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最新貴州省物業(yè)管理?xiàng)l例全文
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最新貴州省物業(yè)管理?xiàng)l例「全文」
(2010年9月17日貴州省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第十八次會議通過 2010年9月17日貴州省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會公告[2010]第19號公布 自2011年1月1日起施行)
第一章 總則
第一條
為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人的合法權(quán)益，改善人居環(huán)境，促進(jìn)社會和諧，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。
第二條
本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及相關(guān)監(jiān)督管理活動適用本條例。
本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人對房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
第三條
物業(yè)管理活動遵循權(quán)利與義務(wù)相一致，業(yè)主自治與政府指導(dǎo)和監(jiān)管相結(jié)合的原則。
第四條
業(yè)主可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人實(shí)施物業(yè)管理，也可以自行管理。
鼓勵業(yè)主委托專業(yè)化、社會化、市場化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。
第五條
省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
縣級以上人民政府房屋行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
規(guī)劃、國土資源、工商、價(jià)格、城管、環(huán)保、公安、民政等有關(guān)部門，按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理的有關(guān)監(jiān)督管理工作。
第六條
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同縣級房屋行政主管部門指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主依法設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會，督促業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，依法調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。
居(村)民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作。
第七條
物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)行為，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營、誠信服務(wù)，推動物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。
第二章 物業(yè)管理區(qū)域及相關(guān)配置
第八條
物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)有利于實(shí)施物業(yè)管理，以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，并綜合考慮共用設(shè)備設(shè)施、建筑物規(guī)模、業(yè)主人數(shù)、社區(qū)布局、自然界線等因素。
物業(yè)的配套設(shè)備設(shè)施是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域;配套設(shè)備設(shè)施能夠分割獨(dú)立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
第九條
建設(shè)單位向規(guī)劃行政主管部門申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，應(yīng)當(dāng)同時向建設(shè)項(xiàng)目所在地縣級房屋行政主管部門提出物業(yè)管理區(qū)域劃分申請。規(guī)劃行政主管部門在審查批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案時，應(yīng)當(dāng)考慮實(shí)施物業(yè)管理的需要，并征求房屋行政主管部門關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域劃分的意見，房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)予以回復(fù)。
縣級房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)規(guī)劃行政主管部門審查批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，及時向建設(shè)單位出具物業(yè)管理區(qū)域劃分決定，并書面告知建設(shè)項(xiàng)目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域劃分決定的內(nèi)容在房屋銷售現(xiàn)場公示。
第十條
已經(jīng)建成并交付使用的物業(yè)，尚未實(shí)施物業(yè)管理的，需要劃分區(qū)域?qū)嵤┪飿I(yè)管理時，由物業(yè)所在地縣級房屋行政主管部門在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的配合下，征求業(yè)主、居(村)民委員會的意見，劃分物業(yè)管理區(qū)域并在相應(yīng)區(qū)域內(nèi)公告。
已實(shí)施物業(yè)管理且業(yè)主對管理范圍沒有異議的，物業(yè)所在地縣級房屋行政主管部門可以將現(xiàn)有管理范圍直接確認(rèn)為一個物業(yè)管理區(qū)域。
第十一條
縣級房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。
物業(yè)管理區(qū)域檔案應(yīng)當(dāng)載明物業(yè)管理區(qū)域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分?jǐn)?shù)量、業(yè)主共有部分主要情況、建設(shè)單位以及其他需要載明的事項(xiàng)。
第十二條
物業(yè)管理區(qū)域劃分后不得擅自變更。
根據(jù)物業(yè)管理的需要確需變更物業(yè)管理區(qū)域的，獲得銷售許可之前的建設(shè)單位或者專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主可以向物業(yè)所在地縣級房屋行政主管部門提出變更申請。
房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)作出決定。決定予以變更的，對新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)撤銷原物業(yè)管理區(qū)域劃分決定，向建設(shè)單位重新作出物業(yè)管理區(qū)域劃分決定;對已經(jīng)建成并交付使用的物業(yè)應(yīng)當(dāng)在相應(yīng)區(qū)域進(jìn)行變更公告。決定不予變更的，應(yīng)當(dāng)向申請人書面說明理由。
第十三條
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝话凑障铝幸鬅o償配置物業(yè)服務(wù)用房：
(一)房屋建筑總面積不足10萬平方米的，物業(yè)服務(wù)用房按照房屋建筑總面積3‰的比例配置，最低不得低于90平方米;房屋建筑總面積在10萬平方米以上的，物業(yè)服務(wù)用房的配置以300平方米為起點(diǎn)，超過10萬平方米的部分，按照超過部分建筑面積2‰的比例增加配置，超過50萬平方米的部分，按照超過部分建筑面積1‰的比例增加配置;
(二)應(yīng)當(dāng)為地面以上能夠計(jì)算建筑面積的房屋，具備供水、供電設(shè)施及其他基本使用條件，能直接投入使用。
規(guī)劃行政主管部門在審查批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案時，應(yīng)當(dāng)按照前款規(guī)定明確物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積在房屋銷售現(xiàn)場公示。
業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋建筑總面積不足10萬平方米的，不得低于15平方米;房屋建筑總面積在10萬平方米以上的，不得低于60平方米。
第十四條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫的配置，不得低于規(guī)劃行政主管部門規(guī)定的車位、車庫與房屋套數(shù)(含商鋪間數(shù))之間的最低配置比例。
已經(jīng)建成并交付使用的物業(yè)，物業(yè)管理區(qū)域條件允許并經(jīng)業(yè)主大會同意，可以按照規(guī)劃行政主管部門審查批準(zhǔn)的方案建設(shè)車位、車庫，滿足業(yè)主停車需求。
第十五條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分戶計(jì)量裝置或者入戶端口以外的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，由相應(yīng)的專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)和建設(shè)，并與建設(shè)項(xiàng)目同步施工、同步竣工。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配合專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的施工，并承擔(dān)相關(guān)土建工程的配套建設(shè)。
