2014長沙經(jīng)濟適用房買賣政策解讀
2012年12月，《長沙市經(jīng)濟適用住房上市交易管理辦法》(以下簡稱《辦法》)正式頒布，明確從2013年1月5日開始，長沙內(nèi)五區(qū)(芙蓉 區(qū)、天心 區(qū)、岳麓 區(qū)、開福 區(qū)、雨花 區(qū))經(jīng)濟適用住房滿五年并取得經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)證的，產(chǎn)權(quán)人在補交土地價款后，可以上市交易。
【交易】 上市先得補交土地款
《辦法》規(guī)定，經(jīng)濟適用住房上市交易，必須按有關(guān)政策規(guī)定取得完全產(chǎn)權(quán)，并由市住房保障部門對購房人是否已繳納土地價款(退還貨幣補貼資金)取得完全產(chǎn)權(quán)、政府是否行使優(yōu)先購買權(quán)等情況出具書面意見。
購買經(jīng)適房滿五年(從取得全額購房發(fā)票之日起計算)并取得經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)證的，產(chǎn)權(quán)人在補交土地價款后，可以上市交易，政府可優(yōu)先回購;也可分別由市房屋權(quán)屬登記部門和市國土資源部門重新核發(fā)房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，土地性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓，取得完全產(chǎn)權(quán)。
不同的位置，有不同的土地等級。在長沙公布的2013年經(jīng)適房上市交易補交土地價款計算標(biāo)準(zhǔn)中，共分7個等級，最高為Ⅰ級，即位置最好的一類地塊，出讓金標(biāo)準(zhǔn)為761元/平方米，最低的則為Ⅵ-2級，標(biāo)準(zhǔn)是257元/平方米。
應(yīng)收純出讓金標(biāo)準(zhǔn)(單位：元/建筑平方米)
土地等級：Ⅰ，Ⅱ，Ⅲ，Ⅳ，Ⅴ，Ⅵ-1，Ⅵ-2
應(yīng)收純出讓金標(biāo)準(zhǔn)：761，610，509，392，307，264，257
[計算公式]
以芙蓉苑118平方米(經(jīng)濟適用房75平方米)為例，按照公式：
1.應(yīng)補交土地價款=房屋產(chǎn)權(quán)建筑面積×應(yīng)收純出讓金標(biāo)準(zhǔn)×(住宅用地剩余出讓年限/住宅用地最高出讓年限)。
2.住宅用地剩余出讓年限=該住宅用地當(dāng)年政府批準(zhǔn)供地年份+住宅用地法定最高出讓年限(70年)-該住宅上市交易時的年份。
注：其中“應(yīng)收純出讓金標(biāo)準(zhǔn)”是由政府相關(guān)部門經(jīng)過實地考察以及嚴(yán)密的衡量后產(chǎn)生的，不同地段的土地出讓金計算不盡相同。
例：芙蓉苑。土地等級為Ⅲ級，應(yīng)補交土地價款是：75平方米×509元/平方米×[(2002+70-2013)/70]=32176元。
土地價款補交將根據(jù)不同小區(qū)的土地級別來計算，市民可在交易大樓二樓窗口咨詢。
經(jīng)濟適用房交易地址：德政園房產(chǎn)交易大樓二樓經(jīng)適房相關(guān)窗口
【限制】 經(jīng)適房不得出租抵押
新規(guī)涵蓋芙蓉區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū)、雨花區(qū)范圍內(nèi)的經(jīng)濟適用住房上市交易。
相關(guān)人士介紹，經(jīng)濟適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，只能由購房人及其共同申請的家庭成員自住，不得出售、出租、出借、閑置和擅自改變住房用途。除購房按揭外，經(jīng)濟適用住房不得進(jìn)行抵押。
【情況】 多種特殊原因政府可回購
《辦法》規(guī)定，購房人自愿退出經(jīng)適房，交由政府回購的;購買經(jīng)適房不滿五年，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓的;國家政策規(guī)定的其他情形的政府可按原價格回購。
將所購經(jīng)適房私自轉(zhuǎn)讓、出租、出借或改變使用性質(zhì)且二次以上告知三個月內(nèi)拒不改正的;本辦法發(fā)布之日起，再行購買其他住房的;弄虛作假、隱瞞家庭收入和住房條件，騙購經(jīng)適房的，除按本條回購?fù)�，同時依照有關(guān)規(guī)定追究責(zé)任;國家政策規(guī)定的其他情形;政府有權(quán)回購，回購價格按照經(jīng)適房原價格折舊每年扣減1%計算。
