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房產(chǎn)稅如何征收：房地產(chǎn)調控新國五條實施細則
導語：國五條，是指在2013年國務院常務會議確定的五項加強房地產(chǎn)市場調控的政策措施。國務院常務會議出臺五項調控政策措施，要求各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標，建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責制度。以下是由CN人才網(wǎng)收集整的中華人民共和國發(fā)票管理辦法實施細則，歡迎閱讀。
房地產(chǎn)調控新國五條實施細則
國家稅務總局令第25號
國務院辦公廳關于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調控工作的通知
國辦發(fā) 〔2013〕17號
各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：
2011年以來，各地區(qū)、各部門認真貫徹落實中央關于加強房地產(chǎn)市場調控的決策和部署，取得了積極成效。當前房地產(chǎn)市場調控仍處在關鍵時期，房價上漲預期增強，不同地區(qū)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)分化。為繼續(xù)做好今年房地產(chǎn)市場調控工作，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)國務院同意，現(xiàn)就有關問題通知如下：
一、完善穩(wěn)定房價工作責任制
認真落實省級人民政府負總責、城市人民政府抓落實的穩(wěn)定房價工作責任制。各直轄市、計劃單列市和省會城市(除拉薩外)，要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定本地區(qū)年度新建商品住房(不含保障性住房，下同)價格控制目標，并于一季度向社會公布。各省級人民政府要更加注重區(qū)域差異，加強分類指導。對行政區(qū)域內住房供不應求、房價上漲過快的熱點城市，應指導其增加住房及住房用地的有效供應，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標;對存在住房供過于求等情況的城市，也應指導其采取有效措施保持市場穩(wěn)定。要建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責制度，加強對所轄城市的督查、考核和問責工作。國務院有關部門要加強對省級人民政府穩(wěn)定房價工作的監(jiān)督和檢查。對執(zhí)行住房限購和差別化住房信貸、稅收等政策措施不到位、房價上漲過快的，要進行約談和問責。
二、堅決抑制投機投資性購房
繼續(xù)嚴格執(zhí)行商品住房限購措施。已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市，要在嚴格執(zhí)行《國務院辦公廳關于進一步做好房地產(chǎn)市場調控工作有關問題的通知》(國辦發(fā)〔2011〕1號)基礎上，進一步完善現(xiàn)行住房限購措施。限購區(qū)域應覆蓋城市全部行政區(qū)域;限購住房類型應包括所有新建商品住房和二手住房;購房資格審查環(huán)節(jié)應前移至簽訂購房合同(認購)前;對擁有1套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝�、無法連續(xù)提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝�，要暫停在本行政區(qū)域內向其售房。住房供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的城市，要在上述要求的基礎上進一步從嚴調整限購措施;其他城市出現(xiàn)房價過快上漲情況的，省級人民政府應要求其及時采取限購等措施。各地區(qū)住房城鄉(xiāng)建設、公安、民政、稅務、人力資源社會保障等部門要建立分工明確、協(xié)調有序的審核工作機制。要嚴肅查處限購措施執(zhí)行中的違法違規(guī)行為，對存在規(guī)避住房限購措施行為的項目，要責令房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整改;購房人不具備購房資格的，企業(yè)要與購房人解除合同;對教唆、協(xié)助購房人偽造證明材料、騙取購房資格的中介機構，要責令其停業(yè)整頓，并嚴肅處理相關責任人;情節(jié)嚴重的，要追究當事人的法律責任。
繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸政策。銀行業(yè)金融機構要進一步落實好對首套房貸款的首付款比例和貸款利率政策，嚴格執(zhí)行第二套(及以上)住房信貸政策。要強化借款人資格審查，嚴格按規(guī)定調查家庭住房登記記錄和借款人征信記錄，不得向不符合信貸政策的借款人違規(guī)發(fā)放貸款。銀行業(yè)監(jiān)管部門要加強對銀行業(yè)金融機構執(zhí)行差別化住房信貸政策的日常管理和專項檢查，對違反政策規(guī)定的，要及時制止、糾正。對房價上漲過快的城市，人民銀行當?shù)胤种C構可根據(jù)城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。
充分發(fā)揮稅收政策的調節(jié)作用。稅務、住房城鄉(xiāng)建設部門要密切配合，對出售自有住房按規(guī)定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。總結個人住房房產(chǎn)稅改革試點城市經(jīng)驗，加快推進擴大試點工作，引導住房合理消費。稅務部門要繼續(xù)推進應用房地產(chǎn)價格評估方法加強存量房交易稅收征管工作。
