關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)政策為何只是向富有者傾斜？

　　摘要：中國(guó)這些只是向富有者傾斜的房地產(chǎn)政策，是中國(guó)住房市場(chǎng)混亂的根源所在，這種政策要把中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶向健康之路是不可能的。

　　昨晚外出散步，經(jīng)過(guò)山與海之間的豪宅區(qū)，許多房子，可能已經(jīng)賣出，也可能沒(méi)有賣出，但總的一個(gè)感覺(jué)是沒(méi)有多少人居住，基本上是黑燈瞎火�？吹竭@些豪華的住宅，使用率這樣低，真的是資源太浪費(fèi)。

　　因?yàn)�，我們可以看到，一邊是中�?guó)許多城市大量的住房閑置沒(méi)有使用，另一邊是大量的年輕人所在工作的地方由于不少城市的住房?jī)r(jià)格過(guò)高，從根本上遠(yuǎn)離住房市場(chǎng)，加上租房市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，這些居民的收入水平低，只能蝸居。

　　現(xiàn)在問(wèn)題是，為何這種現(xiàn)象會(huì)越演越烈?在2008年之前由于房?jī)r(jià)不是太高，政府對(duì)弱勢(shì)民眾的居住問(wèn)題不是太關(guān)注，保障性住房也沒(méi)有提到議事日程，但是，當(dāng)2009年房?jī)r(jià)快速上漲，主要大城市的住房市場(chǎng)遠(yuǎn)離絕大多數(shù)弱勢(shì)民眾后，政府開(kāi)始建造保障性住房，并要求各城市對(duì)保障性住房建造要有計(jì)劃與相應(yīng)比例。

　　但是，這個(gè)計(jì)劃已經(jīng)實(shí)施了7-8年了，對(duì)于一線城市及部分房?jī)r(jià)過(guò)高城市的居民來(lái)說(shuō)，居住困難的問(wèn)題同樣沒(méi)有解決，所建造的保障性住房也是杯水車薪。在各大城市，大量的住房閑置及大量弱勢(shì)居民蝸居的現(xiàn)象同樣沒(méi)有多少改善。最近，政府又出臺(tái)了住房租賃市場(chǎng)管理?xiàng)l件，希望發(fā)展住房租賃市場(chǎng)來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題。即讓富有的居民購(gòu)買更多的住房及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)生產(chǎn)的住房自己持有來(lái)發(fā)展租賃市場(chǎng)問(wèn)題。但是，如果不全面遏制住房投機(jī)炒作，住房投機(jī)盛行，住房租賃市場(chǎng)同樣不可能發(fā)展與繁榮，絕大多數(shù)居民的居住問(wèn)題同樣無(wú)法很好的解決。

　　那么問(wèn)題出在哪里?為何政府出臺(tái)一項(xiàng)又一項(xiàng)房地產(chǎn)政策，希望通過(guò)這些政策既讓房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與繁榮，以此來(lái)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，又能夠表面解決絕大多數(shù)弱勢(shì)居民的居住問(wèn)題，但實(shí)際上差距太大?可能問(wèn)題的核心就在于中國(guó)政府這些年出臺(tái)的房地產(chǎn)政策更多的是傾向富有的居民，讓富有的居民通過(guò)住房市場(chǎng)持有的財(cái)富越來(lái)越多，而絕大多數(shù)中低收入居民的財(cái)富占有越來(lái)越少。這不僅讓絕大多數(shù)中低收入居民的居住條件越來(lái)越差，尤其一線城市，也讓居民的財(cái)富分配不公更為嚴(yán)重。

　　因?yàn)�，我們可以看到�?014年以前的房地產(chǎn)政策，還是對(duì)住房炒作投機(jī)還是有所顧慮，不會(huì)大張旗鼓地在政策上傾斜富有的居民，對(duì)持有住房及一套以上住房的居民購(gòu)買住房都會(huì)有一定條件下限制，無(wú)論是住房信貸政策還是稅收政策都是如此。但是從2014年政府對(duì)房地產(chǎn)救市以來(lái)，其所有房地產(chǎn)政策的核心就是鼓勵(lì)持有住房的居民利用信貸優(yōu)惠及稅收優(yōu)惠進(jìn)入住房市場(chǎng)。

　　可以看到，這些政策表面對(duì)有住房者和沒(méi)有住房者是一樣的待遇，但在一個(gè)投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場(chǎng)，房?jī)r(jià)早就推得很高了，一線城市的房?jī)r(jià)甚至推到天花板上。在這時(shí)，有房者與沒(méi)有住房者進(jìn)入住房市場(chǎng)的能力完全不一樣，或如果不是利用首付貸這種違規(guī)的方式，沒(méi)有住房者市場(chǎng)早就被拋離在房地產(chǎn)市場(chǎng)之外，他們根本就沒(méi)有支付能力進(jìn)入這種高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)。所以，2014年以來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上是有房者的天下。尤其是那些高房?jī)r(jià)的大城市。可以看到，今年以來(lái)房?jī)r(jià)瘋狂上漲一線城市及部分二線城市，進(jìn)入市場(chǎng)的購(gòu)買者基本上都是有房者。因?yàn)椋�這些房地產(chǎn)政策完全向有房者傾斜。

