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南京住宅物業(yè)管理條例：2016年或?qū)嵤?/p>
老小區(qū)維修基金用完了，怎么辦?
市人大代表、中國人民解放軍3304廠廠長孫悅翻看草案發(fā)現(xiàn)，小區(qū)一旦發(fā)生緊急情況，條例為申請、動用維修基金開辟了“綠色通道”，“這是好事!”
目前南京申請使用物業(yè)維修基金須同時滿足3個條件：一、已按政策規(guī)定將維修基金儲存至中心專戶;二、房屋已過物業(yè)保修期;三、占受益面積且占受益人數(shù)2/3以上的業(yè)主簽名同意。孫悅說，以往想動用這筆維修基金，太難了。“就拿需要2/3以上業(yè)主簽名同意來說，這幾乎是不可能完成的任務(wù)。”
也有代表提出維修基金要續(xù)交的問題。市人大代表、省級機關(guān)事務(wù)管理局副局長沈偉新說，南京不少房改房的小區(qū)，已經(jīng)年代很老，當(dāng)初交的維修基金不少都已用完了，房屋再出現(xiàn)問題，就沒錢維修。“維修基金續(xù)交的政策要盡快制定。”
為何要第三方評估?
評估費誰來掏?
物業(yè)公司干得到底好不好，誰來說了算?草案開辟第三方評估制度，把對物業(yè)公司的評價，交給第三方機構(gòu)說了算。
市人大代表任金寶說：“第三方評估是否可行?就好比我家里請了保姆，干得好不好，我自己知道，為什么要請第三方呢?比如我覺得不好，但第三方評估出來的結(jié)果卻是好，這該怎么辦?”任金寶的話也得到了在座其他代表的贊同，他們對第三方評估感到不能理解。
南京市人大的相關(guān)負(fù)責(zé)人現(xiàn)場解釋說，當(dāng)業(yè)主們針對物業(yè)管理的問題出現(xiàn)僵持不下的局面時，可以請專業(yè)機構(gòu)來評估。
“第三方評估費用誰出，如果一半業(yè)主贊成請一半不愿意請，那怎么辦呢?”不少代表關(guān)心錢的問題。市人大代表、建鄴區(qū)區(qū)長閔一峰建議，政府部門加大對第三方評估的指導(dǎo)，尤其是資金保障建議由政府部門來解決，業(yè)主委員會和物業(yè)公司都不需要掏錢，這樣才不會帶來矛盾。
市人大相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋，什么情況下需要請第三方評估是有法律約束的，各種配套措施也都會跟上。
要保證服務(wù)質(zhì)量
物業(yè)費要建增長機制
在棲霞區(qū)代表團全體會議上，來自街道、開發(fā)商的代表不約而同地“吐槽”，有的老小區(qū)物業(yè)費好多年沒漲，一說漲價居民就不同意。
“大家肯定希望物業(yè)服務(wù)物美價廉，誰都不想漲，但這樣長此以往，居民其實是得不到優(yōu)質(zhì)服務(wù)的，畢竟各種成本在漲價。”市人大代表、棲霞區(qū)委書記邢正軍建議，能否建立一個正常的增長機制，根據(jù)物價水平的變化來調(diào)整。
根據(jù)草案，沒條件建立業(yè)委會的老舊小區(qū)，政府要托底管理。市人大代表操文榮建議進(jìn)一步細(xì)化，并給予相關(guān)的政策支持。
建議物業(yè)保修金
縮短交存期減少比例
房子明明該是開發(fā)商保修的，偏偏遇到“耍賴皮”，業(yè)主和物業(yè)公司也沒轍。草案明確，建設(shè)單位在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費用的保障。物業(yè)保修金交存期為八年。“建議將物業(yè)保修金的交納比例由2%調(diào)整為1%。”市人大代表江勁松認(rèn)為，交存期八年過長，建議改為三至五年。“像屋面防水、水電安裝等問題都有一定的保質(zhì)期，一刀切的方式不太合適。”
南京住宅物業(yè)管理條例草案全文如下：
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營造良好的居住環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督活動，適用本條例。
本條例所稱住宅物業(yè)管理(以下簡稱物業(yè)管理)，是指住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
第三條 市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)和組織，實行綜合治理，將物業(yè)管理工作納入城市治理工作體系，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)和目標(biāo)責(zé)任機制;建立與之相適應(yīng)的資金投入與保障機制;制定和落實現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)扶持政策;建立和完善專業(yè)化、社會化、市場化、法治化的物業(yè)管理機制，鼓勵采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
第四條 市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理活動的統(tǒng)一監(jiān)督管理，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門按照規(guī)定職責(zé)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃、民政、城市管理、公安、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、價格、人防、環(huán)境保護等行政主管部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理相關(guān)工作。
街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)按照規(guī)定職責(zé)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
社區(qū)居(村)民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助和配合街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)開展物業(yè)管理相關(guān)工作。
第五條 本市建立物業(yè)管理區(qū)域違法行為實名投訴登記受理制度，市人民政府應(yīng)當(dāng)明確投訴登記事項。
各行政主管部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布投訴受理方式，按職能分工，履行職責(zé)，及時受理業(yè)主和相關(guān)單位的投訴，依法調(diào)查處理違法違規(guī)行為。
業(yè)主、業(yè)主委員會、社區(qū)居(村)民委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等相關(guān)單位和個人有權(quán)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法違規(guī)行為投訴舉報。
第六條 本市建立物業(yè)服務(wù)第三方顧問與評估制度。物業(yè)管理行政主管部門、業(yè)主自治組織、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托物業(yè)服務(wù)第三方顧問與評估機構(gòu)，開展物業(yè)管理區(qū)域劃分、業(yè)主自治活動、物業(yè)項目交接和查驗、物業(yè)項目招投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費用測算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估等活動。
物業(yè)服務(wù)第三方顧問與評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和合同約定提供專業(yè)服務(wù)，不得出具帶有虛假內(nèi)容、誤導(dǎo)性陳述或重大遺漏的評估報告。
物業(yè)服務(wù)第三方顧問與評估制度的實施辦法由市物業(yè)管理行政主管部門制定，報市人民政府批準(zhǔn)。
第七條 對交付時間長、配套設(shè)施設(shè)備不齊全或者破損，房屋產(chǎn)權(quán)單位或者售房單位因客觀原因未實施物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)，市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)結(jié)合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作，完善配套城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，改善老舊住宅小區(qū)綜合環(huán)境，逐步實施物業(yè)管理。
老舊住宅小區(qū)的范圍由市人民政府確定。
第八條 街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)建立由社區(qū)居(村)民委員會、公安機關(guān)、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動中出現(xiàn)的業(yè)主自治、物業(yè)移交、公共利益、危害預(yù)防、社區(qū)共建等事項。
第九條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強行業(yè)自律管理，促進(jìn)誠信經(jīng)營，加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)，調(diào)處行業(yè)內(nèi)部爭議，定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)市場信息，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。
鼓勵從事物業(yè)管理研究的專家和物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員加入物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會。
第二章 物業(yè)管理區(qū)域
第十條 物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線范圍，綜合考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃分。
有下列情形之一的，在規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)當(dāng)劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域：
(一)被城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地、城鎮(zhèn)公共水體等分割成若干組團的;
(二)可以明顯區(qū)分為住宅、商業(yè)等不同物業(yè)管理形態(tài)的;
(三)配套設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同組團的。
分期開發(fā)建設(shè)或者二個以上建設(shè)單位共同開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)，配套設(shè)施設(shè)備無法分割并獨立使用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域;配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
