江蘇省物業(yè)管理條例2015
江蘇省物業(yè)管理條例
江蘇省人大常委會
江蘇省物業(yè)管理條例
江蘇省人民代表大會常務委員會
(江蘇省第九屆人民代表大會常務委員會第二十次會議于2000年12月24日通過，自2001年3月1日起施行)
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理行為，維護當事人的合法權益，根據(jù)有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結合本省實際情況，制定本條例。
第二條 本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動適用本條例。
新建住宅區(qū)和配套設施比較齊全的原有住宅區(qū)，應當實行物業(yè)管理。
配套設施不全的原有住宅區(qū)，由當?shù)厝嗣裾M織整治，逐步創(chuàng)造條件，實行物業(yè)管理。
配套設施比較齊全的大廈、工業(yè)區(qū)等其他物業(yè)，推行物業(yè)管理。
第三條 省人民政府建設行政主管部門是本省物業(yè)管理行政主管部門。
市、縣(市、區(qū))建設(房產(chǎn))行政主管部門是本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行政主管部門，其具體職責由同級人民政府確定。
縣級以上地方人民政府的其他有關部門，應當依照各自的職責分工，共同做好有關管理工作。
第四條 縣級以上地方人民政府應當扶持物業(yè)管理行業(yè)，逐步建立專業(yè)化、社會化和市場化的物業(yè)管理機制，提高物業(yè)管理水平。
物業(yè)管理企業(yè)按照國家和省有關規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。
第二章 業(yè)主自治管理
第五條 業(yè)主通過業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會對物業(yè)實施自治管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少的，物業(yè)管理的組織形式可以由業(yè)主自主決定。
業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主人數(shù)較多的，可以推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會(以下統(tǒng)稱業(yè)主大會)。
第六條 業(yè)主享有下列權利：
(一)參加業(yè)主大會，對有關業(yè)主利益的重大事項進行表決;
(二)業(yè)主委員會的選舉權和被選舉權;
(三)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(四)選擇物業(yè)管理企業(yè);
(五)與物業(yè)管理費用相符的服務;
(六)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務活動;
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。
業(yè)主承擔下列義務：
(一)遵守物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章;
(二)遵守業(yè)主公約;
(三)遵守業(yè)主大會和業(yè)主委員會的有關決定;
(四)按照合同約定交納物業(yè)管理服務費;
(五)按照國家和省有關規(guī)定交納維修基金;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。
第七條 業(yè)主大會行使下列職權：
(一)審議、修改、通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程;
(二)選舉、撤換業(yè)主委員會的組成人員;
(三)審議業(yè)主委員會的工作報告;
(四)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定;
(五)審議批準業(yè)主委員會選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)的報告;
(六)決定有關業(yè)主共同利益的重大事項。
第八條 業(yè)主大會由業(yè)主委員會負責召集，每年至少召開一次。經(jīng)擁有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)百分之三十以上投票權數(shù)的業(yè)主提議，可以臨時召開業(yè)主大會，業(yè)主委員會在接到提議后十五日內(nèi)應當就所提議題召開業(yè)主大會。
業(yè)主的投票權數(shù)，普通住宅房屋實行一戶一票;其他物業(yè)按照其擁有物業(yè)的建筑面積計算。具體計算規(guī)則由設區(qū)的市人民政府物業(yè)管理行政主管部門制定。
召開業(yè)主大會應當有過半數(shù)以上投票權的業(yè)主出席。
業(yè)主大會決定事項，應當以出席業(yè)主大會的業(yè)主的投票權數(shù)過半數(shù)通過。
第九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之五十，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過一年的，應當依照本條例規(guī)定召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
物業(yè)所在地的物業(yè)管理行政主管部門應當指導業(yè)主召開首次業(yè)主大會。
第十條 業(yè)主委員會是在物業(yè)管理活動中代表和維護全體業(yè)主合法權益的組織，對業(yè)主大會負責。業(yè)主委員會履行下列職責：
(一)召集和主持業(yè)主大會;
(二)擬定業(yè)主公約草案、業(yè)主委員會章程草案及其修訂草案并報業(yè)主大會通過;
(三)經(jīng)業(yè)主大會批準，選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，并經(jīng)業(yè)主大會對合同條款審查同意后，負責與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理合同;
(四)經(jīng)業(yè)主大會批準，負責維修基金的管理和使用，當維修基金不足時，進行續(xù)籌;
(五)審定物業(yè)管理企業(yè)提出的年度工作計劃和物業(yè)管理重大措施;
