2016年5月1日起全面推開的營改增試點，將對房地產(chǎn)、建筑業(yè)影響幾何?

　　5月1日起，營改增試點改革在全國范圍內(nèi)全面推開。房地產(chǎn)行業(yè)作為此次改革中的難點和重點，備受關(guān)注。如何啃下這塊“硬骨頭”，直接影響到整個改革的順利完成以及經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。

　　營改增新政下，對于房地產(chǎn)業(yè)的定義與營業(yè)稅法規(guī)下的規(guī)定基本一致，意味著增值稅將適用于房地產(chǎn)銷售和租賃業(yè)務(wù)，并且影響主要的房地產(chǎn)類型，比如住宅、寫字樓、工業(yè)地產(chǎn)、以及商業(yè)地產(chǎn)等。房地產(chǎn)業(yè)將適用于11%的增值稅稅率，較之營業(yè)稅5%的稅率有大幅上漲。

　　畢馬威中國間接稅合伙人沈瑛華認(rèn)為，增值稅實際上是基于差額征稅(銷項減進(jìn)項)，而營業(yè)稅是基于全額征稅(僅銷項)，所以單純將新稅率和老稅率直接進(jìn)行比較是沒有意義的。另外，過渡性政策的實施也會對稅率產(chǎn)生進(jìn)一步的影響。

　　雖然目前具體的房地產(chǎn)增值稅算法和相關(guān)配套政策還未發(fā)布，但大眾對于營改增后房價走勢格外關(guān)注。中匯浙江稅務(wù)授薪合伙人、注冊稅務(wù)師董智在接受上證報記者采訪時說，由于增值稅是價外稅，營改增后，統(tǒng)計局發(fā)布的房價是價稅分離后的房價，與同期相比肯定房價會“下降”，但購房者支付的總金額不一定會減少。

　　他舉例說，營改增前合同價500萬的房子，同樣的情況下，營改增后，現(xiàn)在統(tǒng)計的房價：500/(1+11%)=450.45萬元;即使房地產(chǎn)企業(yè)采用簡易計稅方式，房價還是會略有下降：500/(1+5%)=476.19萬元。

　　“房產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)在簡易征收的情況下，稅負(fù)略有下降，在一般計稅方式下，房企稅負(fù)會不會下降取決于企業(yè)的財務(wù)管理、供應(yīng)商管理情況。管理越優(yōu)秀的企業(yè)、合作伙伴越給力(大型企業(yè)、采用一般計稅方式的供應(yīng)商)，越有利于房產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)控制。”董智說。

　　在沈瑛華看來，營改增政策屬于平穩(wěn)過渡，房價不會因為政策出臺而波動。舉例而言，個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。除北京、上海、廣州和深圳外，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。該政策延續(xù)了營業(yè)稅的規(guī)定，不僅適用于個人自住用房，也適用于投資的住房。這一政策對于鼓勵長期持有不動產(chǎn)并抑制投機(jī)行為有重要影響。

　　據(jù)悉，有關(guān)部門已經(jīng)在抓緊研究房地產(chǎn)相關(guān)配套政策。目前已出臺營改增政策中，購買不動產(chǎn)可以抵扣增值稅被社會普遍解讀為“拯救商業(yè)地產(chǎn)最強(qiáng)音”。

　　營改增相關(guān)政策規(guī)定，2016年5月1 日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年 抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

　　“新購置不動產(chǎn)納稅抵扣范圍，對商業(yè)地產(chǎn)而言是個重大利好，有利于房產(chǎn)企業(yè)的寫字樓、商鋪等產(chǎn)品的銷售。”董智表示。

　　既然營改增有利于商業(yè)地產(chǎn)去庫存，商業(yè)地產(chǎn)價格會不會因此出現(xiàn)上漲?之前財政部副部長史耀斌就曾公開表示，雖然新增的不動產(chǎn)可以作為進(jìn)項稅抵扣，但如果對生產(chǎn)經(jīng)營沒有益處的話，企業(yè)也不會為了抵扣的目的去大量購買房地產(chǎn)。如果企業(yè)投資于不動產(chǎn)，說明希望以后擴(kuò)展經(jīng)營業(yè)務(wù)、占有更大的市場，這屬于企業(yè)自身的投資決策問題。