分期開發(fā)建設(shè)項目，先期交付部分應(yīng)當(dāng)符合物業(yè)管理用房配置要求。
第十一條 建設(shè)單位在向規(guī)劃行政主管部門辦理規(guī)劃許可手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)依據(jù)本條例第十條規(guī)定，提出物業(yè)管理區(qū)域劃定方案。規(guī)劃行政主管部門在審查住宅建設(shè)工程設(shè)計方案時，應(yīng)當(dāng)聽取區(qū)物業(yè)管理行政主管部門的區(qū)域劃分意見。
第十二條 新建住宅物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門辦理物業(yè)管理區(qū)域備案，提供下列材料：
(一)項目國有土地使用權(quán)出讓合同(宗地出讓合同);
(二)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證(規(guī)劃條件和規(guī)劃核實相關(guān)資料);
(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分的數(shù)量、面積和用途，以及除專有部分外共有部分的情況;
(四)經(jīng)規(guī)劃核準(zhǔn)的物業(yè)管理區(qū)域平面圖、地理位置及四至界限及建筑物總面積;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定需要提供的其他材料。
第十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將下列材料在物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同及臨時管理規(guī)約中明示：
(一)前期物業(yè)管理招投標(biāo)備案表;
(二)物業(yè)管理區(qū)域平面圖、地理位置及四至界限及建筑物總面積;
(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分的數(shù)量、面積和用途，以及除專有部分外共有部分的情況;
(四)地下室、底層架空層、天臺的面積等共有部位的面積及權(quán)屬;
(五)物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主委員會用房的面積和位置;
(六)共有設(shè)施設(shè)備名稱、用途及權(quán)屬;
(七)其他需要明示的場所和設(shè)施設(shè)備。
第十四條 已劃定物業(yè)管理區(qū)域并實施物業(yè)管理但未備案的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門辦理備案，并提供第十二條第二至四項規(guī)定的材料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)無法提供的，應(yīng)當(dāng)書面報告物業(yè)管理區(qū)域地理位置、四至界限、建筑物總面積、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分的數(shù)量，以及除專有部分外共有部分的情況。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將已備案的物業(yè)管理區(qū)域向全體業(yè)主公告。
已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)依法征求相關(guān)業(yè)主意見后確定物業(yè)管理區(qū)域。
第十五條 物業(yè)管理區(qū)域需要分立或合并的，應(yīng)當(dāng)形成區(qū)域調(diào)整方案，并經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ锟偯娣e過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。調(diào)整方案應(yīng)當(dāng)對調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域的道路、綠地、共有部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護等作出規(guī)定。
物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整后，應(yīng)當(dāng)重新辦理備案手續(xù)。
第三章 業(yè)主大會與業(yè)主委員會
第十六條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)、業(yè)主大會議事規(guī)則、臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約等，以實名方式參加業(yè)主自治活動，行使權(quán)利，履行義務(wù)。
業(yè)主請求物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)提供協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督的，應(yīng)當(dāng)提供有效身份證明。
第十七條 業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃定成立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)利，依法履行職責(zé)。
業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。
業(yè)主較少的，經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)。
業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的住宅小區(qū)，可以設(shè)立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的職責(zé)。非業(yè)主代表的業(yè)主可以列席業(yè)主代表大會會議。
業(yè)主大會通過的決定對全體業(yè)主具有約束力。
第十八條 符合首次業(yè)主大會成立條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)的要求依法報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料。
首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設(shè)單位按照總建筑面積的一定比例承擔(dān)，具體比例由市物業(yè)管理行政主管部門另行制定。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋銷售許可手續(xù)前，將首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費交至街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)，由業(yè)主大會籌備組使用。
籌備經(jīng)費應(yīng)當(dāng)專戶儲存，�？顚Ｓ谩Ｊ状螛I(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督�；I備經(jīng)費的結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)專項維修資金或者根據(jù)業(yè)主大會的決定使用。
第十九條 劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)項目，先期開發(fā)部分符合法定條件的，可以成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。
第二十條 符合成立業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會(以下統(tǒng)稱業(yè)主大會)條件的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者十人以上的業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會籌備組。
籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十三人單數(shù)�；I備組可以由業(yè)主成員以及街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、建設(shè)單位、公安機關(guān)、司法所、城市管理行政主管部門、社區(qū)居(村)民委員會等派員組成�；I備組組長由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指定人員擔(dān)任。業(yè)主成員由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，業(yè)主成員不少于籌備組成員的百分之六十。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)協(xié)調(diào)解決。
籌備組中業(yè)主成員的推薦辦法由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)確定，并事先告知全體業(yè)主�；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以書面公告。
籌備組正式開展籌備工作前，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)對籌備組成員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)知識的培訓(xùn)。
第二十一條 籌備組成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
(一)具有完全民事行為能力;
(二)本人及其配偶、直系親屬未在同一物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職;
(三)個人信用記錄良好，無犯罪記錄;
(四)不存在索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益或者報酬的行為。
籌備組中的業(yè)主成員還應(yīng)當(dāng)履行及時交納物業(yè)服務(wù)費、專項維修資金等義務(wù)，不得有違規(guī)裝修、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌或擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等不當(dāng)使用物業(yè)的行為。
第二十二條 籌備組應(yīng)自成立之日起九十日內(nèi)，完成下列籌備工作：
(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、內(nèi)容和形式;
(二)擬訂業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約草案，其中議事規(guī)則草案中應(yīng)當(dāng)明確是否設(shè)立業(yè)主代表大會、業(yè)主監(jiān)事會，擬訂業(yè)主小組劃分方案草案;
(三)確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù);
(四)提出首屆業(yè)主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法;
(五)確定首次業(yè)主大會會議的召開方案、表決議案;
