解讀：住房公積金新政策出臺(tái)如何利好購(gòu)房者
日前，住建部、財(cái)政部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，要求實(shí)現(xiàn)住房公積金繳存異地互認(rèn)、轉(zhuǎn)移接續(xù)，并推進(jìn)異地貸款業(yè)務(wù);職工連繳6個(gè)月可向戶(hù)籍地申請(qǐng)公積金房貸。在房?jī)r(jià)仍在高位、商業(yè)銀行惜貸的背景下，住房公積金個(gè)人貸款一系列新政策出臺(tái)，將利好繳存職工。
政策變化：連繳6個(gè)月就能貸款
《通知》規(guī)定，連續(xù)足額繳存住房公積金6個(gè)月(含)以上，可申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款。對(duì)曾經(jīng)在異地繳存住房公積金、在現(xiàn)繳存地繳存不滿6個(gè)月的，繳存時(shí)間可根據(jù)原繳存地住房公積金管理中心出具的繳存證明合并計(jì)算。
解讀：繳存時(shí)間縮短一半
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部首席分析師張旭認(rèn)為，自嚴(yán)格調(diào)控以來(lái)，公積金作為配套政策也有多次收緊，公積金貸款申請(qǐng)“認(rèn)房認(rèn)貸”、申請(qǐng)二套貸款需滿足人均居住面積條件、必須連續(xù)繳存12個(gè)月才能申請(qǐng)公積金貸款等，這讓一定數(shù)量的購(gòu)房人群，比如因工作變動(dòng)而斷繳等原因無(wú)法正常使用公積金貸款。如果繳存時(shí)間縮短一半，申請(qǐng)公積金貸款的門(mén)檻會(huì)有較大幅度的降低。
二套房也可用公積金
《通知》強(qiáng)調(diào)，住房公積金貸款對(duì)象為購(gòu)買(mǎi)首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的繳存職工，不得向購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款。
解讀：支持基本住房消費(fèi)
根據(jù)新政策，住房公積金貸款對(duì)象為購(gòu)買(mǎi)首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的繳存職工。而2010年，有關(guān)部門(mén)出臺(tái)的文件要求，實(shí)行支持首套、限制二套、嚴(yán)禁三套的住房公積金貸款政策。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉表示，這體現(xiàn)了住房公積金對(duì)繳存職工改善住房的支持，符合其支持基本住房消費(fèi)的原則。
首套貸款額有望提高
《通知》要求，住房公積金個(gè)人住房貸款發(fā)放率低于85%的設(shè)區(qū)城市，要根據(jù)當(dāng)?shù)厣唐纷》績(jī)r(jià)格和人均住房面積等情況，適當(dāng)提高首套自住住房貸款額度，加大對(duì)購(gòu)房繳存職工的.支持力度。
解讀：提高公積金使用率
張旭認(rèn)為，如果貸款額度調(diào)高，將提高公積金貸款的使用率。自2008年起，北京公積金貸款的最高額度調(diào)整為80萬(wàn)元。當(dāng)年北京市商品房均價(jià)約為1.2萬(wàn)元/平方米，購(gòu)90平方米住房約為108萬(wàn)元。按首付款20%計(jì)算，貸80萬(wàn)元基本能滿足市民的購(gòu)房需求。但到2013年，北京二手房成交均價(jià)已達(dá)2.9萬(wàn)元/平方米，80萬(wàn)元已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部住房公積金監(jiān)管司司長(zhǎng)張其光表示，住房公積金貸款額度是影響制度互助作用發(fā)揮的重要因素。適當(dāng)提高首套自住住房貸款額度體現(xiàn)了住房公積金制度支持基本住房消費(fèi)、資金充分運(yùn)用等原則。
將實(shí)現(xiàn)異地互認(rèn)轉(zhuǎn)移