　　中國(guó)的房地產(chǎn)政策完全向富有者傾斜還表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面。一是這些年來(lái)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格完全隱性擔(dān)保。這種政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的隱性擔(dān)保就意味著告訴住房投資投機(jī)炒作者，中國(guó)住房?jī)r(jià)格只會(huì)上漲而不會(huì)下跌，或如市場(chǎng)有人所說(shuō)的，政府不會(huì)讓中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下跌。事實(shí)上，當(dāng)各城市房?jī)r(jià)瘋狂上漲時(shí)，政府的官員從來(lái)都不會(huì)說(shuō)這種房?jī)r(jià)上漲不好，會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，而且是會(huì)說(shuō)要控制房?jī)r(jià)上漲太快，即房?jī)r(jià)可以上漲，只要不上漲太快就可以。但是當(dāng)房?jī)r(jià)下跌時(shí)，中國(guó)從上到下的政府都會(huì)出來(lái)采取各處方式救市場(chǎng)。而且每次都是這樣，2008年及2014年都是如此。中國(guó)的房地產(chǎn)投機(jī)炒作者之所以能夠讓不少城市房?jī)r(jià)的瘋狂就在于政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格隱性擔(dān)保，房?jī)r(jià)只能上漲而不能下跌。

　　更為好笑的是，當(dāng)住房市場(chǎng)真的出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌時(shí)，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了加快銷售，為了保證其資金流的穩(wěn)定與完全，往往會(huì)降價(jià)促銷。但是一旦這種情況出現(xiàn)，各種“房鬧”就涌現(xiàn)了出來(lái)。2014年中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)剛出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌，全國(guó)就爆發(fā)了多起房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商售樓處或辦公室破壞的案件，先購(gòu)買這些樓盤的購(gòu)買者在光天化日之下打砸售樓處，甚至把住房銷售人員挾持為人質(zhì)。因?yàn)�，這些購(gòu)買住房者不愿意看到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商降價(jià)。但是，面對(duì)這些事件，政府都是睜只眼閉只眼，最后不了了之。也就是說(shuō)，這些年來(lái)，房?jī)r(jià)上漲時(shí)，住房投機(jī)炒作者賺了錢可以歸自己，他們從來(lái)也沒(méi)有想到賺了錢后要拿出來(lái)。但住房投機(jī)炒作者一旦看到自己購(gòu)買的住房要虧損就出來(lái)非法抗?fàn)帲�因�(yàn)橛姓�府�?duì)他們投機(jī)炒作隱性擔(dān)保，有政府的房地產(chǎn)政策對(duì)他們傾斜。

　　二是如果不是政府的房地產(chǎn)政策向富有者傾斜，在一個(gè)法律及稅收制度健全的市場(chǎng)，如果房?jī)r(jià)上漲很快，那么住房擁有者持有住房的成本也會(huì)快速上升。因?yàn)�，住房作為一種財(cái)產(chǎn)，它是政府收入再分配的一種重要方式。比如，最近幾年來(lái)，加拿大溫哥華及多倫多的住房?jī)r(jià)格快速上漲，但是住房持有者也隨房?jī)r(jià)上漲所交的稅收也多了。所以，如果住房沒(méi)有交易出去，不少持有住房者的稅收負(fù)擔(dān)越來(lái)越重。

　　但是，在中國(guó)，無(wú)論是房地產(chǎn)交易稅，還是房地產(chǎn)交易所得稅都是降得越低越好，而且各種逃稅漏稅政府都睜只眼閉只眼，根本就不嚴(yán)格審查，甚至于政府幫助住房投資投機(jī)炒作者逃稅。比如，房地產(chǎn)交易所得稅繳交的情況就是如此。更為嚴(yán)重的是，為何中國(guó)的住房空置會(huì)有恃無(wú)恐?就是住房的物業(yè)稅遲遲不推出，而且富有者還會(huì)認(rèn)為，假定今后有一天中國(guó)推出物業(yè)稅，也同樣可能是廢除武功的住房物業(yè)稅，如上海和重慶那樣�？梢哉f(shuō)，中國(guó)這些只是向富有者傾斜的房地產(chǎn)政策，是中國(guó)住房市場(chǎng)混亂的根源所在，這種政策要把中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶向健康之路是不可能的。

　　我們可以看到，中國(guó)的資本市場(chǎng)把歐美金融市場(chǎng)那一套套的法律、制度、市場(chǎng)、產(chǎn)品及工具等都搬過(guò)去，因?yàn)檫@些東西對(duì)富有者最有利，而房地產(chǎn)市場(chǎng)，那么對(duì)絕大多數(shù)中低收入最有利的房地產(chǎn)政策、法律、工具等絕對(duì)不學(xué)，如德國(guó)和日本，即使連香港的房地產(chǎn)稅收制度也不學(xué)，而僅是選擇性搬用對(duì)富有者有利的市場(chǎng)與制度，房地產(chǎn)政策僅是向富有者傾斜。這是造成當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的根源所在。