南京新版住宅維修金管理辦法最新解讀
南京市法制辦24日起就《南京市住宅專項維修資金管理辦法》(以下簡稱“辦法”)草案征詢公眾意見。這一辦法明確，利用業(yè)主共用部位、共用或共有設(shè)施經(jīng)營所得收益的70%納入維修資金，業(yè)主大會或者物業(yè)服務(wù)合同另有約定的，從其約定。這一辦法有望在年底前付諸實施。
“專項維修金”每年對賬一次
這次的辦法首先給“維修基金”改了個名字，以前交存的物業(yè)維修基金，更名為“住宅專項維修資金”。該辦法規(guī)定， 住宅專項維修資金(以下稱維修資金)管理實行專戶存儲、�？顚Ｓ�、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。
該辦法明確，業(yè)主大會成立前，維修資金由維修資金管理部門代管。業(yè)主大會成立后，可以依法決定自行管理維修資金，也可決定由維修資金管理部門繼續(xù)代管。維修資金管理部門代管維修資金的，每年至少一次向業(yè)主委員會發(fā)維修資金對賬單;維修資金由業(yè)主大會管理的，專戶管理銀行每年至少一次向業(yè)委會發(fā)送維修資金對賬單。業(yè)主、業(yè)委會、公有住房售房單位對核對、查詢或公布情況異議的，可要求維修資金管理部門、專戶管理銀行復(fù)核。
高層住宅維修資金，按工程造價7%征收
維修資金由四部分組成：(一)業(yè)主按規(guī)定首次交存的維修資金;(二)建設(shè)單位交存的電梯、消防等設(shè)施設(shè)備專項維修資金;(三)維修資金的分戶利息及補(續(xù))交的維修資金;(四)本辦法第十一條規(guī)定的統(tǒng)籌維修資金。
對于維修資金的繳納標(biāo)準(zhǔn)，該辦法規(guī)定，商品住宅業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存維修資金。每平方米建筑面積交存首期標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行下列規(guī)定：(一)多層住宅、非住宅(含營業(yè)性車庫、車位等)為南京市多層住宅建筑安裝工程每平方米造價的'6%;(二)高層(配備電梯的多層)住宅、非住宅為南京市高層住宅建筑安裝工程每平方米造價的7%。
按照規(guī)定，建設(shè)單位辦理房屋所有權(quán)首次登記前，應(yīng)當(dāng)按照實測的分戶建筑面積將首期維修資金一次性交存至維修資金專戶，并在物業(yè)交付使用時向業(yè)主收取。
維修資金何時補繳?辦法明確規(guī)定：在已設(shè)立維修資金賬戶的物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主維修資金分戶賬資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。續(xù)交的維修資金，按業(yè)主所擁有房屋建筑面積比例分?jǐn)偅m(xù)交數(shù)額可參照首期維修資金的交存金額確定，續(xù)交方式、金額等具體事項由該物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會決定。
小區(qū)共有設(shè)施受益7成歸維修資金
小區(qū)電梯間廣告收入如何分成，一直是各方關(guān)注焦點。這次的辦法規(guī)定，維修資金中一部分來源是統(tǒng)籌維修資金，并明確五種資金要納入其中，并明確要把7成的共有部位經(jīng)營收入納進(jìn)來。
(一)利用業(yè)主共用部位、共用或共有設(shè)施經(jīng)營所得收益的70%，業(yè)主大會或者物業(yè)服務(wù)合同另有約定的，從其約定;
(二)扣除支付業(yè)主房屋分戶利息和管理費用后，住宅專項維修資金增值(孳息)部分滾存剩余的資金;
(三)共用設(shè)施設(shè)備報廢回收的殘值;
(四)人民防空工程平戰(zhàn)結(jié)合提取的資金;
(五)業(yè)主大會決定其他計入的資金。
緊急維修不再要三分之二業(yè)主同意
過去，小區(qū)業(yè)主動用維修資金，都需要專屬物業(yè)部分的三分之二業(yè)主同意，才能動用。但是，當(dāng)發(fā)生電梯停運、外立面墻磚搖搖欲墜等需要緊急維修的狀況時，卻因難以匆忙湊齊三分之二票數(shù)而懸停。
此次辦法明確規(guī)定當(dāng)發(fā)生緊急情況需要使用維修資金時，不再需要三分之二業(yè)主同意。
此時業(yè)主需要提供的材料有：住宅專項維修資金應(yīng)急使用申請表;住宅專項維修資金應(yīng)急維修工程項目說明;住宅專項維修資金應(yīng)急維修工程實施方案;有資格的工程造價咨詢機構(gòu)出具的初審評估報告;施工合同;屬于電梯故障的，申請人應(yīng)提供由有資質(zhì)檢驗檢測機構(gòu)出具的書面故障鑒定意見;屬于消防設(shè)施故障的，申請人應(yīng)提供由公安消防部門出具的相關(guān)法律文書。
六類情況不得使用維修資金
這次的辦法明確：下列費用不得從維修資金中列支：
(一)依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用;
(二)依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費用;
(三)應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用;
(四)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修和養(yǎng)護(hù)費用;
(五)新增、新建配套設(shè)施、設(shè)備所需的費用;
(六)其他不得列支的情形。
一成業(yè)主不滿物管可請第三方評估
《南京市住宅物業(yè)管理條例》今年7月起實施，條例在全國首創(chuàng)了物業(yè)管理第三方評估制度、物業(yè)保修金制度等。南京市法制辦正在就《南京市物業(yè)服務(wù)第三方評估管理暫行辦法(征求意見稿)》(以下簡稱“評估辦法”)。
物業(yè)服務(wù)第三方評估，是指物業(yè)服務(wù)第三方評估機構(gòu)(以下簡稱物業(yè)評估機構(gòu))接受業(yè)主自治組織、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的委托，依照法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定，對物業(yè)項目交接和查驗、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費用測算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等提供專業(yè)評估服務(wù)。
南京市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)評估機構(gòu)的統(tǒng)一監(jiān)督管理，建立并公布本市物業(yè)評估機構(gòu)名錄。
物業(yè)服務(wù)到底好不好，今后不再是物業(yè)和業(yè)主各執(zhí)一辭，可以交給專業(yè)的第三方機構(gòu)來公正評判。這次的評估辦法規(guī)定，已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之十以上的業(yè)主，因?qū)ㄔO(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量不滿意，要求物業(yè)評估機構(gòu)評估的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商選定物業(yè)評估機構(gòu)，委托其對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的履約情況進(jìn)行評估。
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