2016珠海市香洲區(qū)城中舊村房屋面積認(rèn)定和補償暫行辦法
橫琴新區(qū)管委會,各區(qū)政府(管委會),市府直屬各單位：
《珠海市香洲區(qū)城中舊村更新房屋面積認(rèn)定和補償暫行辦法》業(yè)經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)予印發(fā)。實施過程中遇到問題，請徑向市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局反映。
珠海市住房和城市規(guī)劃建設(shè)局
2016年7月29日
珠海市香洲區(qū)城中舊村更新房屋面積認(rèn)定和補償暫行辦法
第一章 總 則
第一條 為推進(jìn)城中舊村更新，規(guī)范更新區(qū)域內(nèi)房屋面積認(rèn)定和補償工作，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和政策，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市香洲區(qū)行政區(qū)域范圍內(nèi)(不含橫琴新區(qū)、萬山海洋開發(fā)試驗區(qū)和保稅區(qū))城中舊村更新項目的房屋面積認(rèn)定和補償工作。
本辦法所稱房屋面積認(rèn)定，是指由相關(guān)部門對權(quán)益人在更新區(qū)域內(nèi)的現(xiàn)有房屋依法進(jìn)行測繪、核實和確認(rèn)，認(rèn)定應(yīng)補償?shù)慕ㄖ娣e。
房屋面積認(rèn)定不適用于房屋確權(quán)、辦理產(chǎn)權(quán)登記書證等其他用途。
第三條 房屋面積認(rèn)定和補償工作應(yīng)當(dāng)堅持依法依規(guī)、實事求是，尊重歷史、照顧現(xiàn)實的原則，結(jié)合城中舊村更新解決歷史遺留問題。
第四條已表決同意啟動城中舊村更新的，對于積極配合更新相關(guān)工作的權(quán)益人，方可按照本辦法進(jìn)行房屋認(rèn)定和補償。
第五條 區(qū)人民政府(管委會)負(fù)責(zé)牽頭開展房屋面積認(rèn)定和補償工作，鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)及屬地城市更新、國土資源、城鄉(xiāng)規(guī)劃、城管執(zhí)法、農(nóng)漁、僑務(wù)等主管部門及不動產(chǎn)登記機構(gòu)按照各自職能履行職責(zé)。
鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)負(fù)責(zé)房屋權(quán)屬人、不動產(chǎn)權(quán)信息、現(xiàn)狀測繪數(shù)據(jù)等各項基礎(chǔ)資料的統(tǒng)計、收集、初步核實及匯總等工作，牽頭負(fù)責(zé)會同各部門核實確認(rèn)被征地農(nóng)民、世居居民、非征地農(nóng)民、蠔民、漁民、僑民身份。
屬地城市更新主管部門負(fù)責(zé)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)城中舊村更新各項工作。
國土資源主管部門負(fù)責(zé)土地性質(zhì)、被征地農(nóng)民花名冊核實等工作。
城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門負(fù)責(zé)房屋報建情況核實等工作。
城管執(zhí)法主管部門負(fù)責(zé)違法建設(shè)行為的查處情況核實等工作。
海洋農(nóng)業(yè)主管部門負(fù)責(zé)核實確認(rèn)蠔民、漁民身份。
僑務(wù)主管部門負(fù)責(zé)核實確認(rèn)僑民身份。
不動產(chǎn)登記機構(gòu)負(fù)責(zé)不動產(chǎn)權(quán)證信息核實等工作。
第六條 城中舊村的村(居)民委員會、村集體經(jīng)濟組織應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定履行相應(yīng)職責(zé)，積極配合本村房屋面積認(rèn)定和補償工作。
第二章 房屋認(rèn)定
第七條 更新區(qū)域內(nèi)房屋按現(xiàn)有房屋層數(shù)和建筑面積，結(jié)合權(quán)益人的身份，以戶為單位進(jìn)行認(rèn)定。
