南京物業(yè)管理?xiàng)l例
市十五屆人大四次會(huì)議審議通過了《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》，待報(bào)省人大常委會(huì)審議批準(zhǔn)后施行。CN人才網(wǎng)小編了解到，代表們?cè)趯徸h中共提出了149條意見和建議，其中70條意見被吸納到條例當(dāng)中，涉及29個(gè)條文的修改。下面南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例草案全文，歡迎閱讀。
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營造良好的居住環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督活動(dòng)，適用本條例。
本條例所稱住宅物業(yè)管理(以下簡(jiǎn)稱物業(yè)管理)，是指住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第三條 市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)和組織，實(shí)行綜合治理，將物業(yè)管理工作納入城市治理工作體系，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)和目標(biāo)責(zé)任機(jī)制;建立與之相適應(yīng)的資金投入與保障機(jī)制;制定和落實(shí)現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)扶持政策;建立和完善專業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化、法治化的物業(yè)管理機(jī)制，鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
第四條 市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理活動(dòng)的統(tǒng)一監(jiān)督管理，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門按照規(guī)定職責(zé)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃、民政、城市管理、公安、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、價(jià)格、人防、環(huán)境保護(hù)等行政主管部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理相關(guān)工作。
街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)按照規(guī)定職責(zé)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
社區(qū)居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助和配合街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)開展物業(yè)管理相關(guān)工作。
第五條 本市建立物業(yè)管理區(qū)域違法行為實(shí)名投訴登記受理制度，市人民政府應(yīng)當(dāng)明確投訴登記事項(xiàng)。
各行政主管部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布投訴受理方式，按職能分工，履行職責(zé)，及時(shí)受理業(yè)主和相關(guān)單位的投訴，依法調(diào)查處理違法違規(guī)行為。
業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等相關(guān)單位和個(gè)人有權(quán)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法違規(guī)行為投訴舉報(bào)。
第六條 本市建立物業(yè)服務(wù)第三方顧問與評(píng)估制度。物業(yè)管理行政主管部門、業(yè)主自治組織、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托物業(yè)服務(wù)第三方顧問與評(píng)估機(jī)構(gòu)，開展物業(yè)管理區(qū)域劃分、業(yè)主自治活動(dòng)、物業(yè)項(xiàng)目交接和查驗(yàn)、物業(yè)項(xiàng)目招投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測(cè)算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估等活動(dòng)。
物業(yè)服務(wù)第三方顧問與評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和合同約定提供專業(yè)服務(wù)，不得出具帶有虛假內(nèi)容、誤導(dǎo)性陳述或重大遺漏的評(píng)估報(bào)告。
物業(yè)服務(wù)第三方顧問與評(píng)估制度的實(shí)施辦法由市物業(yè)管理行政主管部門制定，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。
第七條 對(duì)交付時(shí)間長(zhǎng)、配套設(shè)施設(shè)備不齊全或者破損，房屋產(chǎn)權(quán)單位或者售房單位因客觀原因未實(shí)施物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)，市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)結(jié)合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作，完善配套城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，改善老舊住宅小區(qū)綜合環(huán)境，逐步實(shí)施物業(yè)管理。
老舊住宅小區(qū)的范圍由市人民政府確定。
第八條 街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)建立由社區(qū)居(村)民委員會(huì)、公安機(jī)關(guān)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動(dòng)中出現(xiàn)的業(yè)主自治、物業(yè)移交、公共利益、危害預(yù)防、社區(qū)共建等事項(xiàng)。
第九條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，促進(jìn)誠信經(jīng)營，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)，調(diào)處行業(yè)內(nèi)部爭(zhēng)議，定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)信息，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。
鼓勵(lì)從事物業(yè)管理研究的專家和物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員加入物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)。
第二章 物業(yè)管理區(qū)域
第十條 物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線范圍，綜合考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃分。
有下列情形之一的，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)當(dāng)劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域：
(一)被城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地、城鎮(zhèn)公共水體等分割成若干組團(tuán)的;
(二)可以明顯區(qū)分為住宅、商業(yè)等不同物業(yè)管理形態(tài)的;
(三)配套設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃定為不同組團(tuán)的。
分期開發(fā)建設(shè)或者二個(gè)以上建設(shè)單位共同開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)，配套設(shè)施設(shè)備無法分割并獨(dú)立使用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
分期開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，先期交付部分應(yīng)當(dāng)符合物業(yè)管理用房配置要求。
第十一條 建設(shè)單位在向規(guī)劃行政主管部門辦理規(guī)劃許可手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)本條例第十條規(guī)定，提出物業(yè)管理區(qū)域劃定方案。規(guī)劃行政主管部門在審查住宅建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽取區(qū)物業(yè)管理行政主管部門的區(qū)域劃分意見。
第十二條 新建住宅物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門辦理物業(yè)管理區(qū)域備案，提供下列材料：
(一)項(xiàng)目國有土地使用權(quán)出讓合同(宗地出讓合同);
(二)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證(規(guī)劃條件和規(guī)劃核實(shí)相關(guān)資料);
(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分的數(shù)量、面積和用途，以及除專有部分外共有部分的情況;
(四)經(jīng)規(guī)劃核準(zhǔn)的物業(yè)管理區(qū)域平面圖、地理位置及四至界限及建筑物總面積;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定需要提供的其他材料。
第十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將下列材料在物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同及臨時(shí)管理規(guī)約中明示：
(一)前期物業(yè)管理招投標(biāo)備案表;
(二)物業(yè)管理區(qū)域平面圖、地理位置及四至界限及建筑物總面積;
(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分的數(shù)量、面積和用途，以及除專有部分外共有部分的情況;
(四)地下室、底層架空層、天臺(tái)的面積等共有部位的面積及權(quán)屬;
(五)物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主委員會(huì)用房的面積和位置;
(六)共有設(shè)施設(shè)備名稱、用途及權(quán)屬;
(七)其他需要明示的場(chǎng)所和設(shè)施設(shè)備。
第十四條 已劃定物業(yè)管理區(qū)域并實(shí)施物業(yè)管理但未備案的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門辦理備案，并提供第十二條第二至四項(xiàng)規(guī)定的材料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)無法提供的，應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告物業(yè)管理區(qū)域地理位置、四至界限、建筑物總面積、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分的數(shù)量，以及除專有部分外共有部分的情況。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將已備案的物業(yè)管理區(qū)域向全體業(yè)主公告。
