2014以房養(yǎng)老政策7月起實施（詳解）
6月23日，保監(jiān)會召開新聞發(fā)布會，公布《中國保監(jiān)會關于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導意見》，指出“反向抵押養(yǎng)老保險”是一種將住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務。至此，此前討論廣泛的“以房養(yǎng)老”試點政策落地。
實際上，對于復雜的中國養(yǎng)老形勢而言，“以房養(yǎng)老”僅僅是諸多可選項之一。據(jù)北京商報報道，以房養(yǎng)老”首倡者幸福人壽監(jiān)事會主席孟曉蘇強調(diào)，“以房養(yǎng)老”屬于小眾金融消費產(chǎn)品，并不是針對所有老人，不宜從政府政策角度過度解讀“以房養(yǎng)老”試點。
孟曉蘇指出，“以房養(yǎng)老”本質(zhì)上是“住房反向抵押貸款”，擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給金融機構(gòu)，由相應的金融機構(gòu)對投保人的年齡、預計壽命、房屋的現(xiàn)值、未來的增值折舊等情況進行綜合評估后，將其房屋的價值化整為零，按月或按年支付現(xiàn)金給投保人，一直延續(xù)到投保人去世。
“無論是租房養(yǎng)老、賣房養(yǎng)老還是以房養(yǎng)老，都是老百姓自己的選擇，并不是所有老人都要買這個產(chǎn)品;同樣并不是所有要買這個金融產(chǎn)品的老人保險公司都會接受。這是一個商業(yè)化雙向選擇的市場行為。”孟曉蘇表示。而在推“以房養(yǎng)老”過程中，大眾對這種金融創(chuàng)新的認識也需要經(jīng)歷漸進階段。
另據(jù)了解，現(xiàn)在家喻戶曉的“住房抵押貸款”在1996年剛剛引入國內(nèi)的時候，也曾遭遇公眾誤解和冷遇，經(jīng)歷了三年才推動。當時銀行不愿意貸款給老百姓，老百姓也不愿意借款買房，既沒有借貸方也沒有需求方。而截至2013年末，個人住房貸款余額已達到9萬億元。
“以房養(yǎng)老”的主要目標人群是大城市有房產(chǎn)的失獨老人、無子女老人。這部分老人如果僅僅依靠低保每月1500元，自住養(yǎng)老，很可能孤獨困苦無人照料;如把房子租出去低保加租金，可以住進民政養(yǎng)老院，雖然有部分保障但生活水平不高;如果把房子賣出去可以一次性獲得巨額現(xiàn)金，一部分錢存進銀行拿利息，一部分錢可搬進高端養(yǎng)老院。現(xiàn)在“以房養(yǎng)老”提供了新的選擇，老人可以將房產(chǎn)抵押養(yǎng)老，每月可從保險公司獲得一定數(shù)額的生活費直到終老。如果期間老人后悔了，只要還款還息辦手續(xù)隨時可以將房產(chǎn)贖回。
值得一提的是，“以房養(yǎng)老”在現(xiàn)實中，還遇到很多難題。據(jù)《新楚商》雜志報道，今年62歲的武漢市民李爹爹發(fā)表個人觀點說：“現(xiàn)在的年輕人就是前半輩子還房貸，等房貸還清了，房子就快抵押給國家，一輩子就這樣幫國家打工，到死為止。”
此外，合眾人壽也表示，以房養(yǎng)老有各種難題待破解。“比如人們的傳統(tǒng)觀點難以轉(zhuǎn)變，房產(chǎn)繼承權(quán)中途發(fā)生變更，甚至房屋如果發(fā)生火災等意外損失，這類保險該誰埋單?類似這樣的細則有待完善。”
聽說將房屋抵押給保險公司，然后拿保費養(yǎng)老，家住光谷的姬老太太直搖頭：“我有兒子，去養(yǎng)老院養(yǎng)老本身就丟人，更何況還將房屋抵押給保險公司，兒子媳婦肯定覺得自己會背上罵名，臉上無光。”
“以房養(yǎng)老是小眾保險產(chǎn)品，推廣起來會存在難度。”曾從事美國私人養(yǎng)老金制度研究的學者董登新表示，中國人的傳統(tǒng)觀念讓以房養(yǎng)老保險難以推廣。“一般而言，老人除了養(yǎng)老金外，還有來自子女的贍養(yǎng)費，不太依賴以房養(yǎng)老保險。除非沒有孩子的老年夫婦。”
實際上，湖北房地產(chǎn)經(jīng)濟學會專家委員殷躍建教授分析指出，以房養(yǎng)老雖與房地產(chǎn)有關，但它不是房地產(chǎn)問題，主要屬于保險業(yè)、金融領域的問題。早在上世紀80年代歐美和日本就出現(xiàn)以房養(yǎng)老模式，時至今日，它們的'模式是相當成熟的，我國目前的以房養(yǎng)老模式基本借鑒歐美和日本的成熟模式，所以我們不能以靜態(tài)的計算方式和簡單的經(jīng)濟模式來對待以房養(yǎng)老問題，這就要求中國的保險業(yè)及保險業(yè)的精算師們，用長遠的眼光判斷未來幾十年房價的漲跌走勢，考慮到目前中國人的平均壽命等因素來進行評估和精算，這就需要社會金融和保險業(yè)要做出更大的努力和創(chuàng)新。
但中國保險公司的精算師們要頭疼了，太多具有中國特色的變量，是無法用數(shù)學模型來評估的：例如70年土地使用權(quán)，以及長期房價走勢。在日本、美國、英國，土地使用權(quán)不是個問題，房產(chǎn)與土地一體，一般都是永久產(chǎn)權(quán)或999年產(chǎn)權(quán)。老年人去世之后，土地和房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)依然存在，建筑折舊計算是最簡單的數(shù)學題。
武漢一金融業(yè)內(nèi)資深人士認為，“以房養(yǎng)老險”推行起來或許有難度。金融機構(gòu)推行“以房養(yǎng)老”也有風險：一是房價評估有政策方面的種種限制;二是住宅70年使用權(quán)到期后其自動續(xù)期條件不明;三是中國樓市走向難以預測。
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