臨汾市物業(yè)管理?xiàng)l例
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臨汾市物業(yè)管理?xiàng)l例
第一條 為加強(qiáng)住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收與物業(yè)承接管理，確保小區(qū)綜合功能、環(huán)境及工程質(zhì)量，保障物業(yè)管理?xiàng)l件到位，依據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 凡在本市行政區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)建設(shè)的各類(lèi)住宅小區(qū)及組團(tuán)(以下統(tǒng)稱(chēng)住宅小區(qū))，包括集資房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工綜合驗(yàn)收與物業(yè)承接及備案管理均適用本辦法。
第三條 本辦法所稱(chēng)的住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收是指在所含單位(單體)工程質(zhì)量驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，對(duì)小區(qū)綜合功能、環(huán)境、消防、安全等設(shè)施設(shè)備及物業(yè)管理?xiàng)l件進(jìn)行竣工綜合驗(yàn)收的活動(dòng)。
第四條 住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收由房產(chǎn)、規(guī)劃、園林、消防、供水、供電、物業(yè)管理等有關(guān)部門(mén)技術(shù)負(fù)責(zé)人組成的綜合驗(yàn)收組進(jìn)行。并按其職責(zé)分工進(jìn)行驗(yàn)收。
第五條 市、縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)的竣工綜合驗(yàn)收與物業(yè)承接及備案管理工作;有關(guān)部門(mén)按照職責(zé)分工，負(fù)責(zé)本專(zhuān)業(yè)工程的竣工驗(yàn)收與承接管理工作。
第六條 住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收應(yīng)具備下列條件：
(一)完成小區(qū)設(shè)計(jì)的全部?jī)?nèi)容;分期建設(shè)、分期驗(yàn)收的，應(yīng)滿(mǎn)足使用要求;
(二)所含單位工程質(zhì)量經(jīng)質(zhì)監(jiān)、建設(shè)、監(jiān)理、勘察、設(shè)計(jì)、施工等有關(guān)單位驗(yàn)收全部合格;
(三)平面布局、立面造型、裝飾色調(diào)等符合規(guī)劃要求;
(四)小區(qū)道路、場(chǎng)地、綠化、照明、消防、安全、地下管網(wǎng)、物業(yè)管理用房等配套設(shè)施設(shè)備符合規(guī)劃設(shè)計(jì)及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求，滿(mǎn)足居民生活與物業(yè)管理需要;
(五)小區(qū)供水、供電、供熱、供氣、通訊、有線(xiàn)電視等系統(tǒng)完備，符合分戶(hù)、出戶(hù)計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)要求;
(六)依法選聘了前期物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理體系已建立，物業(yè)管理所需的相關(guān)資料已齊備;
(七)預(yù)售商品房專(zhuān)項(xiàng)維修資金提取到位，并存入房地產(chǎn)行政主管部門(mén)設(shè)立的專(zhuān)戶(hù);
(八)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的其它條件。
第七條 具備竣工綜合驗(yàn)收條件后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向工程所在地的房地產(chǎn)行政主管部門(mén)提交竣工綜合驗(yàn)收申請(qǐng)。經(jīng)審定后，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位組織有關(guān)部門(mén)進(jìn)行竣工綜合驗(yàn)收。
第八條 申請(qǐng)竣工綜合驗(yàn)收應(yīng)提供下列資料：
(一)住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收?qǐng)?bào)告;
(二)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖;
(三)單位工程竣工驗(yàn)收記錄、工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告;
(四)施工單位簽署的質(zhì)量保修書(shū);
(五)住宅質(zhì)量保證(保修)書(shū)和使用說(shuō)明書(shū);
(六)前期物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主臨時(shí)公約;
(七)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及需要提供的其它資料。
第九條 住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收應(yīng)按下列程序進(jìn)行：
(一)開(kāi)發(fā)建設(shè)或監(jiān)理單位介紹小區(qū)工程概況;
(二)查閱相關(guān)資料，并答疑;
(三)現(xiàn)場(chǎng)勘查;
(四)綜合驗(yàn)收部門(mén)發(fā)表意見(jiàn)，對(duì)不符合要求的，應(yīng)提出處理建議;
