甘肅省隴西縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)政策問答解讀
農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是指農(nóng)村家庭承包的土地通過合法的形式，保留承包權(quán)，將經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或其他經(jīng)濟組織的行為。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，通過土地流轉(zhuǎn)，可以開展規(guī)�；�、集約化、現(xiàn)代化的農(nóng)業(yè)經(jīng)營模式。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)其實指的是土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的含義，是指擁有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營權(quán)(使用權(quán))轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟組織，即保留承包權(quán)，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。
1、國家法律對土地承包期的具體規(guī)定：
耕地的承包期為30年。草地的承包期為30年至50年。林地的承包期為30年至70年。特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準可以延長。
2、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的定義：
地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，是指在農(nóng)戶土地承包權(quán)不變的基礎(chǔ)上，承包方將自承包的村集體的部分或全部土地以一定的條件轉(zhuǎn)移給第三方經(jīng)營，原承包方或第三方向村集體履行原承包合同的行為。
3、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的'主要方式：
通過家庭承包取得的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、入股等方式流轉(zhuǎn)。土地流轉(zhuǎn)費由當事人雙方本著實事求是、互惠互利、平等協(xié)商的原則確定，可以是現(xiàn)金，也可以是實物。
(一)轉(zhuǎn)包。承包方自愿將自己承包期內(nèi)的土地，以一定期限全部或部分流轉(zhuǎn)給本村內(nèi)的業(yè)主從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。轉(zhuǎn)包后，原土地承包關(guān)系不變。
(二)出租。承包方自愿將自己承包期內(nèi)的土地，以一定期限全部或部分流轉(zhuǎn)給本村以外的業(yè)主從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。出租后，原土地承包關(guān)系不變。
(三)互換。因土地集中連片規(guī)模化經(jīng)營等需要，在同一村社內(nèi)部的承包戶之間，自愿將土地承包經(jīng)營權(quán)進行互換。互換時，當事人應(yīng)當簽訂流轉(zhuǎn)合同，報發(fā)包方和鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地承包管理機構(gòu)備案，永久互換的同時辦理農(nóng)村土地承包合同和經(jīng)營權(quán)證變更等手續(xù)。
(四)轉(zhuǎn)讓。經(jīng)發(fā)包方同意，承包方自愿將土地承包經(jīng)營權(quán)全部或部分轉(zhuǎn)讓給其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的業(yè)主，由該業(yè)主同發(fā)包方確立新的土地承包關(guān)系，原承包方與發(fā)包方在該土地上的承包關(guān)系即行終止。
(五)入股。農(nóng)戶與龍頭企業(yè)或合作社合作，自愿將農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)作價入股，發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品加工流通或高效農(nóng)業(yè)開發(fā)。簽訂的入股合同應(yīng)當在發(fā)包方和鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地承包管理機構(gòu)備案。龍頭企業(yè)或合作社解散時，入股土地應(yīng)當退回原承包方。
4、流轉(zhuǎn)土地期限和補償標準：
流轉(zhuǎn)土地的期限最長不能超過二輪土地承包期限，即2025年12月31日。補償標準要充分尊重農(nóng)戶意見，可以是現(xiàn)金，也可以是實物，可以分批支付，也可以一次性支付。
5、規(guī)模流轉(zhuǎn)方式及合同簽訂辦法：
龍頭企業(yè)、合作社、大戶規(guī)模流轉(zhuǎn)進行馬鈴薯良種擴繁、中藥材標準化種植、育苗等及設(shè)施農(nóng)業(yè)的流轉(zhuǎn)方式一般為出租，簽訂合同最好由業(yè)主與農(nóng)戶直接簽訂，如業(yè)主商議與村委會簽訂，村委會必須與農(nóng)戶簽訂土地流轉(zhuǎn)委托書，在農(nóng)戶同意的前提下委托村委會進行流轉(zhuǎn)，村委會不得未征得農(nóng)戶同意直接做主流轉(zhuǎn)農(nóng)戶承包土地，不得以各種理由截留農(nóng)戶流轉(zhuǎn)收益。
6、村委會能要農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)收益嗎?