(六)召開首次業(yè)主大會會議的其他籌備工作。
前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時間不少于七日。
業(yè)主對公告的前款內(nèi)容有異議的，應(yīng)當(dāng)在公告期間以書面形式向籌備組提出意見�；I備組應(yīng)當(dāng)自收到書面意見之日起七日內(nèi)集體討論決定是否采納并書面答復(fù)異議人。
籌備階段發(fā)生訴訟、復(fù)議的，訴訟、復(fù)議期間不包含在籌備期限內(nèi)。
第二十三條 設(shè)立業(yè)主小組，成立業(yè)主代表大會的，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確業(yè)主小組、業(yè)主代表大會的職責(zé)范圍、工作規(guī)范等事項。
同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有二幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。
第二十四條 業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組推選產(chǎn)生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組范圍內(nèi)的全體業(yè)主共同討論決定下列事項：
(一)本小組范圍內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、更新和改造;
(二)推選本小組參加業(yè)主大會的業(yè)主代表;
(三)其他有關(guān)本小組范圍內(nèi)共有和共同管理的事項。
業(yè)主小組做出的決定應(yīng)當(dāng)符合議事規(guī)則、管理規(guī)約的規(guī)定，并在做出決定后七日內(nèi)向業(yè)主委員會備案。
第二十五條 業(yè)主小組推選業(yè)主代表，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本小組專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)為本業(yè)主小組內(nèi)的業(yè)主，其資格條件、任期等參照業(yè)主委員會委員設(shè)置條件，在議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主代表資格終止的，其受業(yè)主委員會或業(yè)主大會委托保管的相關(guān)資料應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)移交給業(yè)主委員會。
第二十六條 業(yè)主代表履行下列職責(zé)：
(一)在業(yè)主大會會議召開前就會議議題征集本小組業(yè)主意見，出席業(yè)主大會會議;
(二)組織開展本條例第二十四條規(guī)定的業(yè)主小組議事權(quán)限所確定的活動，并將結(jié)果告知業(yè)主委員會;
(三)向業(yè)主委員會傳達(dá)本小組業(yè)主的有關(guān)意見和建議;
(四)建立本小組工作檔案;
(五)議事規(guī)則規(guī)定的其他職責(zé)。
第二十七條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人或者單位業(yè)主委托的自然人。
業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會設(shè)主任一名。
業(yè)主有下列情形之一的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員，已擔(dān)任業(yè)主委員會委員的，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會確定的規(guī)則予以罷免：
(一)不具有完全民事行為能力;
(二)本人及其配偶、直系親屬與同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)有利害關(guān)系;
(三)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌或擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等物業(yè)不當(dāng)使用行為的;
(四)未按照規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費和住宅專項維修資金等相關(guān)費用的;
(五)出租房屋侵害其他業(yè)主合法權(quán)益;
(六)牟取妨礙公正履行職務(wù)的其他利益;
(七)有嚴(yán)重不良信用記錄或者違法犯罪記錄;
(八)違反業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約;
(九)其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員。
第二十八條 業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會選舉完成后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案。
備案材料齊全的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在五個工作日內(nèi)出具書面?zhèn)浒缸C明，并在備案后七個工作日內(nèi)將備案材料抄送區(qū)物業(yè)管理行政主管部門及公安機關(guān)、社區(qū)居(村)民委員會;備案材料不齊全的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)書面告知須補齊的材料;備案材料齊全但存在爭議的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)可以暫不出具備案證明，但應(yīng)當(dāng)書面說明暫不予備案的理由。
業(yè)主大會成立后，可以憑備案證明文件到區(qū)民政部門登記，領(lǐng)取登記證書。
業(yè)主大會在民政部門登記后，首次業(yè)主大會的召開之日為其成立之日;依法成立的業(yè)主委員會，以其選舉產(chǎn)生之日為成立日期。
第二十九條 業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：
(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;
(二)召集業(yè)主大會會議，定期書面向業(yè)主大會報告業(yè)主委員會行使職權(quán)的情況并在物業(yè)管理區(qū)域向全體業(yè)主公布，接受業(yè)主質(zhì)詢;
(三)根據(jù)業(yè)主大會決定代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動中的相關(guān)問題;
(五)督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用，調(diào)解因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛;
(六)組織和監(jiān)督物業(yè)專項維修資金的籌集和使用;
(七)根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，決定共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的經(jīng)營方式，管理、使用經(jīng)營收益;
(八)配合街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會、公安機關(guān)等做好住宅物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)、社會治安等工作;
(九)法律、法規(guī)規(guī)定或業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，在物業(yè)所在地的街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)或社區(qū)居(村)民委員會的指導(dǎo)、幫助下，根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者增補業(yè)主委員會委員。業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后或者業(yè)主委員會委員增補完畢，社區(qū)居(村)民委員會應(yīng)當(dāng)終止行使本款規(guī)定的職責(zé)。
第三十條 業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會選舉完成后，籌備組自動解散。
籌備組自公告成立之日起，應(yīng)當(dāng)在九十日內(nèi)召開業(yè)主大會，未召開的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)書面公告籌備組解散。
第三十一條 業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，應(yīng)當(dāng)書面告知街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)。
街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)參照本條例第二十條和第二十一條的規(guī)定成立換屆改選小組，組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。
換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會不得組織召開業(yè)主大會會議對下列事項作出決定：
(一)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(二)除管理規(guī)約規(guī)定情形之外的物業(yè)維修、更新、改造等重大事項;
(三)其他重大事項。
第三十二條 上一屆業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)，將其使用、保管的所有文書、財物、印章移交新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。
不按時移交的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)督促其移交;拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會可以請求轄區(qū)內(nèi)的公安機關(guān)協(xié)助移交。
業(yè)主大會會議、業(yè)主小組議事表決可以采用紙質(zhì)或手機信息、電子郵件等方式實行記名投票。
業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會委員出席業(yè)主委員會會議不得委托他人。
一個獨立產(chǎn)權(quán)單位登記有二個或者二個以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)自行確定一名投票人。
本市建立業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)，由市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)建設(shè)及維護。