已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門會(huì)同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)依法征求相關(guān)業(yè)主意見后確定物業(yè)管理區(qū)域。
第十五條 物業(yè)管理區(qū)域需要分立或合并的，應(yīng)當(dāng)形成區(qū)域調(diào)整方案，并經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ锟偯娣e過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。調(diào)整方案應(yīng)當(dāng)對(duì)調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域的道路、綠地、共有部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)等作出規(guī)定。
物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整后，應(yīng)當(dāng)重新辦理備案手續(xù)。
第三章 業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)
第十六條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、臨時(shí)管理規(guī)約或者管理規(guī)約等，以實(shí)名方式參加業(yè)主自治活動(dòng)，行使權(quán)利，履行義務(wù)。
業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)提供協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督的，應(yīng)當(dāng)提供有效身份證明。
第十七條 業(yè)主大會(huì)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃定成立，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利，依法履行職責(zé)。
業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，接受業(yè)主的監(jiān)督。
業(yè)主較少的，經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。
業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的住宅小區(qū)，可以設(shè)立業(yè)主代表大會(huì)，履行業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的職責(zé)。非業(yè)主代表的業(yè)主可以列席業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)通過的決定對(duì)全體業(yè)主具有約束力。
第十八條 符合首次業(yè)主大會(huì)成立條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)的要求依法報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料。
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位按照總建筑面積的一定比例承擔(dān)，具體比例由市物業(yè)管理行政主管部門另行制定。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋銷售許可手續(xù)前，將首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)交至街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)，由業(yè)主大會(huì)籌備組使用。
籌備經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)專戶儲(chǔ)存，�？顚Ｓ�。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開后，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督�；I備經(jīng)費(fèi)的結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第十九條 劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)項(xiàng)目，先期開發(fā)部分符合法定條件的，可以成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。
第二十條 符合成立業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)(以下統(tǒng)稱業(yè)主大會(huì))條件的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者十人以上的業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)后六十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組。
籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十三人單數(shù)�；I備組可以由業(yè)主成員以及街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、建設(shè)單位、公安機(jī)關(guān)、司法所、城市管理行政主管部門、社區(qū)居(村)民委員會(huì)等派員組成。籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指定人員擔(dān)任。業(yè)主成員由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，業(yè)主成員不少于籌備組成員的百分之六十。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)協(xié)調(diào)解決。
籌備組中業(yè)主成員的推薦辦法由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)確定，并事先告知全體業(yè)主�；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以書面公告。
籌備組正式開展籌備工作前，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)對(duì)籌備組成員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)。
第二十一條 籌備組成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
(一)具有完全民事行為能力;
(二)本人及其配偶、直系親屬未在同一物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職;
(三)個(gè)人信用記錄良好，無犯罪記錄;
(四)不存在索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益或者報(bào)酬的行為。
籌備組中的業(yè)主成員還應(yīng)當(dāng)履行及時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、專項(xiàng)維修資金等義務(wù)，不得有違規(guī)裝修、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌或擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等不當(dāng)使用物業(yè)的行為。
第二十二條 籌備組應(yīng)自成立之日起九十日內(nèi)，完成下列籌備工作：
(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容和形式;
(二)擬訂業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約草案，其中議事規(guī)則草案中應(yīng)當(dāng)明確是否設(shè)立業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主監(jiān)事會(huì)，擬訂業(yè)主小組劃分方案草案;
(三)確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù);
(四)提出首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人條件、名單和選舉辦法;
(五)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開方案、表決議案;
(六)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他籌備工作。
前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時(shí)間不少于七日。
業(yè)主對(duì)公告的前款內(nèi)容有異議的，應(yīng)當(dāng)在公告期間以書面形式向籌備組提出意見�；I備組應(yīng)當(dāng)自收到書面意見之日起七日內(nèi)集體討論決定是否采納并書面答復(fù)異議人。
籌備階段發(fā)生訴訟、復(fù)議的，訴訟、復(fù)議期間不包含在籌備期限內(nèi)。
第二十三條 設(shè)立業(yè)主小組，成立業(yè)主代表大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確業(yè)主小組、業(yè)主代表大會(huì)的職責(zé)范圍、工作規(guī)范等事項(xiàng)。
同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有二幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。
第二十四條 業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組推選產(chǎn)生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組范圍內(nèi)的全體業(yè)主共同討論決定下列事項(xiàng)：
(一)本小組范圍內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新和改造;
(二)推選本小組參加業(yè)主大會(huì)的業(yè)主代表;
(三)其他有關(guān)本小組范圍內(nèi)共有和共同管理的事項(xiàng)。
業(yè)主小組做出的決定應(yīng)當(dāng)符合議事規(guī)則、管理規(guī)約的規(guī)定，并在做出決定后七日內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)備案。
第二十五條 業(yè)主小組推選業(yè)主代表，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本小組專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)為本業(yè)主小組內(nèi)的業(yè)主，其資格條件、任期等參照業(yè)主委員會(huì)委員設(shè)置條件，在議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主代表資格終止的，其受業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)委托保管的相關(guān)資料應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)移交給業(yè)主委員會(huì)。
