2014中國各地公積金新政對(duì)比 六種方法占盡便宜

　　近日，三部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，要求各地放寬公積金貸款條件，包括連繳6個(gè)月就能申請(qǐng)貸款，二套房也可申請(qǐng)貸款等。同時(shí)實(shí)現(xiàn)公積金異地互認(rèn)、轉(zhuǎn)移接續(xù)，并取消住房公積金個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)、公證、新房評(píng)估和強(qiáng)制性機(jī)構(gòu)擔(dān)保等收費(fèi)項(xiàng)目，以減輕貸款職工負(fù)擔(dān)。

　　本報(bào)記者在河南、廣州、武漢、四川等地采訪發(fā)現(xiàn)，公積金新政在各地的待遇頗為不同。河南新政早出，但遲遲未能落地。武漢公積金貸款門檻的降低可能釋放更多改善性需求，緩解房地產(chǎn)庫存壓力。四川在公積金異地互認(rèn)方面有一定說法，明確只能在戶籍所在地申請(qǐng)公積金貸款。至于廣州，其最新通過的公積金新政與三部委的《通知》存在抵觸，而且廣州每月公積金貸款限額10億元，申請(qǐng)公積金貸款比搶春運(yùn)火車票還難，面臨著“無米下炊”的窘境。

　　只能在戶籍所在地申請(qǐng)

　　成都公積金管理中心有關(guān)人士向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，三部委關(guān)于公積金貸款的新政落地工作，成都公積金中心相關(guān)處室正在加緊研究，近期會(huì)推出相關(guān)措施，現(xiàn)在還沒有確定具體的時(shí)間。

　　四川省住建廳10月15日透露，三部委的通知已交由四川省住建廳、財(cái)政廳、央行成都分行三方會(huì)簽，將于本月內(nèi)轉(zhuǎn)發(fā)、執(zhí)行。

　　此次三部門的新政中比較突出的就是異地貸款，四川省住建廳強(qiáng)調(diào)，申請(qǐng)貸款只能在戶籍所在地申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款，同時(shí)在戶籍所在地購買自住住房。

　　前述成都公積金管理中心人士向本報(bào)記者解釋，比如，戶籍在自貢市的職工在成都市工作并繳存公積金，那他在自貢買房，持在成都的公積金繳存證明，可以向自貢公積金中心申請(qǐng)公積金貸款，不能在其他地區(qū)申請(qǐng)公積金貸款。

　　另外，四川省住建廳將對(duì)申請(qǐng)公積金貸款購買的二套房的面積、價(jià)格進(jìn)行限制，必須滿足在當(dāng)?shù)?ldquo;中低價(jià)位、中小戶型”標(biāo)準(zhǔn)。不過，由于各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況不同，全省不會(huì)統(tǒng)一劃出具體標(biāo)準(zhǔn)。

　　9月中旬，成都公積金中心出臺(tái)了新的公積金貸款政策并于10月8日起執(zhí)行。新政策包括：繳存余額在1.5萬元以下的貸款申請(qǐng)人，原則上也可不受倍數(shù)限制，最高可貸30萬元;工業(yè)化、裝配式商品住宅，可以全裝修住宅總價(jià)款為基數(shù)申請(qǐng)公積金貸款。

　　另外，從2014年9月15日起，成都二手房公積金貸款、無擔(dān)保公司擔(dān)保的現(xiàn)房公積金貸款的抵押權(quán)登記費(fèi)由各貸款受托銀行承擔(dān)，不再向貸款申請(qǐng)人收取。因此，此次三部門發(fā)文取消的四項(xiàng)收費(fèi)中，成都只涉及擔(dān)保費(fèi)、公證費(fèi)兩項(xiàng)。

　　申請(qǐng)貸款比春運(yùn)搶票還難

　　近日，三部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》(下稱《通知》)，要求各地推進(jìn)公積金異地貸款，包括連繳6個(gè)月就能申請(qǐng)貸款，二套房也可申請(qǐng)貸款等。

