將于5月1日全面推開的營業(yè)稅改征增值稅實施方案細則“揭開面紗”，標(biāo)志著已實施4年多的“營改增”改革迎來“收官”之戰(zhàn)。財政部與國家稅務(wù)總局3月24日聯(lián)合下發(fā)通知，一舉公布四個細則，為“營改增”5月1日在全國徹底落地護航。那么，“營改增”能否為房企減負?是否會拉動商務(wù)辦公項目快速去庫存?對省會房地產(chǎn)市場下一程發(fā)展將有哪些深遠影響?
日前記者邀約省會房地產(chǎn)行業(yè)人士就房地產(chǎn)“營改增”各抒己見。業(yè)內(nèi)認為，“營改增”的推出對地產(chǎn)行業(yè)短期內(nèi)不會帶來劇烈變化，但未來將產(chǎn)生深遠影響。其中，“營改增”鼓勵所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣，這對房地產(chǎn)業(yè)尤其商業(yè)地產(chǎn)的去庫存起到促進作用。
商務(wù)資源聚合型品質(zhì)寫字樓率先迎利好
根據(jù)國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)，2016年1-2月份，全國商品房待售面積73931萬平方米，其中非住宅待售面積18393萬平方米，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房面積同比增量均在20%以上。石家莊同樣面臨商業(yè)商務(wù)地產(chǎn)去庫存壓力。
如果說“冀20條”是對住宅市場去庫存的最強音，但對商業(yè)商務(wù)地產(chǎn)的作用卻只能用“小火慢燉”來形容。但“營改增”無疑將給商業(yè)商務(wù)地產(chǎn)開啟“新燃點”，拋開對二手房市場影響不說，其最大利好就是將購置不動產(chǎn)納入增值稅抵扣范圍，買辦公用房可以抵稅必將會成為拉動商務(wù)辦公項目去庫存的一道良方。這也是繼上一輪增值稅轉(zhuǎn)型改革將企業(yè)購進機器設(shè)備納入抵扣范圍之后，本次改革又將不動產(chǎn)納入抵扣范圍，無論是制造業(yè)、商業(yè)等原增值稅納稅人，還是營改增試點納稅人，都可抵扣新增不動產(chǎn)所含增值稅。這將加大企業(yè)減負力度，促進擴大有效投資。
從房地產(chǎn)“營改增”直接效果看，預(yù)計五一以后省會品質(zhì)較好、位置地段比較好，證件齊全可貸款的公寓辦公類產(chǎn)品有望率先迎來去庫存“東風(fēng)”，成交量上漲。結(jié)合新合作城市廣場近期銷售情況看，作為新華區(qū)品質(zhì)型寫字樓和商務(wù)資源聚集型寫字樓，雖然“營改增”細則政策上周剛剛落地，但是銷售現(xiàn)場已經(jīng)明顯感覺到來咨詢項目的中型企業(yè)明顯增多。有新華區(qū)區(qū)域內(nèi)客戶看好新合作城市廣場的國企背景，感覺項目更靠譜;也有客戶是有辦公使用需求，看到五一“營改增”后買不動產(chǎn)可以抵稅，提前來考察項目的。從年后伴隨住宅市場和二手房市場的回暖，新合作城市廣場的公寓寫字樓產(chǎn)品來電咨詢和到訪量明顯增加，客戶質(zhì)量也在拔高。
從對房地產(chǎn)整個行業(yè)的影響來看，“營改增”將不動產(chǎn)納入增值稅抵扣，有利于提高租賃企業(yè)利潤水平，助推規(guī)�；I(yè)化租賃經(jīng)營和“購租并舉”的住房供應(yīng)新模式;其次，為實現(xiàn)進項抵扣，開發(fā)商會將建安、咨詢和設(shè)計等業(yè)務(wù)外包，有利于改變行業(yè)“大而全”的粗放模式，促進行業(yè)細分、專業(yè)化經(jīng)營;再次，增加抵扣額和確認抵扣，會激勵開發(fā)商增加精裝修房屋供給，甚至是“精裝修+家具”，有利于減少建筑垃圾;最后，由于土地或房屋增值越多，開發(fā)商繳納的增值稅就越多，這就激勵開發(fā)商不再靠漲價獲益，而是轉(zhuǎn)向提升產(chǎn)品品質(zhì)和成本管控。
另外，從國家政策延續(xù)性來看，不動產(chǎn)相對單體價值大，可以作為保證稅負只減不增的“壓艙石”，但考慮到房地產(chǎn)和建筑業(yè)也是剛剛納入營改增，未來與不動產(chǎn)相關(guān)的增值稅征收辦法肯定還需要進一步完善，“營改增”對房地產(chǎn)市場的長遠影響預(yù)計將隨著后續(xù)辦法的更趨完善逐漸顯現(xiàn)。
將加速房地產(chǎn)行業(yè)整合
所謂“不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍”是指：企業(yè)購置房產(chǎn)用于增值稅應(yīng)稅項目，其購置房產(chǎn)交的稅款可按規(guī)定計算出增值稅進項稅額進行抵扣。而“營改增”規(guī)定的“將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，”這其實是對目前企業(yè)購置不動產(chǎn)的行為進行了鼓勵。通過購置不動產(chǎn)抵扣增值稅進項稅金，能夠降低企業(yè)的不動產(chǎn)持有成本。“營改增”政策的實施，推動了企業(yè)新一輪的投資熱情和對不動產(chǎn)采購的需求，房地產(chǎn)市場將迎來又一隊搶房大軍，商務(wù)辦公產(chǎn)品需求量的快速上升也會讓房價迎來新一輪的漲幅!