第二十六條 業(yè)主代表履行下列職責(zé)：
(一)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開前就會(huì)議議題征集本小組業(yè)主意見，出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議;
(二)組織開展本條例第二十四條規(guī)定的業(yè)主小組議事權(quán)限所確定的活動(dòng)，并將結(jié)果告知業(yè)主委員會(huì);
(三)向業(yè)主委員會(huì)傳達(dá)本小組業(yè)主的有關(guān)意見和建議;
(四)建立本小組工作檔案;
(五)議事規(guī)則規(guī)定的其他職責(zé)。
第二十七條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人或者單位業(yè)主委托的自然人。
業(yè)主委員會(huì)委員由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)設(shè)主任一名。
業(yè)主有下列情形之一的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員，已擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)確定的規(guī)則予以罷免：
(一)不具有完全民事行為能力;
(二)本人及其配偶、直系親屬與同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)有利害關(guān)系;
(三)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌或擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等物業(yè)不當(dāng)使用行為的;
(四)未按照規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)和住宅專項(xiàng)維修資金等相關(guān)費(fèi)用的;
(五)出租房屋侵害其他業(yè)主合法權(quán)益;
(六)牟取妨礙公正履行職務(wù)的其他利益;
(七)有嚴(yán)重不良信用記錄或者違法犯罪記錄;
(八)違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約;
(九)其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。
第二十八條 業(yè)主大會(huì)成立及業(yè)主委員會(huì)選舉完成后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案。
備案材料齊全的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在五個(gè)工作日內(nèi)出具書面?zhèn)浒缸C明，并在備案后七個(gè)工作日內(nèi)將備案材料抄送區(qū)物業(yè)管理行政主管部門及公安機(jī)關(guān)、社區(qū)居(村)民委員會(huì);備案材料不齊全的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)書面告知須補(bǔ)齊的材料;備案材料齊全但存在爭(zhēng)議的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)可以暫不出具備案證明，但應(yīng)當(dāng)書面說明暫不予備案的理由。
業(yè)主大會(huì)成立后，可以憑備案證明文件到區(qū)民政部門登記，領(lǐng)取登記證書。
業(yè)主大會(huì)在民政部門登記后，首次業(yè)主大會(huì)的召開之日為其成立之日;依法成立的業(yè)主委員會(huì)，以其選舉產(chǎn)生之日為成立日期。
第二十九條 業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：
(一)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議;
(二)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，定期書面向業(yè)主大會(huì)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)行使職權(quán)的情況并在物業(yè)管理區(qū)域向全體業(yè)主公布，接受業(yè)主質(zhì)詢;
(三)根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動(dòng)中的相關(guān)問題;
(五)督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用，調(diào)解因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;
(六)組織和監(jiān)督物業(yè)專項(xiàng)維修資金的籌集和使用;
(七)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，決定共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的經(jīng)營方式，管理、使用經(jīng)營收益;
(八)配合街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)、公安機(jī)關(guān)等做好住宅物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)、社會(huì)治安等工作;
(九)法律、法規(guī)規(guī)定或業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，在物業(yè)所在地的街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)或社區(qū)居(村)民委員會(huì)的指導(dǎo)、幫助下，根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則召開業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員。業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后或者業(yè)主委員會(huì)委員增補(bǔ)完畢，社區(qū)居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)終止行使本款規(guī)定的職責(zé)。
第三十條 業(yè)主大會(huì)成立及業(yè)主委員會(huì)選舉完成后，籌備組自動(dòng)解散。
籌備組自公告成立之日起，應(yīng)當(dāng)在九十日內(nèi)召開業(yè)主大會(huì)，未召開的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)書面公告籌備組解散。
第三十一條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書面告知街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)。
街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)參照本條例第二十條和第二十一條的規(guī)定成立換屆改選小組，組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。
換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會(huì)不得組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議對(duì)下列事項(xiàng)作出決定：
(一)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(二)除管理規(guī)約規(guī)定情形之外的物業(yè)維修、更新、改造等重大事項(xiàng);
(三)其他重大事項(xiàng)。
第三十二條 上一屆業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)，將其使用、保管的所有文書、財(cái)物、印章移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好其他交接工作。
不按時(shí)移交的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)督促其移交;拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求轄區(qū)內(nèi)的公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主小組議事表決可以采用紙質(zhì)或手機(jī)信息、電子郵件等方式實(shí)行記名投票。
業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)委員出席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議不得委托他人。
一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位登記有二個(gè)或者二個(gè)以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)自行確定一名投票人。
本市建立業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)，由市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)建設(shè)及維護(hù)。
第三十三條 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)綜合考慮物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主人數(shù)等因素，在管理規(guī)約、議事規(guī)則中確定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)預(yù)算。該經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主負(fù)擔(dān)或者由業(yè)主大會(huì)在管理規(guī)約或議事規(guī)則中約定。
業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)工作需要設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)，聘請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)秘書。具體產(chǎn)生辦法、工作職責(zé)、所需經(jīng)費(fèi)在管理規(guī)約、議事規(guī)則中約定。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)預(yù)算及使用情況，至少每半年向全體業(yè)主公布一次。
第三十四條 住宅小區(qū)有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會(huì)代行業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)職責(zé)：
(一)不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的;
(二)具備成立業(yè)主大會(huì)條件但未成立，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)后仍不能成立的。
保障性住房項(xiàng)目具備前款規(guī)定情形之一的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織成立物業(yè)管理委員會(huì)。
第三十五條 物業(yè)管理委員會(huì)由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織成立，由業(yè)主以及街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、公安機(jī)關(guān)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)、建設(shè)單位等派員組成。
