南京市物業(yè)管理?xiàng)l例全文

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2016南京市物業(yè)管理?xiàng)l例全文

　　南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例全文(2016)征求意見

　　南京市人大常委會(huì)已于8月下旬初次審議《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例(2016)》，將于2015年10月二次審議該條例草案。為了更好地修改完善條例草案，現(xiàn)將條例草案文本全文公布，歡迎社會(huì)各界提出修改意見和建議。請(qǐng)將修改意見和建議于2015年9月底前反饋給我們。

　　南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例全文(2016)(草案)

　　第一章總則

　　第一條為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營(yíng)造良好的居住環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督活動(dòng)，適用本條例。

　　本條例所稱住宅物業(yè)管理(以下簡(jiǎn)稱物業(yè)管理)，是指住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　第三條市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)和組織，將物業(yè)管理工作納入城市治理工作體系，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)和目標(biāo)責(zé)任機(jī)制;建立與之相適應(yīng)的資金投入與保障機(jī)制;制定和落實(shí)現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)扶持政策;建立和完善專業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化、法治化的物業(yè)管理機(jī)制，鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

　　第四條市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理活動(dòng)的統(tǒng)一監(jiān)督管理，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門按照規(guī)定職責(zé)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃、民政、城市管理、公安、特種設(shè)備安全監(jiān)督、價(jià)格、人防、環(huán)境保護(hù)等行政主管部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

　　街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)按照規(guī)定職責(zé)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　社區(qū)居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助和配合街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)開展物業(yè)管理相關(guān)工作。

　　第五條本市建立物業(yè)管理區(qū)域違法行為實(shí)名投訴登記、限時(shí)回復(fù)制度，市人民政府應(yīng)當(dāng)明確投訴登記事項(xiàng)、投訴辦理程序以及實(shí)名投訴保密制度等。

　　各行政主管部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布投訴受理方式，按職能分工履行職責(zé)，及時(shí)受理業(yè)主和相關(guān)單位的投訴，依法調(diào)查處理違法違規(guī)行為。

　　業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等相關(guān)單位和個(gè)人有權(quán)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法違規(guī)行為投訴舉報(bào)。

　　第六條本市建立物業(yè)服務(wù)第三方顧問與評(píng)估制度。物業(yè)管理行政主管部門、業(yè)主自治組織、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托物業(yè)服務(wù)第三方顧問與評(píng)估機(jī)構(gòu)，開展物業(yè)管理區(qū)域劃分、業(yè)主自治活動(dòng)、物業(yè)項(xiàng)目交接和查驗(yàn)、物業(yè)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測(cè)算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估等活動(dòng)。

　　物業(yè)服務(wù)第三方顧問與評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和合同約定提供專業(yè)服務(wù)，不得出具帶有虛假內(nèi)容、誤導(dǎo)性陳述或重大遺漏的評(píng)估報(bào)告。

　　物業(yè)服務(wù)第三方顧問與評(píng)估制度的實(shí)施辦法由市物業(yè)管理行政主管部門制定，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。

　　第七條街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)建立由社區(qū)居(村)民委員會(huì)、公安機(jī)關(guān)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動(dòng)中出現(xiàn)的業(yè)主自治、物業(yè)移交、社區(qū)共建等重大物業(yè)管理事項(xiàng)。

　　第八條物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，促進(jìn)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng);加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)，提高物業(yè)服務(wù)水平;定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)信息，調(diào)處行業(yè)內(nèi)部爭(zhēng)議，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。

　　鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、從事物業(yè)管理研究的專家和物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員加入物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)。

　　第二章物業(yè)管理區(qū)域

　　第九條物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線范圍，綜合考慮物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃分。

　　有下列情形之一的，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域：

　　(一)被城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地、城鎮(zhèn)公共水體等分割成若干組團(tuán)的;

　　(二)可以明顯區(qū)分為住宅、商業(yè)等不同物業(yè)管理形態(tài)的;

　　(三)配套設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用，可以劃定為不同組團(tuán)的。

　　分期開發(fā)建設(shè)或者二個(gè)以上建設(shè)單位共同開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)，配套設(shè)施設(shè)備無法分割、獨(dú)立使用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

　　第十條建設(shè)單位在向規(guī)劃行政主管部門辦理規(guī)劃許可手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)本條例第九條規(guī)定，提出物業(yè)管理區(qū)域劃定方案。規(guī)劃行政主管部門在審查住宅建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽取物業(yè)管理行政主管部門的區(qū)域劃分意見。

　　第十一條新建住宅物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門辦理物業(yè)管理區(qū)域備案，提供下列材料：

　　(一)項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同(宗地出讓合同);

　　(二)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證(規(guī)劃條件和規(guī)劃核實(shí)相關(guān)資料);

　　(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分的數(shù)量、面積和用途，以及除專有部分外共有部分的情況;

　　(四)經(jīng)規(guī)劃核準(zhǔn)的物業(yè)管理區(qū)域平面圖、地理位置、四至界限及建筑物總面積;

　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定需要提供的其他材料。

　　第十二條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將下列材料在商品房買賣合同及臨時(shí)管理規(guī)約中明示：

　　(一)前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)備案表;

　　(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分的數(shù)量、面積和用途，以及除專有部分外共有部分的情況;

　　(三)物業(yè)管理區(qū)域平面圖、地理位置、四至界限及建筑物總面積;

　　(四)地下室、底層架空層、天臺(tái)等共用部位的面積及權(quán)屬;

　　(五)物業(yè)服務(wù)用房(含業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房)的面積和位置;