　　這與廣州10月11日審議通過的“史上最嚴(yán)”公積金新政多有抵觸。廣州新政明確公積金貸過一次不能再貸，除要求連續(xù)正常繳納公積金6個(gè)月外，還要求本地人累計(jì)繳存住房公積金兩年(含)以上，非本市戶籍累計(jì)繳存公積金三年(含)。

　　最大的沖突在于二次貸款方面�！锻ㄖ�》強(qiáng)調(diào)，住房公積金貸款對(duì)象為“購買首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的繳存職工”。但廣州新政則明確規(guī)定，公積金不能貸兩次。盡管這一政策變動(dòng)在今年4月征求公眾意見時(shí)獲得超過40%的反對(duì)，但還是在近日獲得了通過。

　　廣州市住房公積金管理中心主任夏衛(wèi)兵稱，目前廣州公積金提取比例已超過警戒線，達(dá)全國最高，北京和上海提取比例為50%，相比之下，廣州新增提取比例高達(dá)76%，個(gè)別月份甚至超過八成，該政策主要是為了保證繳存職工能公平公正申請(qǐng)住房公積金貸款。

　　從7月起，廣州每月公積金貸款限額10億元。例如8月與9月的新增額度都是當(dāng)天上午就被搶光，在廣州申請(qǐng)公積金貸款比搶春運(yùn)火車票還難。由于等待的時(shí)間太長，很多新的樓盤項(xiàng)目已經(jīng)拒絕買家用公積金貸款購房。

　　對(duì)于廣州公積金貸款政策與上述《通知》的抵觸，廣州市住房公積金管理中心15日對(duì)外表示，原則上會(huì)按照上級(jí)部門的文件執(zhí)行，但要看文件是否有給地方根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整的空間。如果是剛性要求，有抵觸會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行中央對(duì)公積金管理的新規(guī)定。

　　“第二套不讓貸確實(shí)不太合理。很多改善需求者雖然用過公積金，但只要還清了還是應(yīng)該允許他們貸款。”廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》，為了不與國家政策相抵觸，廣州的公積金政策預(yù)計(jì)會(huì)進(jìn)行修改。

　　不過，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，廣州要執(zhí)行國家新政，面臨著“無米下炊”的尷尬，與其他很多城市公積金閑置睡大覺相比，廣州的公積金使用率已經(jīng)達(dá)到全國最高比例，如何執(zhí)行國家政策，確實(shí)面臨難題。

　　“主要還是缺錢。”黃韜預(yù)計(jì)，未來廣州的公積金政策會(huì)按照國家要求進(jìn)行改動(dòng)，但可能會(huì)采取一些“折中”的辦法，比如在二套房方面，可能規(guī)定二次貸款也可以用，但要優(yōu)先第一套的做法。這樣一來，在首套貸款都要排隊(duì)的情況下，二套等待的時(shí)間就更長。“等待的時(shí)間一長，很多人自然就會(huì)轉(zhuǎn)向商業(yè)貸款。”

　　廣州一家開發(fā)商人士預(yù)計(jì)，在9月底央行釋放房貸紅利后，如果接下來房貸利率能調(diào)整到基準(zhǔn)利率的8.5折左右，加上在審批時(shí)間上的優(yōu)勢(shì)和開發(fā)商的引導(dǎo)，相信不少廣州購房者會(huì)考慮放棄排隊(duì)等公積金，轉(zhuǎn)向商業(yè)貸款，目前公積金貸款排長隊(duì)的現(xiàn)象也有望得到緩解。

　　針對(duì)部分城市貸款發(fā)放率較高、資金流動(dòng)性緊張、職工貸款排隊(duì)輪候等現(xiàn)象，《通知》要求，住房公積金個(gè)人住房貸款發(fā)放率在85%以上的城市，要主動(dòng)采取措施，積極協(xié)調(diào)商業(yè)銀行發(fā)放住房公積金和商業(yè)銀行的組合貸款。各地要實(shí)現(xiàn)住房公積金繳存異地互認(rèn)和轉(zhuǎn)移接續(xù)，并推進(jìn)異地貸款業(yè)務(wù)，即職工可持就業(yè)地住房公積金管理中心出具的繳存證明，向戶籍所在地住房公積金管理中心申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款。