物業(yè)管理委員會(huì)人數(shù)應(yīng)當(dāng)為九到十三人的單數(shù)，其中業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)不少于百分之五十，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)在業(yè)主中推薦產(chǎn)生。物業(yè)管理委員會(huì)中的業(yè)主成員資格應(yīng)當(dāng)符合本條例第二十七條的規(guī)定。
物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)成員有異議的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)協(xié)調(diào)解決。
第三十六條 物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)。物業(yè)管理委員會(huì)代行業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的，作出決定前，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行書面公示，公示時(shí)間不少于三十日。
業(yè)主對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)公示的決定有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期間以書面形式向物業(yè)管理委員會(huì)提出書面意見。物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到書面意見之日起七日內(nèi)集體討論決定是否采納并書面答復(fù)異議人。
物業(yè)管理委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的期限不得超過三年，但業(yè)主大會(huì)沒有成立的除外。
物業(yè)管理委員會(huì)自業(yè)主大會(huì)正式成立之日起停止其職責(zé)，并在五個(gè)工作日內(nèi)與業(yè)主大會(huì)辦理移交手續(xù)后解散。
第三十七條 業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)委員、物業(yè)管理委員會(huì)中的業(yè)主成員有下列情形之一時(shí)，其職務(wù)自行終止：
(一) 喪失本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主身份的;
(二) 以書面形式提出辭職并經(jīng)批準(zhǔn)的;
(三) 有本條例第二十七條第三款規(guī)定的情形之一的;
(四)符合管理規(guī)約、議事規(guī)則約定的其他資格終止條件的。
業(yè)主委員會(huì)或其他業(yè)主大會(huì)召集人未能按照議事規(guī)則要求召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)責(zé)令限期整改。未整改的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)相關(guān)業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三個(gè)工作日內(nèi)將其使用、保管的文書、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交業(yè)主委員會(huì)。
第三十八條 專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主或者業(yè)主監(jiān)事會(huì)認(rèn)為業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)書面提出撤銷申請(qǐng)。區(qū)物業(yè)管理行政主管部門在十五個(gè)工作日內(nèi)將審查結(jié)果書面告知申請(qǐng)人。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第四章 前期物業(yè)管理
第三十九條 在業(yè)主大會(huì)成立，業(yè)主委員會(huì)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同之前，前期物業(yè)管理由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。
前期物業(yè)管理階段，建設(shè)單位履行監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)、歸集物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。
第四十條 建設(shè)單位依照法律、法規(guī)規(guī)定的程序通過招標(biāo)、投標(biāo)選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同的附件應(yīng)包括前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約。
前期物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：
(一)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)價(jià)格、委托代收費(fèi)事項(xiàng);
(二)各分項(xiàng)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)(含人員配置)及費(fèi)用分項(xiàng)測(cè)算;
(三)分項(xiàng)費(fèi)用與物價(jià)變動(dòng)聯(lián)動(dòng)調(diào)整的約定;
(四)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)估方式、違約責(zé)任;
(五)物業(yè)服務(wù)用房的面積和位置;
(六)共有場(chǎng)地、共有設(shè)施設(shè)備清冊(cè);
(七)與前期物業(yè)服務(wù)有關(guān)的其他事項(xiàng)。
第四十一條 臨時(shí)管理規(guī)約由建設(shè)單位制定，物業(yè)買受人在購房時(shí)簽署。臨時(shí)管理規(guī)約中應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)：
(一)業(yè)主向建設(shè)單位定期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù);
(二)業(yè)主對(duì)房屋使用用途以及出租等規(guī)定;
(三)建設(shè)單位履行監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的義務(wù);
(三)建設(shè)單位對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估辦法等;
(五)建設(shè)單位更換前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件;
(六)共有場(chǎng)地、共有設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱等費(fèi)用的分?jǐn)偡绞?
(七)與住宅物業(yè)管理有關(guān)的其他事項(xiàng)。
第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理前期物業(yè)服務(wù)合同備案前，與建設(shè)單位建立由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)監(jiān)管的共同管理賬戶，分設(shè)下列項(xiàng)目的資金：
(一)建設(shè)單位交納的，不低于該項(xiàng)目一個(gè)月應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)額度的履約保證金;
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納的，不低于該項(xiàng)目一個(gè)月應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)額度的履約保證金。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法設(shè)立業(yè)主共有資金帳戶。
業(yè)主大會(huì)成立后十五日內(nèi)，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤銷共同管理賬戶，并將屬于業(yè)主共有的資金轉(zhuǎn)入業(yè)主共有資金賬戶，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將業(yè)主共有資金帳戶轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)。
共同管理賬戶和業(yè)主共有資金帳戶的監(jiān)督管理辦法由市物業(yè)管理行政主管部門另行制定。
第四十三條 建設(shè)單位負(fù)責(zé)向業(yè)主歸集前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)歸集。
建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)歸集前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主、物業(yè)使用人未按照臨時(shí)管理規(guī)約約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在建設(shè)單位履約保證金中支取相應(yīng)費(fèi)用。
第四十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托第三方顧問與評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的履約情況進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估工作每年不得少于一次，結(jié)果向全體業(yè)主公告。
經(jīng)評(píng)估物業(yè)服務(wù)企業(yè)不符合履約標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)從履約保證金中提取約定額度資金，轉(zhuǎn)入業(yè)主共有資金賬戶。
第四十五條 新建普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。新建普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)需超出政府指導(dǎo)價(jià)最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向市價(jià)格行政主管部門申請(qǐng)核定。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照核定的標(biāo)準(zhǔn)開展前期物業(yè)管理公開招投標(biāo)。
業(yè)主大會(huì)成立之前需要對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)遵循下列程序：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托會(huì)計(jì)事務(wù)所對(duì)上一年度物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營情況進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)報(bào)告在物業(yè)管理區(qū)域公示三十日;