(六)聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務活動;
(七)執(zhí)行業(yè)主大會的有關決定;
(八)接受業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督;
(九)督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約和有關規(guī)定;
(十)業(yè)主大會賦予的其他職責。
第十一條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員的人數(shù)應當是五至十五名的單數(shù)，其組成人員不得在物業(yè)管理企業(yè)中兼職。業(yè)主委員會委員每屆任期三年，可以連選連任。
業(yè)主委員會可以通過選舉產(chǎn)生主任一名和副主任若干名，業(yè)主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，召開會議必須有過半數(shù)委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意。
業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動。
第十二條 首次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，到當?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門登記確認。登記確認日期為業(yè)主委員會成立日期。
業(yè)主委員會登記的有關事項發(fā)生變更的，應當辦理變更登記。
業(yè)主委員會因物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)滅失等原因終止的，應當辦理注銷登記。
第十三條 業(yè)主公約是業(yè)主共同訂立的有關物業(yè)使用、維修、管理等方面的行為守則，對全體業(yè)主和使用人具有約束力。
業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程自業(yè)主大會審議通過之日起生效，并應當在生效之日起十五日內(nèi)報物業(yè)管理行政主管部門備案。
第十四條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當予以公布，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主和使用人具有約束力。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。
省人民政府建設行政主管部門可以制定業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程的示范文本。
第三章 物業(yè)管理企業(yè)
第十五條 物業(yè)管理企業(yè)應當自領取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，持有關文件向登記機關所在地的物業(yè)管理行政主管部門備案。
物業(yè)管理行政主管部門應當對備案的物業(yè)管理企業(yè)核定資質(zhì)等級。未領取物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級證書的，不得從事物業(yè)管理服務活動。
有關資質(zhì)管理的具體規(guī)定由省人民政府建設行政主管部門制定。
第十六條 物業(yè)管理企業(yè)享有下列權利：
(一)依照法律、法規(guī)、規(guī)章和合同的約定，制定物業(yè)管理工作制度;
(二)收取物業(yè)管理服務費用;
(三)制止違章搭建或者其他侵害業(yè)主公共利益的行為，并可以向人民法院提起民事訴訟;
(四)選聘專業(yè)公司承擔專項經(jīng)營業(yè)務;
(五)拒絕任何形式的攤派;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。
物業(yè)管理企業(yè)承擔下列義務：
(一)執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、服務標準;
(二)履行物業(yè)管理合同，提供物業(yè)管理服務，維護業(yè)主利益;
(三)接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督;
(四)定期公布物業(yè)管理公共服務費和使用維修基金的收支賬目，接受質(zhì)詢和審計;
(五)接受政府有關行政主管部門的監(jiān)督管理;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。
第四章 物業(yè)管理服務與收費
第十七條 新建物業(yè)出售前，建設單位應當選聘物業(yè)管理企業(yè)，承擔物業(yè)出售后至業(yè)主委員會正式簽訂物業(yè)管理合同前的前期物業(yè)管理服務。
新建物業(yè)出售時，建設單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)應當與物業(yè)購買人簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議。
物業(yè)交付使用后，業(yè)主或者業(yè)主委員會應當及時續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂物業(yè)管理合同。
第十八條 前期物業(yè)管理協(xié)議和物業(yè)管理合同的主要內(nèi)容包括：
(一)當事人和物業(yè)的基本情況;
(二)雙方的權利和義務;
(三)物業(yè)管理服務事項和服務質(zhì)量要求;
(四)物業(yè)管理服務費的標準和收取辦法;
(五)物業(yè)管理服務用房的使用、管理和收入分配辦法;
(六)維修基金的管理和使用;
(七)合同的有效期限、合同終止和解除的約定;
(八)違約責任及解決糾紛的途徑;
(九)雙方當事人約定的其他事項。
第十九條 前條規(guī)定的物業(yè)管理服務事項主要包括以下內(nèi)容：
(一)物業(yè)共用部位和物業(yè)共用設施設備的日常維護和管理;
(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理;
(三)協(xié)助管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、安全防范、消防、交通等事項;
(四)物業(yè)裝飾裝修的安全性能、垃圾清運等管理服務;
(五)應業(yè)主要求進行的室內(nèi)特約維修服務;