　　黃韜認(rèn)為，此次國家新政提出的推進(jìn)公積金異地貸款如果能落實(shí)，對(duì)廣州樓市能帶來不少利好。與廣州的無米下鍋相比，全國有數(shù)萬億的公積金處于休眠狀態(tài)。“廣州不夠用，但很多三四線城市的公積金卻沒人用，因此怎么將這些資金充分利用起來十分關(guān)鍵。”

　　新政尚未落地

　　三部委公積金新政出臺(tái)前，河南已有相關(guān)政策推出，公積金貸款購買首套房，首付比例最低可達(dá)20%。但《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者采訪發(fā)現(xiàn)，這樣的優(yōu)惠政策，河南多地市民尚未享受到。

　　9月30日，河南省住建廳等5部門出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》(下稱《意見》)，提出放寬住房公積金貸款條件。職工連續(xù)正常繳存6個(gè)月(含)以上，可申請(qǐng)住房公積金貸款購房。使用住房公積金個(gè)人住房貸款購買首套普通自住房，套型建筑面積在90平方米(含)以下的，貸款首付款比例可以不低于20%;套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付比例可以不低于30%。對(duì)購買首套房屋的認(rèn)定以房管局提供的繳存職工申請(qǐng)家庭名下現(xiàn)有住房套數(shù)為準(zhǔn)。符合低保、低收入、特困標(biāo)準(zhǔn)的職工，可申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款貼息。

　　不過，《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者采訪發(fā)現(xiàn)，河南省多數(shù)地市，執(zhí)行的仍是舊政策，尚未執(zhí)行上述優(yōu)惠政策。

　　在鄭州市住房公積金管理中心，正在窗口辦理業(yè)務(wù)的一位工作人員接受當(dāng)?shù)孛襟w采訪時(shí)說，目前，鄭州還未執(zhí)行連續(xù)足額繳存6個(gè)月(含)以上就可以申請(qǐng)公積金貸款的政策。管理中心只有收到鄭州市政府下發(fā)的相關(guān)文件、通知才能進(jìn)行政策修改，而目前還未見到相關(guān)通知或文件。

　　對(duì)于住建部要求的要取消4個(gè)收費(fèi)項(xiàng)目，這位工作人員說：“還未接到相關(guān)通知。”但他解釋，鄭州辦理公積金貸款收取的只有擔(dān)保服務(wù)費(fèi)和評(píng)估費(fèi)兩項(xiàng)。

　　“這些費(fèi)用也并不是公積金管理中心收取的。”他說，其中擔(dān)保服務(wù)費(fèi)由提供相關(guān)服務(wù)的擔(dān)保公司收取，評(píng)估費(fèi)由擔(dān)保公司委托的評(píng)估公司收取。

　　這位工作人員還介紹說，關(guān)于異地互認(rèn)方面，目前因?yàn)楣ぷ髡{(diào)動(dòng)等原因公積金可以互轉(zhuǎn)，并且如果轉(zhuǎn)移期間沒有間斷繳存，繳存時(shí)間可以累計(jì)。

　　隨后，本報(bào)記者咨詢洛陽等地住房公積金管理部門獲悉，公積金信貸仍按老政策執(zhí)行。

　　如果接到文件，各地公積金政策會(huì)改變嗎?洛陽公積金管理部門一位負(fù)責(zé)人說：《意見》中僅僅說“可以不低于20%”，換句話說，各地可以執(zhí)行，也可以根據(jù)實(shí)際情況不予執(zhí)行。

　　而上述優(yōu)惠政策的遲遲不能落地，已經(jīng)讓一些鄭州市民感覺到忐忑。急著想在新鄭買房的鄭州市民曹先生說，他在新鄭買了一套88平方米的房子，房款60萬，但是手里的積蓄只有10萬元左右，“現(xiàn)在公積金仍是首付18萬，我準(zhǔn)備借錢補(bǔ)上首付款。就怕這邊辦好了，那邊落實(shí)新政的政策出來了，多虧啊!”