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)將擬調(diào)整的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告三十日，并書面告知街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)、區(qū)價(jià)格和物業(yè)行政主管部門;
(三)調(diào)價(jià)方案經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主表決通過，表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示時(shí)間不得少于七日。
業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整有異議的，可以向物業(yè)所在地價(jià)格行政管理部門申請(qǐng)協(xié)調(diào)處理或者依法向人民法院提起訴訟。
第四十六條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房銷售合同應(yīng)當(dāng)約定其所交付物業(yè)的共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位按照合同約定，共同對(duì)住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收，可以邀請(qǐng)物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)行政主管部門參加。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列材料：
(一)規(guī)劃、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(二)環(huán)境影響評(píng)價(jià)等環(huán)境保護(hù)資料;
(三)共用設(shè)施設(shè)備的清單及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(五)業(yè)主名冊(cè);
(六)物業(yè)服務(wù)所必需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體期限。
承接查驗(yàn)過程中，因建設(shè)單位逾期不提供相關(guān)合格證明材料、物業(yè)項(xiàng)目存在嚴(yán)重安全隱患和重大工程缺陷等影響物業(yè)正常使用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)拒絕承接該項(xiàng)目。
第四十七條 物業(yè)承接查驗(yàn)的費(fèi)用，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒有約定或約定不明的，由建設(shè)單位承擔(dān)。
物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)存在隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，經(jīng)有關(guān)部門鑒定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù);給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
業(yè)主大會(huì)成立，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)備存承接查驗(yàn)相關(guān)資料并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第五章 物業(yè)服務(wù)
第四十八條 本市建立統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標(biāo)平臺(tái)，為建設(shè)單位或者業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)和指導(dǎo)。
提倡業(yè)主大會(huì)通過統(tǒng)一的招投標(biāo)平臺(tái)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四十九條 業(yè)主大會(huì)或者經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，載明下列內(nèi)容：
(一)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)價(jià)格、委托代收費(fèi)事項(xiàng);
(二)各分項(xiàng)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)(含人員配置)及費(fèi)用分項(xiàng)測(cè)算;
(三)分項(xiàng)費(fèi)用與物價(jià)變動(dòng)聯(lián)動(dòng)調(diào)整;
(四)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)估方式、違約責(zé)任和履約保證措施;
(五)利用業(yè)主共有部分開展經(jīng)營活動(dòng)所得收益的核算及分配處置;
(六)與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的其他事項(xiàng)。
業(yè)主大會(huì)可以委托第三方顧問與評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況開展評(píng)估，并向全體業(yè)主公布評(píng)估結(jié)果。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。
第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照市物業(yè)管理行政主管部門的要求，將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)證書、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話;
(二)物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等;
(三)專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)和聯(lián)系方式等;
(四)電梯的運(yùn)行維護(hù)費(fèi)、公共水電費(fèi)分?jǐn)偟惹闆r;
(五)其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。
業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以書面形式予以答復(fù)說明。
第五十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定和合同約定辦理移交手續(xù)，并移交下列材料：
(一)建設(shè)單位按照本條例第四十六條規(guī)定移交的資料;
(二)電梯等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的相關(guān)資料;
(三)物業(yè)管理用房、業(yè)主共有的場(chǎng)地和設(shè)施設(shè)備;
(四)物業(yè)管理服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備;
(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)建檔保存的物業(yè)改造、維修、養(yǎng)護(hù)資料;
(六)利用共用部位經(jīng)營的相關(guān)資料、預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者裝飾裝修保證金、公攤水電繳費(fèi)記錄等其他應(yīng)當(dāng)移交的財(cái)物或資料;
(七)其他應(yīng)當(dāng)移交的資料和財(cái)物。
對(duì)拒不退出或者移交材料的，業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求轄區(qū)內(nèi)的公安機(jī)關(guān)協(xié)助。
第五十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)或者被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接的，交接各方應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防、電梯等共用設(shè)施設(shè)備的使用維護(hù)現(xiàn)狀給予確認(rèn)，并報(bào)物業(yè)所在地的街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)第三方顧問與評(píng)估機(jī)構(gòu)協(xié)助現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)。
因維護(hù)保養(yǎng)不當(dāng)?shù)仍驅(qū)е孪�、電梯等共有設(shè)施設(shè)備無法正常使用的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)或者承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
第五十三條 市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核體系和信用評(píng)價(jià)體系，制定物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用管理辦法，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，定期對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目開展專項(xiàng)檢查，向社會(huì)公布信用評(píng)價(jià)結(jié)果。
區(qū)物業(yè)管理行政主管部門具體負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息收集、核查和匯總工作，并對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)公眾滿意度進(jìn)行測(cè)評(píng)。
街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用系統(tǒng)信息采集工作。
第五十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照合同約定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)技術(shù)規(guī)范等提供日常物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理系統(tǒng)。市物業(yè)管理行業(yè)主管部門定期發(fā)布信用信息評(píng)價(jià)結(jié)果。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列嚴(yán)重失信行為之一的，一年內(nèi)停止其市場(chǎng)活動(dòng)資格，二年內(nèi)不得申報(bào)各類物業(yè)服務(wù)示范項(xiàng)目，物業(yè)管理行政主管部門不予以開具誠信證明：
(一)在物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)中提供虛假信息，騙取中標(biāo)的;
(二)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的;
(三)被解聘后拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，或者撤出時(shí)未按規(guī)定辦理交接手續(xù)，造成物業(yè)管理混亂的;
(四)違反合同約定擅自更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的;
(五)其他違反法律法規(guī)規(guī)定情形的。
第五十五條 物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目負(fù)責(zé)人責(zé)任制。
