上海商住房的新出政策
“商住房”作為住房市場(chǎng)的灰色地帶，其合規(guī)化將是大勢(shì)所趨，對(duì)于普通投資者而言，“商住房”合規(guī)的利劍將始終高懸，何時(shí)落地要看政策的需要。以下是小編搜集并整理的上海商住房的新出政策有關(guān)內(nèi)容，希望對(duì)大家有所幫助!
已交付入住的
從嚴(yán)管控，相關(guān)信息記入房屋交易登記信息系統(tǒng)
開發(fā)企業(yè)和業(yè)主承擔(dān)整改責(zé)任以及房屋使用安全責(zé)任
各區(qū)要加強(qiáng)安全管理，督促開發(fā)企業(yè)開展消防安全等檢查，消除安全隱患
不得在人口戶籍、入學(xué)、公用事業(yè)收費(fèi)等方面參照住房執(zhí)行
未按照規(guī)定整改存在插層等違法建筑的，在房屋登記時(shí)予以注記，限制交易
劃重點(diǎn)：
一層變兩層的所謂“l(fā)oft”，想要賣掉，請(qǐng)整改!
已售未入住的
要按照商業(yè)辦公房屋功能進(jìn)行全面整改，由相關(guān)部門聯(lián)合驗(yàn)收，不符合商業(yè)辦公要求的，不得交付，不得辦理房屋交易登記手續(xù)
對(duì)銷售中開發(fā)企業(yè)存在誤導(dǎo)行為的，要支持購房人依法維護(hù)合法權(quán)益
整改符合規(guī)定的項(xiàng)目中有剩余未售房源的，可繼續(xù)按商業(yè)辦公房屋對(duì)外銷售，同時(shí)鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持出租
劃重點(diǎn)：
誤導(dǎo)銷售的項(xiàng)目，請(qǐng)準(zhǔn)備好購房人的維權(quán)!(合法維權(quán))
未建未售的
已批未建的項(xiàng)目，要重新審圖，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)依法予以撤銷調(diào)整，符合規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)后，再核發(fā)規(guī)劃、施工許可證
在建未售的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門聯(lián)合驗(yàn)收通過后方可銷售
從此“絕種”
停止審批公寓式辦公項(xiàng)目，在商業(yè)辦公用途土地出讓合同中，明確不得建設(shè)公寓式辦公項(xiàng)目
細(xì)節(jié)關(guān)注
對(duì)部分符合規(guī)劃條件、區(qū)域功能定位、產(chǎn)城融合等要求的商業(yè)辦公用地或項(xiàng)目，在滿足環(huán)保、安全等前提下，可參照本市城市更新等相關(guān)規(guī)定，按照規(guī)劃程序予以調(diào)整，用于建設(shè)租賃住房。
部分項(xiàng)目已被處罰
據(jù)《上海發(fā)布》消息，在以上《意見》出臺(tái)之前，閔行嘉定兩區(qū)已先行啟動(dòng)商業(yè)辦公項(xiàng)目清理整頓工作，綠地峰尚匯、浦江驛優(yōu)商務(wù)廣場(chǎng)、明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)等一批項(xiàng)目，其開發(fā)企業(yè)已經(jīng)被處罰。
延伸閱讀：
按照北京市不動(dòng)產(chǎn)法研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)尹飛的說法：由于“商住房”本身并非住宅性質(zhì)，一般是商業(yè)用地或工業(yè)用地，按照《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，住宅性質(zhì)的住房土地在70年產(chǎn)權(quán)到期后自動(dòng)續(xù)期，而商業(yè)供地或工業(yè)用地不僅土地使用期只有40年或50年，而且到期后需要主動(dòng)申請(qǐng)續(xù)期，續(xù)期也有可能被駁回。如果沒有主動(dòng)續(xù)期或申請(qǐng)續(xù)期被駁回，不僅土地產(chǎn)權(quán)要被國(guó)家收回，連房子也可能會(huì)被國(guó)家無償收回。
一、40年后房子產(chǎn)權(quán)到期
房屋建筑產(chǎn)權(quán)的歸屬年限，包括：民用住宅建筑，商用建筑，工業(yè)用建筑。按建筑用類型有所不同，一般民用住宅建筑權(quán)屬年限為70年，商用房屋建筑權(quán)屬年限為40年。
目前，我們通常所說的房屋產(chǎn)權(quán)大致分為：
1.)住宅用地，產(chǎn)權(quán)年限是70年;
2.)綜合用地，產(chǎn)權(quán)年限是50年;
3.)商業(yè)用地，產(chǎn)權(quán)年限是40年。
2016年的公寓市場(chǎng)上，大家也應(yīng)該都看到有很多很多的商住類型的公寓，也就是40年產(chǎn)權(quán)的公寓，有不同的類型，比如精裝修;有的開發(fā)商還可以包出租，絕對(duì)體現(xiàn)投資的價(jià)值;甚至有40年商住公寓還打出了學(xué)區(qū)的概念，簡(jiǎn)直就是破天荒，別不信，還真的有的!