另外，回購的經(jīng)適房繼續(xù)向符合條件的家庭配售或作為實物配租房源向符合公租、廉租住房條件的家庭配租。經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權(quán)人在補交土地價款或退還貨幣補貼資金后上市交易的，按規(guī)定繳納房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的相關(guān)稅費;政府回購經(jīng)適房及再配售、配租給符合條件的保障對象過程中所涉及市級權(quán)限內(nèi)的相關(guān)行政事業(yè)性收費予以免交，相關(guān)稅收依法依規(guī)減免。單位自建經(jīng)濟適用住房上市交易按單位集資房相關(guān)規(guī)定辦理。
交易程序
經(jīng)適房
產(chǎn)權(quán)人向市住房保障部門提出申請，并提供身份證明、戶口簿、購房合同、全額購房發(fā)票、經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)證等材料;
市住房保障部門審核。符合條件的，由市住房保障部門出具審核意見，并核定應(yīng)補交的土地價款;
產(chǎn)權(quán)人到指定銀行補交土地價款，將補交價款全額繳至長沙市財政局非稅收入?yún)R繳結(jié)算戶;
產(chǎn)權(quán)人憑市住房保障部門的審核意見、補交價款的相關(guān)證明、經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)證、身份證明到市房屋權(quán)屬登記部門核發(fā)商品房產(chǎn)權(quán)證或辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù);
已由開發(fā)建設(shè)單位辦理國有土地使用權(quán)分戶證的，憑新核發(fā)的商品房產(chǎn)權(quán)證到市國土資源部門申請辦理國有土地出讓權(quán)證。
貨補房
購房人(產(chǎn)權(quán)人)至市住房保障局部門領(lǐng)取退款申請相關(guān)資料，并按要求填寫;
購房人(產(chǎn)權(quán)人)將已退回的貨幣補貼資金轉(zhuǎn)至市財政局指定專戶;
市住房保障部門審核并出具審核意見;
購房人(產(chǎn)權(quán)人)憑市住房保障部門的'審核意見、銀行轉(zhuǎn)賬回單、經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)證或購房合同、身份證明等相關(guān)證明到市房屋權(quán)屬登記部門核發(fā)商品房產(chǎn)權(quán)證或辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
補交多少土地價款算一算：
應(yīng)補交土地價款=房屋產(chǎn)權(quán)建筑面積(按商品房價格購買的面積除外)×應(yīng)收純出讓金標(biāo)準(zhǔn)×(該住宅用地剩余出讓年限/住宅用地最高出讓年限)。
經(jīng)濟適用房買賣費用
.(一)土地出讓金：按國家、省已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行;
(二)所得收益繳納(已購經(jīng)濟適用住房出售免繳)：由賣方繳納。按成交價扣除當(dāng)?shù)卣嫉耐诮?jīng)濟適用住房平均單價、原支付超過住 房面積標(biāo)準(zhǔn)的房價款和賣方按本規(guī)定繳納的土地出讓金、印花稅、監(jiān)證費 后的凈收益，按超額累進(jìn)比例繳納。成交價高于當(dāng)?shù)赝诮?jīng)濟適用住房平均單價50%以下的部分，按20%繳納所得收益，80%歸賣方;成交價高于當(dāng)?shù)赝诮?jīng)濟適用住房平均單價50%以上的部分，30%繳納所 得收益，70%歸賣方。超過住房面積標(biāo)準(zhǔn)的凈收益全額繳納。
(三)印花稅：0.1%，買賣雙方各承擔(dān)一半;
(四)契稅：1.5%，由買方繳納;
省內(nèi)連線
株洲經(jīng)適房可上市交易
株洲市出臺管理辦法，決定從2013年1月1日起允許城區(qū)已購5年以上的經(jīng)濟適用住房上市交易。
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