物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人有下列嚴(yán)重失信行為之一的，在三年內(nèi)停止其物業(yè)管理從業(yè)資格，同時(shí)失信行為應(yīng)當(dāng)錄入項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息系統(tǒng)，所屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息系統(tǒng)：
(一)騙取、挪用或者侵占專項(xiàng)維修資金的;
(二)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)用房、公共建筑和共用設(shè)施設(shè)備用途的;
(三)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的;
(四)擅自利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有部分、共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的;
(五)因管理失職造成人員傷害、財(cái)產(chǎn)損失等重大責(zé)任事故的;
(六)損害業(yè)主或者公共利益情節(jié)嚴(yán)重的;
(七)被價(jià)格行政主管部門認(rèn)定亂收費(fèi)或者收費(fèi)不規(guī)范且未整改的。
有上述行為之一的，業(yè)主可以向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門投訴。街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門經(jīng)核查，并書面告知業(yè)主核查結(jié)果。
第五十六條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約，按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行義務(wù)。業(yè)主不得以物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量未達(dá)約定標(biāo)準(zhǔn)為由，拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
業(yè)主有欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等違反物業(yè)服務(wù)合同以及違反法律法規(guī)、管理規(guī)約等行為，經(jīng)生效判決或仲裁裁決確認(rèn)的，按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人信用檔案。
第五十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得干擾業(yè)主自治活動(dòng)。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)委托，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得就共同管理事項(xiàng)向業(yè)主征求意見。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助和維護(hù)業(yè)主自治活動(dòng)中的正常秩序。出現(xiàn)下列情形的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻當(dāng)事人，并保留證據(jù)，向公安機(jī)關(guān)舉報(bào)。
(一)毀壞業(yè)主自治活動(dòng)公告公示的設(shè)施、資料的;
(二)毀壞業(yè)主自治活動(dòng)議事場(chǎng)所及設(shè)施的;
(三)破壞業(yè)主自治活動(dòng)議事秩序的其他情形。
第五十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。專業(yè)經(jīng)營單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交有關(guān)費(fèi)用和進(jìn)行有關(guān)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)的，雙方應(yīng)簽訂書面委托協(xié)議，明確委托的主要事項(xiàng)和費(fèi)用支付的標(biāo)準(zhǔn)與方式。未簽訂書面委托協(xié)議的由專業(yè)經(jīng)營單位自行負(fù)責(zé)相關(guān)工作。
專業(yè)經(jīng)營單位不得因部分最終用戶未履行繳費(fèi)義務(wù)停止已繳費(fèi)用戶和共用部位的服務(wù)。
第五十九條 提倡物業(yè)服務(wù)實(shí)行酬金制，建立公開、透明、質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)資金管理機(jī)制。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有。除了合同約定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取酬金，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，每季度公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自收到書面質(zhì)詢之日起七日內(nèi)書面答復(fù)。
第六章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第六十條 業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)在住宅室內(nèi)裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主雙方可以協(xié)議約定收取一定數(shù)額的裝飾裝修保證金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)告知裝飾裝修注意事項(xiàng)，避免因業(yè)主、物業(yè)使用人私接亂改等違規(guī)裝修造成公共部位損壞。
裝飾裝修保證金由物業(yè)服務(wù)企業(yè)收繳，專戶儲(chǔ)存。裝飾裝修結(jié)束后，對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備未造成損害、未擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)和及時(shí)清運(yùn)裝修垃圾的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將保證金本息如數(shù)返還;涉及改變房屋承重、主體結(jié)構(gòu)，方案須由設(shè)計(jì)單位或房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)審定，裝飾裝修改變房屋承重、主體結(jié)構(gòu)的，由房屋安全鑒定行政主管部門查處，造成共用部位和共用設(shè)施設(shè)備損壞或不清運(yùn)裝修垃圾的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居(村)民委會(huì)進(jìn)行修復(fù)和清運(yùn)裝修垃圾，所發(fā)生的費(fèi)用從裝飾裝修保證金中支付，多退少補(bǔ);造成損失的，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第六十一條 任何單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的設(shè)施和環(huán)境，禁止下列行為的發(fā)生：
(一)違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋用途;
(二)損壞或者擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和門窗位置;
(三)將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室、書房的上方;
(四)違反臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約或有關(guān)人均建筑面積，使用功能等規(guī)定出租房屋;
(五)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，破壞或者擅自改變房屋外觀;
(六)損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位，損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備;
(七)損毀樹木、園林或者占用公用綠地種植蔬菜、果樹和圍合庭院;
(八)存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品，存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品;
(九)損壞或者擅自停用公共消防設(shè)施和器材，妨礙公共疏散通道、安全出口、消防車通道暢通;
(十)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒;
(十一)制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲、震動(dòng)或者影響鄰居采光、通風(fēng);
(十二)不在規(guī)定區(qū)域停放車輛;
(十三)擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫;
(十四)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行勸阻、制止，并向相關(guān)部門和業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、恢復(fù)原狀、賠償損失;業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)向相關(guān)行政管理部門投訴和舉報(bào)，對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟;業(yè)主委員會(huì)可以依據(jù)管理規(guī)約的約定或者業(yè)主大會(huì)的決定，對(duì)侵害業(yè)主共同利益的行為向人民法院提起訴訟。
第六十二條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人，并對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的結(jié)算作出明確約定。受讓人應(yīng)當(dāng)在辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主可以在臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)單套住房承租的人數(shù)以及人均面積標(biāo)準(zhǔn)。
業(yè)主在處分本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，物業(yè)買受人有權(quán)要求業(yè)主出具交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的證明。
第六十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布車位、車庫的處分情況。未出售或者未附贈(zèng)的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出租給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主。業(yè)主要求承租車位、車庫的，建設(shè)單位不得只售不租，不得單方面設(shè)定三年以上的租賃期限。
車位、車庫不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位或個(gè)人。
劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)期業(yè)主停車需求，按照比例劃出可供租售的車位、車庫，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示;住宅小區(qū)整體交付前，只能向每戶業(yè)主出售一個(gè)車位、車庫;住宅小區(qū)整體交付后，在確保未銷售房屋每戶一個(gè)車位、車庫的情形下，剩余車位、車庫可以按照規(guī)定出售。
車位車庫租售的具體辦法由市物業(yè)行政主管部門另行制定。
第六十四條 住宅物業(yè)需要使用共有部分增設(shè)電梯等進(jìn)行二次開發(fā)、改造的，應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)規(guī)定要求。增設(shè)電梯所需資金由業(yè)主承擔(dān)，可以按照規(guī)定申請(qǐng)業(yè)主名下的住房公積金。
第七章 公共收益與維修資金
第六十五條 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度，物業(yè)專項(xiàng)維修資金、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照財(cái)務(wù)要求建賬并及時(shí)入賬。業(yè)主委員會(huì)對(duì)原始憑證及形成的會(huì)計(jì)資料應(yīng)當(dāng)妥善保管。
第六十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記之前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金一次性交存至住宅專項(xiàng)維修資金專戶，并在物業(yè)交付使用時(shí)，根據(jù)專有部分面積按照同一交存標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取。
受讓土地的住宅物業(yè)配置電梯的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記前按照建筑安裝總費(fèi)用百分之一的比例交存資金，專項(xiàng)用于電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的更新和改造，該資金歸全體業(yè)主所有，納入物業(yè)管理區(qū)域住宅專項(xiàng)維修資金管理。市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本市房屋建筑安裝成本價(jià)格的實(shí)際情況，定期公布電梯、消防等設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)。
第六十七條 業(yè)主對(duì)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況有異議的，經(jīng)已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)并將審計(jì)報(bào)告通報(bào)全體業(yè)主;審計(jì)期間業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告以及其他與財(cái)務(wù)收支有關(guān)的資料。
對(duì)任期和離任的業(yè)主委員會(huì)委員是否進(jìn)行經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)，應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約和議事規(guī)則中約定。
第六十八條 本條例生效后的新建住宅項(xiàng)目，建設(shè)單位未按照規(guī)定提出成立業(yè)主大會(huì)書面報(bào)告之前，住宅專項(xiàng)維修資金不得動(dòng)用，住宅共有部位、共有設(shè)施設(shè)備需要維修、更新、和改造的，應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)維修責(zé)任。
建設(shè)單位已經(jīng)按照規(guī)定提出成立業(yè)主大會(huì)書面報(bào)告但業(yè)主大會(huì)尚未成立期間，需要?jiǎng)佑米≌瑢ｍ?xiàng)維修資金的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提出維修實(shí)施方案，由物業(yè)所在地社區(qū)居(村)民委員會(huì)組織征詢業(yè)主意見，經(jīng)全體業(yè)主依法討論通過后，由維修資金代管部門劃轉(zhuǎn)核準(zhǔn)的資金。僅涉及部分共有部分的，可提交涉及共有部分的業(yè)主依法討論通過。維修費(fèi)用經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門指定的相關(guān)機(jī)構(gòu)審價(jià)后，在住宅專項(xiàng)維修資金中列支。
維修工程的招投標(biāo)、審價(jià)、監(jiān)理等保障維修資金安全使用的辦法由市物業(yè)管理行政主管部門另行制定。
第六十九條 住宅專項(xiàng)維修資金的增值收益，除去業(yè)主房屋分戶滾存資金(利息)和必要管理費(fèi)外，剩余部分納入相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域?qū)ｍ?xiàng)維修資金統(tǒng)籌分賬，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共有部分和共有設(shè)施設(shè)備無法正常使用，以及受益人為全體業(yè)主或者無法界定受益人時(shí)的維修、更新和改造。
經(jīng)專有部分占有建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，可以授權(quán)業(yè)主委員會(huì)將住宅專項(xiàng)維修資金利息在規(guī)定的額度內(nèi)，統(tǒng)籌用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共有部分和共有設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。
住宅專項(xiàng)維修資金利息和統(tǒng)籌分賬的使用額度，應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約中明確。
第七十條 發(fā)生下列危及安全或嚴(yán)重影響業(yè)主居住生活等緊急情況，需要立即進(jìn)行維修和更新、改造的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向住宅專項(xiàng)維修資金管理部門提出資金使用申請(qǐng)：
(一)屋面防水損壞或外墻老化造成滲漏的;
(二)電梯故障危及人身安全的;
(三)公共護(hù)(圍)欄破損嚴(yán)重，危及人身安全的;
(四)外墻墻面有脫落危險(xiǎn)的;
(五)專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的;
(六)危及安全的其他情形。
住宅專項(xiàng)維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)自收到應(yīng)急維修資金使用書面申請(qǐng)之日起七個(gè)工作日內(nèi)完成審核。住宅專項(xiàng)維修資金管理部門應(yīng)以書面形式告知申請(qǐng)所需資料，發(fā)現(xiàn)提交的申請(qǐng)資料缺項(xiàng)的，應(yīng)在二個(gè)工作日內(nèi)一次性要求補(bǔ)齊，不得以資料不全等理由拒絕受理或拖延審批時(shí)間。
住宅專項(xiàng)維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)建立綠色通道相關(guān)制度，方便快捷地處理應(yīng)急維修事項(xiàng)。綠色通道制度管理辦法由住宅專項(xiàng)維修資金管理部門另行制定。
第八章 監(jiān)督檢查
第七十一條 本市物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)行市、區(qū)、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)四級(jí)管理體系，按照屬地管理原則開展相關(guān)工作。
第七十二條 市物業(yè)管理行政主管部門履行下列職責(zé)：
(一)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的統(tǒng)籌和政策研究，建立和完善專業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化、法治化的物業(yè)管理機(jī)制;
(二)建立全市物業(yè)行政監(jiān)管綜合管理平臺(tái)和物業(yè)管理行業(yè)信用信息平臺(tái);
(三)統(tǒng)籌全市住宅專項(xiàng)維修資金監(jiān)管工作;
(四)建立完善分級(jí)培訓(xùn)輔導(dǎo)體系，促進(jìn)行業(yè)技術(shù)進(jìn)步;
(五)指導(dǎo)、服務(wù)和監(jiān)督各區(qū)開展物業(yè)管理行政監(jiān)管工作;
(六)制定臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主大會(huì)指導(dǎo)規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同示范文本、第三方顧問與評(píng)估管理制度、車位租售管理辦法、維修資金管理辦法、統(tǒng)一招投標(biāo)等配套實(shí)施辦法。
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第七十三條 區(qū)物業(yè)管理行政主管部門履行下列職責(zé)：
(一)負(fù)責(zé)物業(yè)管理項(xiàng)目的區(qū)域備案、前期物業(yè)承接查驗(yàn)備案和物業(yè)服務(wù)合同備案;
(二)負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)管理和維修資金使用監(jiān)管;
(三)定期開展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量專項(xiàng)檢查，做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員的信用征集和監(jiān)管工作;
(四)組織開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目調(diào)查，建立相關(guān)物業(yè)管理檔案;
(五)指導(dǎo)、服務(wù)和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)調(diào)處物業(yè)管理矛盾糾紛;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第七十四條 街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)配備專門的物業(yè)管理人員，并履行下列職責(zé)：
(一)負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)備案;
(二)建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解機(jī)制，調(diào)解物業(yè)管理矛盾糾紛;
(三)指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督轄區(qū)業(yè)主組織開展業(yè)主大會(huì)籌備、業(yè)主委員會(huì)選舉、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘等自治活動(dòng);
(四)指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的移交和接管工作;
(五)依法糾正業(yè)主委員會(huì)的違法行為;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第七十五條 市、區(qū)相關(guān)職能部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的有關(guān)監(jiān)督檢查工作：