第三十三條 業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)綜合考慮物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主人數(shù)等因素，在管理規(guī)約、議事規(guī)則中確定業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費預(yù)算。該經(jīng)費由全體業(yè)主負(fù)擔(dān)或者由業(yè)主大會在管理規(guī)約或議事規(guī)則中約定。
業(yè)主大會可以根據(jù)工作需要設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會，聘請業(yè)主委員會秘書。具體產(chǎn)生辦法、工作職責(zé)、所需經(jīng)費在管理規(guī)約、議事規(guī)則中約定。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費預(yù)算及使用情況，至少每半年向全體業(yè)主公布一次。
第三十四條 住宅小區(qū)有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會或者業(yè)主委員會職責(zé)：
(一)不具備成立業(yè)主大會條件的;
(二)具備成立業(yè)主大會條件但未成立，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)后仍不能成立的。
保障性住房項目具備前款規(guī)定情形之一的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)及時組織成立物業(yè)管理委員會。
第三十五條 物業(yè)管理委員會由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織成立，由業(yè)主以及街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、公安機關(guān)、社區(qū)居(村)民委員會、建設(shè)單位等派員組成。
物業(yè)管理委員會人數(shù)應(yīng)當(dāng)為九到十三人的單數(shù)，其中業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)不少于百分之五十，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)在業(yè)主中推薦產(chǎn)生。物業(yè)管理委員會中的業(yè)主成員資格應(yīng)當(dāng)符合本條例第二十七條的規(guī)定。
物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。業(yè)主對物業(yè)管理委員會成員有異議的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)協(xié)調(diào)解決。
第三十六條 物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)。物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會或業(yè)主委員會職責(zé)的，作出決定前，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行書面公示，公示時間不少于三十日。
業(yè)主對物業(yè)管理委員會公示的決定有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期間以書面形式向物業(yè)管理委員會提出書面意見。物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)自收到書面意見之日起七日內(nèi)集體討論決定是否采納并書面答復(fù)異議人。
物業(yè)管理委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的期限不得超過三年，但業(yè)主大會沒有成立的除外。
物業(yè)管理委員會自業(yè)主大會正式成立之日起停止其職責(zé)，并在五個工作日內(nèi)與業(yè)主大會辦理移交手續(xù)后解散。
第三十七條 業(yè)主代表、業(yè)主委員會委員、物業(yè)管理委員會中的業(yè)主成員有下列情形之一時，其職務(wù)自行終止：
(一) 喪失本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主身份的;
(二) 以書面形式提出辭職并經(jīng)批準(zhǔn)的;
(三) 有本條例第二十七條第三款規(guī)定的情形之一的;
(四)符合管理規(guī)約、議事規(guī)則約定的其他資格終止條件的。
業(yè)主委員會或其他業(yè)主大會召集人未能按照議事規(guī)則要求召開業(yè)主大會臨時會議的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)責(zé)令限期整改。未整改的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)相關(guān)業(yè)主召開業(yè)主大會臨時會議。
業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三個工作日內(nèi)將其使用、保管的文書、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交業(yè)主委員會。
第三十八條 專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主或者業(yè)主監(jiān)事會認(rèn)為業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)書面提出撤銷申請。區(qū)物業(yè)管理行政主管部門在十五個工作日內(nèi)將審查結(jié)果書面告知申請人。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第四章 前期物業(yè)管理
第三十九條 在業(yè)主大會成立，業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同之前，前期物業(yè)管理由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。
前期物業(yè)管理階段，建設(shè)單位履行監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)、歸集物業(yè)服務(wù)費的義務(wù)。
第四十條 建設(shè)單位依照法律、法規(guī)規(guī)定的程序通過招標(biāo)、投標(biāo)選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同的附件應(yīng)包括前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約。
前期物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：
(一)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及收費價格、委托代收費事項;
(二)各分項服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)(含人員配置)及費用分項測算;
(三)分項費用與物價變動聯(lián)動調(diào)整的約定;
(四)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及評估方式、違約責(zé)任;
(五)物業(yè)服務(wù)用房的面積和位置;
(六)共有場地、共有設(shè)施設(shè)備清冊;
(七)與前期物業(yè)服務(wù)有關(guān)的其他事項。
第四十一條 臨時管理規(guī)約由建設(shè)單位制定，物業(yè)買受人在購房時簽署。臨時管理規(guī)約中應(yīng)當(dāng)載明下列事項：
(一)業(yè)主向建設(shè)單位定期交納物業(yè)服務(wù)費的義務(wù);
(二)業(yè)主對房屋使用用途以及出租等規(guī)定;
(三)建設(shè)單位履行監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的義務(wù);
(三)建設(shè)單位對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的評估辦法等;
(五)建設(shè)單位更換前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件;
(六)共有場地、共有設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱等費用的分?jǐn)偡绞?
(七)與住宅物業(yè)管理有關(guān)的其他事項。
第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理前期物業(yè)服務(wù)合同備案前，與建設(shè)單位建立由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)監(jiān)管的共同管理賬戶，分設(shè)下列項目的資金：
(一)建設(shè)單位交納的，不低于該項目一個月應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費額度的履約保證金;
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納的，不低于該項目一個月應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費額度的履約保證金。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法設(shè)立業(yè)主共有資金帳戶。
業(yè)主大會成立后十五日內(nèi)，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤銷共同管理賬戶，并將屬于業(yè)主共有的資金轉(zhuǎn)入業(yè)主共有資金賬戶，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將業(yè)主共有資金帳戶轉(zhuǎn)至業(yè)主大會。
共同管理賬戶和業(yè)主共有資金帳戶的監(jiān)督管理辦法由市物業(yè)管理行政主管部門另行制定。
第四十三條 建設(shè)單位負(fù)責(zé)向業(yè)主歸集前期物業(yè)服務(wù)費，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)歸集。
建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)歸集前期物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主、物業(yè)使用人未按照臨時管理規(guī)約約定交納物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在建設(shè)單位履約保證金中支取相應(yīng)費用。
第四十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托第三方顧問與評估機構(gòu)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的履約情況進(jìn)行評估。評估工作每年不得少于一次，結(jié)果向全體業(yè)主公告。
經(jīng)評估物業(yè)服務(wù)企業(yè)不符合履約標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)從履約保證金中提取約定額度資金，轉(zhuǎn)入業(yè)主共有資金賬戶。