本條例施行前建設(shè)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位的，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收。
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
第十六條
依法登記取得房屋所有權(quán)的人為業(yè)主。
通過訴訟、仲裁取得房屋所有權(quán)的，生效法律文書所確認(rèn)的所有權(quán)人為業(yè)主;繼承或者受遺贈取得房屋所有權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時，繼承人、受遺贈人為業(yè)主;合法建造的房屋，房屋的建造人為業(yè)主。
基于買賣、贈與、拆遷安置等已經(jīng)合法占有房屋，但尚未依法登記取得房屋所有權(quán)的人，在物業(yè)管理活動中享有業(yè)主權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。
第十七條
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人提供的服務(wù);
(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理形式以及有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會會議，行使表決權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對共有部分的使用、維護(hù)等情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第十八條
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;
(五)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi);
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。
第十九條
物業(yè)的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。
第二十條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。未設(shè)立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。
業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。
一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只能設(shè)立一個業(yè)主大會。
第二十一條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合下列條件之一的，可以召開首次業(yè)主大會會議：
(一)交付使用的房屋專有部分面積達(dá)到建筑物總面積50%以上;
(二)交付使用的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)50%以上;
(三)首套房屋交付使用已滿兩年且交付使用的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)25%以上;
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)依法解除合同或者前期物業(yè)服務(wù)合同期限即將屆滿。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自前款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的條件具備之日起30日內(nèi)將房屋交付使用情況書面報(bào)告物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣級房屋行政主管部門，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到報(bào)告之日起10日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。
第二十二條
符合首次業(yè)主大會會議召開條件，業(yè)主書面申請街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組成業(yè)主大會籌備組的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起60日內(nèi)，會同縣級房屋行政主管部門負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會籌備組。業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表、居(村)民委員會代表等組成，人數(shù)應(yīng)為7人以上單數(shù)，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的1/2，籌備組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。
籌備組成員名單及基本情況應(yīng)當(dāng)自確定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第二十三條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會籌備組開展工作，向業(yè)主大會籌備組提供業(yè)主清冊及通訊方式、物業(yè)管理狀況等文件資料。
建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得妨礙業(yè)主大會籌備組開展工作。
第二十四條
業(yè)主大會籌備組負(fù)責(zé)首次業(yè)主大會會議召開的下列籌備工作：
(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點(diǎn)、內(nèi)容和形式;
(二)擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案;
(三)確認(rèn)業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)和業(yè)主專有部分面積;
(四)擬定業(yè)主委員會選舉辦法草案，提出候選人建議名單;
(五)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;
(六)召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。
前款規(guī)定內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。業(yè)主對業(yè)主身份、專有部分面積提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果。
第二十五條
業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起3個月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。
首次業(yè)主大會會議議程應(yīng)當(dāng)首先表決業(yè)主大會議事規(guī)則，會議按照表決通過的業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。
業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議有效召開之日起設(shè)立。
第二十六條
業(yè)主大會決定下列事項(xiàng)，需要辦理相關(guān)手續(xù)的，由業(yè)主委員會依法辦理：
(一)制定和修改管理規(guī)約及業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;
(三)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作經(jīng)費(fèi)以及業(yè)主委員會成員的工作補(bǔ)貼;
(四)實(shí)施委托管理或者自行管理;
(五)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;
(六)籌集和使用專項(xiàng)維修資金;
(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(八)改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動、處分共有部分;
(九)業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。
決定前款第六項(xiàng)和第七項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第二十七條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，幢、單元等特定范圍內(nèi)的業(yè)主，在不損害該特定范圍之外其他業(yè)主合法權(quán)益的前提下，根據(jù)管理規(guī)約的約定可以共同決定下列事項(xiàng)：
(一)對該范圍內(nèi)的共有部分進(jìn)行維修、更新、改造;
(二)就該范圍內(nèi)的共有部分籌集和依法使用住宅專項(xiàng)維修資金。
特定范圍內(nèi)的業(yè)主決定前款規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占所在幢、單元等特定范圍建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。
第二十八條
管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
制定管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定和損害社會公共利益。
管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。
第二十九條
業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成、成員任期等事項(xiàng)作出約定，并可以約定業(yè)主委員會候補(bǔ)成員的設(shè)立、缺席業(yè)主表決權(quán)計(jì)算規(guī)則等事項(xiàng)。
第三十條
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