對(duì)于40年的概念，其實(shí)我們現(xiàn)在的糾結(jié)不過就是40年之后房子怎么辦?
此前，總理回答續(xù)約產(chǎn)權(quán)問題，提到的只是70年產(chǎn)權(quán)的住宅呀，有提到40年的么?
所以，40年產(chǎn)權(quán)的房屋會(huì)比70年產(chǎn)權(quán)的房屋更先面臨產(chǎn)權(quán)到期的問題。
二、商住房首付至少50%以上
現(xiàn)在人買房，除了因?yàn)樽约罕旧砭陀幸欢ǖ馁Y本累積，比如年收入20萬以上，很難有人能一次性拿出很多首付。當(dāng)然，如果你是富二代買房來隨便投資玩玩就當(dāng)我沒說呀!
40年公寓的首付是你想付就能付的?
現(xiàn)在小編要科普一下了，40年商業(yè)產(chǎn)權(quán)的公寓的首付不是跟70年住宅一樣的支付方法啊，40年產(chǎn)權(quán)的首付需要支付至少50%。
假如一套50平米的房子，均價(jià)都是9000元。
70年產(chǎn)權(quán)的.的首付：50x9000x30%=13.5萬
40年產(chǎn)權(quán)的的首付：50x9000x50%=22.5萬
三、貸款年限最多只能貸款10年
對(duì)于70年產(chǎn)權(quán)的住宅來說，貸款的年限越久，其實(shí)也是一個(gè)挺劃算的事情，為什么劃算，說起來就遠(yuǎn)了，和現(xiàn)在的通貨等等經(jīng)濟(jì)學(xué)理論相關(guān)。
這里要說的是，70年住宅產(chǎn)品最多可以貸款30年，但是商業(yè)住宅卻最多只能貸款10年。
大家都知道存錢在銀行不如拿來買房，因?yàn)槟愕腻X存銀行還都是讓銀行拿出去貸款去啦!這說辭表達(dá)起來“很中介”有沒有?但其實(shí)仔細(xì)想想，沒人存錢，銀行拿什么錢貸給你?
現(xiàn)在商品房70年產(chǎn)權(quán)住宅的貸款利率是4.9%，遇到銀行打折的時(shí)候還會(huì)順便打個(gè)折什么的，大家經(jīng)常能看到有些銀行要打個(gè)9折，9.5折，不過很多銀行從下個(gè)月開始可能就再也沒有9折以下的折扣了。
但是商業(yè)住宅的利率卻是按照基準(zhǔn)利率來計(jì)算，并且很有可能會(huì)上浮10%。
以50平，均價(jià)9000，基準(zhǔn)利率4.9%的住宅為例
70年產(chǎn)權(quán)公寓，貸款30年，月供1671.79
40年產(chǎn)權(quán)公寓，貸款10年，月供2375.49
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