第四十五條 新建普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價。新建普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費需超出政府指導(dǎo)價最高收費標(biāo)準(zhǔn)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向市價格行政主管部門申請核定。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照核定的標(biāo)準(zhǔn)開展前期物業(yè)管理公開招投標(biāo)。
業(yè)主大會成立之前需要對物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)遵循下列程序：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托會計事務(wù)所對上一年度物業(yè)項目經(jīng)營情況進(jìn)行審計，審計報告在物業(yè)管理區(qū)域公示三十日;
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)將擬調(diào)整的收費標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告三十日，并書面告知街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會、區(qū)價格和物業(yè)行政主管部門;
(三)調(diào)價方案經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主表決通過，表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示時間不得少于七日。
業(yè)主對物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整有異議的，可以向物業(yè)所在地價格行政管理部門申請協(xié)調(diào)處理或者依法向人民法院提起訴訟。
第四十六條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房銷售合同應(yīng)當(dāng)約定其所交付物業(yè)的共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位按照合同約定，共同對住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗收，可以邀請物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)行政主管部門參加。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列材料：
(一)規(guī)劃、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)環(huán)境影響評價等環(huán)境保護資料;
(三)共用設(shè)施設(shè)備的清單及安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(五)業(yè)主名冊;
(六)物業(yè)服務(wù)所必需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補交的具體期限。
承接查驗過程中，因建設(shè)單位逾期不提供相關(guān)合格證明材料、物業(yè)項目存在嚴(yán)重安全隱患和重大工程缺陷等影響物業(yè)正常使用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)拒絕承接該項目。
第四十七條 物業(yè)承接查驗的費用，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒有約定或約定不明的，由建設(shè)單位承擔(dān)。
物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)存在隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，經(jīng)有關(guān)部門鑒定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù);給業(yè)主造成經(jīng)濟損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
業(yè)主大會成立，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會備存承接查驗相關(guān)資料并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第五章 物業(yè)服務(wù)
第四十八條 本市建立統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標(biāo)平臺，為建設(shè)單位或者業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)和指導(dǎo)。
提倡業(yè)主大會通過統(tǒng)一的招投標(biāo)平臺選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四十九條 業(yè)主大會或者經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，載明下列內(nèi)容：
(一)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及收費價格、委托代收費事項;
(二)各分項服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)(含人員配置)及費用分項測算;
(三)分項費用與物價變動聯(lián)動調(diào)整;
(四)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及評估方式、違約責(zé)任和履約保證措施;
(五)利用業(yè)主共有部分開展經(jīng)營活動所得收益的核算及分配處置;
(六)與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的其他事項。
業(yè)主大會可以委托第三方顧問與評估機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況開展評估，并向全體業(yè)主公布評估結(jié)果。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。
第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照市物業(yè)管理行政主管部門的要求，將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)證書、項目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話;
(二)物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費方式等;
(三)專項設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)和聯(lián)系方式等;
(四)電梯的運行維護費、公共水電費分?jǐn)偟惹闆r;
(五)其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。
業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以書面形式予以答復(fù)說明。
第五十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項目時，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定和合同約定辦理移交手續(xù)，并移交下列材料：
(一)建設(shè)單位按照本條例第四十六條規(guī)定移交的資料;
(二)電梯等專項設(shè)施設(shè)備的相關(guān)資料;
(三)物業(yè)管理用房、業(yè)主共有的場地和設(shè)施設(shè)備;
(四)物業(yè)管理服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備;
(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)建檔保存的物業(yè)改造、維修、養(yǎng)護資料;
(六)利用共用部位經(jīng)營的相關(guān)資料、預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費用或者裝飾裝修保證金、公攤水電繳費記錄等其他應(yīng)當(dāng)移交的財物或資料;
(七)其他應(yīng)當(dāng)移交的資料和財物。
對拒不退出或者移交材料的，業(yè)主委員會可以請求轄區(qū)內(nèi)的公安機關(guān)協(xié)助。
第五十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會或者被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接的，交接各方應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防、電梯等共用設(shè)施設(shè)備的使用維護現(xiàn)狀給予確認(rèn)，并報物業(yè)所在地的街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會可以聘請第三方顧問與評估機構(gòu)協(xié)助現(xiàn)場查驗。
因維護保養(yǎng)不當(dāng)?shù)仍驅(qū)е孪馈㈦娞莸裙灿性O(shè)施設(shè)備無法正常使用的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)或者承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
第五十三條 市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核體系和信用評價體系，制定物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項目負(fù)責(zé)人信用管理辦法，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項目負(fù)責(zé)人實行動態(tài)管理，定期對物業(yè)服務(wù)項目開展專項檢查，向社會公布信用評價結(jié)果。
區(qū)物業(yè)管理行政主管部門具體負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項目負(fù)責(zé)人信用信息收集、核查和匯總工作，并對物業(yè)服務(wù)企業(yè)公眾滿意度進(jìn)行測評。
街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用系統(tǒng)信息采集工作。
第五十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照合同約定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)技術(shù)規(guī)范等提供日常物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理系統(tǒng)。市物業(yè)管理行業(yè)主管部門定期發(fā)布信用信息評價結(jié)果。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列嚴(yán)重失信行為之一的，一年內(nèi)停止其市場活動資格，二年內(nèi)不得申報各類物業(yè)服務(wù)示范項目，物業(yè)管理行政主管部門不予以開具誠信證明：
