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蘭州市物業(yè)管理?xiàng)l例草案全文
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《蘭州市物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》
一、制定的必要性
(一)解決我市物業(yè)管理行業(yè)面臨的現(xiàn)實(shí)問題。我市物業(yè)管理工作起源于上世紀(jì)90年代，物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過十幾年不斷摸索和不懈努力，取得了長足的發(fā)展，在改善人居環(huán)境，擴(kuò)大就業(yè)，提高城市綜合管理水平，維護(hù)社會穩(wěn)定，促進(jìn)社會發(fā)展等方面發(fā)揮了重要作用。截至目前，我市物業(yè)服務(wù)企業(yè)共有673家，其中：一級資質(zhì)6家，二級資質(zhì)36家，三級資質(zhì)631家，物業(yè)托管面積達(dá)到6580萬平方米，專業(yè)化物業(yè)服務(wù)受益對象達(dá)220多萬人，物業(yè)從業(yè)人員3萬余人，物業(yè)管理覆蓋面占全市物業(yè)總量的70%。近年來，隨著法制建設(shè)的不斷深化，業(yè)主的維權(quán)意識有了明顯的增強(qiáng)，但我市物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)代服務(wù)意識和體系的建立稍顯遲滯，歷史欠賬較多，具體表現(xiàn)在六個(gè)方面：
一是物業(yè)矛盾糾紛增多，目前我市物業(yè)管理行業(yè)已進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，矛盾糾紛增多，部分矛盾甚至升級為局部性的群體性事件;
二是服務(wù)不規(guī)范，由于歷史欠賬較多，部分企業(yè)沒有建立完善的管理服務(wù)制度，服務(wù)不標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)不透明的問題往往成為矛盾的焦點(diǎn);
三是業(yè)主大會業(yè)主委員會建設(shè)滯后，從全市物業(yè)管理實(shí)際來看，我市的業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立情況不容樂觀，業(yè)主參與積極性不高，業(yè)主大會召開難，部分業(yè)主將業(yè)主委員會作為自身牟取不正當(dāng)利益的工具，侵害業(yè)主、物業(yè)企業(yè)的合法權(quán)益;
四是專項(xiàng)維修資金歸集難，我市專項(xiàng)維修資金的歸集起步于2009年，與外地發(fā)達(dá)地區(qū)相比，在歸集數(shù)量方面較為落后，大多數(shù)老舊小區(qū)、“三不管”樓院未歸集維修資金，導(dǎo)致房屋無法得到及時(shí)維修，引發(fā)物業(yè)矛盾，給業(yè)主的生活帶來隱患;
五是物業(yè)企業(yè)發(fā)展環(huán)境較差，物業(yè)管理與供水、供電、供暖、供氣的職責(zé)不清，本應(yīng)由水、暖、電、氣等專營單位自己承擔(dān)的收費(fèi)職責(zé)，多數(shù)小區(qū)由物業(yè)企業(yè)受“霸王條款”的制約無償代收代交，特別是供水、供暖方面的矛盾十分突出，一旦發(fā)生停水或供暖溫度不達(dá)標(biāo)，業(yè)主將問題誤認(rèn)為是物業(yè)企業(yè)造成的;
六是老舊小區(qū)數(shù)量較多，難以實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理，這類小區(qū)大多數(shù)都存在建筑年代久，建設(shè)規(guī)模小，沒有歸集專項(xiàng)維修資金，規(guī)劃設(shè)計(jì)先天不足，配套設(shè)施建設(shè)欠賬太多，需要數(shù)量較大的改造資金。由于改造資金籌集困難，短期內(nèi)難以實(shí)施全面改造。為解決我市物業(yè)管理行業(yè)的突出問題，制定一部比較全面、系統(tǒng)的物業(yè)管理法規(guī)，具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。
(二)妥善處理行政管理與業(yè)主自治關(guān)系。物業(yè)管理法律關(guān)系主要以民事關(guān)系為主，一般由當(dāng)事人自行調(diào)節(jié)并通過司法手段予以保障。但當(dāng)前物業(yè)管理實(shí)踐中出現(xiàn)的一些突出現(xiàn)象，如業(yè)主大會、業(yè)主委員會的設(shè)立運(yùn)轉(zhuǎn)等，客觀上需要公共權(quán)力適度介入，而國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》關(guān)于業(yè)主大會工作的規(guī)定較為原則，實(shí)踐中業(yè)主大會無法成立、業(yè)主委員會不履行職責(zé)等現(xiàn)象在我市明顯存在，需要通過地方立法進(jìn)一步對其加以引導(dǎo)和規(guī)范。