以榮鼎天下近期的客戶到訪成交情況作為參考，房地產(chǎn)“營改增”對商務(wù)辦公銷售去化庫存有很大的積極推進作用。“營改增”對一些正在猶豫購房的企業(yè)主無疑是一劑強心針、催化劑;對一些原本沒購置辦公樓想法的成長型企業(yè)主也會產(chǎn)生實質(zhì)影響，這部分群體為了以后的發(fā)展、為了減輕企業(yè)稅負而萌發(fā)購買意愿;對一些大型公司有實力的大中型企業(yè)主而言，現(xiàn)在企業(yè)有閑置資金，就會考慮購買品質(zhì)好的辦公樓，改善辦公條件的同時避免人民幣貶值，買辦公樓可以增加固定資產(chǎn)同時又能合理避稅;另外，營改增政策出臺后，也明顯拉動了市場中的投資者對購買商務(wù)辦公產(chǎn)品的信心。
從另一個層面考慮，“營改增”將企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，不動產(chǎn)尤其是房地產(chǎn)項目大宗交易成本會降低，促使土地、項目收購，加速房地產(chǎn)行業(yè)整合;加上購房需求的增長會增加房企信心，加速土地流轉(zhuǎn)，興建新的商務(wù)辦公項目。
從宏觀角度來看，“營改增”將企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，與年后政府出臺的一系列對住宅的利好政策形成呼應(yīng)，證明政府對房地產(chǎn)的堅定的扶持態(tài)度，從而拉動整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢繼續(xù)向好。
中大型機構(gòu)關(guān)注寫字樓的多了
眼下“營改增”細則剛剛落地，大家都還處于學(xué)習(xí)研究階段。“營改增”對市場的真正作用力還未明顯顯現(xiàn)，但是助推作用正在悄然積累。“營改增”作為國家一項重大稅費政策調(diào)整，從長遠看必然將更好地規(guī)范市場，為開發(fā)商減負。從短期市場反應(yīng)來看，最近市場上咨詢寫字樓的客群，尤其是中大型投資機構(gòu)客群明顯上漲。上周就有一家金融投資機構(gòu)正在四處考察二環(huán)內(nèi)優(yōu)質(zhì)寫字樓項目要選購2萬平方米的辦公，像這樣的機構(gòu)型客戶加入到寫字樓公寓產(chǎn)品銷售中，勢必將拉動省會商業(yè)商務(wù)地產(chǎn)有效去庫存。
從年后尤其是進入3月份，寫字樓公寓市場從年前的冷清門可羅雀，到訪量咨詢量在日漸回升。從這些機構(gòu)的關(guān)注度來看，地段區(qū)位優(yōu)勢好、五證齊全的寫字樓公寓項目成為首選。但是機構(gòu)型客戶也往往根據(jù)客戶行業(yè)和屬性來選擇適合自己的辦公產(chǎn)品。比如地緣性客戶一般會考慮一、兩千平方米以內(nèi)，地段距離家不太遠的產(chǎn)品;還有一些行業(yè)屬性的客戶比如外貿(mào)公司通常都會選址在新華區(qū)范圍。所以，從對商業(yè)商務(wù)辦公類產(chǎn)品的去庫存影響來看，五證齊全、市中心位置的中高端寫字樓公寓項目將成為首先受惠者。
從“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響來看，短期看將對小型企業(yè)減負明顯。但是從對開發(fā)企業(yè)來說，不排除短期階段性地會推高企業(yè)稅負甚至轉(zhuǎn)嫁到房價上。“營改增”必然將規(guī)范開發(fā)環(huán)節(jié)，以前不開發(fā)票走低價格的方式未來肯定行不通了，只要建筑企業(yè)或者下游產(chǎn)品供應(yīng)企業(yè)開具發(fā)票，在抵扣票具體實施方案尚不明朗的前提下，不排除將拉動開發(fā)商建筑安裝成本的增加，階段性地推高成本。但是從長遠影響看，營改增必然將規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)市場，完善流程，更有效地保障各產(chǎn)業(yè)鏈條企業(yè)和購房者權(quán)益。
“營改增+房產(chǎn)稅”=“胡蘿卜+大棒”
房地產(chǎn)營改增有助于房企減輕稅負，相對應(yīng)企業(yè)的利潤率也會因為稅負的降低而提升，同時，營改增后將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣，對于一線城市及其周邊的基本面良好的城市樓市而言也有積極影響。