(一)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)建設(shè)單位履行房屋工程質(zhì)量保修責(zé)任、改變房屋結(jié)構(gòu)影響安全、供水、排水、功能照明、燃?xì)獾缺O(jiān)督檢查;
(二)規(guī)劃行政主管部門負(fù)責(zé)劃分物業(yè)管理區(qū)域、將住宅改為經(jīng)營場(chǎng)所、住宅加裝電梯的監(jiān)督管理;
(三)民政行政主管部門負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)登記等監(jiān)督檢查;
(四)城市管理行政主管部門負(fù)責(zé)違法建設(shè)、無照經(jīng)營、亂設(shè)攤點(diǎn)、占用和損壞綠地，擅自伐、移、修剪樹木等監(jiān)督檢查;
(五)公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)依法查處小區(qū)內(nèi)影響公共安全、公共秩序的違法行為，開展群租房治理工作，并對(duì)消防、技防、養(yǎng)犬、車輛停放、室內(nèi)居民噪聲超標(biāo)等開展監(jiān)督檢查;
(六)質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督行政主管部門負(fù)責(zé)電梯安全運(yùn)行等監(jiān)督檢查;
(七)價(jià)格行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督檢查;
(八)人防行政主管部門負(fù)責(zé)人防工程設(shè)施違法行為監(jiān)督檢查;
(九)環(huán)境保護(hù)行政主管部門負(fù)責(zé)違法排放水污染物、飲食服務(wù)業(yè)經(jīng)營者未采取措施造成大氣污染、社會(huì)生活噪聲超標(biāo)、露天焚燒產(chǎn)生有毒有害、惡臭氣體物質(zhì)的監(jiān)督檢查。
第七十六條 街道辦事處建立的聯(lián)席會(huì)議，主要職責(zé)是協(xié)調(diào)處理下列物業(yè)管理重大事宜：
(一)業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)的問題;
(二)業(yè)主委員會(huì)換屆過程中出現(xiàn)的問題;
(三)履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)的重大問題;
(四)提前終止物業(yè)服務(wù)合同的問題;
(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題;
(六)需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理問題。
第九章 法律責(zé)任
第七十七條 違反本條例的行為，法律、行政法規(guī)或者江蘇省地方法規(guī)已有規(guī)定的，依照有關(guān)規(guī)定處理;沒有規(guī)定的，按照本條例的規(guī)定予以處罰。
本條例規(guī)定的行政處罰，屬于經(jīng)國務(wù)院或省人民政府批準(zhǔn)的城市管理相對(duì)集中行政處罰權(quán)范圍的，由城市管理行政執(zhí)法機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)實(shí)施。
第七十八條 第三方顧問與評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告具有虛假內(nèi)容、誤導(dǎo)性陳述、重大遺漏的，造成當(dāng)事人損失的，尚不構(gòu)成犯罪的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第七十九條 業(yè)主委員會(huì)有下列情形之一的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)責(zé)令改正;拒不改正的，可以組織選舉新的業(yè)主委員會(huì);相關(guān)責(zé)任人員構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任：
(一)阻撓、抗拒業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主監(jiān)事會(huì)行使職權(quán)的;
(二)審計(jì)期間弄虛作假，隱瞞事實(shí)真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料的;
(三)違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，擅自使用業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)印章的;
(四)打擊、報(bào)復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)舉報(bào)人的;
(五)違反法律、法規(guī)規(guī)定，嚴(yán)重侵害業(yè)主合法權(quán)益的。
因業(yè)主委員會(huì)委員的個(gè)人行為，造成其他業(yè)主合法權(quán)益受到侵害的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第八十條 建設(shè)單位違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正;拒不改正的，按照下列規(guī)定進(jìn)行處罰：
(一)不承擔(dān)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)的，處一萬元以上十萬元以下罰款;
(二)未按照規(guī)定移交物業(yè)服務(wù)相關(guān)資料的，處一萬元以上十萬元以下罰款;
(三)未按要求委托第三方顧問與評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估的，處三萬元以上十萬元以下罰款。
(四)未按要求交存履約保證金的，處十萬元以上三十萬元以下罰款。
(五)未按照規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房的，處十萬元以上五十萬元以下罰款;
(六)對(duì)業(yè)主要求承租的車位、車庫只售不租的，處十萬元以上五十萬元以下罰款;
(七)其他違反車位、車庫租售規(guī)定的，處五萬元以上十萬元以下罰款，有違法所得的沒收違法所得;
(八)未按照規(guī)定交納住宅專項(xiàng)維修資金的，處應(yīng)交納資金百分之十以上百分之三十以下的罰款;
(九)不承擔(dān)住宅維修責(zé)任的，處十萬元以上三十萬元以下罰款。
第八十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正;拒不改正的，按照下列規(guī)定進(jìn)行處罰：
(一) 未按照要求交存履約保證金的，處十萬元以上三十萬元以下罰款;
(二) 未按照規(guī)定公示相關(guān)信息的，處一萬元以上五萬元以下罰款;
第八十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的住宅物業(yè)項(xiàng)目，因物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗(yàn)中侵害業(yè)主利益的，雙方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。
建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的約定，及時(shí)整改物業(yè)共有部位、共有設(shè)備設(shè)施查驗(yàn)問題的，由物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期整改，逾期不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為履行整改義務(wù)，相關(guān)費(fèi)用從建設(shè)單位履約保證金中列支，并處五萬元以上十萬元以下罰款。
第八十三條 業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主代表資格終止，因拒不移交其所使用、保管的文書、財(cái)務(wù)、印章等檔案、資料造成其他業(yè)主實(shí)際損失的，承擔(dān)民事賠償責(zé)任。
第八十四條 業(yè)主或者物業(yè)使用人違反本條例第六十一條第一款規(guī)定，有下列情形之一的，由相關(guān)行政主管部門按照下列規(guī)定進(jìn)行查處：
(一)違反第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第三項(xiàng)規(guī)定的，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令改正、恢復(fù)原狀，可對(duì)個(gè)人并處一千元以上一萬元以下罰款;對(duì)單位并處五萬元以上二十萬元以下罰款;
(二)違反第四項(xiàng)、第八項(xiàng)、第九項(xiàng)、第十二項(xiàng)規(guī)定的，由公安機(jī)關(guān)依法查處;
(三)違反第五項(xiàng)、第六項(xiàng)、第七項(xiàng)、第十三項(xiàng)規(guī)定的，由城市管理行政主管部門依法查處;
(四)違反第十項(xiàng)、第十一項(xiàng)規(guī)定的，由環(huán)境保護(hù)行政主管部門依法查處。
業(yè)主或物業(yè)使用人違反本條例第六十一條規(guī)定，給他人造成損失的，依法承擔(dān)民事責(zé)任。相關(guān)利害關(guān)系人可以依法向人民法院提起訴訟。
第八十五條 物業(yè)管理行政主管部門、政府相關(guān)職能部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)相關(guān)工作人員違反本規(guī)定，有下列情形之一的，由其所在單位或者上級(jí)主管部門依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
(一)違法實(shí)施行政許可或者行政處罰的;
(二)未按照本規(guī)定履行監(jiān)督檢查職責(zé)的;
(三)發(fā)現(xiàn)違法行為不及時(shí)查處，或者包庇、縱容違法行為的;
(四)其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的情形。
第十章 附 則
第八十六條 本條例中下列用語的含義是指：
(一)物業(yè)，是指各類房屋及其附屬的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地;
(二)業(yè)主，是指房屋所有權(quán)登記證書記載的人或房屋買賣合同上記載的物業(yè)買受人;
(三)物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人;
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法取得獨(dú)立法人資格，具有相應(yīng)資質(zhì)，從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè);
(五)共用部位，是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等;
(六)共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)由全體業(yè)主共同擁有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、單元防盜門、天線、供電線路、共用照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池井、非經(jīng)營性停車場(chǎng)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
第八十七條 本條例第二條之外的物業(yè)管理及其監(jiān)督活動(dòng)參照本條例執(zhí)行。
第八十八條 本條例自2016 年 月 日起施行。南京市人民政府2005年12月26日發(fā)布的《南京市物業(yè)管理辦法》同時(shí)廢止。
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