第八條 權(quán)益人在城中舊村更新區(qū)域內(nèi)已建成的房屋，按照以下標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行房屋面積認(rèn)定：
(一)被征地農(nóng)民按每戶不超出5層且建筑面積不超出400平方米的部分。被征地農(nóng)民已享受福利住房政策的，參照執(zhí)行本條第一款第(二)項待遇標(biāo)準(zhǔn)。
(二)世居居民、非征地農(nóng)民、漁民、蠔民、僑民按每戶建筑面積不超出240平方米的部分。
(三)其他產(chǎn)權(quán)人，以產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積為準(zhǔn)。
已辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋，可直接依據(jù)產(chǎn)權(quán)登記證明認(rèn)定，該面積按類別計入本條前款(一)、(二)項面積認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)。如產(chǎn)權(quán)登記面積超過上述標(biāo)準(zhǔn)的，仍以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。
政府統(tǒng)征前已建成且至今尚未滅失、主體結(jié)構(gòu)未改變、未完成產(chǎn)權(quán)登記的房屋，由相關(guān)部門依程序利用歷史地形圖等相關(guān)資料，結(jié)合現(xiàn)狀情況共同認(rèn)定房屋面積。
第九條 被征地農(nóng)民因歷史原因未在舊村場范圍內(nèi)取得宅基地，在舊村場緊鄰國有土地上已建成的房屋，不超出5層且建筑面積不超出400平方米的部分可予以認(rèn)定，但不得按照本辦法第十一條、第十三條、第二十七條規(guī)定進(jìn)行分戶認(rèn)定及面積補差。
第十條 被征地農(nóng)民的房屋基底面積超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，經(jīng)村集體經(jīng)濟組織出具同意意見后，可進(jìn)行面積認(rèn)定。
第十一條 被征地農(nóng)民戶已建成5層以下但建筑面積超出400平方米房屋，且同時具備以下條件的，可分戶進(jìn)行面積認(rèn)定：
(一)父母身份是被征地農(nóng)民，與其同戶的子女身份是被征地農(nóng)民。
(二)同戶子女已達(dá)到法定結(jié)婚年齡。
(三)全戶同意進(jìn)行城中舊村更新并共同提出分戶申請，經(jīng)村集體經(jīng)濟組織同意。
第十二條 被征地農(nóng)民戶成員在分戶后分別按照本辦法第八條規(guī)定的相應(yīng)身份待遇標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行房屋面積認(rèn)定。
第十三條 符合本辦法第十一條規(guī)定，且具有以下情形之一的，可對被征地農(nóng)民已建成房屋建筑面積分戶進(jìn)行認(rèn)定：
(一)一戶自建多處房屋，可將該戶分戶前所有房屋中不超出5層的建筑面積，作為整體予以分戶處理。
(二)一宅多戶，可將該棟建筑中不超出5層的建筑面積，按戶區(qū)分處理。
第十四條 夫妻雙方均為被征地農(nóng)民，婚姻存續(xù)期內(nèi)或在2015年3月29日后離婚的，只視為一戶進(jìn)行房屋面積認(rèn)定。
第十五條 被征地農(nóng)民戶成員在簽字確認(rèn)《房屋面積認(rèn)定表》后死亡，其同戶其他成員在規(guī)定時間內(nèi)簽訂補償安置協(xié)議的，仍按該表數(shù)據(jù)進(jìn)行面積認(rèn)定和補償。
第十六條 已按《珠海市城中舊村更新實施細(xì)則》第十二條第一款規(guī)定對更新意愿進(jìn)行表決，同意啟動城中舊村更新的，自表決同意之日起不得在更新區(qū)域內(nèi)新建、改建、擴建房屋，停止受理報建申請。但在本辦法頒布前已按規(guī)定對更新意愿進(jìn)行表決的，應(yīng)在房屋面積認(rèn)定工作開始之日起停止受理報建申請。
在停止受理報建申請前已獲得規(guī)劃部門批準(zhǔn)手續(xù)但停建或未建的，依據(jù)規(guī)劃部門批準(zhǔn)新建房屋的面積作房屋面積認(rèn)定。
