安徽省宅基地獎(jiǎng)勵(lì)政策最新解讀
作為安徽的省會(huì)，合肥近來因?yàn)闃鞘械幕鸨蔀榻裹c(diǎn)。而除合肥之外，安徽其他城市大多面臨銷售緩慢、庫存壓頂?shù)木置妗?/p>
6月22日晚間，安徽省政府對外正式發(fā)布了《關(guān)于去庫存促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的實(shí)施意見》(以下簡稱《意見》)，要求合肥穩(wěn)定樓市，控制房價(jià)過快上漲，重點(diǎn)是非住宅商品房的去庫存。
上述《意見》還明確指出，要用3年左右時(shí)間，去化安徽全省商品房庫存2500萬平方米。到2020年，安徽全省實(shí)現(xiàn)供需基本平衡，房價(jià)基本穩(wěn)定，有效控制市場潛在風(fēng)險(xiǎn)。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，為了鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房，《意見》提出，對自愿將宅基地退的，縣政府按每畝不低于5萬元給予獎(jiǎng)勵(lì)。
農(nóng)民退出宅基地享受獎(jiǎng)勵(lì)
目前一二線城市去庫存容易，三四五線較難。安徽除了省會(huì)合肥屬于二線城市之外，其余城市均屬于三四五線城市。如何化解樓市庫存，成為擺在安徽面前的難題。
安徽在此次《意見》中明確鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房。其中，對自愿將宅基地退還給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的，縣政府按每畝不低于5萬元給予獎(jiǎng)勵(lì)。對自愿退出宅基地，宅基地復(fù)墾為耕地或其他農(nóng)用地后，由原宅基地使用者承包經(jīng)營的，縣政府按每畝不低于3萬元給予獎(jiǎng)勵(lì)。
同時(shí)，安徽省將建立銀行與擔(dān)保機(jī)構(gòu)之間的貸款風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，由購房所在地政府為進(jìn)城農(nóng)民購房貸款向擔(dān)保機(jī)構(gòu)購買擔(dān)保服務(wù)。
據(jù)安徽《市場星報(bào)》報(bào)道，按照安徽省設(shè)定的目標(biāo)，到2020年戶籍人口城鎮(zhèn)化率要達(dá)到35%，要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，在2020年前要完成900萬左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶。如果完成該目標(biāo)，無疑對樓市去化庫存起到刺激作用。
房地產(chǎn)行業(yè)專家張健初則表示，“農(nóng)民進(jìn)城之后，將面臨就業(yè)、社保等問題，這些問題不解決，僅僅依靠退出宅基地一次性給予獎(jiǎng)勵(lì)，對農(nóng)民的吸引力并不大。”
引導(dǎo)開發(fā)商降價(jià)銷售
在去庫存過程中，房價(jià)也是關(guān)鍵因素。上述《意見》要求，將加強(qiáng)商品房供應(yīng)管理，并引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價(jià)格。
其中，安徽將通過土地出讓合同約定，逐步提高預(yù)售條件，新出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地所建商品住房逐步過渡到現(xiàn)售。同時(shí)，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)用地競拍人的資格和信用審查。
此外，《意見》還表示，將鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)投資者投資經(jīng)營出租房屋，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從商品房銷售向售租并舉投資模式轉(zhuǎn)變。同時(shí)，房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案，通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用。
值得注意的是，安徽還對土地增值稅進(jìn)行了調(diào)整。按照目前的規(guī)定是，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅實(shí)行先預(yù)征、后清算、多退少補(bǔ)，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%。各地要對普通標(biāo)準(zhǔn)住房、全裝修住房土地增值稅實(shí)行1.5%的低預(yù)征率。對裝配式建筑和綠色建筑，土地增值稅預(yù)征率超過1.5%的，要在現(xiàn)行預(yù)征率的基礎(chǔ)上分別下調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)。
計(jì)劃3年去化2500萬平方米
上述一系列政策的最終目標(biāo)，是降低樓市庫存。《意見》明確，用3年左右時(shí)間，去化安徽全省商品房庫存2500萬平方米。到2018年底，安徽全省商品住房去化周期控制在15個(gè)月以內(nèi)，各設(shè)區(qū)的市去化周期控制在18個(gè)月左右。到2020年，實(shí)現(xiàn)供需基本平衡，房價(jià)基本穩(wěn)定，有效控制市場潛在風(fēng)險(xiǎn)。
安徽省經(jīng)濟(jì)信息中心此前發(fā)布的.數(shù)據(jù)顯示，在不考慮待開發(fā)土地面積以及2005年以前新開工及期房銷售的情況下，2005年至2015年前10個(gè)月，安徽全省房地產(chǎn)庫存面積達(dá)32844.2萬平方米，按2014年全省商品房銷售面積計(jì)算，需 5.3年才能消化。其中，商品住宅庫存面積18886.3萬平方米，按2014年安徽全省商品住宅銷售面積計(jì)算，需要3.5年的消化期。
具體城市去化時(shí)間，宿州、亳州、阜陽商品房去化周期分別為3.4年、5.2年和5.2年，安慶去化周期為4.4年，滁州、蕪湖等部分城市去化周期在7年至9年，有的甚至在10年以上，去庫存壓力較大。
恒大地產(chǎn)安徽公司一位李姓經(jīng)理對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“相比去年，今年安徽三四線城市樓市銷售有所起色，但除合肥之外，其他城市所面臨的庫存壓力依然較大。”
安徽省政府公布的去庫存任務(wù)表顯示，未來三年蕪湖去化商品房庫存任務(wù)為458.7萬平方米，滁州任務(wù)為460.3萬平方米，蚌埠為456萬平方米。
在合肥房地產(chǎn)研究院副院長凌斌看來，安徽此前也出臺(tái)一些去庫存的政策，但效果并不明顯，“此次出臺(tái)的《意見》，其實(shí)是對此前出臺(tái)政策的重新強(qiáng)調(diào)，可能對刺激購房者買房的作用不大，所以要完目標(biāo)，難度不小。”
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