　　董智認(rèn)為，由于改征增值稅后，房地產(chǎn)企業(yè)會加強(qiáng)對采購環(huán)節(jié)的增值稅專用發(fā)票的管理，這樣就對上游的供應(yīng)商提出更高要求。未來，由于在一般計稅方式，多取得進(jìn)項稅可以減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，房地產(chǎn)企業(yè)為盡可能多的獲取進(jìn)項稅，會調(diào)整自己的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，會更多推出精裝修房、帶家電等產(chǎn)品類型。

　　【詳解】

　　營改增：加速房地產(chǎn)企業(yè)去庫存

　　位于山東菏澤的東明石化集團(tuán)早在2014年便計劃通過旗下港灣新城房地產(chǎn)開發(fā)公司，規(guī)劃建設(shè)用地100畝、20萬平方米的住宅小區(qū)，而該計劃直到近期營改增全面推開后才得以實施。

　　東明石化集團(tuán)財務(wù)副總經(jīng)理蘇愛軍掰著手指頭算了一筆賬：“在營改增以前，此項基礎(chǔ)建設(shè)僅營業(yè)稅一項，便需繳納稅金3000余萬元，這對于急需資金的地方煉油企業(yè)而言是一筆不小的開支。而改革后土地出讓金等可抵、可剔除項目作為稅前收入去除，能直接省去1000多萬元稅款，稅款直接下降40%左右，大大減少了對企業(yè)發(fā)展資金的占用。可以說，是營改增讓我們下了決心，為企業(yè)職工干了這么一件大好事!”

　　山東省章丘市繡江置業(yè)有限公司總經(jīng)理趙家元對營改增的政策關(guān)注已久，還安排公司財務(wù)人員通過學(xué)習(xí)培訓(xùn)等及早掌握政策。他說，現(xiàn)在最大的利好在于土地成本在計算增值稅銷售額時能抵扣。

　　“土地出讓金成本在總體開發(fā)建設(shè)成本中能占比30%左右，再加上其他建設(shè)、裝修等成本也相應(yīng)地納入抵扣范圍，企業(yè)能進(jìn)一步壓縮成本，最終以降低房價的方式轉(zhuǎn)移到購房者身上，能更好地促進(jìn)樓市庫存的消化。”趙家元說。

　　土地成本的扣除、進(jìn)項稅額的抵扣，只是全面營改增為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來的減負(fù)效應(yīng)之一。章丘市繡惠國稅分局局長韓紹杰說，營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)銷售經(jīng)營用房可以開具增值稅專用發(fā)票，一般納稅人企業(yè)購置房產(chǎn)時，憑借開發(fā)商開具的專用發(fā)票，就可以直接抵扣11%的進(jìn)項稅額，企業(yè)的購買欲望和投資熱情都會增加，這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)消化庫存無疑會產(chǎn)生積極的推動作用。

　　在韓紹杰看來，購置不動產(chǎn)的稅費成本降低，能刺激企業(yè)淘汰舊的產(chǎn)能，積極購置新廠房、新設(shè)備，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級。這種購進(jìn)和銷售效益的雙重疊加，將促進(jìn)納稅人轉(zhuǎn)型升級、推動供給側(cè)改革，也是全面營改增帶來的“大紅包”。

　　營改增：長期促進(jìn)建筑業(yè)規(guī)范加快轉(zhuǎn)型

　　建筑業(yè)吸納了近4500萬的從業(yè)人員，營改增后行業(yè)的未來發(fā)展備受關(guān)注。

　　對于建筑業(yè)啟動營改增，部分專家和建筑企業(yè)心存擔(dān)憂，認(rèn)為存在利空消息。但在安徽建工集團(tuán)財務(wù)部副主任劉強(qiáng)看來，建筑企業(yè)尤其是大型建筑企業(yè)，應(yīng)理性認(rèn)識國家推行營改增的實質(zhì)，雖然初期難免存在或多或少的問題，但要相信國家相關(guān)部門一定會充分考慮建筑行業(yè)現(xiàn)狀，出臺相關(guān)完善措施，讓行業(yè)更好地服務(wù)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。

　　他舉例說，以安徽建工集團(tuán)2015年度生產(chǎn)經(jīng)營完成情況進(jìn)行測算，應(yīng)繳增值稅比改革前的營業(yè)稅多1.68億元，整體稅負(fù)增長了15.7%，由此帶來的相關(guān)稅收附加導(dǎo)致利潤總額減少0.17億元。

