2023年房貸政策變化

　　對于普通人而言，買房時申請貸款的方式是主流，因此絕大多數(shù)買房的年輕人身上背負著房貸。而對于房貸一族而言，最關(guān)注的莫過于房貸利率的變化了，畢竟其關(guān)系著支付給銀行利息的多少。以下是小編整理的2023年房貸政策變化，歡迎大家分享。

　　一、最新房貸政策是什么

　　一、對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。

　　二、首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加20個基點。

　　三、中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局各派出機構(gòu)按照因城施策原則，指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢及當?shù)卣�府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例和利率下限。

　　四、銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)根據(jù)各省級市場利率定價自律機制確定的最低首付款比例和利率下限，結(jié)合本機構(gòu)經(jīng)營狀況、客戶風(fēng)險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體首付款比例和利率水平。

　　中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會日前發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，通知明確，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。

　　對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。通知明確，對于實施“限購”措施的城市，個人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。

　　通知要求，在此基礎(chǔ)上，人民銀行、銀監(jiān)會各派出機構(gòu)應(yīng)按照“分類指導(dǎo)，因地施策”的原則，加強與地方政府的溝通，指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機制結(jié)合當?shù)夭煌�城市實際情況自主確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例。

　　二、房貸利率是多少

　　一年間，央行進行了5次降息，五年以上的商業(yè)貸款基準利率從年初的6.15%，降至了目前的4.9%。這一降息幅度，在近年的利率政策中是罕見的。按照大部分房貸的利率調(diào)整規(guī)則，降息的福利將在次年生效。也就是說，從下個月開始，大部分人的房貸將迎來大幅降低。

　　三、首付比例調(diào)整

　　首套住房

　　商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，

　　二套住房

　　商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。

　　四、貸款利率下限調(diào)整

　　首套住房

　　商業(yè)性個人住房貸款利率政策政策下限仍為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價LPR利率減20個基點。

　　二套住房

　　商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價LPR利率加20個基點。

　　央行最新調(diào)整（8月20日）的貸款市場利率（LPR）基數(shù)為：1年期LPR為3.45%，5年期LPR為4.2%

　　五、調(diào)整范圍

　　2023年8月31日（含當日）前，我行已發(fā)放和已簽訂合同但尚未發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款，且符合以下兩個條件之一的：

　　1、個人住房貸款發(fā)放時套數(shù)性質(zhì)為首套住房貸款；

　　2、個人住房貸款發(fā)放時套數(shù)性質(zhì)為二套住房貸款及以上，但當前已符合所在城市首套住房貸款政策。

　　六、調(diào)整規(guī)則

　�。ㄒ唬┵J款市場報價利率（LPR）貸款

　　2019年10月7日（含當日）之前發(fā)放的貸款，如當?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限（簡稱“當?shù)叵孪蕖保└哂贚PR，則將貸款加點幅度調(diào)整為當?shù)叵孪�；否則，如貸款利率高于LPR則將貸款加點幅度調(diào)整為0（即LPR+0BP），如貸款利率低于LPR則不調(diào)整。

　　2019年10月8日（含當日）至2022年5月14日（含當日）發(fā)放的貸款，如當?shù)叵孪薷哂谌珖�首套住房貸款利率政策下限（簡稱“全國下限”），則將貸款加點幅度調(diào)整為當?shù)叵孪�；否則，如貸款利率高于全國下限，則將貸款加點幅度調(diào)整為全國下限（即LPR+0BP），如貸款利率低于全國下限則不調(diào)整。

　　2022年5月15日（含當日）之后發(fā)放的貸款，如當?shù)叵孪薷哂谌珖�下限，則將貸款加點幅度調(diào)整為當?shù)叵孪蓿环駝t，如貸款利率高于全國下限，將貸款加點幅度調(diào)整為全國下限（即LPR-20BP），如貸款利率低于全國下限則不調(diào)整。

　�。ǘ�）人行基準利率貸款

　　人行基準利率貸款先按中國人民銀行公告[2019]第30號要求轉(zhuǎn)換為貸款市場報價利率（LPR）定價的浮動利率貸款，再進行存量房貸利率調(diào)整。