(五)匯總各方意見(jiàn)，形成竣工綜合驗(yàn)收紀(jì)要，并簽字。
第十條 竣工綜合驗(yàn)收不合格的，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)返工或增設(shè)項(xiàng)目。整改后重新組織驗(yàn)收。
第十一條 竣工綜合驗(yàn)收合格的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在15日內(nèi)向工程所在地的房地產(chǎn)行政主管部門(mén)申請(qǐng)辦理《住宅小區(qū)竣工驗(yàn)收備案證書(shū)》手續(xù)。辦理《住宅小區(qū)竣工驗(yàn)收備案證書(shū)》應(yīng)提交下列資料：
(一)本辦法第八條規(guī)定的資料;
(二)小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收紀(jì)要文件;
(三)竣工綜合驗(yàn)收證明或有關(guān)部門(mén)出具的認(rèn)可文件;
(四)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的其它資料。
第十二條 未經(jīng)竣工綜合驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格或未辦理《住宅小區(qū)竣工驗(yàn)收備案證書(shū))的，有關(guān)單位和部門(mén)不得進(jìn)行房屋還遷和銷(xiāo)售(現(xiàn)售)、不得辦理房屋所有權(quán)證、不得供水、供電、供氣、供熱和開(kāi)通住宅電話(huà)、有線(xiàn)電視。
第十三條 取得《住宅小區(qū)竣工驗(yàn)收備案證書(shū)》的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)及時(shí)向有關(guān)部門(mén)辦理供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等移交手續(xù)。有關(guān)部門(mén)不得拒絕接收。
第十四條 小區(qū)入住率或出售面積達(dá)到50%以上的，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，依法產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，并向業(yè)主委員會(huì)和其選聘的物業(yè)管理單位移交相關(guān)資料和專(zhuān)項(xiàng)維修資金收交清單，辦理移交手續(xù)。
第十五條 未按期及時(shí)完善竣工綜合驗(yàn)收備案和有關(guān)物業(yè)移交手續(xù)的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)物業(yè)管理、維修、養(yǎng)護(hù)及供水、供電、供氣、供熱等相應(yīng)責(zé)任，直到完善移交手續(xù)為止。此間開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不得使用應(yīng)交納的專(zhuān)項(xiàng)維修資金。
第十六條 違反有關(guān)規(guī)定，未經(jīng)竣工綜合驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格擅自交付使用的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)依據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》策五十八條依法實(shí)施行政處罰。
第十七條 違反有關(guān)規(guī)定，未辦理住宅小區(qū)竣工驗(yàn)收備案或返修后未重新組織驗(yàn)收或重新驗(yàn)收不合格擅自交付使用的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)依據(jù)《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案暫行辦法》第九、十、十一條依法實(shí)施行政處罰。
第十八條 違反有關(guān)規(guī)定，未及時(shí)向有關(guān)部門(mén)移交相關(guān)物業(yè)、資料和配置物業(yè)管理用房的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十九、六十四條依法實(shí)施行政處罰。
第十九條 違反有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)及有關(guān)部門(mén)工作人員利用職務(wù)之便，濫用職權(quán)、玩忽職守，給工作造成損失的，依法追究相關(guān)人員的責(zé)任;
第二十條 本辦法施行前，已交付使用的商品住宅小區(qū)和已推向社會(huì)管理的集資住宅小區(qū)，限期在六月底之前，依照本辦法規(guī)定抓緊完善和補(bǔ)辦有關(guān)程序和手續(xù)。逾期不辦的，按有關(guān)規(guī)定予以處罰。
第二十一條 本辦法未盡事項(xiàng)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第二十二條 本辦法由市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。
附：住宅小區(qū)竣工驗(yàn)收備案證書(shū)
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物業(yè)管理糾紛的處理方式和程序
一、糾紛處理方式概述
物業(yè)管理糾紛處理方式，概括越來(lái)有以下幾種：1、當(dāng)事人各方自選協(xié)商和解;2、各方當(dāng)事人請(qǐng)求第三人調(diào)解，請(qǐng)求政府主管部門(mén)行政調(diào)解。3、當(dāng)事人之間約定仲裁;4、司法訴訟。