《農(nóng)村土地承包法》第36條規(guī)定：“土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)包費、租金、轉(zhuǎn)讓費等，應(yīng)當由當事人雙方協(xié)商確定。流轉(zhuǎn)的收益歸承包方所有，任何組織和個人不得截留、扣繳。”第58條規(guī)定：“任何組織和個人擅自截留、扣繳土地承包經(jīng)營權(quán)收益的，應(yīng)當退還。”村委會即使作為發(fā)包方，也不能收取作為承包方的農(nóng)戶的流轉(zhuǎn)收益，收取了必須退還。
7、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同應(yīng)當包括哪些內(nèi)容?
依據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第37條第2款的規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同應(yīng)當具備以下主要條款：(1)流轉(zhuǎn)方、受流轉(zhuǎn)方的姓名、住所。當事人是農(nóng)戶的，戶主的姓名可代表全家;(2)流轉(zhuǎn)土地的名稱、坐落、面積、質(zhì)量等級;(3)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的期間，即流轉(zhuǎn)的年限和起止時間。這里需要指出，流轉(zhuǎn)的期限不能超過承包合同的剩余期限，即不能超過承包合同的承包期扣除已經(jīng)履行的時間后剩余的時間期限;(4)流轉(zhuǎn)土地的用途;(5)雙方當事人的權(quán)利義務(wù);(6)流轉(zhuǎn)價款及支付方式;(7)違約責任。除此之外，當事人還可約定其他內(nèi)容。
8、轉(zhuǎn)讓農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)應(yīng)當符合什么條件?
(1)、轉(zhuǎn)讓方有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者穩(wěn)定的收入來源。
(2)、經(jīng)發(fā)包方同意。
(3)、受讓方應(yīng)當是從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的農(nóng)戶。
9、農(nóng)村土地是指哪些土地?
農(nóng)村土地，是指農(nóng)民集體所有和國家所有依法由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地、以及其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地。其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地，主要包括荒山、荒溝、荒丘、荒灘等“四荒”，以及養(yǎng)殖水面等。
10、農(nóng)村土地承包有哪兩種方式?
根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第三條的規(guī)定，我國農(nóng)村土地承包方式主要有兩種：一是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的家庭承包;二是通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式的承包。
農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)證登記頒證所需材料有哪些?
先進行網(wǎng)上備案登記
(1).土地流轉(zhuǎn)受讓方身份證或法人身份證，
(2).土地流轉(zhuǎn)情況登記表，
(3).土地流轉(zhuǎn)合同，
(4).土地流轉(zhuǎn)付款花名冊，
(5). 土地流轉(zhuǎn)情況匯總表，
(6).鄉(xiāng)鎮(zhèn)出具流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)證登記申請書。
11、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)證網(wǎng)上備案登記所需材料有哪些?
20畝以下由村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)室登記備案;20-50畝由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站登記備案;50畝以上由縣土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心登記備案。網(wǎng)上進行備案登記時所需資料如下：
1.土地流轉(zhuǎn)受讓方身份證或法人身份證;
2.土地流轉(zhuǎn)情況登記表;
3.土地流轉(zhuǎn)合同;
4.土地流轉(zhuǎn)付款花名冊;
5.土地流轉(zhuǎn)情況匯總表;
6.土地流轉(zhuǎn)情況備案登記表;
12、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押登記頒證所需材料有哪些?
(1)抵押人是承包農(nóng)戶的：
1.申請人身份證明：
2.抵押權(quán)人同意抵押貸款的意向書：
3.《農(nóng)村土地承包合同》和《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證》：
4.發(fā)包方同意抵押的證明材料：
5.抵押物共有權(quán)人同意抵押的書面資料。
(2)抵押人是規(guī)模經(jīng)營業(yè)主的：
1.申請人身份證明，是法人的提供法人代表身份證明(組織機構(gòu)代碼證);
2.抵押權(quán)人同意抵押貸款的意向書;
3.《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同》和Ⅸ農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)證》
4.發(fā)包方同意抵押的書面證明;
5.原承包方同意抵押的書面證明;
6.抵押物共有人同意抵押的書面證明，是法人的提供有效內(nèi)部決議等證明文件。
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