2017湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法解讀
為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際，現(xiàn)將修訂后的《湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》印發(fā)你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。下面是相關(guān)解讀：
想漲物業(yè)費(fèi)，必須“雙半”同意
《辦法》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同履行期間不得擅自調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。確需調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按幢(梯)公示擬調(diào)價(jià)方案、擬調(diào)價(jià)理由、成本變動(dòng)情況等相關(guān)資料，并經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主書面同意。
舉例：如果某小區(qū)共有4棟住宅，其中2棟為大戶型，每棟24層48戶業(yè)主，另外2棟為小戶型，每棟24層96戶業(yè)主。必須經(jīng)過(guò)至少一半住宅面積且至少72戶業(yè)主的書面同意，物業(yè)費(fèi)才可以漲。如果只有2棟大戶型區(qū)域業(yè)主同意漲，雖然該區(qū)域建筑面積可能“過(guò)半”，但業(yè)主人數(shù)并沒有過(guò)半，同樣也是無(wú)效的。
合同約定的'交房日期前，業(yè)主不需繳納物業(yè)費(fèi)
《辦法》規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日至房屋交付期限屆滿之日的當(dāng)月物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由建設(shè)單位交納;房屋交付期限屆滿之日的次月及以后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主交納;但是建設(shè)單位向業(yè)主承諾減免的物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及尚未出售的房屋的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由建設(shè)單位交納。
舉例：市民王先生在某樓盤購(gòu)房，合同約定交房日期為2017年1月31日。那么，如果王先生在2017年1月31日前已經(jīng)收房，那么1月份的物業(yè)費(fèi)仍由開發(fā)商承擔(dān)，業(yè)主只需從次月起交物業(yè)費(fèi)。
業(yè)主沒交物業(yè)費(fèi)，不得因此停水停電
《辦法》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，也不得以未交物業(yè)費(fèi)為由拒絕或限制業(yè)主購(gòu)買水、電的數(shù)量。
舉例：不少小區(qū)，水費(fèi)、電費(fèi)等由物業(yè)代收，但如果因業(yè)主未及時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司就對(duì)其停水停電，都屬于違規(guī)行為。如果物業(yè)公司擅自設(shè)立強(qiáng)制性收費(fèi)項(xiàng)目，不實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)或不按規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)，擅自擴(kuò)大管理費(fèi)分?jǐn)偡秶蛱岣叻謹(jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)，都將被價(jià)格主管部門查處。
公用部分收益主要補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金
利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
舉例：小區(qū)電梯轎廂、樓道、燈箱都被廣告占領(lǐng)了。其實(shí)，這些公共區(qū)域的廣告收益、小區(qū)公共區(qū)域的停車位收益、小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)租賃的攤位收益，利用公共配套如活動(dòng)場(chǎng)地、會(huì)所、游泳池的經(jīng)營(yíng)收入，部分通信運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)，因損壞小區(qū)的公共設(shè)施進(jìn)行的賠償，物業(yè)管理用房的收益等都屬于小區(qū)公共收益。按照《辦法》規(guī)定，物業(yè)公司不得擅自將該收益私用。
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