上海商住房政策2017
最近，一份題為《閔行區(qū)“類住宅”分類處置總體工作方案》的文件圖片在房地產(chǎn)圈熱傳。文件要求已鎖定的區(qū)內(nèi)15個“類住宅”項目整改恢復(fù)商辦用途，在3月底之前，拆除隔墻、上下水管道和煤氣管線。
據(jù)介紹，《閔行區(qū)“類住宅”分類處置總體工作方案》顯示，此次主要整改項目，是將小單元合并成大單元，如果無法合并，那么需要將若干小單元合并銷售，此外，衛(wèi)生間也不能單獨在房間內(nèi)設(shè)置，需要設(shè)置在公共部位。所有的整改工作將在4月底前完成，整改完成后，閔行區(qū)規(guī)土局將進行驗收，之后才能入住或者銷售。已經(jīng)集體入住的項目將不在整改的范圍內(nèi)。
目前，上海的商住物業(yè)整頓由閔行區(qū)和嘉定區(qū)先行試點，上海其他城區(qū)還沒有具體的整改細(xì)則出臺，開發(fā)商也都在觀望。
“商住房”失去居住屬性 市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)受影響
據(jù)一位在建的商辦項目負(fù)責(zé)人透露，他們需要在3月底之前，拆除隔墻、上下水管道和煤氣管線;同時，層高4.5米的單元將不再允許建設(shè)插層，從而杜絕“LOFT”的出現(xiàn)，這意味著整改后此項目基本失去了居住功能。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，此次上海閔行和嘉定等區(qū)的試點實際是對以往政策的響應(yīng)。
嚴(yán)躍進說：“后續(xù)此類物業(yè)可能不再被定義為商住兩用房這樣一個概念，而是重新被劃為商辦類物業(yè)，這樣之后實際上與住宅的居住屬性就沒有太大的關(guān)系了。所以某種程度上可能會改變住房這一類的供應(yīng)端問題，這對整個市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)改變會有影響。同時對房企現(xiàn)有的酒店式公寓銷售也會產(chǎn)生相應(yīng)影響。”
“限購限貸”之下的“擦邊球”未來還有戲么?
事實上，商辦物業(yè)變成具有居住功能的物業(yè)銷售在上海持續(xù)多年，已經(jīng)是住宅市場的有力補充，多年來受到限購人群和投資者的追捧。商住兩用房被視為“限購限貸”政策之下的“擦邊球”產(chǎn)品。2016年全年，上海土地市場賣出的87宗土地中，商辦地為49宗。而此次整改打破了政府、開發(fā)商和購房者多年來形成的默契。那么，未來商住房是否還有打民用擦邊球的可能?
嚴(yán)躍進認(rèn)為：“對于已經(jīng)購買這類商住房的，后面的政策會積極引導(dǎo)這類物業(yè)朝著住宅屬性去轉(zhuǎn)變。當(dāng)然這種轉(zhuǎn)變背后還要考慮一個問題，就是要征收相應(yīng)的土地出讓金費用，主要是向開發(fā)商收取，而不是像購房者收取。對于已經(jīng)形成大型社區(qū)的商住房來說，后期會考慮對這類住房進行調(diào)整，使它成為普通商品住宅區(qū)。”
相關(guān)新聞：
天安門西南方向30公里的義和莊地鐵站，被三個商住項目環(huán)繞，萬科天地、恒大未來城、泰禾中央廣場。
這里是北京大興新城的核心區(qū)所在。該區(qū)域目前除了這三個項目，尚未有其他的相關(guān)配套，但是房價已經(jīng)普遍超過5萬元/平方米。
北京市住建委網(wǎng)站顯示，萬科天地、泰禾中央廣場以及恒大未來城在售項目所在地塊的土地用途均為商業(yè)或辦公，但萬科天地的銷售人員對法治周末記者介紹道，項目交房時有獨立的衛(wèi)生間和廚房，可以居住;而泰禾中央廣場和恒大未來城的樣板間就設(shè)計有臥室、衛(wèi)生間和廚房。