(三)彌補(bǔ)我市物業(yè)管理工作法律空白。為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)物業(yè)管理各法律主體的合法權(quán)益，我市先后出臺了地方性法規(guī)《蘭州市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》和規(guī)范性文件《蘭州市物業(yè)管理規(guī)定》，但從物業(yè)管理工作的實(shí)踐來看，以上法規(guī)和規(guī)范性文件均存在著不同程度的缺陷。
一是不能與上位法有效銜接，我市《蘭州市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》出臺于2001年，早于國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》(2003年)、《中華人民共和國物權(quán)法》(2007年)和《甘肅省物業(yè)管理辦法》(2010年)，部分條款已不能與上位法有效銜接。
二是《蘭州市物業(yè)管理規(guī)定》為規(guī)范性文件，法律效力較低，不能較好地對當(dāng)前的物業(yè)管理活動進(jìn)行規(guī)范，因此有必要出臺一部完善的、能與上位法有效銜接的地方性法規(guī)，加強(qiáng)對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。
二、起草過程
按照市人大2015年立法計(jì)劃，市房產(chǎn)局于2013年將起草《條例》列入工作計(jì)劃，著手開展起草前的調(diào)研、溝通、協(xié)調(diào)等工作。2014年市房產(chǎn)局向市人大、市政府法制辦提出立法申請，歷經(jīng)數(shù)月完成了《條例(送審稿)》的起草工作，并上報(bào)市政府法制辦。2014年市政府法制辦邀請省市人大、相關(guān)專家、相關(guān)部門等先后三次召開論證會，并征求書面意見。由于在論證過程中，部分條款存在意見分歧，市政府于2014年10月向市人大提交了《關(guān)于延緩審議〈蘭州市物業(yè)管理?xiàng)l例(草案)〉的報(bào)告》，市人大同意延緩。2015年3月，市政府法制辦、市房產(chǎn)局赴南京、成都、無錫等地針對《條例(送審稿)》存在的問題，進(jìn)行專項(xiàng)考察，并對《條例(送審稿)》進(jìn)行了修改。2015年4月10日和5月6日分別由市政府法制辦組織法學(xué)專家、省人大法工委、省法制辦、市人大城建工委和法工委以及市房產(chǎn)局參加的兩次立法論證會，進(jìn)一步研究論證。經(jīng)過反復(fù)修改，形成了本《條例(草案)》。2015年6月5日經(jīng)市政府第101次常務(wù)會議審議通過。
三、制定依據(jù)
《條例(草案)》的起草過程中，主要依據(jù)以下法律、法規(guī)、規(guī)章：
1、《中華人民共和國物權(quán)法》(2007年10月1日起施行)
2、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》(2003年9月1日起施行，修訂案自2007年10月1日起施行)
此外，主要參考了《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》(建設(shè)部令第110號)、《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》(建設(shè)部令第164號)、《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》(建設(shè)部、財(cái)政部令第165號)、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》(發(fā)改價(jià)格[2003]1864號)、《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》(建房[2009]274號)、《物業(yè)承接查驗(yàn)管理辦法》(建房[2010]165號)、《甘肅省物業(yè)管理辦法》(甘肅省人民政府令第26號)等規(guī)章、規(guī)范性文件，學(xué)習(xí)借鑒了江蘇、浙江、廣西、重慶、成都、杭州和無錫等外省市地方性法規(guī)。
四、主要內(nèi)容
《條例(草案)》分為總則、業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理與服務(wù)、物業(yè)使用與維護(hù)、法律責(zé)任和附則等七章，共六十五條內(nèi)容。
(一)總則部分。主要明確了立法目的，物業(yè)管理的定位，市縣(區(qū))人民政府及相關(guān)部門的監(jiān)管職責(zé)。