　　（三）固定利率貸款

　　固定利率貸款先按中國人民銀行公告[2019]第30號要求轉(zhuǎn)換為貸款市場報價利率（LPR）定價的浮動利率貸款，再進行存量房貸利率調(diào)整。

　�。ㄋ模┎涣碱愘J款

　　不良個人住房貸款暫不進行利率調(diào)整，待客戶歸還拖欠本金及利息、貸款狀態(tài)恢復(fù)正常后，再進行存量房貸利率調(diào)整。

　　七、調(diào)整方式

　　根據(jù)人民銀行公告要求，可通過變更合同約定的利率水平或新發(fā)放貸款置換的方式進行利率調(diào)整。我行本著為客戶提供高效便捷金融服務(wù)的原則，盡力減少客戶調(diào)整成本，將主要采用變更合同約定利率水平的方式。

　　1、對于符合條件的存量首套住房貸款，客戶無需提交申請，我行將統(tǒng)一通過批量調(diào)整的方式進行調(diào)整。

　　2、對于符合條件的存量二套房及以上貸款，由客戶向我行主動申請利率調(diào)整，并提供佐證材料，經(jīng)我行審批通過后按照批量或單筆的方式進行調(diào)整。

　　八、受理渠道及時間安排

　　1、存量首套住房貸款客戶無需申請，我行將于2023年9月25日集中調(diào)整，利率調(diào)整后于當日起按新的利率水平執(zhí)行，此前利息均按原合同利率水平計算。

　　2、對二套及以上房貸且符合調(diào)整條件、固定利率或基準利率定價且完成LPR轉(zhuǎn)換、不良貸款歸還積欠本息的房貸客戶，可于2023年9月25日至10月22日（含當日）向我行提出申請。我行將于10月25日對已受理并審批通過的進行集中調(diào)整，利率調(diào)整后于當日起按新的利率水平執(zhí)行，此前利息均按原合同利率水平計算。

　　3、集中調(diào)整后，我行仍可受理存量房貸利率調(diào)整申請，客戶可赴貸款經(jīng)辦機構(gòu)進行辦理，我行將逐筆審批，審批通過后即時進行調(diào)整，利率調(diào)整后于當日起按新的利率水平執(zhí)行，此前利息均按原合同利率水平計算。

　　4、二套及以上房貸且符合調(diào)整條件、固定利率或基準利率定價且完成LPR轉(zhuǎn)換、不良貸款歸還積欠本息的房貸客戶可通過線上（手機銀行）、線下（貸款經(jīng)辦機構(gòu)）渠道提交申請，但需要通過線下（貸款經(jīng)辦機構(gòu)）渠道提交相關(guān)證明材料，具體所需佐證材料請咨詢貸款經(jīng)辦機構(gòu)。

　　九、溫馨提示

　　1、9月25日起，您可登陸中國銀行手機銀行APP，在“貸款—房貸利率調(diào)整”模塊下，對您名下房貸是否符合調(diào)整條件、調(diào)整進度及調(diào)整結(jié)果等情況進行查詢。

　　2、存量房貸利率批量調(diào)整后，我行將通過短信告知利率調(diào)整結(jié)果。如對利率調(diào)整事宜存在異議，可在利率調(diào)整后一個月內(nèi)聯(lián)系貸款經(jīng)辦機構(gòu)，否則視為同意本次利率調(diào)整。

　　3、本次我行存量房貸利率調(diào)整統(tǒng)一采用調(diào)整貸款加點值形式，其它合同要素（如貸款余額、剩余期限、重定價日、重定價周期）等不變，調(diào)整完成后不再進行重復(fù)調(diào)整。

　　4、為落實人民銀行便捷借款人導(dǎo)向，借款人無需重簽貸款合同及補充協(xié)議。

　　5、本次存量首套住房貸款利率調(diào)整中，我行不收取任何費用。

　　十、什么是存量住房貸款

　　8月31日前已經(jīng)發(fā)放的首套房貸，或已簽訂貸款合同未發(fā)放的首套房貸。

　　十一、如何申請降低房貸利率

　　2023年9月25日起，可通過以下方式申請降低存量首套房貸利率：

　　方式一：可向銀行協(xié)商申請降低存量首套房貸利率

　　方式二：申請新的低利率房貸置換之前高利率房貸

　　同時央行鼓勵各銀行進行統(tǒng)一調(diào)整，具體以各銀行政策為主。

　　十二、可以降低多少

　　在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。

　　首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限為不低于相應(yīng)期限LPR減20個基點。

　　十三、如何貸款買房

　　(一)樓盤審查

　　在借款人提出申請之前，信用社(部)需要對擬提供個人購房貸款的樓盤進行審查，樓盤審查操作流程為開發(fā)商申請→項目調(diào)查→審查、審批→簽訂項目合作協(xié)議書→貸后監(jiān)管。

