《西寧市物業(yè)管理條例》擬廢止

　　西寧市法制辦發(fā)布公告，稱2015年3月27日，青海省第十二屆人民代表大會常務委員會第十八次會議審議通過了《青海省物業(yè)管理條例》。而《西寧市物業(yè)管理條例》與《青海省物業(yè)管理條例》在物業(yè)服務費收取、法律責任等方面有不相一致的地方，根據(jù)國家有關法律規(guī)定，擬廢止《西寧市物業(yè)管理條例》。

　　據(jù)了解，《西寧市物業(yè)管理條例》實施9年以來，對推動西寧市物業(yè)管理工作的健康發(fā)展起到了積極的作用�！段鲗幨形飿I(yè)管理條例》廢止后，西寧市的物業(yè)管理工作將根據(jù)《青海省物業(yè)管理條例》的規(guī)定做好相關工作。

　　《西寧市物業(yè)管理條例》解讀

　　住房商品化、物業(yè)服務有償化的今天，業(yè)主們經(jīng)常遇到一些前所未有的問題，解決這些問題沒有經(jīng)驗可找。將于今年5月1日起實施的《西寧市物業(yè)管理條例》，讓更多的人了解業(yè)主委員會，懂得如何維護廣大業(yè)主的權益，知曉物業(yè)管理企業(yè)和小區(qū)業(yè)主之間的權責關系，讓業(yè)主們真正意識到小區(qū)是全部業(yè)主的，每位業(yè)主都有義務參與小區(qū)的管理。

　　經(jīng)過幾年的努力，西寧市物業(yè)管理已全面啟動。截至2006年12月，西寧市實行物業(yè)管理的物業(yè)項目達到742個，管理面積1156.88萬平方米，覆蓋率達43%(西寧市物業(yè)總量2406萬平方米)。物業(yè)服務企業(yè)166家，從業(yè)人員4000余人;共創(chuàng)建9個國家級示范住宅小區(qū)、11個省級示范住宅小區(qū)、18個市級示范住宅小區(qū)。物業(yè)管理已成為與廣大人民群眾生活、工作息息相關的新興行業(yè)。同時，物業(yè)管理的發(fā)展，對于改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，提高城市管理水平，維護社區(qū)穩(wěn)定，擴大就業(yè)起到了積極的作用。

　　《西寧市物業(yè)管理條例》的制訂主要依據(jù)了《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，同時參考借鑒了浙江、重慶、成都、福州、西安、銀川、深圳等城市的現(xiàn)行管理規(guī)定和管理經(jīng)驗。從2006年開始著手起草， 2007年，政府相關部門專門成立立法組，到西寧市人大常委會審議通過，《西寧市物業(yè)管理條例》的出臺幾經(jīng)調(diào)研、論證，期間，廣泛征求了市民和社會各界意見、建議。《條例》的頒布，是西寧市物業(yè)管理發(fā)展史上一件具有里程碑意義的大事，標志著西寧市物業(yè)管理進入了制度化、規(guī)范化發(fā)展的新時期。

　　《西寧市物業(yè)管理條例》的亮點

　　★關于適用范圍�！稐l例》第二條規(guī)定，“本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理適用本條例”。在地域上，既考慮到全市城鎮(zhèn)房屋的物業(yè)管理，也考慮到市屬三縣的物業(yè)管理;在物業(yè)類型上，既考慮住宅物業(yè)(包括商品住宅、拆遷安置房、房改房等)，也考慮到非住宅物業(yè)的物業(yè)管理。

　　★關于街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和居村兩委會職責的確定。一直以來，街道辦事處、社區(qū)居民委員會對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的指導監(jiān)督作用未能有效發(fā)揮，且未介入物業(yè)管理，使業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的糾紛不能及時有效地協(xié)調(diào)處理。因此，《條例》第四條第三款規(guī)定:“街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，并負責調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設之間的關系。”第五條規(guī)定：“鼓勵和支持居民委員會依法對轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會進行指導和監(jiān)督。”

　　★關于業(yè)主大會及其執(zhí)行機構業(yè)主委員會的成立、設立與運行。當前，業(yè)主對物業(yè)管理中的財產(chǎn)維護意識、公共責任意識，要么淡漠不清，要么強化曲解;業(yè)主大會、業(yè)主委員會的角色缺位、錯位、越位，業(yè)主大會要么不成立，要么成立后的矛盾反而更難調(diào)和解決，既不利于物業(yè)管理健康有序發(fā)展，也不利于社區(qū)建設，甚至影響到社區(qū)安全和穩(wěn)定等問題�！稐l例》在《物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》的原則規(guī)定和精神范圍內(nèi)，在第二章以共22條的內(nèi)容對業(yè)主自治體系作了具體規(guī)定。

　　★關于物業(yè)交付使用的規(guī)定。近年來，業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間因為物業(yè)交付產(chǎn)生的矛盾比較多，為此，《條例》第四十一條對物業(yè)交付作出規(guī)定，即“物業(yè)交付是指業(yè)主收到書面交付通知并辦理完相應手續(xù);業(yè)主收到物業(yè)交付通知后在兩個月內(nèi)無正當理由不辦理相應手續(xù)的，視為交付。”