恒大未來城的銷售人員則告訴法治周末記者，恒大未來城包括自住房項目和商住項目。
3月2日，周四，很多購房者在工作日仍聚集在這三個項目的售樓處，法治周末記者粗略統(tǒng)計，下午兩點到四點期間，每個售樓處咨詢購房的人數(shù)均在20人以上，其中泰禾中央廣場售樓處還聚集了大量帶客戶看房的中介人員。
根據(jù)地產(chǎn)營銷人統(tǒng)計，在剛剛過去的2月份，北京市商住市場成交3154套，環(huán)比上漲73%;大興區(qū)商住項目成交1355套，成交面積9.23萬平方米，成交均價50501元/平方米，成交金額46.59億元，其中僅泰禾中央廣場的成交量就達985套。
這樣的市場熱度在3月份尚未降溫。
然而在距離北京1000多公里的上海，從今年年初就開始進行著一場整頓商住類項目的行動。從今年年初暫停多個商住項目網(wǎng)簽，到2月份閔行區(qū)整頓“類住宅”(即土地用途為商業(yè)、辦公或其他非住宅用途，但以住宅形式銷售的項目)，上海的商住市場正在被重新洗牌。
記者獲取的一份《閔行區(qū)“類住宅”分類處置總體工作方案》顯示，閔行區(qū)的整治目標(biāo)為，把疑似“類住宅”項目徹底恢復(fù)至規(guī)劃批準(zhǔn)的功能用途，比如工作方案要求，對于未入住的項目，限期拆除用于居住功能的插層、隔墻、上下水和煤氣管線等內(nèi)容。
“這也就是說把商辦項目中的住宅功能拿掉，只留原來的商業(yè)功能或辦公功能。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦告訴法治周末記者。
在上海閔行區(qū)峰尚匯項目購買了房屋的劉麗(化名)告訴記者，2月19日前后，小區(qū)里就聚集了安保人員，不允許繼續(xù)裝修。
“目前還沒有開始拆除上下水等相關(guān)設(shè)施。”劉麗說。
商業(yè)或辦公立項的項目，通過接通上下水、媒體管線，建隔墻和插層，就變成了具有居住功能的loft，這樣的項目因而被稱作商住項目，不限購、單價低于純住宅等特點，也使得商住項目在以往頗具吸引力。
然而，當(dāng)上海整頓商住項目等類住宅的力度加大，這樣的整頓之風(fēng)是否會從上海吹到北京乃至更多的城市?
京滬冰火兩重天
上海政府這回來真的了。“越限越火”的現(xiàn)象沒有出現(xiàn)在上海的商住市場上。
盧文曦跟法治周末記者分享了整個上海市場以及閔行兩區(qū)商住房的成交數(shù)據(jù)。
“上海在整個2016年房地產(chǎn)市場成交套數(shù)為10.9萬套，其中3.5萬套是商住房為主的類住宅，類住宅占比超過30%;今年前兩個月，上海市場總成交套數(shù)為6046套，其中類住宅是765套，類住宅占比12.65%。”盧文曦說。
具體到這次整改的試點區(qū)域閔行區(qū)，盧文曦說，今年1月份，閔行區(qū)成交類住宅211套，成交面積在35299平方米，均價為6.4萬元/平方米，到2月份，數(shù)據(jù)已經(jīng)出現(xiàn)斷崖式下跌，成交套數(shù)111套，成交面積15108套，均價也出現(xiàn)下滑，為5.1萬元/平方米。
整改實錘出現(xiàn)了切切實實的效果，閔行區(qū)的類住宅項目從成交量和成交單價上都出現(xiàn)了大幅下滑。
目前在政策層面尚處于平靜期的北京市場，市場仍然火熱，其中開發(fā)商對購房者的態(tài)度就是很好的證明。
3月2日，在萬科天地售樓處，當(dāng)記者要求看樣板間時，銷售稱沒有樣板間;當(dāng)記者希望看看宣傳資料時，銷售亦稱沒有宣傳資料。
萬科天地的銷售人員只用一臺平板電腦，向記者展示了萬科天地在售房屋的戶型圖，戶型圖顯示，項目層高為4.2米，有獨立衛(wèi)生間和廚房。
