央行930房貸新政解讀

　　2014年的樓市已進(jìn)入調(diào)整期。前8月，商品房銷售面積為64987萬平方米，同比下降8.3%。央行終于沒有頂住房地產(chǎn)下滑的壓力，繼40多個(gè)城市松綁限購后，在國慶節(jié)前一天，釋放巨大利好：房地產(chǎn)在限購取消后，全面松綁限貸。

　　本次松綁政策的影響有多大?

　　9月30日，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，放松了與自住需求密切相關(guān)的房貸政策，并鼓勵(lì)銀行通過發(fā)行MBS和期限較長的專項(xiàng)金融債券等籌集資金以增加貸款投放。此通知被業(yè)界稱之為“央行930房貸新政”。

　　其中的細(xì)則內(nèi)容主要分為以下幾點(diǎn)：對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。多套房在非限購城市結(jié)清貸款也可以發(fā)放貸款;增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款投放能力;繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理融資需求。

　　這是2014年各種松綁政策中影響最大的一個(gè)。首先，信號(hào)意義重大。雖然房價(jià)上漲的表面原因由供需結(jié)構(gòu)決定，房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求導(dǎo)致房價(jià)加速上漲。但事實(shí)上，出現(xiàn)供不應(yīng)求的主要原因恰恰是貨幣供應(yīng)量過多。房地產(chǎn)的需求有兩種，一種是自住需求，一種是投資需求。在目前的房價(jià)與收入差距不匹配的情況下，出現(xiàn)這些需求增加的主要原因是過多的貨幣供應(yīng)。在貨幣過多供應(yīng)的影響下，需求無限大得釋放在房地產(chǎn)市場。所以，在這十幾年的樓市發(fā)展過程中，信貸政策一直是業(yè)內(nèi)人士以及普通購房者判斷房地產(chǎn)走勢的最重要指標(biāo)和最關(guān)鍵信號(hào)。房地產(chǎn)市場下行周期到上行周期的轉(zhuǎn)變，每次都以信貸政策作為導(dǎo)火線。

　　本次央行的松綁政策，雖然未提及降準(zhǔn)、降息。但松綁的幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過之前預(yù)期的“認(rèn)房不認(rèn)貸款”�；�本上是之前信貸政策的全面松綁。

　　之前業(yè)內(nèi)均認(rèn)為松綁的方向可能是認(rèn)房不認(rèn)貸。本次松綁幅度達(dá)到了認(rèn)貸不認(rèn)房，而且針對(duì)已經(jīng)有一套全款房產(chǎn)的再購還可以按照首套房認(rèn)定，這種松綁幅度在部分口徑上甚至寬于2009年政策。

　　其次，從實(shí)際執(zhí)行角度看，本次央行政策，可以說是對(duì)之前信貸套數(shù)認(rèn)定政策的全面松綁。首套、二套、多套，認(rèn)定都有放松。其中針對(duì)首套的認(rèn)定甚至超過2009年最寬松政策時(shí)期。這種松綁有利于刺激包括改善需求在內(nèi)的大量需求入市。

　　對(duì)第二套、第三套、外地人房貸的重新認(rèn)定，將極大刺激置換、改善、改善性投資等需求。但需要注意的是，目前銀行吸儲(chǔ)難度非常大，不僅7折的貸款折扣不可能， 9折以下的可能性也非常低。

　　松綁的二套住房政策可能會(huì)對(duì)剛需無房戶不利，如果銀行額度不變，銀行必然會(huì)更愿意貸款給已經(jīng)結(jié)清貸款的擁有一套房業(yè)主，因?yàn)檫@樣的業(yè)主還款能力強(qiáng)。后續(xù)銀行可能針對(duì)不同客戶有不同的執(zhí)行政策，所以剛需可能受到影響。

　　再次，文件對(duì)開發(fā)商拋出橄欖枝。對(duì)在建、續(xù)建的普通商品住宅支持信貸，提出擴(kuò)大市場化融資渠道。其實(shí)今年以來，信托融資下滑趨勢明顯，但銀行貸款增幅雖有所放緩，但仍高于2008年。今年以來，房地產(chǎn)信托在全部信托中的比例持續(xù)降低，占比降至10%;且成立規(guī)模下滑趨勢明顯，8月房地產(chǎn)信托成立規(guī)模僅為96.4億元，創(chuàng)近兩年新低，而高峰期房地產(chǎn)信托是信托資金的第一大投向。

　　最后，拓寬銀行融資渠道。從下述過往三輪房地產(chǎn)放松調(diào)控對(duì)比可知(見表2)，前兩輪放松政策均對(duì)銀行存準(zhǔn)率進(jìn)行了調(diào)整。雖然今年仍一直堅(jiān)持定向降準(zhǔn)，但對(duì)銀行資金釋放有限，出現(xiàn)銀行放貸緩慢的情況。