　　房地產(chǎn)公司提出申請，信用社(部)要求房地產(chǎn)公司(以下簡稱“開發(fā)商”)提交以下資料：

　　1、書面申請；

　　2、公司資料、包括營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、法人代碼證、企業(yè)章程、貸款卡、開戶情況、公司概況、法人代表人或授權(quán)代理人證明書、股東會決議等；

　　3、項目資料，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證，國有土地使用證、工程概預(yù)算資料、商品房預(yù)售許可證等；

　　4、農(nóng)村信用社認為需要提供其他資料。

　　項目調(diào)查的主要內(nèi)容有手續(xù)的合法性、項目資金到位情況、項目的基本情況，市場前景及效益狀況。項目實地調(diào)查，核實資料、項目情況調(diào)查后撰寫調(diào)查報告，將調(diào)查情況交審查部門，審批同意后與開發(fā)商簽訂《個人購房消費貸款項目合作協(xié)議》。

　　(二)發(fā)放貸款操作流程

　　具體流程為：借款人申請→貸前調(diào)查→審查、審批→簽訂借款合同→辦理保險、公證、擔(dān)保等手續(xù)→發(fā)放貸款→資料歸檔→貸后管理→貸款償還→清戶撤押。

　　從以上政策我們可以知道，人們在不限購的城市中第一次貸款買房，要先付房子總價的25%，貸款買第二套房而且第一套房子的貸款還沒結(jié)清的話，要先付房子總價的30%，而在限購城市則按原來的規(guī)定執(zhí)行。

　　十四、二套房的認定標準

　　1、貸款買過一套房的，商業(yè)貸款已結(jié)清再買算首套，貸款未結(jié)清的算二套房

　　2、個人名下有兩套商業(yè)貸款房，一套結(jié)清一套未結(jié)清，再貸款買房則為二套房以上

　　3、夫妻婚前雙方名下都有未結(jié)清的貸款（一方商業(yè)貸款，另一方公積金貸款），婚后再買房稱為二套房以上

　　十五、買二套房的要求

　　1、是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定房貸次數(shù)

　　2、是以當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房總面積為準，借款人家庭人均住房面積已高于當?shù)仄骄�住房水�?/p>

　　3、是已利用貸款(包括公積金貸款)購房的家庭，再向商業(yè)銀行申請住房貸款的房貸房

　　十六、二套房貸款的首付比例和利率

　　二套房貸款的首付比例肯定比首套房比例高，通常首套房最低可以做到20%，利率上浮在10%-20%；而對于購買二套自住房的家庭二套房首付款比例不得低于70%，二套房貸款的利率不得低于基準利率的1.1倍。

　　《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》有下列情形之一的，貸款人應(yīng)對借款人執(zhí)行第二套（及以上）差別化住房信貸政策：

　�。ㄒ唬┙杩钊耸状紊暾埨�用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(tǒng)（含預(yù)售合同登記備案系統(tǒng)，下同）中其家庭已登記有一套（及以上）成套住房的；

　�。ǘ�）借款人已利用貸款購買過一套（及以上）住房，又申請貸款購買住房的；

　�。ㄈ�）貸款人通過查詢征信記錄、面測、面談（必要時居訪）等形式的盡責(zé)調(diào)查，確信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。

　　對能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按本通知第三條執(zhí)行差別化住房信貸政策。

　　2023年房貸政策變化相關(guān)問題

　　問題一：降低房貸利率，我能申請嗎？包含住房公積金貸款嗎？

　　答：根據(jù)通知，符合條件的存量首套住房貸款是指，2023年8月31日前金融機構(gòu)已發(fā)放，已簽訂合同但未發(fā)放的，以及借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的存量住房商業(yè)性個人住房貸款。