在恒大未來城的售樓處，銷售人員帶記者看了樣板間后，并未像普通的售樓處銷售一樣，強烈要求看房者留下聯(lián)系方式。
該恒大未來城銷售稱，該項目去年單價在每平方米3萬多元，今年單價破5萬元，主要是受大興新城的規(guī)劃以及大興新機場建設(shè)的影響。
而在泰禾中央廣場售樓處，雖然該項目有樣板間，但是銷售人員并不親自帶看，在聽聞記者對項目地理位置較為熟悉之后說：“樣板間出門左轉(zhuǎn)，您自己去看。”
該項目的樣板間在泰禾中央廣場的實體項目中，離售樓處約300米，途中需要穿過堆著許多施工垃圾的工地，銷售似乎并不擔(dān)心這樣的環(huán)境以及不親自帶看的做法，會影響購房人的意愿。
北京商改住比例較高
在萬科天地售樓處的進門處，豎著兩個易拉寶，一個是購房提示，一個是致小區(qū)業(yè)主的一封信，落款均為大興區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會。
購房提示中有這樣的內(nèi)容：“您欲購買的商品房宗地規(guī)劃用途是商業(yè)金融辦公用地，該項目開發(fā)商將嚴(yán)格落實宗地規(guī)劃用途，所售房屋不屬于住宅性質(zhì)。按照市住建委等五部門《關(guān)于加強部門聯(lián)動完善商業(yè)、辦公類項目管理的通知》文件規(guī)定，開發(fā)企業(yè)在銷售前應(yīng)明示房屋的規(guī)劃用途，告知您應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)劃用途經(jīng)營使用，不得擅自改變用途。”
在記者采訪中，萬科天地、恒大未來城和泰禾中央廣場的銷售均坦誠告知，項目屬于商業(yè)或辦公項目，但是在房屋的設(shè)計上，都有客廳、臥室、衛(wèi)生間和廚房。
這種情況下，似乎也用不著購房者擅自改變用途，因為交付的房子已經(jīng)具備了居住功能。
而北京市住建委等五部門于2011年下發(fā)的`《關(guān)于加強部門聯(lián)動完善商業(yè)、辦公類項目管理的通知》明確規(guī)定，商業(yè)、辦公類項目一般應(yīng)采取公共走廊、公共衛(wèi)生間式布局，不得采用單元式或住宅套型式設(shè)計。
但現(xiàn)實情況卻是，不少商辦項目都采用了單元式或住宅套型式設(shè)計。不僅是此次走訪的3個小區(qū)，2016年下半年，法治周末記者在北京市門頭溝區(qū)的部分商業(yè)立項的項目采訪時，項目銷售也表示，項目是毛坯交房，有獨立衛(wèi)生間，在交房時會做好上下水管道，預(yù)留好馬桶位置。
北京市房地產(chǎn)法學(xué)會常務(wù)副會長兼秘書長趙秀池告訴法治周末記者，土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法等法律中都有不得改變土地用途的規(guī)定。
“如城市房地產(chǎn)管理法第二十六條規(guī)定：以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。”趙秀池說，上海在閔行區(qū)試點整頓類住宅，也主要是依據(jù)這些法律法規(guī)。
北京東元律師事務(wù)所房地產(chǎn)建設(shè)工程法律事務(wù)部首席律師李松補充道，城市房地產(chǎn)管理法還要求，土地使用者需要改變土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府規(guī)劃主管部門的同意，簽訂變更協(xié)議或者重新簽訂出讓合同，并相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。
