406萬平方米)。物業(yè)服務企業(yè)166家,從業(yè)人員4000余人;共創(chuàng)建9個國家級示范住宅小區(qū)、11個省級示范住宅小區(qū)、18個市級示范住宅小區(qū)。物業(yè)管理已成為與廣大人民群眾生活、工作息息相關的新興行業(yè)。同時,物業(yè)管理的發(fā)展,對于改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,提高城市管理水平,維護社區(qū)穩(wěn)定,擴大就業(yè)起到了積極的作用。
《西寧市物業(yè)管理條例》的制訂主要依據(jù)了《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定,同時參考借鑒了浙江、重慶、成都、福州、西安、銀川、深圳等城市的現(xiàn)行管理規(guī)定和管理經(jīng)驗。從2006年開始著手起草, 2007年,政府相關部門專門成立立法組,到西寧市人大常委會審議通過,《西寧市物業(yè)管理條例》的出臺幾經(jīng)調(diào)研、論證,期間,廣泛征求了市民和社會各界意見、建議。《條例》的頒布,是西寧市物業(yè)管理發(fā)展史上一件具有里程碑意義的大事,標志著西寧市物業(yè)管理進入了制度化、規(guī)范化發(fā)展的新時期。
《西寧市物業(yè)管理條例》的亮點
★關于適用范圍!稐l例》第二條規(guī)定,“本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理適用本條例”。在地域上,既考慮到全市城鎮(zhèn)房屋的物業(yè)管理,也考慮到市屬三縣的物業(yè)管理;在物業(yè)類型上,既考慮住宅物業(yè)(包括商品住宅、拆遷安置房、房改房等),也考慮到非住宅物業(yè)的物業(yè)管理。
★關于街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和居村兩委會職責的確定。一直以來,街道辦事處、社區(qū)居民委員會對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的指導監(jiān)督作用未能有效發(fā)揮,且未介入物業(yè)管理,使業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的糾紛不能及時有效地協(xié)調(diào)處理。因此,《條例》第四條第三款規(guī)定:“街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導成立業(yè)主大會,選舉業(yè)主委員會,并負責調(diào)解物業(yè)管理糾紛,協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設之間的關系。”第五條規(guī)定:“鼓勵和支持居民委員會依法對轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會進行指導和監(jiān)督。”
★關于業(yè)主大會及其執(zhí)行機構業(yè)主委員會的成立、設立與運行。當前,業(yè)主對物業(yè)管理中的財產(chǎn)維護意識、公共責任意識,要么淡漠不清,要么強化曲解;業(yè)主大會、業(yè)主委員會的角色缺位、錯位、越位,業(yè)主大會要么不成立,要么成立后的矛盾反而更難調(diào)和解決,既不利于物業(yè)管理健康有序發(fā)展,也不利于社區(qū)建設,甚至影響到社區(qū)安全和穩(wěn)定等問題!稐l例》在《物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》的原則規(guī)定和精神范圍內(nèi),在第二章以共22條的內(nèi)容對業(yè)主自治體系作了具體規(guī)定。
★關于物業(yè)交付使用的規(guī)定。近年來,業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間因為物業(yè)交付產(chǎn)生的矛盾比較多,為此,《條例》第四十一條對物業(yè)交付作出規(guī)定,即“物業(yè)交付是指業(yè)主收到書面交付通知并辦理完相應手續(xù);業(yè)主收到物業(yè)交付通知后在兩個月內(nèi)無正當理由不辦理相應手續(xù)的,視為交付。”
★關于業(yè)主未實際入住,按70%繳納物業(yè)服務費;業(yè)主自行不采暖按50%繳納采暖費的規(guī)定。物業(yè)交付前,物業(yè)服務費由建設單位承擔,物業(yè)交付后,房屋產(chǎn)權已經(jīng)轉(zhuǎn)移給業(yè)主,業(yè)主入住與否,物業(yè)管理活動都要正常進行,這是物業(yè)管理的綜合性、延續(xù)性、公眾行決定的。業(yè)主未入住,除不產(chǎn)生生活垃圾外,各項物業(yè)服務都享受到了。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃設計為集中供熱的,鍋爐配置是按小區(qū)的總建筑面積、總戶數(shù)來確定的,業(yè)主自行不采暖,鍋爐及其配套的設施設備仍要運行,供熱企業(yè)也要同樣投入運營成本。另外,業(yè)主不采暖,還有可能影響其他業(yè)主采暖的情況。因此,《條例》第四十一條規(guī)定,業(yè)主未實際入住和業(yè)主自行不采暖的費用繳納比例,即“物業(yè)交付后,業(yè)主未實際入住的,按應繳納物業(yè)服務費數(shù)額的70%繳納費用。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃設計為集中供熱,業(yè)主要求停止供熱的,應當在本供熱期開始30日前與供熱單位簽訂停熱協(xié)議。但可能危害其他供熱用戶用熱或者影響室內(nèi)公共設施安全運行的,不得停止用熱。停止用熱的業(yè)主,應當按采暖費總額的50%繳納采暖費。”