(一)在物業(yè)管理招投標(biāo)活動中提供虛假信息，騙取中標(biāo)的;
(二)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的;
(三)被解聘后拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，或者撤出時未按規(guī)定辦理交接手續(xù)，造成物業(yè)管理混亂的;
(四)違反合同約定擅自更換項目負(fù)責(zé)人的;
(五)其他違反法律法規(guī)規(guī)定情形的。
第五十五條 物業(yè)服務(wù)項目實行項目負(fù)責(zé)人責(zé)任制。
物業(yè)項目負(fù)責(zé)人有下列嚴(yán)重失信行為之一的，在三年內(nèi)停止其物業(yè)管理從業(yè)資格，同時失信行為應(yīng)當(dāng)錄入項目負(fù)責(zé)人信用信息系統(tǒng)，所屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息系統(tǒng)：
(一)騙取、挪用或者侵占專項維修資金的;
(二)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)用房、公共建筑和共用設(shè)施設(shè)備用途的;
(三)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的;
(四)擅自利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有部分、共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的;
(五)因管理失職造成人員傷害、財產(chǎn)損失等重大責(zé)任事故的;
(六)損害業(yè)主或者公共利益情節(jié)嚴(yán)重的;
(七)被價格行政主管部門認(rèn)定亂收費或者收費不規(guī)范且未整改的。
有上述行為之一的，業(yè)主可以向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門投訴。街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門經(jīng)核查，并書面告知業(yè)主核查結(jié)果。
第五十六條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約，按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行義務(wù)。業(yè)主不得以物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量未達(dá)約定標(biāo)準(zhǔn)為由，拒交物業(yè)服務(wù)費用。
業(yè)主有欠交物業(yè)服務(wù)費用等違反物業(yè)服務(wù)合同以及違反法律法規(guī)、管理規(guī)約等行為，經(jīng)生效判決或仲裁裁決確認(rèn)的，按照個人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個人信用檔案。
第五十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得干擾業(yè)主自治活動。未經(jīng)業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會委托，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得就共同管理事項向業(yè)主征求意見。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助和維護業(yè)主自治活動中的正常秩序。出現(xiàn)下列情形的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時勸阻當(dāng)事人，并保留證據(jù)，向公安機關(guān)舉報。
(一)毀壞業(yè)主自治活動公告公示的設(shè)施、資料的;
(二)毀壞業(yè)主自治活動議事場所及設(shè)施的;
(三)破壞業(yè)主自治活動議事秩序的其他情形。
第五十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。專業(yè)經(jīng)營單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交有關(guān)費用和進(jìn)行有關(guān)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護的，雙方應(yīng)簽訂書面委托協(xié)議，明確委托的主要事項和費用支付的標(biāo)準(zhǔn)與方式。未簽訂書面委托協(xié)議的由專業(yè)經(jīng)營單位自行負(fù)責(zé)相關(guān)工作。
專業(yè)經(jīng)營單位不得因部分最終用戶未履行繳費義務(wù)停止已繳費用戶和共用部位的服務(wù)。
第五十九條 提倡物業(yè)服務(wù)實行酬金制，建立公開、透明、質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)資金管理機制。
物業(yè)服務(wù)收費實行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有。除了合同約定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取酬金，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。
物業(yè)服務(wù)收費實行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，每季度公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自收到書面質(zhì)詢之日起七日內(nèi)書面答復(fù)。
第六章 物業(yè)的使用與維護
第六十條 業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)在住宅室內(nèi)裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主雙方可以協(xié)議約定收取一定數(shù)額的裝飾裝修保證金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)告知裝飾裝修注意事項，避免因業(yè)主、物業(yè)使用人私接亂改等違規(guī)裝修造成公共部位損壞。
裝飾裝修保證金由物業(yè)服務(wù)企業(yè)收繳，專戶儲存。裝飾裝修結(jié)束后，對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備未造成損害、未擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)和及時清運裝修垃圾的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將保證金本息如數(shù)返還;涉及改變房屋承重、主體結(jié)構(gòu)，方案須由設(shè)計單位或房屋安全鑒定機構(gòu)審定，裝飾裝修改變房屋承重、主體結(jié)構(gòu)的，由房屋安全鑒定行政主管部門查處，造成共用部位和共用設(shè)施設(shè)備損壞或不清運裝修垃圾的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會、社區(qū)居(村)民委會進(jìn)行修復(fù)和清運裝修垃圾，所發(fā)生的費用從裝飾裝修保證金中支付，多退少補;造成損失的，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第六十一條 任何單位和個人應(yīng)當(dāng)維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的設(shè)施和環(huán)境，禁止下列行為的發(fā)生：
(一)違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋用途;
(二)損壞或者擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和門窗位置;
(三)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室、書房的上方;
(四)違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約或有關(guān)人均建筑面積，使用功能等規(guī)定出租房屋;
(五)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，破壞或者擅自改變房屋外觀;
(六)損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位，損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備;
(七)損毀樹木、園林或者占用公用綠地種植蔬菜、果樹和圍合庭院;
(八)存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品;
(九)損壞或者擅自停用公共消防設(shè)施和器材，妨礙公共疏散通道、安全出口、消防車通道暢通;
(十)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒;
(十一)制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲、震動或者影響鄰居采光、通風(fēng);
(十二)不在規(guī)定區(qū)域停放車輛;
(十三)擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫;
(十四)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行勸阻、制止，并向相關(guān)部門和業(yè)主委員會報告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復(fù)原狀、賠償損失;業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)向相關(guān)行政管理部門投訴和舉報，對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟;業(yè)主委員會可以依據(jù)管理規(guī)約的約定或者業(yè)主大會的決定，對侵害業(yè)主共同利益的行為向人民法院提起訴訟。
第六十二條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)等事項告知受讓人或者承租人，并對物業(yè)服務(wù)費的結(jié)算作出明確約定。受讓人應(yīng)當(dāng)在辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會。
業(yè)主可以在臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)單套住房承租的人數(shù)以及人均面積標(biāo)準(zhǔn)。
業(yè)主在處分本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不動產(chǎn)時，物業(yè)買受人有權(quán)要求業(yè)主出具交納物業(yè)服務(wù)費用的證明。