三、增加普通商品住房及用地供應
各地區(qū)要根據(jù)供需情況科學編制年度住房用地供應計劃，保持合理、穩(wěn)定的住房用地供應規(guī)模。原則上2013年住房用地供應總量應不低于過去5年平均實際供應量。住房供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的部分熱點城市和區(qū)域中心城市，以及前兩年住房用地供應計劃完成率偏低的城市，要進一步增加年度住房用地供應總量，提高其占年度土地供應計劃的比例。加大土地市場信息公開力度，市、縣人民政府應于一季度公布年度住房用地供應計劃，穩(wěn)定土地市場預期。各地區(qū)要繼續(xù)采取有效措施，完善土地出讓方式，嚴防高價地擾亂市場預期。各地區(qū)住房城鄉(xiāng)建設部門要提出商品住房項目的住宅建設套數(shù)、套型建筑面積、設施條件、開竣工時間等要求，作為土地出讓的依據(jù)，并納入出讓合同。
各地區(qū)發(fā)展改革、國土資源、住房城鄉(xiāng)建設部門要建立中小套型普通商品住房建設項目行政審批快速通道，提高辦事效率，嚴格落實開竣工申報制度，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴格按照合同約定建設施工，加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成有效供應。對中小套型住房套數(shù)達到項目開發(fā)建設總套數(shù)70%以上的普通商品住房建設項目，銀行業(yè)金融機構要在符合信貸條件的前提下優(yōu)先支持其開發(fā)貸款需求。
四、加快保障性安居工程規(guī)劃建設
全面落實2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務。各地區(qū)要抓緊把建設任務落實到項目和地塊，確保資金盡快到位，盡早開工建設。繼續(xù)抓好城市和國有工礦(含煤礦)、國有林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)改造，重點抓好資源型城市及獨立工礦區(qū)棚戶區(qū)改造;積極推進非成片棚戶區(qū)和危舊房改造，逐步開展城鎮(zhèn)舊住宅區(qū)綜合整治，穩(wěn)步實施城中村改造。
強化規(guī)劃統(tǒng)籌，從城鎮(zhèn)化發(fā)展和改善居民住房條件等實際需要出發(fā)，把保障性安居工程建設和城市發(fā)展充分結合起來，在城市總體規(guī)劃和土地利用、住房建設等規(guī)劃中統(tǒng)籌安排保障性安居工程項目。要把好規(guī)劃設計關、施工質量關、建筑材料關和竣工驗收關，落實工程質量責任，確保工程質量安全。要合理安排布局，改進戶型設計，方便保障對象的工作和生活。要加大配套基礎設施投入力度，做到配套設施與保障性安居工程項目同步規(guī)劃、同期建設、同時交付使用，確�？⒐ろ椖考霸缤度胧褂�。
加強分配管理。要繼續(xù)探索創(chuàng)新保障性住房建設和管理機制，完善保障性住房申請家庭經(jīng)濟狀況審核機制，嚴格準入退出，確保公平分配。加大保障性安居工程建設、分配和退出的信息公開力度。嚴肅查處擅自改變保障性安居工程用途、套型面積等違法違規(guī)行為。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的、有穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員納入當?shù)刈》勘Ｕ戏秶�。要加強小區(qū)運營管理，完善社區(qū)公共服務，優(yōu)化居住環(huán)境。
五、加強市場監(jiān)管和預期管理
2013年起，各地區(qū)要提高商品房預售門檻，從工程投資和形象進度、交付時限等方面強化商品房預售許可管理，引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性定價，穩(wěn)步推進商品房預售制度改革。繼續(xù)嚴格執(zhí)行商品房銷售明碼標價、一房一價規(guī)定，嚴格按照申報價格對外銷售。各地區(qū)要切實強化預售資金管理，完善監(jiān)管制度;尚未實行預售資金監(jiān)管的地區(qū)，要加快制定本地區(qū)商品房預售資金監(jiān)管辦法。對預售方案報價過高且不接受城市住房城鄉(xiāng)建設部門指導，或沒有實行預售資金監(jiān)管的商品房項目，可暫不核發(fā)預售許可證書。各地區(qū)要大力推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地級以上城市原則上要實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)。
加強房地產(chǎn)企業(yè)信用管理，研究建立住房城鄉(xiāng)建設、發(fā)展改革、國土資源、金融、稅務、工商、統(tǒng)計等部門聯(lián)動共享的信用管理系統(tǒng)，及時記錄、公布房地產(chǎn)企業(yè)的違法違規(guī)行為。對存在閑置土地和炒地、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有關部門要建立聯(lián)動機制，加大查處力度。國土資源部門要禁止其參加土地競買，銀行業(yè)金融機構不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款，證券監(jiān)管部門暫停批準其上市、再融資或重大資產(chǎn)重組，銀行業(yè)監(jiān)管部門要禁止其通過信托計劃融資。稅務部門要強化土地增值稅的征收管理工作，嚴格按照有關規(guī)定進行清算審核和稽查。住房城鄉(xiāng)建設、工商等部門要聯(lián)合開展對房屋中介市場的專項治理工作，整頓和規(guī)范市場秩序，嚴肅查處中介機構和經(jīng)紀人員的違法違規(guī)行為。有關部門要加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本金管理，加大對資產(chǎn)負債情況的監(jiān)測力度，有效防范風險。