(六)物業(yè)檔案資料的管理。
前期物業(yè)管理協(xié)議和物業(yè)管理合同中沒有特別約定的物業(yè)管理服務事項，當事人不承擔責任。
第二十條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，只能選聘一家物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務。
物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務工作委托專業(yè)公司實施，但不得將物業(yè)的整體或者主要管理服務責任委托給他人。
第二十一條 物業(yè)管理行業(yè)應當建立和完善市場競爭機制。鼓勵建設單位或者業(yè)主委員會通過招標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。
第二十二條 物業(yè)管理服務費用是指物業(yè)管理企業(yè)提供公共服務的費用及提供代辦服務、特約服務的費用。收取物業(yè)管理服務費，應當遵循合理、公開以及與服務質(zhì)量相適應的原則。鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展價格競爭。禁止價格壟斷等不正當競爭行為。
普通住宅的物業(yè)管理公共服務費實行政府指導價，其他物業(yè)的公共服務費由當事人在前期物業(yè)管理協(xié)議或者物業(yè)管理合同中協(xié)商確定。物業(yè)管理企業(yè)應業(yè)主的要求，提供代辦服務和特約服務的費用，應當與業(yè)主協(xié)商確定。
確定政府指導價應當依法舉行價格聽證會，以物業(yè)管理服務的合理成本為基礎，并考慮業(yè)主的經(jīng)濟承受能力進行綜合測算。
第二十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、環(huán)衛(wèi)、通信、有線電視等單位向業(yè)主或者使用人收取費用等服務事項，可以委托給物業(yè)管理企業(yè)實施，雙方應當簽訂有償服務合同。
任何單位和個人不應當就同一服務內(nèi)容，向業(yè)主、使用人或者物業(yè)管理企業(yè)重復收費。
第二十四條 物業(yè)管理服務費由物業(yè)管理企業(yè)按照前期物業(yè)管理協(xié)議或者物業(yè)管理合同的約定向業(yè)主收取。
新建物業(yè)中未售出且未使用的部分，其物業(yè)管理服務費由建設單位與物業(yè)管理企業(yè)約定，沒有約定或約定不明的，按物業(yè)管理服務費標準的百分之五十承擔。
物業(yè)出租或者以其他方式交他人使用的，物業(yè)管理服務費可以由業(yè)主或者使用人交納，但業(yè)主負最終交納責任。
第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)收費的項目、標準和收支情況，應當按照合同的約定，定期向業(yè)主公布，并接受業(yè)主委員會的監(jiān)督和質(zhì)詢。
第五章 物業(yè)的使用和維護
第二十六條 新建物業(yè)在規(guī)劃建設時，應當建設必要的物業(yè)管理配套設施，制定物業(yè)管理實施方案并報物業(yè)管理行政主管部門備案。建成后，物業(yè)管理行政主管部門應當進行物業(yè)管理配套設施驗收。
開發(fā)建設單位在移交住宅區(qū)時，應當按照住宅區(qū)總建筑面積的千分之三至千分之四無償提供物業(yè)管理服務用房，其產(chǎn)權屬該住宅區(qū)全體業(yè)主共有。
配套使用的附屬設施、附屬設備、共用部位屬全體業(yè)主所有。
第二十七條 物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)時，應當與委托方按照物業(yè)管理行政主管部門制定的物業(yè)接管驗收辦法進行接管驗收。
物業(yè)管理委托方應當按照規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)移交相應的物業(yè)檔案資料。
物業(yè)管理合同或者前期物業(yè)管理協(xié)議終止時，物業(yè)管理企業(yè)應當將物業(yè)檔案資料移交給物業(yè)管理委托方或者其指定的物業(yè)管理企業(yè)。
第二十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
(一)損壞房屋承重結構，擅自改變房屋用途;
(二)占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備;
(三)私搭亂建;
(四)侵占綠地、毀壞綠化;
(五)隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物;
(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，超標準排放污染物質(zhì)或者發(fā)出超標準的噪聲和振動;
(七)未經(jīng)批準擺攤設點;
(八)無序停放車輛;
(九)在建筑物或者構筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;
(十)利用物業(yè)從事危害公共利益或者侵害他人正當權益的活動;
(十一)在消防通道上設置路障，損壞或者挪用消防設施;
(十二)法律、法規(guī)和業(yè)主公約禁止的其他行為。
第二十九條 業(yè)主或者使用人裝飾裝修房屋，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者使用人。物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者使用人有損壞承重結構等行為時，應當及時勸阻，并向有關主管部門報告。
第三十條 物業(yè)應當按照設計用途使用。因特殊情況需要改變物業(yè)使用性質(zhì)的，應當符合城市規(guī)劃和物業(yè)安全的要求，并報有關主管部門批準。
第三十一條 任何單位和個人不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)，并在約定的期限內(nèi)恢復原狀。造成損失的，應當給予相應賠償。
第三十二條 利用物業(yè)設置廣告等經(jīng)營性設施的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主委員會的書面同意后，由物業(yè)管理企業(yè)向有關部門辦理報批手續(xù)。經(jīng)批準設置的經(jīng)營性設施的收益，在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費用后，應當將收益的30%用于補貼物業(yè)管理公共服務費，收益的70%納入維修基金，但合同另有約定的除外。