以上幾種方式孰優(yōu)孰劣，難作評(píng)定，當(dāng)事人可以自己決定。自選協(xié)商和解是雙方對(duì)話(huà)解決糾紛的方式，而后面三種則是借助第三方解決糾紛的方式。
二、糾紛的調(diào)解
物業(yè)管理民事糾紛的調(diào)解，包括民事調(diào)解和行政調(diào)解兩種。民事調(diào)解由爭(zhēng)議雙方當(dāng)事人共同選定一個(gè)機(jī)構(gòu)、和個(gè)人，由第三方依據(jù)雙方的意見(jiàn)和授權(quán)提出解決意見(jiàn)，經(jīng)雙方同意并執(zhí)行，由此化解糾紛。但此種方式的調(diào)解不具有法律效力。調(diào)解結(jié)束后，當(dāng)事人一方如不執(zhí)行，則前功盡棄。
物業(yè)管理糾紛的行政調(diào)解則是借助主管政府的勢(shì)力進(jìn)行調(diào)解處理，但這種處理如一方不遵守執(zhí)行，則要借助其他手段解決。
民間的調(diào)解和行政調(diào)解與仲裁或訴訟程序中的調(diào)解是不同的。仲裁或訴訟中的調(diào)解是仲裁程序中的'一個(gè)環(huán)節(jié)，不具有獨(dú)立性。
三、物業(yè)管理民事糾紛的仲裁
可以通過(guò)仲裁途徑解決的應(yīng)是民事性質(zhì)的爭(zhēng)議，主要是基于合同的糾紛或財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛。依據(jù)我國(guó)《仲裁法》的規(guī)定：“平等主體的公民、法人或其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛，可以仲裁。”
仲裁庭管轄物業(yè)管理糾紛的依據(jù)是當(dāng)事人認(rèn)定的協(xié)議。仲裁協(xié)議有兩種方式：一種是在訂立合同時(shí)就約定一個(gè)條款，說(shuō)明一旦有爭(zhēng)議就提交仲裁，這叫仲裁條款;另一種方式是雙方當(dāng)事人出現(xiàn)糾紛后臨時(shí)達(dá)成提交仲裁庭的書(shū)面協(xié)議。仲裁協(xié)議要寫(xiě)明以下內(nèi)容：1、請(qǐng)求仲裁的意思表示;2、仲裁事項(xiàng);3、待定的仲裁委員會(huì)。如一個(gè)在廣州履行的合同寫(xiě)明：“有關(guān)本合同的爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，無(wú)法協(xié)商時(shí)提交廣州仲裁委員會(huì)仲裁。”達(dá)成仲裁協(xié)議的爭(zhēng)議，不得向法院起訴;即使起訴，法院也不受理。
物業(yè)管理糾紛仲裁處理的一般程序是：
1、一方當(dāng)事人向待定的仲裁委員會(huì)提交仲裁申請(qǐng)書(shū);
2、委員會(huì)于收到申請(qǐng)書(shū)后5日內(nèi)決定立案或不立案;
3、立案后在規(guī)定期限內(nèi)將仲裁規(guī)則和仲裁員名冊(cè)送申請(qǐng)人，并將仲裁申請(qǐng)書(shū)副本和仲裁規(guī)則、仲裁員名冊(cè)送達(dá)被申請(qǐng)人。
4、被申請(qǐng)人在規(guī)定期限內(nèi)答辯，雙方按名冊(cè)待定仲裁員。普通程序?qū)徖頃r(shí)由三名仲裁員組成，雙方各選一名，仲裁委員 會(huì)指定一名任首席仲裁員;案情簡(jiǎn)單、爭(zhēng)議標(biāo)的小的，可以適用簡(jiǎn)易程序，由一名仲裁員審理;
5、開(kāi)庭：庭審調(diào)查質(zhì)證、辯論、提議調(diào)解;
6、制作調(diào)解書(shū)或調(diào)解不成時(shí)制作裁決書(shū);
7、當(dāng)事人向法院申請(qǐng)執(zhí)行。
與司法審判的兩審終審制不同，眾裁裁決是一裁終局的。
四、物業(yè)管理糾紛的訴訟
當(dāng)事人通過(guò)訴訟方式解決民事、行政糾紛是較常見(jiàn)的方式。訴訟的管轄是人民法院。與仲裁明顯不同，人發(fā)法院對(duì)已提交訴訟的當(dāng)事人管轄是強(qiáng)制性的。
物業(yè)管理民事糾紛的訴訟程序大體上有以下幾個(gè)驟：
1、當(dāng)事人一方(原告)提交起訴狀，起訴到法院;
2、法院立案后將起訴狀副本送達(dá)被告;
3、被告提交答辯狀;
4、開(kāi)庭：調(diào)查、辯論、調(diào)解;
5、制作調(diào)解書(shū)或一審判決書(shū);
6、雙方均不上訴，則判決書(shū)生效;或一方不服提起上訴，進(jìn)入第二審程序;
7、第二審審理：制作二審調(diào)解書(shū)或下達(dá)二審判決書(shū)，此為終審判決，不得上述;
8、執(zhí)行。
無(wú)論仲裁還是司法訴訟，均應(yīng)貫徹合法公正的原則，即以事實(shí)為根據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩。由于物業(yè)管理法規(guī)規(guī)章不健全，實(shí)踐中應(yīng)注重民法、房地產(chǎn)法、合同法等一般法律與物業(yè)管理專(zhuān)門(mén)法規(guī)及地方法規(guī)規(guī)章的銜接，并依據(jù)憲法處理好法規(guī)的競(jìng)爭(zhēng)力認(rèn)定和沖突的解決;同時(shí)，在訴訟或仲裁活動(dòng)中，對(duì)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的代表地位和訴權(quán)、請(qǐng)求權(quán)行使要有明確的了解和認(rèn)可，處理好單個(gè)業(yè)主的意見(jiàn)與小區(qū)業(yè)主意志的關(guān)系，確認(rèn)業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理糾紛中的代表地位，以便及時(shí)處理糾紛，理順關(guān)系，建立良好的物業(yè)管理和權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
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