各地區(qū)、各有關部門要加強市場監(jiān)測和研究分析，及時主動發(fā)布商品住房建設、交易及房價、房租等方面的權威信息，正確解讀市場走勢和有關調控政策措施，引導社會輿論，穩(wěn)定市場預期。要加強輿情監(jiān)測，對涉及房地產(chǎn)市場的不實信息，要及時、主動澄清。對誘導購房者違反限購、限貸等政策措施，造謠、傳謠以及炒作不實信息誤導消費者的企業(yè)、機構、媒體和個人，要進行嚴肅處理。
六、加快建立和完善引導房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制
各有關部門要加強基礎性工作，加快研究提出完善住房供應體系、健全房地產(chǎn)市場運行和監(jiān)管機制的工作思路和政策框架，推進房地產(chǎn)稅制改革，完善住房金融體系和住房用地供應機制，推進住宅產(chǎn)業(yè)化，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。
國務院辦公廳
2013年2月26日
(中央人民政府網(wǎng)站)
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房產(chǎn)稅征收范圍
一、房產(chǎn)稅征收范圍：
房產(chǎn)稅的征收范圍稱房產(chǎn)稅“課稅范圍”，具體指開征房產(chǎn)稅的地區(qū)。房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的具體征稅范圍，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。
二、房產(chǎn)稅征收標準：
房產(chǎn)稅征收標準從價或從租兩種情況：
(1)從價計征的，其計稅依據(jù)為房產(chǎn)原值一次減去10%-30%后的余值;
(2)從租計征的(即房產(chǎn)出租的)，以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)。從價計征10%-30%的具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。如浙江省規(guī)定具體減除幅度為30%。
房產(chǎn)稅稅率采用比例稅率。按照房產(chǎn)余值計征的，年稅率為1.2%;按房產(chǎn)租金收入計征的，年稅率為12%。
房產(chǎn)稅應納稅額的計算分為以下兩種情況，其計算公式為：
(1)以房產(chǎn)原值為計稅依據(jù)的
應納稅額=房產(chǎn)原值×(1-10%或30%)×稅率(1.2%)
(2)以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)的
應納稅額=房產(chǎn)租金收入×稅率(12%)
房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)
1、對經(jīng)營自用的房屋，以房產(chǎn)的計稅余值作為計稅依據(jù)。
所謂計稅余值，是指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除10%至30%的損耗價值以后的余額。其中：
(1)房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。因此，凡按會計制度規(guī)定在賬簿中記載有房屋原價，應以房屋原價按規(guī)定減除一定比例后的房產(chǎn)余值計征房產(chǎn)稅;沒有記載房屋原價，按照上述原則，并參照同類房屋，確定房產(chǎn)原值，按規(guī)定計征房產(chǎn)稅。
(2)房產(chǎn)原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的'配套設施。主要有：暖氣、衛(wèi)生、通風、照明、煤氣等設備;各種管線，如蒸汽、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導線;電梯、升降機、過道、曬臺等。屬于房屋附屬設備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等應從最近的探視井或三通管起，計算原值;電燈網(wǎng)、照明線從進線盒聯(lián)結管起，計算原值。
為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計人房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。
(3)納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。
(4)對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值;對附屬設備和配套設施中易損壞，需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計人房產(chǎn)原值，原零配件的原值也不扣除。
(5)自2006年1月1日起，凡在房產(chǎn)稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。
(6)在確定計稅余值時，房產(chǎn)原值的具體減除比例，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅法規(guī)定的減除幅度內自行確定。這樣規(guī)定，既有利于各地區(qū)根據(jù)本地情況，因地制宜地確定計稅余值，又有利于平衡各地稅收負擔，簡化計算手續(xù)，提高征管效率。