在停止受理報建申請前申請報建已受理但未獲得批準(zhǔn)手續(xù)的，由受理部門繼續(xù)審核報建資料并出具核準(zhǔn)意見，以核準(zhǔn)面積作房屋面積認(rèn)定。
被征地農(nóng)民應(yīng)按房屋面積認(rèn)定數(shù)據(jù)中未建設(shè)的房屋面積向?qū)俚卣Ц督ㄖ杀尽?/p>
第三章 認(rèn)定程序
第十七條 村集體經(jīng)濟組織應(yīng)按照《珠海市城中舊村更新實施細(xì)則》第二十八條規(guī)定向?qū)俚貐^(qū)人民政府(管委會)申請房屋面積的認(rèn)定工作。
第十八條 房屋面積認(rèn)定工作包括測繪、基本信息核實、分戶、每戶房屋面積匯總登記、部門確認(rèn)、結(jié)果公示等基本工作環(huán)節(jié)。
第十九條 基本信息包括權(quán)益人身份、土地和房屋報建及產(chǎn)權(quán)信息、優(yōu)惠報建指標(biāo)和地價計補情況等內(nèi)容，由各部門收集鎮(zhèn)(街)初核意見后按照本辦法第五條規(guī)定職責(zé)予以核實，核實結(jié)果交屬地鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)匯總。
第二十條 屬地鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應(yīng)以國土部門收集整理的被征地農(nóng)民花名冊為基本名單，與村集體經(jīng)濟組織存檔名單進(jìn)行比對查核，初步認(rèn)定被征地農(nóng)民名單并予以公示，公示期不少于7天。
市發(fā)改、公安、財政、國土等部門應(yīng)對經(jīng)初步認(rèn)定的被征地農(nóng)民名單進(jìn)行審核，共同蓋章確認(rèn)，并由屬地區(qū)政府(管委會)予以公告。
第二十一條 屬地鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)對基本信息、分戶情況及每戶房屋面積數(shù)據(jù)進(jìn)行初步核實匯總，按戶錄入《房屋面積認(rèn)定表》。
相關(guān)部門依據(jù)本辦法規(guī)定職責(zé)，結(jié)合實際情況對《房屋面積認(rèn)定表》進(jìn)行審核，共同出具同意給予房屋面積認(rèn)定的確認(rèn)意見。
屬地區(qū)政府(管委會)城市更新主管部門根據(jù)相關(guān)部門的匯總意見，對房屋面積做最終認(rèn)定。
《房屋面積認(rèn)定表》由屬地區(qū)政府(管委會)結(jié)合實際另行制定。
第二十二條 屬地鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)對房屋面積認(rèn)定結(jié)果予以公示，公示期7天。經(jīng)公示無異議或異議不成立的，鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應(yīng)將確認(rèn)結(jié)果書面告知屬地區(qū)城市更新主管部門。
第四章 補償規(guī)定
第二十三條 已按照本辦法規(guī)定進(jìn)行房屋面積認(rèn)定的權(quán)益人，不再享受《關(guān)于印發(fā)〈珠海市私人住宅用地標(biāo)準(zhǔn)和報建收費標(biāo)準(zhǔn)暫行規(guī)定〉的通知》(珠國土字〔1994〕169號)中的優(yōu)惠報建指標(biāo)。
第二十四條 安置補償房屋與經(jīng)認(rèn)定房屋的土地使用權(quán)性質(zhì)保持一致。
已按照本辦法規(guī)定認(rèn)定的房屋面積，不再作行政處理。未計收地價的，保留土地使用權(quán)劃撥性質(zhì)不變;申請將劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎尫绞降�，按辦理地價核準(zhǔn)時基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)補交地價。
安置補償房屋涉及劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或申請轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎尫绞降模氜k理審批手續(xù)，并按辦理變更登記當(dāng)時的基準(zhǔn)地價補交地價款。