(二)關(guān)于業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會。主要是根據(jù)上位法和建設(shè)部《業(yè)主大會業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》對業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的相關(guān)問題進(jìn)行了細(xì)化和明確，制訂了符合蘭州實(shí)際的制度。
(三)關(guān)于前期物業(yè)管理。明確了物業(yè)管理區(qū)域的劃分，細(xì)化了招投標(biāo)制度，規(guī)定了物業(yè)管理用房，對開發(fā)建設(shè)單位在前期物業(yè)管理中的職責(zé)加以明確，規(guī)定了開發(fā)建設(shè)單位的保修義務(wù)，從根本上解決物業(yè)管理實(shí)際中開發(fā)商遺留問題。
(四)關(guān)于物業(yè)管理與服務(wù)。主要是在上位法的基礎(chǔ)上，對物業(yè)資質(zhì)管理、合同簽訂、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為、小區(qū)車位管理以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信管理等方面做了規(guī)定。
(五)關(guān)于物業(yè)的使用與維護(hù)。對物業(yè)使用中禁止行為做了規(guī)定，對業(yè)主的裝飾裝修、隨意改變房屋用途做了規(guī)定，對物業(yè)管理中供水、供電、供暖、供氣管理的界限進(jìn)行了劃分，強(qiáng)調(diào)了住宅專項(xiàng)維修資金管理制度。
(六)關(guān)于法律責(zé)任。主要針對沒有處罰規(guī)定的條款，做了處罰規(guī)定。
五、《條例(草案)》解決的主要問題
(一)解決了物業(yè)管理監(jiān)管缺失的問題。長期以來，我市物業(yè)管理存在著監(jiān)管力量薄弱、不能形成合力的問題，在《條例(草案)》總則中，明確規(guī)定了市房地產(chǎn)行政主管部門、市直相關(guān)部門、各縣(區(qū))物業(yè)行政主管部門的職責(zé)，為建立健全“兩級政府、四級監(jiān)管”的物業(yè)管理新機(jī)制提供了法律基礎(chǔ)。
(二)解決了業(yè)主大會召開難的問題。《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》對于業(yè)主大會形成有效決議的要求較高，現(xiàn)實(shí)中業(yè)主出席業(yè)主大會行使表決權(quán)的比例一般比較低，業(yè)主大會很難形成有效決議，遇到緊急事件，容易造成巨大的損失。為解決這一現(xiàn)實(shí)問題，《條例(草案)》第二十一條引入了物業(yè)管理委員會制度，作為對業(yè)主大會制度的有效補(bǔ)充。該規(guī)定能有效解決日常監(jiān)管中的重大矛盾，促進(jìn)社會穩(wěn)定�！稐l例(草案)》對業(yè)主委員會濫用職權(quán)、違反法律法規(guī)規(guī)定、嚴(yán)重影響社區(qū)秩序和社會穩(wěn)定的情形進(jìn)行了規(guī)范。
(三)解決了物業(yè)管理資料管理不規(guī)范的問題。物業(yè)管理檔案資料是業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)，是實(shí)施物業(yè)管理的重要依據(jù)，我市物業(yè)管理實(shí)際中長期存在物業(yè)管理檔案資料缺失的問題，《條例(草案)》對物業(yè)管理檔案資料的建立、管理和移交作了明確的規(guī)定。
(四)解決了我市住宅室內(nèi)裝飾裝修不規(guī)范的問題。我市住宅室內(nèi)裝飾裝修長期存在不規(guī)范的問題，壟斷裝修材料、隨意改變建筑承重結(jié)構(gòu)的問題比較突出，《條例(草案)》以物業(yè)企業(yè)為突破口，對協(xié)助壟斷裝飾裝修材料、隨意改變住宅用途等問題做了明確規(guī)定，并設(shè)置了相應(yīng)的罰則。
(五)解決了物業(yè)企業(yè)經(jīng)營不規(guī)范的問題。在物業(yè)管理實(shí)際中，擅自甩管物業(yè)項(xiàng)目、物業(yè)招投標(biāo)惡意競標(biāo)、惡意競爭等阻礙了物業(yè)行業(yè)的健康發(fā)展，《條例(草案)》結(jié)合國務(wù)院《企業(yè)信息公示條例》等法規(guī)出臺的契機(jī)，對企業(yè)的誠信經(jīng)營、依法經(jīng)營做出了明確的規(guī)定，為推動行業(yè)依法依規(guī)依約服務(wù)提供了有效的抓手。
(六)解決了物業(yè)企業(yè)代人受過的問題。為解決物業(yè)企業(yè)代人履職、代人受過的問題，《條例(草案)》第五章根據(jù)上位法的相關(guān)規(guī)定明確了供水、供電、供暖、供氣的職責(zé)，理清了物業(yè)管理與上述專營單位的職責(zé)界限。
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