《通知》要求，各地要實(shí)現(xiàn)住房公積金繳存異地互認(rèn)和轉(zhuǎn)移接續(xù)，并推進(jìn)異地貸款業(yè)務(wù)，即職工可持就業(yè)地住房公積金管理中心出具的繳存證明，向戶(hù)籍所在地住房公積金管理中心申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款。
解讀：需城市間加強(qiáng)配合
當(dāng)前，職工跨地區(qū)流動(dòng)日益增強(qiáng)，在就業(yè)地繳存、回原籍購(gòu)房需求增多。張旭分析，公積金異地貸款的政策若實(shí)施，屆時(shí)職工可持就業(yè)地住房公積金管理中心出具的繳存證明，向戶(hù)籍所在地住房公積金管理中心申請(qǐng)貸款。異地公積金貸款業(yè)務(wù)相對(duì)更為復(fù)雜，需要城市間相關(guān)管理部門(mén)的配合。
這一政策如果能夠落實(shí)，由于京津冀一體化進(jìn)程逐步推進(jìn)，越來(lái)越多在北京工作的購(gòu)房者選擇在外地購(gòu)房，這一政策的落實(shí)也能讓購(gòu)房者得到一些優(yōu)惠。
將取消多個(gè)收費(fèi)項(xiàng)目
《通知》規(guī)定：住房公積金個(gè)人住房貸款擔(dān)保以所購(gòu)住房抵押為主。取消住房公積金個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)、公證、新房評(píng)估和強(qiáng)制性機(jī)構(gòu)擔(dān)保等收費(fèi)項(xiàng)目。
解讀：減輕職工貸款負(fù)擔(dān)
目前個(gè)人購(gòu)房者在辦理公積金貸款時(shí)，通常都要找代辦公司代辦相關(guān)手續(xù)，并繳納一定金額的代辦費(fèi)用。張旭稱(chēng)，目前純公積金貸款費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)主要是擔(dān)保費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、代辦費(fèi)以及對(duì)于一些貸款人的保險(xiǎn)及公證費(fèi)用。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，這些中間費(fèi)用一般占公積金貸款總額的千分之三至千分之四，最高可達(dá)千分之八。取消中間收費(fèi)項(xiàng)目將在一定程度上減輕貸款職工的負(fù)擔(dān)。
公積金檔案
住房公積金就是通常所說(shuō)的“三險(xiǎn)一金”中的“一金”，是單位及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。由于統(tǒng)籌層次較低、資金碎片化嚴(yán)重，長(zhǎng)期以來(lái)一直存在資金利用率低，面臨較大的保值增值壓力問(wèn)題。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公布的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2014年8月末，全國(guó)繳存住房公積金職工為1.07億人，繳存總額7.03萬(wàn)億元，職工提取總額3.49萬(wàn)億元，繳存余額3.54萬(wàn)億元。根據(jù)以上數(shù)據(jù)，個(gè)人住房公積金的提取使用率約為50%左右。不過(guò)，有一部分公積金還用于保障性住房建設(shè)試點(diǎn)項(xiàng)目貸款和購(gòu)買(mǎi)國(guó)債，這使得全國(guó)住房公積金整體使用率有所提高。
北京落點(diǎn)：收通知后將盡快出新政
據(jù)北京住房公積金管理中心相關(guān)人士透露，目前還沒(méi)有獲得正式通知要求執(zhí)行新政，一旦收到通知將盡快啟動(dòng)研究相關(guān)政策，并盡快發(fā)布。該人士稱(chēng)，因?yàn)楦鞯氐木唧w情況不同，可能不會(huì)完全按照住建部印發(fā)的通知落實(shí)相關(guān)政策。“具體會(huì)如何落實(shí)，現(xiàn)在還不知情。”