第三十三條 業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)應當對物業(yè)定期維修養(yǎng)護。當出現(xiàn)危及安全、影響觀瞻、侵害公共利益或者影響他人正常使用的情況時，責任人應當及時維修養(yǎng)護。
物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行維修養(yǎng)護時，相關業(yè)主和使用人必須給予配合。因阻撓維修養(yǎng)護造成物業(yè)損壞或財產(chǎn)損失的，責任人應當負責修復或者賠償。
第三十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的市政公用設施和相關設備設施，按規(guī)定應當由市政、供水、供電、供氣、通訊、環(huán)衛(wèi)、綠化等部門維修養(yǎng)護的，原有職責和養(yǎng)護渠道不變。相關部門委托物業(yè)管理企業(yè)代為維修養(yǎng)護的，應當支付維修養(yǎng)護費用。
第三十五條 房屋在國家規(guī)定的保修期滿以后的維修責任，按照下列規(guī)定承擔：
(一)房屋室內(nèi)部分，由業(yè)主自行維修;
(二)房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、機電設備、共用天線、消防設施等共用部位和共用設施設備，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)合同的約定定期維修養(yǎng)護。
第三十六條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個以上物業(yè)產(chǎn)權人的，應當建立物業(yè)共用部位、共用設施設備維修基金(簡稱維修基金)。
維修基金應當存入政府指定的銀行，設立專門賬戶。
維修基金應當按幢建賬、按戶核算。
業(yè)主轉讓物業(yè)時，其維修基金賬戶中的剩余部分不予退還，隨房屋所有權同時結算過戶。
維修基金的籌集、使用與管理的具體辦法由省人民政府制定。
第三十七條 維修基金屬全體業(yè)主所有，專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的大中修、更新和改造，不得挪作他用。
業(yè)主委員會應當定期公布維修基金的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。
第六章 法律責任
第三十八條 業(yè)主、使用人未按照物業(yè)管理合同的約定交納物業(yè)管理服務費的，物業(yè)管理企業(yè)可以催交，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以按每日萬分之五加收滯納金。
第三十九條 建設單位未按照規(guī)定提供物業(yè)管理服務用房以及物業(yè)管理設備設施的，由物業(yè)管理行政主管部門責令其限期補建，逾期不補建的，應當交納補建價款，可處以二萬元以上四萬元以下罰款。
建設單位未按照規(guī)定落實前期物業(yè)管理企業(yè)的，由物業(yè)管理行政主管部門責令其限期改正，逾期未改正的，可處以二萬元以上四萬元以下罰款。
第四十條 物業(yè)管理企業(yè)違反本條例，按照下列規(guī)定處罰：
(一)未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理活動的，由物業(yè)管理行政主管部門責令其停止活動，沒收非法所得，可處以一萬元以上三萬元以下罰款;
(二)違反合同約定的服務質(zhì)量標準的，由物業(yè)管理行政主管部門責令其限期改正，逾期未改正，可處以一萬元以上三萬元以下罰款;
(三)對物業(yè)共用部位、共用設施設備管理不善，造成物業(yè)環(huán)境惡化的，由物業(yè)管理行政主管部門對其作出警告，降低資質(zhì)等級或者吊銷資質(zhì)證書，并可處以一萬元以上三萬元以下罰款。
第四十一條 未按照規(guī)定交納維修基金的單位和個人，由物業(yè)管理行政主管部門責令其限期補交;逾期仍不足額交納的，可按每日萬分之五加收滯納金。
未按照規(guī)定實行維修基金專戶儲存或者擅自挪用維修基金的單位和個人，由物業(yè)管理行政主管部門責令其限期改正，可處以五千元以上五萬元以下罰款;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十二條 違反本條例規(guī)定，依法應當由工商、價格、財政、公安等部門處罰的，依照有關法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定執(zhí)行。
第四十三條 物業(yè)管理行政主管部門和其他部門的工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十四條 當事人對行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。
第七章 附則
第四十五條 本條例中有關用語的含義：
(一)本條例所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權人;
(二)本條例所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人;
(三)本條例所稱物業(yè)，是指房屋及其附屬的設備、設施和相關場地;
(四)本條例所稱物業(yè)管理區(qū)域，是指相對獨立的，統(tǒng)一實施物業(yè)管理的區(qū)域;
(五)本條例所稱物業(yè)共用部位，是指物業(yè)主體承重結構部位(包括基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等;
(六)本條例所稱物業(yè)共用設施設備，是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)，由全體業(yè)主共同擁有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、共用照明、消防設施、綠地、道路、溝渠、池井、非經(jīng)營性停車場、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
第四十六條 設區(qū)的市可以根據(jù)本條例制定實施細則。
第四十七條 本條例自2001年3月1日起施行。
2000年12月25日
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