第六十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布車位、車庫的處分情況。未出售或者未附贈的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出租給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主。業(yè)主要求承租車位、車庫的，建設(shè)單位不得只售不租，不得單方面設(shè)定三年以上的租賃期限。
車位、車庫不得單獨轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位或個人。
劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)建設(shè)項目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)期業(yè)主停車需求，按照比例劃出可供租售的車位、車庫，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示;住宅小區(qū)整體交付前，只能向每戶業(yè)主出售一個車位、車庫;住宅小區(qū)整體交付后，在確保未銷售房屋每戶一個車位、車庫的情形下，剩余車位、車庫可以按照規(guī)定出售。
車位車庫租售的具體辦法由市物業(yè)行政主管部門另行制定。
第六十四條 住宅物業(yè)需要使用共有部分增設(shè)電梯等進(jìn)行二次開發(fā)、改造的，應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)規(guī)定要求。增設(shè)電梯所需資金由業(yè)主承擔(dān)，可以按照規(guī)定申請業(yè)主名下的住房公積金。
第七章 公共收益與維修資金
第六十五條 業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范的財務(wù)管理制度，物業(yè)專項維修資金、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費應(yīng)當(dāng)按照財務(wù)要求建賬并及時入賬。業(yè)主委員會對原始憑證及形成的會計資料應(yīng)當(dāng)妥善保管。
第六十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記之前，將首期住宅專項維修資金一次性交存至住宅專項維修資金專戶，并在物業(yè)交付使用時，根據(jù)專有部分面積按照同一交存標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取。
受讓土地的住宅物業(yè)配置電梯的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記前按照建筑安裝總費用百分之一的比例交存資金，專項用于電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的更新和改造，該資金歸全體業(yè)主所有，納入物業(yè)管理區(qū)域住宅專項維修資金管理。市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本市房屋建筑安裝成本價格的實際情況，定期公布電梯、消防等設(shè)施設(shè)備專項維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)。
第六十七條 業(yè)主對物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況有異議的，經(jīng)已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)委托會計師事務(wù)所進(jìn)行審計并將審計報告通報全體業(yè)主;審計期間業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務(wù)會計報告以及其他與財務(wù)收支有關(guān)的資料。
對任期和離任的業(yè)主委員會委員是否進(jìn)行經(jīng)濟責(zé)任審計，應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約和議事規(guī)則中約定。
第六十八條 本條例生效后的新建住宅項目，建設(shè)單位未按照規(guī)定提出成立業(yè)主大會書面報告之前，住宅專項維修資金不得動用，住宅共有部位、共有設(shè)施設(shè)備需要維修、更新、和改造的，應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)維修責(zé)任。
建設(shè)單位已經(jīng)按照規(guī)定提出成立業(yè)主大會書面報告但業(yè)主大會尚未成立期間，需要動用住宅專項維修資金的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提出維修實施方案，由物業(yè)所在地社區(qū)居(村)民委員會組織征詢業(yè)主意見，經(jīng)全體業(yè)主依法討論通過后，由維修資金代管部門劃轉(zhuǎn)核準(zhǔn)的資金。僅涉及部分共有部分的，可提交涉及共有部分的業(yè)主依法討論通過。維修費用經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門指定的相關(guān)機構(gòu)審價后，在住宅專項維修資金中列支。
維修工程的招投標(biāo)、審價、監(jiān)理等保障維修資金安全使用的辦法由市物業(yè)管理行政主管部門另行制定。
第六十九條 住宅專項維修資金的增值收益，除去業(yè)主房屋分戶滾存資金(利息)和必要管理費外，剩余部分納入相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域?qū)ｍ椌S修資金統(tǒng)籌分賬，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共有部分和共有設(shè)施設(shè)備無法正常使用，以及受益人為全體業(yè)主或者無法界定受益人時的維修、更新和改造。
經(jīng)專有部分占有建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，可以授權(quán)業(yè)主委員會將住宅專項維修資金利息在規(guī)定的額度內(nèi)，統(tǒng)籌用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共有部分和共有設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。
住宅專項維修資金利息和統(tǒng)籌分賬的使用額度，應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約中明確。
第七十條 發(fā)生下列危及安全或嚴(yán)重影響業(yè)主居住生活等緊急情況，需要立即進(jìn)行維修和更新、改造的，業(yè)主、業(yè)主委員會、社區(qū)居(村)民委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向住宅專項維修資金管理部門提出資金使用申請：
(一)屋面防水損壞或外墻老化造成滲漏的;
(二)電梯故障危及人身安全的;
(三)公共護(圍)欄破損嚴(yán)重，危及人身安全的;
(四)外墻墻面有脫落危險的;
(五)專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產(chǎn)安全的;
(六)危及安全的其他情形。
住宅專項維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)自收到應(yīng)急維修資金使用書面申請之日起七個工作日內(nèi)完成審核。住宅專項維修資金管理部門應(yīng)以書面形式告知申請所需資料，發(fā)現(xiàn)提交的申請資料缺項的，應(yīng)在二個工作日內(nèi)一次性要求補齊，不得以資料不全等理由拒絕受理或拖延審批時間。
住宅專項維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)建立綠色通道相關(guān)制度，方便快捷地處理應(yīng)急維修事項。綠色通道制度管理辦法由住宅專項維修資金管理部門另行制定。
第八章 監(jiān)督檢查
第七十一條 本市物業(yè)管理活動實行市、區(qū)、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會四級管理體系，按照屬地管理原則開展相關(guān)工作。
第七十二條 市物業(yè)管理行政主管部門履行下列職責(zé)：
(一)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的統(tǒng)籌和政策研究，建立和完善專業(yè)化、社會化、市場化、法治化的物業(yè)管理機制;
(二)建立全市物業(yè)行政監(jiān)管綜合管理平臺和物業(yè)管理行業(yè)信用信息平臺;
(三)統(tǒng)籌全市住宅專項維修資金監(jiān)管工作;
(四)建立完善分級培訓(xùn)輔導(dǎo)體系，促進(jìn)行業(yè)技術(shù)進(jìn)步;
(五)指導(dǎo)、服務(wù)和監(jiān)督各區(qū)開展物業(yè)管理行政監(jiān)管工作;
(六)制定臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主大會指導(dǎo)規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同示范文本、第三方顧問與評估管理制度、車位租售管理辦法、維修資金管理辦法、統(tǒng)一招投標(biāo)等配套實施辦法。
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第七十三條 區(qū)物業(yè)管理行政主管部門履行下列職責(zé)：
(一)負(fù)責(zé)物業(yè)管理項目的區(qū)域備案、前期物業(yè)承接查驗備案和物業(yè)服務(wù)合同備案;
(二)負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理項目招投標(biāo)管理和維修資金使用監(jiān)管;
(三)定期開展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量專項檢查，做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員的信用征集和監(jiān)管工作;
(四)組織開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項目調(diào)查，建立相關(guān)物業(yè)管理檔案;
(五)指導(dǎo)、服務(wù)和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)調(diào)處物業(yè)管理矛盾糾紛;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第七十四條 街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)配備專門的物業(yè)管理人員，并履行下列職責(zé)：
(一)負(fù)責(zé)業(yè)主大會備案;
(二)建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解機制，調(diào)解物業(yè)管理矛盾糾紛;
(三)指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督轄區(qū)業(yè)主組織開展業(yè)主大會籌備、業(yè)主委員會選舉、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘等自治活動;