如果納稅人未按會計制度規(guī)定記載原值，在計征房產(chǎn)稅時，應按規(guī)定調整房產(chǎn)原值;對房產(chǎn)原值明顯不合理的，應重新予以評估;對沒有房產(chǎn)原值的，應由房屋所在地的稅務機關參考同類房屋的價值核定。在原值確定后，再根據(jù)當?shù)厮m用的扣除比例，計算確定房產(chǎn)余值。對于扣除比例，一定要按由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的比例執(zhí)行。
2、對于出租的房屋，以租金收入為計稅依據(jù)。
房屋的租金收入，是房屋產(chǎn)權所有人出租房屋使用權所取得的報酬，包括貨幣收入和實物收入。對以勞務或其他形式作為報酬抵付房租收入的，應根據(jù)當?shù)赝惙课莸淖饨鹚�，確定租金標準，依率計征。
如果納稅人對個人出租房屋的租金收入申報不實或申報數(shù)與同一地段同類房屋的租金收入相比明顯不合理的，稅務部門可以按照《稅收征管法》的有關規(guī)定，采取科學合理的方法核定其應納稅款。具體辦法由各省級地方稅務機關結合當?shù)貙嶋H情況制定。
3、投資聯(lián)營及融資租賃房產(chǎn)的計稅依據(jù)。
(1)對投資聯(lián)營的房產(chǎn)，在計征房產(chǎn)稅時應予以區(qū)別對待。對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的，按房產(chǎn)的計稅余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅;對以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔聯(lián)營風險的，實際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，應根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》的有關規(guī)定，由出租方按租金收入計算繳納房產(chǎn)稅。
(2)對融資租賃房屋的情況，由于租賃費包括購進房屋的價款、手續(xù)費、借款利息等，與一般房屋出租的“租金”內涵不同，且租賃期滿后，當承租方償還最后一筆租賃費時，房屋產(chǎn)權一般都轉移到承租方，實際上是一種變相的分期付款購買固定資產(chǎn)的形式，所以在計征房產(chǎn)稅時應以房產(chǎn)余值計算征收。至于租賃期內房產(chǎn)稅的納稅人，由當?shù)囟悇諜C關根據(jù)實際情況確定。
4、居民住宅區(qū)內業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)的計稅依據(jù)。
對居民住宅區(qū)內業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實際經(jīng)營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的，依照房產(chǎn)原值減出10%至30%后的余值計征，沒有房產(chǎn)原值或不能將共有住房劃分開的，由房產(chǎn)所在地地方稅務機關參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值;出租的，依照租金計征。
房產(chǎn)稅的計算方法
一、計算方式：
1、從價計征
從價計征是按房產(chǎn)的原值減除一定比例后的余值計征，其公式為：
應納稅額=應稅房產(chǎn)原值×(1-扣除比例)×年稅率1.2%
2、從租計征
從租計征是按房產(chǎn)的租金收入計征，其公式為：應納稅額=租金收入×12%
沒有從價計征的換算問題納稅義務發(fā)生時間：將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起，繳納房產(chǎn)稅。其余均從次月起繳納。
個人出租住房的租金收入計征，其公式為：應納稅額=房產(chǎn)租金收入×4%
二、計稅依據(jù)：
1、從價計征
按照房產(chǎn)余值征稅的，稱為從價計征
房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計算繳納。
扣除比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅法規(guī)定的減除幅度內自行確定。這樣規(guī)定，既有利于各地區(qū)根據(jù)本地情況，因地制宜地確定計稅余值，又有利于平衡各地稅收負擔，簡化計算手續(xù)，提高征管效率。
房產(chǎn)原值：應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。主要有：暖氣，衛(wèi)生，通風等，納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。
2、從租計征
按照房產(chǎn)租金收入計征的，稱為從租計征，房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。
3、注意事項
(1)房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。對投資聯(lián)營的房產(chǎn)，在計征房產(chǎn)稅時應予以區(qū)別對待。共擔風險的，按房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)，計征房產(chǎn)稅;對收取固定收入，應由出租方按租金收入計繳房產(chǎn)稅。
(2)對融資租賃房屋的情況，在計征房產(chǎn)稅時應以房產(chǎn)余值計算征收，租賃期內房產(chǎn)稅的納稅人，由當?shù)囟悇諜C關根據(jù)實際情況確定。
(3)新建房屋交付使用時，如中央空調設備已計算在房產(chǎn)原值之中，則房產(chǎn)原值應包括中央空調設備;舊房安裝空調設備，一般都作單項固定資產(chǎn)入賬，不應計入房產(chǎn)原值。
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