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商品房銷售管理辦法全文

時(shí)間:2021-02-10 15:01:52 政策法規(guī) 我要投稿

商品房銷售管理辦法(全文)

  《商品房銷售管理辦法》已于2001年3月14日經(jīng)建設(shè)部第38次部常務(wù)會(huì)議審議通過,現(xiàn)予發(fā)布,自2001年6月1日起施行。下面是CN人才網(wǎng)為您精心整理的商品房銷售管理辦法的全部?jī)?nèi)容,希望可以幫到您。如果您喜歡的話可以分享給身邊的小伙伴們!

商品房銷售管理辦法(全文)

  第一章總則

  第一條為了規(guī)范商品房銷售行為,保障商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》,制定本辦法。

  第二條商品房銷售及商品房銷售管理應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。

  第三條商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。

  本辦法所稱商品房現(xiàn)售,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人,并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。

  本辦法所稱商品房預(yù)售,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人,并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。

  第四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房,也可以委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房。

  第五條國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)商品房的銷售管理工作。

  省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷售管理工作。

  直轄市、市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門(以下統(tǒng)稱房地產(chǎn)開發(fā)主管部門)按照職責(zé)分工,負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷售管理工作。

  第二章銷售條件

  第六條商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度。商品房預(yù)售條件及商品房預(yù)售許可證明的辦理程序,按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

  第七條商品房現(xiàn)售,應(yīng)當(dāng)符合以下條件:

  (一)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;

  (二)取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件;

  (三)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

  (四)已通過竣工驗(yàn)收;

  (五)拆遷安置已經(jīng)落實(shí);

  (六)供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件,其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期;

  (七)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

  第八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

  第九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售設(shè)有抵押權(quán)的商品房,其抵押權(quán)的處理按照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

  第十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前,將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。

  第十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

  第十二條商品住宅按套銷售,不得分割拆零銷售。

  第十三條商品房銷售時(shí),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的,買受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時(shí)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。

  第三章廣告與合同

  第十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告,應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國(guó)廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定,廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。

  第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng),當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。

  第十六條商品房銷售時(shí),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。

  商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容:

  (一)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所;

  (二)商品房基本狀況;

  (三)商品房的銷售方式;

  (四)商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間;

  (五)交付使用條件及日期;

  (六)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾;

  (七)供水、供電、供熱、燃?xì)、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任;

  (八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬;

  (九)面積差異的處理方式;

  (十)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜;

  (十一)解決爭(zhēng)議的方法;

  (十二)違約責(zé)任;

  (十三)雙方約定的其他事項(xiàng)。

  第十七條商品房銷售價(jià)格由當(dāng)事人協(xié)商議定,國(guó)家另有規(guī)定的除外。

  第十八條商品房銷售可以按套(單元)計(jì)價(jià),也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成,套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán),分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán),買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利,承擔(dān)責(zé)任。

  按套(單元)計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的,商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

  第十九條按套(單元)計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋,當(dāng)事人對(duì)現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可以在合同中直接約定總價(jià)款。

  按套(單元)計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸,并約定誤差范圍。房屋交付時(shí),套型與設(shè)計(jì)圖紙一致,相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi),維持總價(jià)款不變;套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍,合同中未約定處理方式的,買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。買受人退房的,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

  第二十條按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。

  合同未作約定的,按以下原則處理:

  (一)面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)的,據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款;

  (二)面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí),買受人有權(quán)退房。買受人退房的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人,同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買受人不退房的,產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí),面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足;超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān),產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí),面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

  產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積

  面積誤差比=─────────────×100%

  合同約定面積

  因本辦法第二十四條規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更造成面積差異,當(dāng)事人不解除合同的,應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。

  第二十一條按建筑面積計(jì)價(jià)的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e,并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。

  第二十二條不符合商品房銷售條件的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房,不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。

  符合商品房銷售條件的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的,訂立商品房買賣合同時(shí),所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款;當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用;當(dāng)事人之間另有約定的,從其約定。

  第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》;預(yù)售商品房的,還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》。

  第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。

  經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化,以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi),書面通知買受人。

  買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的,視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的,買受人有權(quán)退房;買受人退房的,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

  第四章銷售代理

  第二十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的,受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書面委托合同,委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。

  第二十六條受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí),應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。

  第二十七條受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí),應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買受人介紹所代理銷售商品房的有關(guān)情況。

  受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得代理銷售不符合銷售條件的商品房。

  第二十八條受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時(shí)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。

  第二十九條商品房銷售人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn),方可從事商品房銷售業(yè)務(wù)。

  第五章交付

  第三十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定,將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

  因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因,需延期交付的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人。

  第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的,應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致,未作說明的,實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。

  第三十二條銷售商品住宅時(shí),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》),向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。

  第三十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。

  商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期;存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的,保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。

  非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。

  在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù),并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。

  第三十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪,測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi),將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

  第三十五條商品房交付使用后,買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的`,可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn),確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,買受人有權(quán)退房;給買受人造成損失的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

  第六章法律責(zé)任

  第三十六條未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照,擅自銷售商品房的,由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門依照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰。

  第三十七條未取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書,擅自銷售商品房的,責(zé)令停止銷售活動(dòng),處5萬元以上10萬元以下的罰款。

  第三十八條違反法律、法規(guī)規(guī)定,擅自預(yù)售商品房的,責(zé)令停止違法行為,沒收違法所得;收取預(yù)付款的,可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。

  第三十九條在未解除商品房買賣合同前,將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人的,處以警告,責(zé)令限期改正,并處2萬元以上3萬元以下罰款;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

  第四十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗(yàn)收、驗(yàn)收不合格或者對(duì)不合格按合格驗(yàn)收的商品房擅自交付使用的,按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰。

  第四十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定將測(cè)繪成果或者需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房地產(chǎn)行政主管部門的,處以警告,責(zé)令限期改正,并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。

  第四十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房中有下列行為之一的,處以警告,責(zé)令限期改正,并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。

  (一)未按照規(guī)定的現(xiàn)售條件現(xiàn)售商品房的;

  (二)未按照規(guī)定在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案的;

  (三)返本銷售或者變相返本銷售商品房的;

  (四)采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的;

  (五)分割拆零銷售商品住宅的;

  (六)不符合商品房銷售條件,向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的;

  (七)未按照規(guī)定向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示范文本》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》的;

  (八)委托沒有資格的機(jī)構(gòu)代理銷售商品房的。

  第四十三條房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售不符合銷售條件的商品房的,處以警告,責(zé)令停止銷售,并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。

  第四十四條國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員在商品房銷售管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊,依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

  第七章附則

  第四十五條本辦法所稱返本銷售,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。

  本辦法所稱售后包租,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。

  本辦法所稱分割拆零銷售,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以將成套的商品住宅分割為數(shù)部分分別出售給買受人的方式銷售商品住宅的行為。

  本辦法所稱產(chǎn)權(quán)登記面積,是指房地產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)登記的房屋面積。

  第四十六條省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門可以根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則。

  第四十七條本辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。

  第四十八條本辦法自2001年6月1日起施行。

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