(四)指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項目的移交和接管工作;
(五)依法糾正業(yè)主委員會的違法行為;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第七十五條 市、區(qū)相關(guān)職能部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動的有關(guān)監(jiān)督檢查工作：
(一)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)建設(shè)單位履行房屋工程質(zhì)量保修責(zé)任、改變房屋結(jié)構(gòu)影響安全、供水、排水、功能照明、燃?xì)獾缺O(jiān)督檢查;
(二)規(guī)劃行政主管部門負(fù)責(zé)劃分物業(yè)管理區(qū)域、將住宅改為經(jīng)營場所、住宅加裝電梯的監(jiān)督管理;
(三)民政行政主管部門負(fù)責(zé)業(yè)主大會登記等監(jiān)督檢查;
(四)城市管理行政主管部門負(fù)責(zé)違法建設(shè)、無照經(jīng)營、亂設(shè)攤點、占用和損壞綠地，擅自伐、移、修剪樹木等監(jiān)督檢查;
(五)公安機關(guān)負(fù)責(zé)依法查處小區(qū)內(nèi)影響公共安全、公共秩序的違法行為，開展群租房治理工作，并對消防、技防、養(yǎng)犬、車輛停放、室內(nèi)居民噪聲超標(biāo)等開展監(jiān)督檢查;
(六)質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督行政主管部門負(fù)責(zé)電梯安全運行等監(jiān)督檢查;
(七)價格行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督檢查;
(八)人防行政主管部門負(fù)責(zé)人防工程設(shè)施違法行為監(jiān)督檢查;
(九)環(huán)境保護行政主管部門負(fù)責(zé)違法排放水污染物、飲食服務(wù)業(yè)經(jīng)營者未采取措施造成大氣污染、社會生活噪聲超標(biāo)、露天焚燒產(chǎn)生有毒有害、惡臭氣體物質(zhì)的監(jiān)督檢查。
第七十六條 街道辦事處建立的聯(lián)席會議，主要職責(zé)是協(xié)調(diào)處理下列物業(yè)管理重大事宜：
(一)業(yè)主委員會不依法履行職責(zé)的問題;
(二)業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的問題;
(三)履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)的重大問題;
(四)提前終止物業(yè)服務(wù)合同的問題;
(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題;
(六)需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理問題。
第九章 法律責(zé)任
第七十七條 違反本條例的行為，法律、行政法規(guī)或者江蘇省地方法規(guī)已有規(guī)定的，依照有關(guān)規(guī)定處理;沒有規(guī)定的，按照本條例的規(guī)定予以處罰。
本條例規(guī)定的行政處罰，屬于經(jīng)國務(wù)院或省人民政府批準(zhǔn)的城市管理相對集中行政處罰權(quán)范圍的，由城市管理行政執(zhí)法機關(guān)負(fù)責(zé)實施。
第七十八條 第三方顧問與評估機構(gòu)出具的評估報告具有虛假內(nèi)容、誤導(dǎo)性陳述、重大遺漏的，造成當(dāng)事人損失的，尚不構(gòu)成犯罪的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第七十九條 業(yè)主委員會有下列情形之一的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)責(zé)令改正;拒不改正的，可以組織選舉新的業(yè)主委員會;相關(guān)責(zé)任人員構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任：
(一)阻撓、抗拒業(yè)主大會或者業(yè)主監(jiān)事會行使職權(quán)的;
(二)審計期間弄虛作假，隱瞞事實真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料的;
(三)違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，擅自使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章的;
(四)打擊、報復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)舉報人的;
(五)違反法律、法規(guī)規(guī)定，嚴(yán)重侵害業(yè)主合法權(quán)益的。
因業(yè)主委員會委員的個人行為，造成其他業(yè)主合法權(quán)益受到侵害的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第八十條 建設(shè)單位違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正;拒不改正的，按照下列規(guī)定進(jìn)行處罰：
(一)不承擔(dān)召開首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費的，處一萬元以上十萬元以下罰款;
(二)未按照規(guī)定移交物業(yè)服務(wù)相關(guān)資料的，處一萬元以上十萬元以下罰款;
(三)未按要求委托第三方顧問與評估機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估的，處三萬元以上十萬元以下罰款。
(四)未按要求交存履約保證金的，處十萬元以上三十萬元以下罰款。
(五)未按照規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房的，處十萬元以上五十萬元以下罰款;
(六)對業(yè)主要求承租的車位、車庫只售不租的，處十萬元以上五十萬元以下罰款;
(七)其他違反車位、車庫租售規(guī)定的，處五萬元以上十萬元以下罰款，有違法所得的沒收違法所得;
(八)未按照規(guī)定交納住宅專項維修資金的，處應(yīng)交納資金百分之十以上百分之三十以下的罰款;
(九)不承擔(dān)住宅維修責(zé)任的，處十萬元以上三十萬元以下罰款。
第八十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正;拒不改正的，按照下列規(guī)定進(jìn)行處罰：
(一) 未按照要求交存履約保證金的，處十萬元以上三十萬元以下罰款;
(二) 未按照規(guī)定公示相關(guān)信息的，處一萬元以上五萬元以下罰款;
第八十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的住宅物業(yè)項目，因物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗中侵害業(yè)主利益的，雙方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。
建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗協(xié)議的約定，及時整改物業(yè)共有部位、共有設(shè)備設(shè)施查驗問題的，由物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期整改，逾期不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為履行整改義務(wù)，相關(guān)費用從建設(shè)單位履約保證金中列支，并處五萬元以上十萬元以下罰款。
第八十三條 業(yè)主委員會委員、業(yè)主代表資格終止，因拒不移交其所使用、保管的文書、財務(wù)、印章等檔案、資料造成其他業(yè)主實際損失的，承擔(dān)民事賠償責(zé)任。
第八十四條 業(yè)主或者物業(yè)使用人違反本條例第六十一條第一款規(guī)定，有下列情形之一的，由相關(guān)行政主管部門按照下列規(guī)定進(jìn)行查處：
(一)違反第一項、第二項、第三項規(guī)定的，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令改正、恢復(fù)原狀，可對個人并處一千元以上一萬元以下罰款;對單位并處五萬元以上二十萬元以下罰款;
(二)違反第四項、第八項、第九項、第十二項規(guī)定的，由公安機關(guān)依法查處;
(三)違反第五項、第六項、第七項、第十三項規(guī)定的，由城市管理行政主管部門依法查處;
(四)違反第十項、第十一項規(guī)定的，由環(huán)境保護行政主管部門依法查處。
業(yè)主或物業(yè)使用人違反本條例第六十一條規(guī)定，給他人造成損失的，依法承擔(dān)民事責(zé)任。相關(guān)利害關(guān)系人可以依法向人民法院提起訴訟。
第八十五條 物業(yè)管理行政主管部門、政府相關(guān)職能部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)相關(guān)工作人員違反本規(guī)定，有下列情形之一的，由其所在單位或者上級主管部門依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
(一)違法實施行政許可或者行政處罰的;
(二)未按照本規(guī)定履行監(jiān)督檢查職責(zé)的;
(三)發(fā)現(xiàn)違法行為不及時查處，或者包庇、縱容違法行為的;
(四)其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的情形。
第十章 附 則
第八十六條 本條例中下列用語的含義是指：
(一)物業(yè)，是指各類房屋及其附屬的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地;
(二)業(yè)主，是指房屋所有權(quán)登記證書記載的人或房屋買賣合同上記載的物業(yè)買受人;
(三)物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人;
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法取得獨立法人資格，具有相應(yīng)資質(zhì)，從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè);
(五)共用部位，是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等;
(六)共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)由全體業(yè)主共同擁有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、單元防盜門、天線、供電線路、共用照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池井、非經(jīng)營性停車場、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
第八十七條 本條例第二條之外的物業(yè)管理及其監(jiān)督活動參照本條例執(zhí)行。
第八十八條 本條例自2016 年 月 日起施行。南京市人民政府2005年12月26日發(fā)布的《南京市物業(yè)管理辦法》同時廢止。
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