另?yè)?jù)了解，目前北京公積金貸款的放款速度約在3個(gè)月左右。公積金額度上限為80萬(wàn)元，信用等級(jí)為3A級(jí)的申請(qǐng)人，首套可上浮至104萬(wàn)元;2A級(jí)的申請(qǐng)人，首套可上浮至92萬(wàn)元;公積金總貸款年限不能超過(guò)30年;貸款人年齡加貸款年限不超過(guò)70年;貸款年限加房齡，磚混結(jié)構(gòu)的不超過(guò)47年，鋼混結(jié)構(gòu)的不超過(guò)57年。
兩成購(gòu)房者使用公積金
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，在貸款購(gòu)房交易中，北京購(gòu)房者使用公積金貸款的比例僅占兩成左右。分析師張旭表示，大部分購(gòu)房人群無(wú)法享用這種低息的貸款產(chǎn)品，除了資格問(wèn)題，最重要的其實(shí)是貸款額度限制。目前，北京公積金最高貸款額度只有104萬(wàn)元，因此，全額使用公積金貸款的購(gòu)房者，基本都是首套、小戶(hù)型的剛需。即便政策上可首付三成，但由于貸款額度有限，以總價(jià)200萬(wàn)元的住宅為例，實(shí)際首付也接近購(gòu)房款一半。
此外，與商業(yè)貸款相比，公積金貸款還有放款時(shí)間長(zhǎng)、手續(xù)煩瑣等問(wèn)題。張旭指出，若貸款額度適當(dāng)調(diào)高，可提高公積金貸款的使用率，但這種調(diào)整更多還要看公積金管理中心的貸款余額，以及對(duì)剛需購(gòu)房人群的補(bǔ)貼力度。
專(zhuān)家觀點(diǎn)：房地產(chǎn)調(diào)控“組合拳”
專(zhuān)家認(rèn)為，這是配合之前出臺(tái)的首套房貸款優(yōu)惠政策推出的房地產(chǎn)調(diào)控的“組合拳”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，“整體看，公積金政策的松綁出臺(tái)是與央行松綁限貸一樣的，政策組合拳，樓市已經(jīng)醞釀第三波救市政策。”他說(shuō)，第一波樓市刺激政策特征，是41個(gè)城市松綁限購(gòu)。第二波則是各地要求銀行松綁限貸，以央行的全面口徑放松為特征。第三波是各地增加購(gòu)房補(bǔ)貼，調(diào)整稅費(fèi)收費(fèi)政策，要求公積金降低首付等。
張大偉分析，后續(xù)各地各種相關(guān)房地產(chǎn)的收費(fèi)減免有望陸續(xù)出臺(tái)，托底市場(chǎng)，增加市場(chǎng)活力的政策將愈加頻繁出現(xiàn)，這對(duì)購(gòu)房心理影響較大。
新政對(duì)樓市影響或不大
“政策更注重‘精準(zhǔn)刺激’，目的是保障剛性需求，同時(shí)堅(jiān)持抑制投資、投機(jī)性需求的基調(diào)不變。”中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)胡志剛說(shuō)，“房地產(chǎn)市場(chǎng)目前依然在去庫(kù)存調(diào)整期，因此政策并不會(huì)刺激投資性需求，造成樓市價(jià)格的波動(dòng)”。
據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，推進(jìn)公積金異地貸款業(yè)務(wù)的政策或影響不大。因?yàn)樵缭?009年北京與秦皇島等城市也曾經(jīng)試行過(guò)異地公積金貸款，但基本沒(méi)有購(gòu)房者選擇。異地公積金貸款的手續(xù)等難度較大，而且額度并不高，這使得異地貸款并不劃算。
同時(shí)，此次降低公積金貸款門(mén)檻，連繳6個(gè)月的職工即可申請(qǐng)公積金貸款，這類(lèi)政策對(duì)市場(chǎng)的影響也不算明顯，很多城市實(shí)行的是按照公積金繳存額的倍數(shù)限定貸款額，繳存太少的購(gòu)房者實(shí)際貸款額度非常低。此外，在取消公積金多個(gè)收費(fèi)項(xiàng)目上，幾千元的手續(xù)費(fèi)，在幾百萬(wàn)的房?jī)r(jià)面前基本忽略不計(jì)。
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