★關于供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位向最終用戶收取有關費用,物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收相關費用問題。業(yè)主和供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位之間,是一種合同關系。作為合同當事人,業(yè)主和供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位,應當按照法律的規(guī)定和合同約定來行使合同權利和履行合同義務。物業(yè)服務企業(yè)并不是合同當事人,沒有義務向供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位代收這些費用,也無權向業(yè)主收取這些費用。供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位委托物業(yè)服務企業(yè)代收有關費用的,相關單位應與物業(yè)服務企業(yè)簽訂委托協(xié)議,約定代收服務費用。在這種有償服務中,業(yè)主不是合同的主體,因而不擔負因其而產(chǎn)生的任何費用。因此,《條例》第四十二條強調(diào):“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。”并明確強調(diào),“前一款所列條例單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收本條第一款規(guī)定費用,也不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關費用而停止提供服務。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收本條第一款規(guī)定費用的,可以根據(jù)雙方約定向委托單位收取手續(xù)費,不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。”
★關于供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護責任的規(guī)定。供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位通過供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等的.供應為業(yè)主提供服務,業(yè)主支付相應的費用。其相關管線和設施設備是其提供服務的必要設施,是其履行合同的一部分。業(yè)主繳納的費用,已經(jīng)包括相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護費用。目前,西寧市的供氣、通訊、有線電視等單位,已經(jīng)按國務院《物業(yè)管理條例》第五十二條的規(guī)定承擔了相關管線和設施設備的維修、養(yǎng)護責任,而供水、供電部門仍未按《物業(yè)管理條例》規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電相關管線和設施設備的建設費用已經(jīng)由業(yè)主承擔,供水、供電部門無償使用、受益,若供水、供電等單位不承擔相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任,再由業(yè)主來承擔,顯然是不公平的、不合理的。因此,《條例》第四十一條第二款規(guī)定:“供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位,應當承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備的維修、養(yǎng)護等管理責任及有關費用。”
★關于物業(yè)保修金的規(guī)定。近年來,西寧市住宅建設迅速發(fā)展,但從目前情況來看,部分物業(yè)交付使用后房屋質(zhì)量等遺留問題依然大量存在,在開發(fā)建設單位與購房者的房屋質(zhì)量問題糾紛中,購房者往往處于弱勢一方。按照《建設工程質(zhì)量保證金管理暫行辦法》(建質(zhì)[2005]7號)“建設工程竣工結(jié)算后,發(fā)包人應按照合同約定及時向承包人支付工程結(jié)算價款并預留保證金”的規(guī)定,開發(fā)商需留存保修金,但是,尚沒有一個專門的部門來對其進行監(jiān)管,房屋出現(xiàn)問題,部分開發(fā)商置之不理,業(yè)主束手無策,有些只能業(yè)主個人解決。啟動住宅物業(yè)保修金制度后,在物業(yè)保修期內(nèi),一旦物業(yè)交付后業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋建筑工程存在質(zhì)量等問題的,建設單位推諉、扯皮,或者因其歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責任的,都可以使用市、縣物業(yè)行政主管部門統(tǒng)一歸集的保修金,由業(yè)主委員會組織維修,其費用從保修金中列支。因此,為保護建設單位、施工單位、房屋建筑所有人和使用人的合法權益,維護公共安全和公眾利益,保障物業(yè)正常維修和使用,《條例》第四十七條規(guī)定:“建設單位在物業(yè)竣工驗收前,應當按物業(yè)建筑安裝總造價2%的比例一次性向市、縣物業(yè)行政主管部門選定的商業(yè)銀行交存物業(yè)保修金,作為物業(yè)保修期間的維修保證費用。”
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