　　二套房首付六成變?nèi)��?/strong>

　　繼“鄂六條”、武漢全面解除限購、央行限貸松綁等政策密集出臺(tái)之后，武漢近日再祭出一項(xiàng)救市政策——二套房公積金貸款首付由六成調(diào)整至三成。

　　武漢住房公積金管理中心近日發(fā)出通知，第二套房公積金貸款最低首付款比例調(diào)整為房屋總價(jià)的30%，不再硬性要求達(dá)到房屋總價(jià)的60%。住房公積金貸款房屋套數(shù)認(rèn)定、貸款額度計(jì)算仍按原政策規(guī)定執(zhí)行，貸款最高比例不得超過房屋總價(jià)的40%。

　　按照武漢公積金中心的最新通知，購房者利用公積金貸款購買第二套房，若首付三成，只能采取組合貸款，用銀行商貸填上余下的三成房款。雖然必須采取組合貸款方式，而且公貸二套房貸款利率須上浮10%，但由于公貸基準(zhǔn)利率只有4.5%，上浮后仍遠(yuǎn)低于商貸基準(zhǔn)利率的6.55%，相比使用純商貸，組合貸的購房成本仍有明顯降低。

　　湖北房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)理事、市場(chǎng)總監(jiān)李國政認(rèn)為，公積金貸款門檻的降低能釋放更多改善性需求，亦為緩解房地產(chǎn)庫存壓力帶來利好。

　　《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者采訪了解到，在多重救市“利好”的刺激下，武漢樓市像打了雞血一般神奇復(fù)活了。

　　據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，2014年前9個(gè)月，武漢住宅成交1167萬平方米，但新批上市達(dá)1500萬平方米;而2013年新增供應(yīng)為1610萬平方米，銷售為1581萬平方米，目前武漢樓市的庫存仍在緩慢增長，去化周期接近12個(gè)月。

　　僅全面解除限購后的首個(gè)周末，武漢就有17個(gè)項(xiàng)目推盤，推動(dòng)9月最后一周日均成交超800套，創(chuàng)造武漢樓市單月成交新高。國慶7天，武漢住宅成交2150套，亦較去年同期增長27%。上周，武漢商品房成交5563套，環(huán)比大幅增加2054套，環(huán)比增幅達(dá)到57.33%。

　　李國政分析說，各項(xiàng)救市政策疊加，武漢樓市在經(jīng)歷五連跌后，有望于第四季度止跌回穩(wěn)，庫存壓力亦將得到顯著緩解。

　　而住房金融需求方面，華夏銀行[-0.70% 資金 研報(bào)]武漢分行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人稱，雖然部分改善型和投資型需求將被釋放，但受制于近年來居民收入增長乏力，新的住房需求在一定程度上受到抑制;同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)頹勢(shì)已成，居民普遍持觀望態(tài)度，期待房屋降價(jià)、期待銀行利率打折;此外，銀行業(yè)利潤壓力較大，利率打7折基本不可能實(shí)現(xiàn)，銀行業(yè)普遍額度偏緊。受上述多重因素影響，盡管政府頻出救市政策，但住房金融需求實(shí)際只會(huì)略有增長，變化不會(huì)太大。

　　巧用公積金六大攻略

　　第一、用足公積金貸款額度。公積金貸款是國家支持的一項(xiàng)貸款優(yōu)惠政策，只要符合貸款條件，應(yīng)盡可能用足公積金貸款額度。從投資理財(cái)角度講，貸款購房應(yīng)該最大限度地使用公積金貸款。2012年部分城市放松公積金貸款條件，其中山東臨沂市9縣自2012年6月1日起，住房公積金貸款額度上限將由20萬元提高至30萬元。貸款人應(yīng)關(guān)注所在地相關(guān)政策的變動(dòng)。