　　“在現(xiàn)有環(huán)境及執(zhí)行條件下，不是所有涉及建筑成本費用的每項支出都可以取得增值稅專用發(fā)票或者有較高的進(jìn)項抵扣稅額，比如勞務(wù)人員工資成本。” 劉強(qiáng)說，砂、石等地材受管理局限性，大部分經(jīng)營企業(yè)很難取得增值稅專用發(fā)票，加上建筑工程經(jīng)常零星采購一些來自小規(guī)模納稅人或手工作坊出售的材料，且采購次數(shù)及金額較小，也很難取得增值稅專用發(fā)票，這些都造成部分成本支出無進(jìn)項稅可以抵消，導(dǎo)致建筑企業(yè)稅負(fù)增加。

　　“建筑企業(yè)必須直面改革，克服路徑依賴，用規(guī)范管理、誠信經(jīng)營適應(yīng)新稅制并在市場中站穩(wěn)腳跟。”劉強(qiáng)說，從長遠(yuǎn)看，營改增將推動建筑業(yè)生產(chǎn)方式的轉(zhuǎn)變，促進(jìn)建筑企業(yè)進(jìn)一步加強(qiáng)內(nèi)部管理控制，加快轉(zhuǎn)型升級。

　　營改增：考驗企業(yè)管理和細(xì)節(jié)處理能力

　　企業(yè)稅負(fù)能否降低，企業(yè)管理是否到位很關(guān)鍵。

　　中國能源建設(shè)集團(tuán)安徽電力建設(shè)第二工程有限公司財務(wù)部主任肖圣慶建議，企業(yè)需要高度重視，加強(qiáng)學(xué)習(xí)，認(rèn)真剖析涉稅風(fēng)險。以全面風(fēng)險管理為指導(dǎo)，對照營改增各類文件，對公司內(nèi)部的組織架構(gòu)、項目管理模式以及分包、勞動用工、財務(wù)、合同、采購等管理流程梳理分析，找出營改增后的涉稅風(fēng)險點和可能導(dǎo)致稅負(fù)增加的環(huán)節(jié)，及時修正組織架構(gòu)、管控流程等。

　　其次，認(rèn)真測算，選擇計稅方式。由于各項目的施工進(jìn)度、合同范圍、結(jié)算方式以及材料供應(yīng)模式等各不相同，計稅方式的選擇不能一概而論。因此，公司針對每個項目進(jìn)行了稅負(fù)成本測算，選擇最優(yōu)方式，確保公司的稅負(fù)只減不增。

　　山東菏澤市國稅局局長王進(jìn)認(rèn)為，試點企業(yè)以往繳納營業(yè)稅，稅基比較簡單，計算方式也簡單。營改增之后，增值稅的計算更為復(fù)雜，核算也相對復(fù)雜，有效規(guī)避涉稅風(fēng)險，應(yīng)該成為企業(yè)重點考慮的問題。“建議營改增試點企業(yè)主動適應(yīng)稅制變化，主動學(xué)習(xí)吃透政策，積極從產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)建、財務(wù)管理等方面改進(jìn)經(jīng)營模式，完善治理機(jī)制，防止稅收風(fēng)險。”

　　王進(jìn)提醒，以前建筑商在選擇材料供應(yīng)商時通常會選擇價低者，容易造成“劣材驅(qū)逐良材”的現(xiàn)象。營改增后，由于增值稅發(fā)票可以抵扣，建筑商在選擇材料供應(yīng)商時，應(yīng)充分考慮是否可以獲得有效可抵扣的增值稅發(fā)票，這樣大型材料供應(yīng)商就不再處于價格劣勢，建材供應(yīng)市場也將面臨重新洗牌和轉(zhuǎn)型升級。“通過增值稅發(fā)票，可以打造一個完整的信用鏈條和抵扣鏈條，可以促進(jìn)上下游企業(yè)一起發(fā)展進(jìn)步。”

　　王進(jìn)建議，一些大的企業(yè)抓緊辦理手續(xù)、爭取盡快為購買方提供增值稅發(fā)票，一些小的砂、土、石料供應(yīng)商也要自覺納入增值稅正常管理，主動到國稅機(jī)關(guān)代開增值稅專用發(fā)票，代開發(fā)票的同時繳納稅款。這樣對于國家、對于供貨商、對于購貨商都是有利的。