　　也就是說，如果你是政策發(fā)布（8月31日）前貸的款，不管貸款是否已經(jīng)發(fā)放了，只要你跟銀行簽了貸款合同，又符合首套住房的標準，那就可以去申請降低利率。值得注意的是，住房公積金貸款目前不在調(diào)整范圍內(nèi)。

　　不過，如果你當時簽訂的貸款利率已經(jīng)很低了，就不一定有下調(diào)的空間。

　　據(jù)估算，全國有近1億個首套房存量貸款合同，而其中因利率偏高面臨協(xié)商調(diào)整的借款人約4000萬戶。

　　問題二：我該怎么申請降低存量首套房貸利率？

　　答：根據(jù)通知，對于符合條件的存量住房貸款，借款人申請降低利率有兩種途徑，一是以“新”換“舊”，向銀行申請“新貸款”置換“舊房貸”，二是跟銀行協(xié)商變更原來的利率水平。具體選取哪種方式，可以結(jié)合自身情況和銀行協(xié)商。

　　值得注意的是，如果選取第一種方式，新發(fā)放貸款只能用于償還“舊房貸”，不能挪作他用。

　　時間上看，如果你符合條件，那么從2023年9月25日起，就可以向之前貸款的銀行提出申請了�，F(xiàn)在，銀行正在進行修訂合同文本、改造調(diào)整系統(tǒng)、識別符合標準的客戶等準備工作。到時候怎么申請還有待各銀行進一步明確。

　　問題三：降低存量首套房貸利率，能省多少錢？

　　答：對不少房貸利率處于高位的購房者來說，降低存量房貸利率、減少利息支出，可以說是期盼已久。

　　根據(jù)測算，本次存量首套房貸利率調(diào)整，平均降幅大約為0.8個百分點。以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設(shè)協(xié)商后房貸利率降至4.3%，每年可節(jié)約利息支出超5000元。

　　但具體每筆貸款的調(diào)整幅度有多大，還要根據(jù)實際情況來看。根據(jù)通知，具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。

　　這就是說，對借款人而言，具體能享受到多大幅度的調(diào)降，要看辦理貸款時當?shù)氐氖滋追抠J利率下限，以及與銀行的協(xié)商情況。

　　問題四：我要買二套房，貸款利率能降多少？

　　答：對于要買二套房的購房者來說，此次房貸政策調(diào)整的一大利好就是二套房貸款利率下限從過去LPR“加60個基點”變?yōu)椤凹?0個基點”，一次性降低40個基點，力度可是不小。

　　假設(shè)按8月份最新5年期以上LPR計算，以LPR加60個基點申請貸款，二套房貸款利率達到4.8%，調(diào)整為加20個基點后，貸款利率則降至4.4%。以200萬元、20年期、等額本息的商貸為例，調(diào)整后借款人可節(jié)約利息支出超10萬元，月供將減少400多元。

　　過去一段時間，不少住房信貸政策調(diào)整集中在滿足居民剛性住房消費需求，降低二套房貸款利率政策下限，有助于更好地支持居民改善性住房消費需求。

　　問題五：統(tǒng)一首付款比例下限，我的首付款能降多少？

　　答：根據(jù)通知，不再區(qū)分實施“限購”和“非限購”城市，統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限：首套房不低于20%，二套房不低于30%。

　　這個政策對“非限購”城市的購房者來說可能意義不大，因為很多地方已經(jīng)在按這個水平執(zhí)行。但在“限購”城市，首套和二套住房最低首付款比例政策下限分別是30%和40%，在實際執(zhí)行中很多地方二套房首付比例要求高于40%，甚至達到60%至80%。

　　這次調(diào)整后，“限購”城市的購房者將從中受益。以一套總價500萬元的二套房為例，首付60%，需要300萬元；如果首付比例降到30%，首付款就能減少150萬元。

　　降低首付比例下限，有利于降低居民首付負擔(dān)，增強購房能力和意愿。不過，政策規(guī)定的只是一個下限，各地如何確定首付比例，尤其是一些重點城市的首付比例能否下調(diào)、下調(diào)幅度有多大，還得各地根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢和調(diào)控需求來定。

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