　　此外，各類投資理財(cái)產(chǎn)品的出現(xiàn)使得銀行的存款有一定的流出。因此，930新政中，央行提出為銀行增加資金來源的融資發(fā)行渠道。鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發(fā)行期限較長的專項(xiàng)金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

　　此前房貸制約市場除了發(fā)放條件較為約束以外，還有放款總量不足的問題。銀行系統(tǒng)資金緊張，導(dǎo)致其不大可能大比例放貸樓市。央行允許銀行為房貸進(jìn)行專項(xiàng)融資后，未來房貸額的“池子”將大大放大，更有利于落實(shí)上面幾條的政策。因此，后續(xù)各商業(yè)銀行的執(zhí)行情況，仍有待細(xì)則和發(fā)布。

　　總結(jié)2014年樓市救市政策，可以劃分為三個(gè)階段：第一波樓市刺激政策特征是41個(gè)城市松綁限購。自2014年3月開始，除一線城市外，限購政策基本全部取消。但是，限購松綁對(duì)市場信心的提振影響非常小。截至目前，松綁限購的城市已經(jīng)超過40個(gè)，以其中典型的30個(gè)城市成交量變化看，效果并不理想：

　　8個(gè)早期調(diào)整城市中，僅呼和浩特成交出現(xiàn)明顯回升。無錫、南寧、沈陽、蘭州、溫州五地，在政策放松初期均出現(xiàn)短期成交沖高現(xiàn)象;廈門及天津市場則幾乎對(duì)政策調(diào)整未做出任何反應(yīng)。

　　12個(gè)中期調(diào)整城市中，南昌、長春、蘇州三地，在政策放松后的一個(gè)月中市場成交有所起色;濟(jì)南、成都、福州、杭州、寧波、石家莊六地，都有明顯的短期成交沖高現(xiàn)象。

　　10個(gè)近期調(diào)整城市中，青島、金華、紹興、佛山、昆明五地，都有明顯的短期成交沖高現(xiàn)象。

　　第二波則是各地要求銀行松綁限貸，以央行的全面口徑放松為特征，即上述作者所述。第三波是各地增加購房補(bǔ)貼，調(diào)整稅費(fèi)收費(fèi)政策，要求公積金降低首付等。后續(xù)各地各種相關(guān)房地產(chǎn)的收費(fèi)減免有望陸續(xù)出臺(tái)，托底市場，增加市場活力的政策將會(huì)頻繁出現(xiàn)。

　　未來市場走勢如何?

　　10月上半月，中原報(bào)價(jià)指數(shù)全線上漲，業(yè)主與開發(fā)商的信心在央行新政后持續(xù)回升。十一黃金周過后，中原六大城市的二手門店新增客源持續(xù)增加，日均新增客源1.1萬個(gè)，較9月的日均水平增加約六成。門店來訪量的增加，說明有意向購房的人群正在增多，這是接下來成交量回升的基礎(chǔ)，樓市交易活躍度正在恢復(fù)。

　　此次央行新政的主要受益對(duì)象為改善型需求，這將成為下一階段市場的重要支撐力。且改善型需求無論對(duì)房企還是銀行而言，都較剛需有更大的利潤空間。而信心的復(fù)蘇對(duì)促進(jìn)改善人群入市有顯著的推動(dòng)力。從中原經(jīng)理指數(shù)來看，央行新政公布的一期指數(shù)出現(xiàn)跳躍式增長。預(yù)計(jì)隨著后市各地信貸政策細(xì)則的陸續(xù)出臺(tái)，改善型需求將逐步入市，帶動(dòng)10月成交回升。

　　就目前市場來說，起碼可以增加30%的可購房人群，而且這部分人群恰好都是之前被政策抑制的意愿購房人群。對(duì)于市場來說，這一政策的松綁效果相當(dāng)于限購松綁影響的5倍以上。

　　基本可以判斷，除了小部分三四線城市，庫存積壓過于嚴(yán)重外，其他城市全面止跌，庫存壓力小于20個(gè)月的(房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)將當(dāng)下存量住宅除以前一個(gè)月銷售量，數(shù)字一般在12個(gè)月的為市場均衡狀態(tài)，過低為庫存較低，過高房價(jià)易下調(diào))城市基本會(huì)出現(xiàn)再次上漲。預(yù)計(jì)后續(xù)地方政府還會(huì)在稅費(fèi)政策等方面松綁，樓市第三輪救市還將次第出現(xiàn)。

　　從整體效果看，這一救市政策立竿見影，止跌已經(jīng)明確，但反彈的幅度實(shí)際結(jié)果依然要看后續(xù)信貸釋放情況，如果再出現(xiàn)1-2次定向或者全面降準(zhǔn)，樓市將會(huì)很快反彈。但如果沒有足夠的政策配合，市場反彈的幅度與時(shí)間可能非常有限。




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