具體來講：房地產(chǎn)營改增有助于房企減輕稅負，相對應(yīng)企業(yè)的利潤率也會因為稅負的降低而提升，為正處于轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)企業(yè)提供了“緩沖期”;營改增將企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，對于所有企業(yè)來講當(dāng)然是利好，尤其是當(dāng)企業(yè)改善辦公條件購置辦公樓時，購置辦公樓的成本會降低，同時，由于企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，也會刺激企業(yè)購置辦公樓改善辦公條件，這樣，可以有效去化寫字樓庫存;其次，營改增還將加速房地產(chǎn)行業(yè)整合;營改增將企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，企業(yè)作為逐利的主體，勢必會在基本面較好的城市投資購房。
總的看來，營改增對企業(yè)投資樓市確實會有助推作用，對于投資者(企業(yè)或企業(yè)主)來講，將因此而獲益，但營改增并不是樓市政策的結(jié)束，后續(xù)有關(guān)房地產(chǎn)稅的改革還會逐步推進，尤其是對于不動產(chǎn)或房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的征稅(暫時稱為房產(chǎn)稅)來講，后續(xù)仍然有擴圍或深化改革后擴圍的可能性。由此，我們可以判斷，營改增將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣，降低了稅負，同時，給了所有投資不動產(chǎn)尤其是投資房產(chǎn)的企業(yè)“甜頭”，就像是給了所有企業(yè)吃了“胡蘿卜”，市場也會因此而出現(xiàn)大整合與并購的趨勢;房產(chǎn)稅還會繼續(xù)推進，當(dāng)企業(yè)或企業(yè)主持有不動產(chǎn)尤其是房產(chǎn)之后，房產(chǎn)稅作為持有環(huán)節(jié)的稅種又會調(diào)節(jié)市場需求結(jié)構(gòu)，抑制投資投機性需求，這也可以稱作是對于企業(yè)的約束，或者稱之為“大棒”。
綜上所述，“營改增+房產(chǎn)稅”=“胡蘿卜+大棒”，一方面鼓勵企業(yè)或企業(yè)主投資不動產(chǎn)或房產(chǎn)，另一方面，針對不動產(chǎn)或房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征收差別化的稅收，“胡蘿卜+大棒”的稅收機制成為未來樓市運行的非常重要特征，樓市大變局也即將從此開始，未來的市場也將顯得更加撲朔迷離。
解惑：“營改增”是什么?
“營改增”意思是以前繳納營業(yè)稅的應(yīng)稅項目改成繳納增值稅，增值稅就是對于產(chǎn)品或者服務(wù)的增值部分納稅，減少了重復(fù)納稅的環(huán)節(jié)。簡單說一個產(chǎn)品100元生產(chǎn)者銷售時已經(jīng)繳納了相應(yīng)的稅金，購買者再次銷售時賣出150元，那么他買來的時候100元相應(yīng)的稅金可以抵減，購買者只需要對增值的50元計算繳納相應(yīng)的稅金，同樣營改增就是對以前交營業(yè)稅的項目比如提供的服務(wù)也采取增值部分納稅的原則計稅。
2011年，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)營業(yè)稅改增值稅試點方案。從2012年1月1日起，在上海交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開展?fàn)I業(yè)稅改征增值稅試點。至此，貨物勞務(wù)稅收制度的改革拉開序幕。自2012年8月1日起至年底，國務(wù)院將擴大營改增試點至10省市，北京或9月啟動。截止2013年8月1日，“營改增”范圍已推廣到全國試行。國務(wù)院總理李克強12月4日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，決定從2014年1月1日起，將鐵路運輸和郵政服務(wù)業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點，至此交通運輸業(yè)已全部納入營改增范圍。自2014年6月1日起，將電信業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點范圍。
2016年1月，李克強主持召開座談會。決定營改增作為深化財稅體制改革的重頭戲，前期試點已取得積極成效，2016年要全面推開，進一步較大幅度減輕企業(yè)稅負;增值稅分享比例在全面推開營改增后要做合理適度調(diào)整，引導(dǎo)各地因地制宜發(fā)展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè);2016年全面推開營改增并加大部分稅目進項稅抵扣力度，將帶來大規(guī)模減稅。據(jù)統(tǒng)計：全面推開營改增預(yù)計減稅規(guī)模將達9000億元。
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