　　★關于業(yè)主未實際入住，按70%繳納物業(yè)服務費;業(yè)主自行不采暖按50%繳納采暖費的規(guī)定。物業(yè)交付前，物業(yè)服務費由建設單位承擔，物業(yè)交付后，房屋產(chǎn)權已經(jīng)轉(zhuǎn)移給業(yè)主，業(yè)主入住與否，物業(yè)管理活動都要正常進行，這是物業(yè)管理的綜合性、延續(xù)性、公眾行決定的。業(yè)主未入住，除不產(chǎn)生生活垃圾外，各項物業(yè)服務都享受到了。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃設計為集中供熱的，鍋爐配置是按小區(qū)的總建筑面積、總戶數(shù)來確定的，業(yè)主自行不采暖，鍋爐及其配套的設施設備仍要運行，供熱企業(yè)也要同樣投入運營成本。另外，業(yè)主不采暖，還有可能影響其他業(yè)主采暖的情況。因此，《條例》第四十一條規(guī)定，業(yè)主未實際入住和業(yè)主自行不采暖的費用繳納比例，即“物業(yè)交付后，業(yè)主未實際入住的，按應繳納物業(yè)服務費數(shù)額的70%繳納費用。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃設計為集中供熱，業(yè)主要求停止供熱的，應當在本供熱期開始30日前與供熱單位簽訂停熱協(xié)議。但可能危害其他供熱用戶用熱或者影響室內(nèi)公共設施安全運行的，不得停止用熱。停止用熱的業(yè)主，應當按采暖費總額的50%繳納采暖費。”

　　★關于供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位向最終用戶收取有關費用，物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收相關費用問題。業(yè)主和供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位之間，是一種合同關系。作為合同當事人，業(yè)主和供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當按照法律的規(guī)定和合同約定來行使合同權利和履行合同義務。物業(yè)服務企業(yè)并不是合同當事人，沒有義務向供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位代收這些費用，也無權向業(yè)主收取這些費用。供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位委托物業(yè)服務企業(yè)代收有關費用的，相關單位應與物業(yè)服務企業(yè)簽訂委托協(xié)議，約定代收服務費用。在這種有償服務中，業(yè)主不是合同的主體，因而不擔負因其而產(chǎn)生的任何費用。因此，《條例》第四十二條強調(diào)：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。”并明確強調(diào)，“前一款所列條例單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收本條第一款規(guī)定費用，也不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關費用而停止提供服務。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收本條第一款規(guī)定費用的，可以根據(jù)雙方約定向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。”

　　★關于供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護責任的規(guī)定。供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位通過供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等的.供應為業(yè)主提供服務，業(yè)主支付相應的費用。其相關管線和設施設備是其提供服務的必要設施，是其履行合同的一部分。業(yè)主繳納的費用，已經(jīng)包括相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護費用。目前，西寧市的供氣、通訊、有線電視等單位，已經(jīng)按國務院《物業(yè)管理條例》第五十二條的規(guī)定承擔了相關管線和設施設備的維修、養(yǎng)護責任，而供水、供電部門仍未按《物業(yè)管理條例》規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電相關管線和設施設備的建設費用已經(jīng)由業(yè)主承擔，供水、供電部門無償使用、受益，若供水、供電等單位不承擔相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任，再由業(yè)主來承擔，顯然是不公平的、不合理的。因此，《條例》第四十一條第二款規(guī)定：“供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備的維修、養(yǎng)護等管理責任及有關費用。”

　　★關于物業(yè)保修金的規(guī)定。近年來，西寧市住宅建設迅速發(fā)展，但從目前情況來看，部分物業(yè)交付使用后房屋質(zhì)量等遺留問題依然大量存在，在開發(fā)建設單位與購房者的房屋質(zhì)量問題糾紛中，購房者往往處于弱勢一方。按照《建設工程質(zhì)量保證金管理暫行辦法》(建質(zhì)[2005]7號)“建設工程竣工結(jié)算后，發(fā)包人應按照合同約定及時向承包人支付工程結(jié)算價款并預留保證金”的規(guī)定，開發(fā)商需留存保修金，但是，尚沒有一個專門的部門來對其進行監(jiān)管，房屋出現(xiàn)問題，部分開發(fā)商置之不理，業(yè)主束手無策，有些只能業(yè)主個人解決。啟動住宅物業(yè)保修金制度后，在物業(yè)保修期內(nèi)，一旦物業(yè)交付后業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋建筑工程存在質(zhì)量等問題的，建設單位推諉、扯皮，或者因其歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責任的，都可以使用市、縣物業(yè)行政主管部門統(tǒng)一歸集的保修金，由業(yè)主委員會組織維修，其費用從保修金中列支。因此，為保護建設單位、施工單位、房屋建筑所有人和使用人的合法權益，維護公共安全和公眾利益，保障物業(yè)正常維修和使用，《條例》第四十七條規(guī)定：“建設單位在物業(yè)竣工驗收前，應當按物業(yè)建筑安裝總造價2%的比例一次性向市、縣物業(yè)行政主管部門選定的商業(yè)銀行交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期間的維修保證費用。”

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