二手房的交易營業(yè)稅將改成增值稅，這一新政將于今年5月1日起落地。這一政策的變化在包括太原在內(nèi)的全國房地產(chǎn)市場上都引起了高度關注。
記者近日獲悉，在太原二手房市場上，的確有不少交易者產(chǎn)生了較多疑問和擔憂，也有部分交易者加快了交易進度。但總體來看，類似“二手房轉讓按增值額的20%繳交個人所得稅”而引發(fā)的交易“爆棚”行情暫未出現(xiàn)。
近日，記者采訪了3位業(yè)內(nèi)人士，業(yè)內(nèi)人士表示，“所有行業(yè)稅負只減不增是既定政策，市民不必過于擔心。”
A 上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭：
對二手房影響是中性的
近日，財政部公布了四大行業(yè)增值稅稅率，建筑業(yè)和不動產(chǎn)業(yè)稅率為11%。這一政策被很多人誤解為：“對所有二手房交易，都要按11%征增值稅，那么對于那些購買比較早、增值幅度巨大的房產(chǎn)，以后要被征很多稅。”比如10多年前50萬買的房子，現(xiàn)在可能漲至500萬，那么所征增值稅為：450萬×11%=約50萬元(暫不考慮抵扣部分)。另外，部分不良中介頻發(fā)信息給客戶，說：“5月1日要征重稅，趕快交易吧”。
其實，新增試點行業(yè)的原有營業(yè)稅優(yōu)惠政策原則上延續(xù)，對特定行業(yè)采取過渡性措施，確保所有行業(yè)稅負只減不增。就二手房交易環(huán)節(jié)而言，當前營業(yè)稅滿兩年免征，那么營改增之后，增值稅也極有可能同樣執(zhí)行滿兩年免征。這一環(huán)節(jié)的稅負，概率不會增加。尤其是對于不滿兩年且升值較小的房子，稅負將會減少。政策對二手房影響是中性的，普通市民完全沒必要恐慌性交易。
國家營改增的改革方向和本意是減輕稅負，由此看來，二手房交易的整體稅收是下降的，不會增加。國家的態(tài)度是要針對不同行業(yè)的情況和特點，分別制定相應的過渡措施，保障所有行業(yè)稅負只減不增。所以，業(yè)界仍然有強烈的觀望情緒。
房貸和稅收的優(yōu)惠政策，對于購房者都是真金白銀的受益。不過，在樓市火爆的城市，稅負很容易被轉嫁，節(jié)省的稅，可能因賣方提價，而無法讓買方直接受益。但不管如何，國家少收稅，必定讓交易雙方總體受益。
至少未來一兩年，全國的房地產(chǎn)政策總體寬松的格局不變。其中，作為重要工具的稅收政策，也會保持寬松，并有進一步優(yōu)惠的空間。
B 太原克而瑞公司項目總經(jīng)理牛佩華：
遏制二手房房價過快上漲
“營改增”以后，免征的可能也會有。因為就目前市場情況來看，首先房地產(chǎn)市場整體不是特別好，國家也在努力推動房地產(chǎn)市場，保持它的穩(wěn)定性;另一方面，二手房作為去庫存很重要的渠道，管理層還是會考慮保持一些優(yōu)惠的條件，不會突兀取消稅收優(yōu)惠。在一定程度上，政府依然還是會鼓勵有需求的買賣雙方去交易。
由于基征底數(shù)變小，一般增值稅的稅率要高于營業(yè)稅，對于小戶型、總價不高的二手房，“營改增”后整體稅負不會有太大變化。但對于升值空間大的學區(qū)房和高端二手房征收的稅費將會增加。
比如，增值稅的稅率定得比較高，如百分之十幾，那么必然會影響一部分房子的交易稅收。總價較高的高端房產(chǎn)，還有增值空間比較大的房子，比如學區(qū)房、高端小區(qū)房源，還有一些前期熱點炒作的區(qū)域，這些地區(qū)的二手房也可能面臨比較高的稅收。“營改增”還將有利于遏制二手房價格過快上漲、投機等行為。
C 太原中倫文德律師事務所律師張改云：
繳稅額其實是少了
拿二手房交易來說，假如出售購買2年內(nèi)房屋，增值稅和營業(yè)稅都是5%。如果銷售額總價是100萬元，本來需要交納營業(yè)稅5萬元;現(xiàn)在按增值稅算，100萬元是含稅價格，應繳納增值稅就是100-100÷(1+5%)=4.76萬元，相比營業(yè)稅少了2400元。
其中，還有兩項不征稅項目。一個是房地產(chǎn)主管部門或者其指定機構、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項維修資金;另一個是在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關聯(lián)的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，其中涉及不動產(chǎn)轉讓行為。
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