第二十五條 村集體經(jīng)濟組織將現(xiàn)有全部生產(chǎn)留用地納入城中舊村更新單元統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)的，可按照生產(chǎn)留用地上房屋認(rèn)定面積的1.1倍計算村集體物業(yè)回遷補償建筑面積。村集體物業(yè)回遷補償建筑面積不足生產(chǎn)留用地容積率1.0面積的`，按生產(chǎn)留用地容積率1.0面積計算。
村集體經(jīng)濟組織無生產(chǎn)留用地納入城中舊村更新單元統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)的，按照原有集體物業(yè)房屋認(rèn)定面積的1.1倍計算村集體物業(yè)回遷補償建筑面積。
第二十六條 城中舊村更新項目對權(quán)益人的安置補償房屋建筑面積按照房屋認(rèn)定面積的1.1倍計算;該權(quán)益人五層以下房屋建筑面積扣減房屋認(rèn)定面積的差額部分按建筑成本作貨幣補償。
第二十七條 被征地農(nóng)民戶全體家庭成員房屋經(jīng)面積認(rèn)定后總面積不足400平方米的，差額部分(即400平方米扣減房屋面積認(rèn)定部分)可按1:1計算應(yīng)補償建筑面積，但該被征地農(nóng)民戶應(yīng)向?qū)俚卣Ц对摬糠置娣e房屋的建筑成本。
第五章 附則
第二十八條 2000年經(jīng)市政府確認(rèn)的香洲區(qū)26個城中舊村中已簽訂改造合同的改建項目，其房屋面積認(rèn)定、補償和原不動產(chǎn)權(quán)證收回注銷工作仍按原城中舊村改建政策規(guī)定處理。
第二十九條 本市行政區(qū)域內(nèi)其他各區(qū)可參照本辦法執(zhí)行。
第三十條 本辦法所稱權(quán)益人身份分為被征地農(nóng)民、世居居民、非征地農(nóng)民、僑民、漁民和蠔民等六類。
本辦法所稱世居居民，是指所在村初次被統(tǒng)征土地時戶籍已登記在本村的城鎮(zhèn)居民。
本辦法所稱非征地農(nóng)民，是指戶籍登記在本村但不屬于被征地農(nóng)民的農(nóng)民。
本辦法所稱僑民，是指所在村初次被統(tǒng)征土地時已僑居國外的村民或居民。
本辦法所稱漁民，是指戶籍登記在本村，歷史上從事漁業(yè)生產(chǎn)的村民。
本辦法所稱蠔民，是指戶籍登記在本村，歷史上從事養(yǎng)蠔的村民。
第三十一條 本辦法所稱戶，是指：
(一)被征地農(nóng)民戶為所在村初次被統(tǒng)征土地時登記在被征地農(nóng)民花名冊的戶。
(二)世居居民戶為所在村初次被統(tǒng)征土地時戶籍管理部門登記的戶。
(三)其余均為房屋面積認(rèn)定工作中權(quán)益人身份核實時戶籍管理部門登記的戶。
第三十二條 本辦法所稱公示、公告，應(yīng)當(dāng)在城中舊村更新區(qū)域范圍內(nèi)進(jìn)行現(xiàn)場公示、公告。
第三十三條 本辦法所稱建筑成本，是指更新區(qū)域內(nèi)村民建房的平均回購成本，由屬地鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)委托具備相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)采取評估方式確定。
第三十四條 本辦法所稱享受福利住房政策，是指已享受政府稅收、地價等優(yōu)惠政策購買或自建住房，或是已領(lǐng)取政策性購房補貼。
第三十五條 本辦法所稱不超出、以上、以下，均包含本數(shù)。
第三十六條 本辦法未及情形或未有明確規(guī)定的，由各區(qū)人民政府(經(jīng)濟功能區(qū)管委會)研究提出具體意見，報市“三舊”改造城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組審定后實施。
第三十七條 本辦法由市城市更新主管部門、市國土資源主管部門負(fù)責(zé)解釋。
第三十八條 本辦法自印發(fā)之日起施行，有效期兩年。本辦法施行前本市相關(guān)規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法為準(zhǔn)。
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