但趙秀池透露，目前由于利益導(dǎo)向，商改住的比例較高，多的時候占到新建商品房成交量的一半。
郭毅提供了這樣一組數(shù)據(jù)：2016年，北京房企在商辦類物業(yè)獲得的銷售額高達1304億元，占商品住宅銷售額超過三成的比重。
郭毅也分析道，商改住的市場主要存在于一線城市，這些城市的住宅供應(yīng)量相對較少，單價較貴，且有限購政策，這就使得商改住項目有了市場空間，因為商改住不限購，且通常來說面積小總價低。
在記者此次采訪的，3個樓盤中，萬科天地和泰禾中央廣場都有50平方米左右的小戶型，總價可以控制在300萬元左右。
盧文曦認(rèn)為，商改住近幾年受投資者青睞，還有一個原因是租金回報率較高(年租金/房屋單位售價)。
盧文曦測算過這樣一組數(shù)據(jù)：在上海普通住宅的租金回報率通常在1.5左右，但是由于商住房通常比較好租，售價又比純住宅低，租金回報率可以達到4。
“整頓風(fēng)”會否擴散
盧文曦告訴記者，每個區(qū)域的土地用途比例，政府是規(guī)劃好的，政府本來可能期望通過在某一區(qū)域出讓商業(yè)用地，吸引企業(yè)入駐，增加長期稅收，而一旦商業(yè)用途改編為住宅用途，政府規(guī)劃的效果就無法實現(xiàn)。
“此外，商改住還容易引發(fā)其他的問題。比如一個區(qū)域原來規(guī)劃人口是10萬人，由于商改住，人口變成了13萬人甚至更多，那么區(qū)域配套就會跟不上;另外，原來商辦項目的樓面價和售價相對較低，但是一旦改造成住宅出售，就會推高房價，這樣一來，開發(fā)商也就不去用心做商業(yè)項目或辦公項目規(guī)劃了。”盧文曦補充道。
在趙秀池看來，商改住項目還規(guī)避了北京等地的住房限購政策，抵消了住房限購的政策效應(yīng)，商改住抬高了商業(yè)辦公物業(yè)的成本后，也不利于實體產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
目前，北京、上海都有很多在售、未交房的商住項目，上海市閔行區(qū)試點整改的做法，有沒有可能成為一個范本，為上海更多的區(qū)縣、北京乃至更多有著商改住現(xiàn)象的城市所借鑒?
亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，自去年通州雙限之后，北京市商辦物業(yè)全面調(diào)控的風(fēng)聲不斷，而今年1月，上海暫停商辦項目銷售的現(xiàn)實更是將這一類型產(chǎn)品推上風(fēng)口浪尖，收緊調(diào)控已是箭在弦上。
“由于北京的商辦項目銷售額占比超過三成，一旦調(diào)控祭出對于房企來說將是巨大打擊，因此，自2月中旬商辦集中入市的趨勢即開始顯現(xiàn)，而3月份商辦項目‘搶入市’的現(xiàn)象將更加明顯，這也或?qū)⒊蔀樯剔k產(chǎn)品‘最后的盛宴’。”郭毅說，
據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年3月，北京住宅市場預(yù)計將有23個項目入市，其中商辦類項目多達10個。
“從上海此次整頓的情況來看，是各區(qū)縣根據(jù)自身情況做調(diào)整。北京應(yīng)該也會遵循這樣的思路，比如，此前通州已經(jīng)限購，門頭溝區(qū)從去年9月開始也在整頓商改住，一些樣板間的居住功能都被拆除。”郭毅補充道。
但記者在采訪中發(fā)現(xiàn)還存在這樣一種觀點，即商住類項目占整個北京市場新房銷售比例較高，一旦嚴(yán)格按照規(guī)定整頓商住項目，比如，取消居住功能，完全按照原用途銷售，北京市的房地產(chǎn)市場交易情況會受到太大影響，甚至可能導(dǎo)致大量的信訪，因而政府不會輕易大面積地對商住進行整改。
【上海商住房政策2017】相關(guān)文章：