2016年農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)新辦法解析
日前，財(cái)政部和國土資源部印發(fā)《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地增值收益調(diào)節(jié)金征收使用管理暫行辦法》。《辦法》中明確了調(diào)節(jié)金的繳納比例，規(guī)定調(diào)節(jié)金分別按入市或再轉(zhuǎn)讓農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地增值收益的20%-50%征收。下面我們就對(duì)這一2016年農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)新規(guī)進(jìn)行解析。
業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，《辦法》對(duì)于調(diào)節(jié)金征收比例等方面的明確，將平衡不同區(qū)域土地收益的差異，由此保障農(nóng)民公平分享土地增值收益。
所謂調(diào)節(jié)金，指的是在農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市及再轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，對(duì)土地增值收益收取的資金，有些類似于增值稅�！掇k法》規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過出讓、租賃、作價(jià)出資(入股)等方式取得農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市收益，以及入市后的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地使用權(quán)人，以出售、交換、贈(zèng)與、出租、作價(jià)出資(入股)或其他視同轉(zhuǎn)讓等方式取得再轉(zhuǎn)讓收益時(shí)，向國家繳納調(diào)節(jié)金。
在2015年3月，國土資源部公布了農(nóng)村土地制度改革首批試點(diǎn)名單。7月，農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度三項(xiàng)改革在全國33個(gè)縣市區(qū)試點(diǎn)啟動(dòng)。
在試點(diǎn)工作開展了一段時(shí)間以后，一些問題也相繼反映出來。比如，由于土地所處區(qū)域不同，涵蓋用途不同，出讓收益也存在明顯差異。有專家便曾指出，試點(diǎn)中有收取比例過低，以及未對(duì)不同區(qū)域、不同用途實(shí)行差額收取等問題，并提出，土地增值收益調(diào)節(jié)金收取亟待加強(qiáng)指導(dǎo)。
因而，此番《辦法》的公布被認(rèn)為是通過調(diào)節(jié)金征收對(duì)土地收益調(diào)節(jié)，平衡不同區(qū)域土地收益的差異，并保障農(nóng)民公平分享土地增值收益。
《辦法》中也特別明確了征收調(diào)節(jié)金的目的，即“建立兼顧國家、集體、個(gè)人的土地增值收益分配機(jī)制，保障農(nóng)民公平分享土地增值收益。”
不過，雖然辦法規(guī)定調(diào)節(jié)金的比例為20%-50%，但對(duì)于更具體的征收比例，《辦法》卻規(guī)定：要考慮土地用途、土地等級(jí)、交易方式等因素，確定調(diào)節(jié)金征收比例。
由此，業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，調(diào)節(jié)金征收比例可能會(huì)與溢價(jià)率掛鉤，即溢價(jià)率越高，調(diào)節(jié)金征收比例也越高。
而全國人大代表、國土資源部調(diào)控和監(jiān)測司巡視員董祚繼便曾撰文談及調(diào)節(jié)金提取比例問題，他認(rèn)為，收取比例問題不僅關(guān)系國家與集體之間的收益分配是否合理，也關(guān)系到土地征收等相關(guān)工作，收取比例過低，導(dǎo)致入市收益與征地補(bǔ)償水平嚴(yán)重失衡，勢必進(jìn)一步加大征地困難。他還表示，土地增值收益調(diào)節(jié)金既承擔(dān)國家與集體之間的收益合理分配功能，也關(guān)系不同用途土地的收益公平分配問題，規(guī)劃用途不同，土地增值收益差異很大，收取比例若沒有適當(dāng)價(jià)差，既有失公平，也可能加劇規(guī)劃等相關(guān)工作的矛盾。
特別值得注意的.是，《辦法》還規(guī)定：農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、再轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于基準(zhǔn)地價(jià)80%的，試點(diǎn)縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。該規(guī)定被業(yè)內(nèi)認(rèn)為將有效防止農(nóng)村土地以過低的價(jià)格流入市場。
此外，《辦法》還提到，調(diào)節(jié)金征收部門應(yīng)定期公示農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地成交及調(diào)節(jié)金繳納情況。調(diào)節(jié)金全額上繳試點(diǎn)縣地方國庫，納入地方一般公共預(yù)算管理。試點(diǎn)期間省、市不參與調(diào)節(jié)金分成。
而關(guān)于農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地增值收益的分配問題，《辦法》明確：農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以現(xiàn)金形式取得的土地增值收益，按照壯大集體經(jīng)濟(jì)的原則留足集體后，在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間公平分配。對(duì)以非現(xiàn)金形式取得的土地增值收益應(yīng)加強(qiáng)管理，并及時(shí)在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部進(jìn)行公示�！掇k法》稱，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織取得的收益應(yīng)納入農(nóng)村集體資產(chǎn)統(tǒng)一管理，分配情況納入村務(wù)公開內(nèi)容，接受審計(jì)、政府和公眾監(jiān)督。
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