　　第二、用足公積金使用年限。因?yàn)楣�積金貸款利率比商業(yè)貸款利率低,所以在組合貸款中,要合理的設(shè)定較長的公積金貸款年限和較短的商業(yè)性貸款年限。假如夫妻年齡相差不多，可由丈夫做貸款人，申請(qǐng)到的貸款時(shí)間更長;假如夫妻年齡相差較大，讓年齡較小的一方做貸款人，可申請(qǐng)到期限更長的公積金貸款。

　　第三、合理確定公積金貸款順序。對(duì)于購買首套房來說，應(yīng)該遵循先公積金貸款后商貸的順序，可充分享受公積金貸款的優(yōu)惠利率政策。對(duì)于想購買兩套房的投資者來說，應(yīng)先用商貸購買首套房，再用公積金貸款房，節(jié)省利息支出。

　　第四、合理確定還款額度。公積金貸款的還款方式極為靈活，借款人只要每月的還款額不低于“最低還款額”就可以隨意確定還款數(shù)額，但是還款人需合理確定還款額度，以避免最后一次還款壓力過大。

　　第五、一次性沖抵最省利率。對(duì)于公積金賬戶余額較多，且貸款初期現(xiàn)金支出壓力不大的購房者，可以選擇用公積金賬戶上的全部余額來沖抵貸款本金。這樣利息的還款額度會(huì)呈現(xiàn)遞減趨勢(shì)，可以幫購房者省去一筆可觀的費(fèi)用。

　　第六、變通使用公積金。公積金除了貸款外，還可用于購買、建造、翻建和大修自住房等。公積金的利息相對(duì)低，如果不提取，就只能等退休時(shí)才能領(lǐng)，所以應(yīng)盡量發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

　　公積金貸款辦理流程(新房為例)

　　1、借款人到貸款服務(wù)大廳銀行窗口提交個(gè)人申請(qǐng)資料，由銀行進(jìn)行受理、審查，審查通過后，提交中心審查。

　　2、中心進(jìn)行審查和審批，同意貸款的，擔(dān)保公司對(duì)其進(jìn)行審查，辦理擔(dān)保手續(xù)，繳納擔(dān)保費(fèi)。

　　3、借款人返回銀行窗口簽訂借款合同，到公證窗口辦理公證手續(xù)，繳納公證費(fèi)。

　　4、等待銀行通知領(lǐng)取借款合同、放款憑證并按合同約定開始還款。

　　公積金貸款的常見誤區(qū)

　　誤區(qū)一：公積金賬戶余額做購房首付

　　很多人都認(rèn)為既然公積金是職工購房福利政策那么理所當(dāng)然的可以用來支付購房首付，其實(shí)不然，因?yàn)楣�積金是先使用后才可以提取的，即購房人只有在購房后提供購房相關(guān)的證明材料才可以辦理提取手續(xù)。

　　誤區(qū)二：子女使用父母的公積金貸款

　　子女不可以使用父母的公積金來貸款買房，因?yàn)楦改概c子女間的公積金是不能夠互相使用的。在住房公積金購房申貸問題上，則視為兩戶人，子女和父母之間是單獨(dú)分開的，即兩個(gè)家庭。

　　誤區(qū)三：裝修房子可以提取住房公積金

　　住房公積金僅用于職工購買(含二手房)、建造、翻建、大修(維修費(fèi)用超過房屋造價(jià)30%以上)自住住房時(shí)可以提取。裝修不在住房公積金提取范圍內(nèi)，因此裝修提取住房公積金是不行的。

　　誤區(qū)四：公積金貸款額超出上限

　　公積金貸款與商業(yè)貸款存在很大區(qū)別，即不能單純的依據(jù)房產(chǎn)評(píng)估值來計(jì)算貸款額，需要根據(jù)借款人收入、繳存額和繳存比例來計(jì)算，且不能超出公積金貸款最高上限。

　　誤區(qū)五：提取總額可以超過房款總額

　　公積金的提取總額不能超過房款總額，比如，貸款購買的房屋總價(jià)為30萬元，而購房者的公積金存儲(chǔ)余額有40萬元，只能提取30萬元的公積金，剩余的10萬元公積金不能提取。

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